原告：上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司，住所地武漢市武昌區(qū)民主路788號（湖北保利白玫瑰大酒店附1樓）。
負責人：劉強，總經理。
委托代理人：袁逢曼、周思，湖北珞珈律師事務所律師。
被告：光谷應收賬款管理（湖北）有限公司，住所地武漢市東湖新技術開發(fā)區(qū)魯巷光谷街1號光谷資本大廈1樓B－15。
法定代表人：肖從偉。
委托代理人：唐道靜，湖北華徽律師事務所律師。

原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司（以下簡稱武漢保利廣場分公司）訴被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司（以下簡稱光谷應收賬款公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2016年5月3日受理后，依法由審判員周琪適用簡易程序獨任審判，于2016年5月25日公開開庭進行了審理。原告武漢保利廣場分公司的委托代理人袁逢曼、周思，被告光谷應收賬款公司的委托代理人唐道靜到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

本院認為，保利公司與被告光谷應收賬款公司簽訂的《租賃合同》系當事人真實意思表示，基本內容不違反國家法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效。上述合同涵蓋租賃合同和物業(yè)服務合同兩方面的內容。合同生效后，即對雙方當事人具有約束力。關于原告武漢保利廣場分公司是否有權向被告光谷應收賬款公司主張物業(yè)管理費的焦點問題：上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司是保利公司選聘的物業(yè)服務企業(yè)，為武漢保利廣場提供物業(yè)服務；而保利公司與被告光谷應收賬款公司在《租賃合同》中約定被告光谷應收賬款公司承租的房屋的物業(yè)服務由上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司設立的武漢保利廣場分公司提供并不違法法律、法規(guī)禁止性規(guī)定；另根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條“建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?、第十二條“因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理?！钡囊?guī)定，被告光谷應收賬款公司作為武漢保利廣場的承租人之一，其辯稱被告光谷應收賬款公司與原告武漢保利廣場分公司之間沒有簽訂物業(yè)服務合同，雙方不存在合同關系的觀點，不符合上述規(guī)定，本院不予采信；故原告武漢保利廣場分公司有權向被告光谷應收賬款公司主張物業(yè)費。被告光谷應收賬款公司于2014年2月20日接收租賃房屋，自該日起被告光谷應收賬款公司應按照每月53477元向原告武漢保利廣場分公司支付物業(yè)費；保利公司于2015年2月6日通知被告光谷應收賬款公司解除雙方簽訂的《租賃合同》并要求其承擔違約責任，被告光谷應收賬款公司收到通知后未提出異議，雙方簽訂的《租賃合同》于2015年2月6日解除，根據《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！?、第一百零七條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡囊?guī)定，被告光谷應收賬款公司應當按照合同約定向原告武漢保利廣場分公司支付自2014年2月20日起至2015年2月6日的物業(yè)費；被告光谷應收賬款公司已按照合同約定向原告武漢保利廣場分公司支付了2014年2月20日至2014年3月31日的物業(yè)費73085元，被告光谷應收賬款公司還應按照合同約定向原告武漢保利廣場分公司支付自2014年4月1日起至2015年2月6日止的物業(yè)費545465.40元（10個月×53477元＋53477元÷30天×6天＝545465.40元）；原告武漢保利廣場分公司主張的物業(yè)費544315.40元未超出本院確定的范圍，本院予以支持。被告光谷應收賬款公司未按照合同約定向原告武漢保利廣場分公司支付物業(yè)費，其應當按照合同約定承擔違約責任，《租賃合同》約定“除不可抗力外，若因光谷應收賬款公司原因提前解除租賃合同，武漢保利廣場分公司收取的保證金不予退還，同時光谷應收賬款公司另支付不少于3個月租金的違約金，違約金不足以彌補損失的，光谷應收賬款公司還需向武漢保利廣場分公司賠償損失（包括但不限于保利公司為追繳損失所支付的合理的律師費）；光谷應收賬款公司逾期支付物業(yè)費、保證金和其它費用在7日內的，每逾期一天，按所逾期支付的物業(yè)管理費、物業(yè)管理費保證金的千分之一向武漢保利廣場分公司支付滯納金，超過7日的，除繼續(xù)計算并支付滯納金外，保利公司或武漢保利廣場分公司有權采取禁止光谷應收賬款公司繼續(xù)進入租賃房屋等相關措施，直至光谷應收賬款公司付清欠款及滯納金”，而原告武漢保利廣場分公司即主張滯納金，又主張物業(yè)管理費保證金不予退還，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十五條“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！?、第一百一十六條“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！钡囊?guī)定，本院確定被告光谷應收賬款公司支付的物業(yè)管理費保證金抵作物業(yè)費，被告光谷應收賬款公司按所逾期支付的物業(yè)管理費的日千分之一向原告武漢保利廣場分公司支付滯納金；因被告光谷應收賬款公司已向原告武漢保利廣場分公司支付了2014年2月20日至2014年3月31日的物業(yè)費及三個月物業(yè)費的保證金，物業(yè)費的保證金抵作物業(yè)費后，滯納金應計算自2014年6月25日起；原告武漢保利廣場分公司主張的滯納金超出本院確定范圍的部分，本院不予支持。雙方簽訂的《租賃合同》于2015年2月6日解除后，被告光谷應收賬款公司應當向保利公司返還租賃房屋，保利公司向光谷應收賬款公司發(fā)出《解除合同通知函》雖表示“以現狀收回租賃房屋”，但保利公司與被告光谷應收賬款公司在保利公司于2015年9月25日與鯨孚融公司簽訂《租賃合同》之前未辦理租賃房屋的交接手續(xù)，根據公平原則，原告武漢保利廣場分公司與被告光谷應收賬款公司對2015年2月7日至2015年9月24日產生的物業(yè)費，按照《租賃合同》約定的物業(yè)費標準各自承擔一半費用，即被告光谷應收賬款公司向原告武漢保利廣場分公司賠償損失費為203212.60元（3個月×53477元＋53477元÷30天×24天＝203212.60元）；原告武漢保利廣場分公司主張的損失超出本院確定范圍的部分，本院不予支持。原告武漢保利廣場分公司主張被告光谷應收賬款公司承擔其為實現債權而支付的30000元律師費的訴訟請求，符合合同約定，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十七條、第一百一十五條、第一百一十六條、《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第十二條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司于本判決生效之日起五日內一次性向原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司支付自2014年4月5日起至2015年2月6日的物業(yè)費544315.40元；扣除被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司支付的物業(yè)管理費保證金160430元，被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司還應向原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司支付物業(yè)費383885.40元。
二、被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司于本判決生效之日起五日內一次性按照所逾期支付的物業(yè)費的日千分之一向原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司支付自2014年6月25日起至2016年2月6日止的滯納金。
三、被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司于本判決生效之日起五日內一次性向原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司賠償損失203212.60元。
四、被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司于本判決生效之日起五日內一次性向原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司支付律師費30000元。
五、駁回原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司的其他訴訟請求。
本案案件受理費減半收取8483.50元，由原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司負擔3383.50元、由被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司負擔5100元（此款原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司已墊付，由被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司于本判決生效后五日內徑行給付原告上海保利物業(yè)酒店管理集團有限公司武漢保利廣場分公司）。
被告光谷應收賬款管理（湖北）有限公司如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時按照《訴訟費用交納辦法》（國務院令第481號）的規(guī)定預交案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。戶名：財政機關：湖北省武漢市中級人民法院；賬號：17×××67；開戶銀行：農行武漢市民航東路支行832886。上訴人在上訴期滿后七日內未預交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當事人可以向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年。

審判員　周　琪

書記員：項麗娜