上訴人(原審原告)：上海皖宇安全玻璃有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張店奎，經理。
　　委托訴訟代理人：黃東，上海筑業(yè)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：季嚴敬，上海筑業(yè)律師事務所律師。
　　上訴人(原審被告)：上海璨坤實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：王恒坤，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐水金，上海海貝律師事務所律師。
　　原審第三人：上海雙展精密電子有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：顧華新，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：汪瑞華，上海志道律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王燁婷，上海志道律師事務所律師。
　　上訴人上海皖宇安全玻璃有限公司(以下簡稱皖宇公司)因與上訴人上海璨坤實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱璨坤公司)、原審第三人上海雙展精密電子有限公司(以下簡稱雙展公司)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市嘉定區(qū)人民法院(2017)滬0114民初7689號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年11月2日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
　　皖宇公司上訴請求：撤銷原判，依法判令：一、璨坤公司退還皖宇公司押金(租房保證金)人民幣5萬元(以下幣種同)、未到期租金131,945元(自2017年3月10日至2017年6月30日)；二、璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修費用220,053元、設備搬運費用148,400元、停產停業(yè)損失20萬元；三、璨坤公司支付違約金35,833元；四、璨坤公司賠償皖宇公司造價咨詢費3,500元。事實與理由：1、璨坤公司于2017年3月10日通知皖宇公司稱上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號B棟廠房(以下簡稱系爭廠房)被列入拆遷范圍，故皖宇公司應當支付的租金(使用費)僅應計算至2017年3月9日。2、違約條款屬于合同法規(guī)定的清理結算條款，璨坤公司應當根據該條款進行賠償。3、皖宇公司已經委托有資質的司法鑒定機構對系爭廠房拆遷造成的損失進行鑒定，法院應當參考該鑒定結果判令璨坤公司賠償。
　　璨坤公司辯稱：不同意皖宇公司的上訴請求。系爭《廠房租賃合同》為無效合同，皖宇公司主張違約金及停產停業(yè)損失沒有依據。皖宇公司裝修沒有經過璨坤公司同意，應當自行承擔裝修損失以及搬遷損失。
　　璨坤公司上訴請求：撤銷原判主文第一項、第二項，駁回皖宇公司的原審訴訟請求。事實與理由：璨坤公司與皖宇公司簽訂的合同第十二條約定：如在合同期內廠房拆遷及政府拆遷，皖宇公司的搬遷費用由政府支付，故原審法院認定事實不清，證據不足。
　　皖宇公司辯稱：本次拆除的是違章建筑，璨坤公司已經領取了應屬皖宇公司所有的拆遷補償，應當予以返還。
　　原審第三人雙展公司向本院書面述稱：雙展公司與璨坤公司的租賃合同中約定的房屋面積僅為有證面積，不包括系爭違章搭建面積。系爭廠房被拆系因為屬于違章建筑所致，不符合皖宇公司與璨坤公司之間合同約定的拆除或者政府拆遷條件，璨坤公司作為原審被告，無權要求雙展公司承擔凱馳公司的損失賠償責任。
　　皖宇公司向原審法院起訴請求：一、判令璨坤公司退還皖宇公司押金(租房保證金)5萬元、未到期租金131,945元(自2017年3月10日至2017年6月30日)；二、璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修費、附屬物費用、設備庫存物資搬運費、停產停業(yè)費等損失總計117.1萬元；三、璨坤公司支付違約金35,833元。后皖宇公司變更第二項訴請為判令璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修費用220,053元、設備搬運費用148,400元、停產停業(yè)損失854,633.60元，并增加訴請要求璨坤公司賠償皖宇公司賠償委托萬隆建設工程咨詢集團有限公司對于租賃廠房裝修工程造價現值的咨詢費3,500元。在第二次庭審中，皖宇公司當庭增加訴請要求原審第三人雙展公司對璨坤公司承擔連帶責任。最后一次庭審中，皖宇公司將停產停業(yè)損失的訴請變更為20萬元，并撤回要求原審第三人承擔連帶責任的訴請。
　　原審法院認定事實：2015年12月23日，皖宇公司(乙方、承租方)與璨坤公司(甲方、出租方)簽訂《廠房租賃合同》，合同約定：甲方將系爭廠房租賃給乙方使用，面積約1,100平方米；租賃期限為10年，即2015年12月23日至2024年12月22日，其中免租期為38天，正式起租日期為2016年2月1日；年租金為43萬元(稅后，含物業(yè)管理費)，每兩年遞增6%；租房保證金5萬元，合同簽訂之日起10天內支付第一期租金，合約期滿后乙方付清租金及一切費用后甲方退還租房保證金；乙方每六個月支付一次租金，提前30天支付，逾期未付租金甲方有權終止合同，并保留使用其他合法的追繳權利，以每日千分之三的滯納金計算，由此造成的經濟損失由乙方自行承擔；……；甲方將廠房租賃給乙方作為生產玻璃使用，如乙方用于其他用途，須經甲方書面同意，并按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理改變房屋用途的手續(xù)，并保證符合國家有關消防安全規(guī)定；……；乙方應保持廠房原貌，不得隨意拆改建筑物、設備、設施，如乙方需改建或維修建筑物，須經甲方同意方能實施；……乙方入住后對廠房內部的裝修整改應按照消防安全規(guī)定實施，乙方入駐車間須挖一長3米、寬80厘米、深50厘米機器放置平臺，并將北面一個窗戶打平到地面并在合同期滿后恢復廠房原始結構；……；本合同期滿后，乙方需繼續(xù)使用該廠房的，應于合同有效期滿之前三個月提出續(xù)租要求，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權；合同期內乙方提前退租須賠償甲方等同三個月租金；如廠房正常使用中的損壞，人為除外，由甲方負責維修；如在合同期廠房拆遷或政府拆遷，按照國家標準執(zhí)行；如在合同期內任何一方違約都要賠償對方一個月的租金。
　　2017年3月10日，璨坤公司向皖宇公司發(fā)出《解除合同通知》，內容為：“現因政府對無產證廠房拆遷，您企業(yè)現在興平路XXX號所用廠房將在2017年6月30號前徹底拆除。”
　　2017年4月25日，嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)立新村村民委員會發(fā)出《告知書》，告知皖宇公司所租住的房屋是違法建筑，將在2017年5月31日前拆除，要求皖宇公司搬離違法建筑物。
　　2017年5月12日，璨坤公司發(fā)出《通告》，稱因配合立新村村委會拆違工作，將于2017年5月26日17時30分對位于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號A區(qū)斷水斷電。
　　另查明，原審第三人雙展公司系坐落于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號3幢廠房的登記權利人，建筑面積共3,301.50平方米。2015年10月21日，上海三欣實業(yè)有限公司(以下簡稱三欣公司)(甲方、出租方)與璨坤公司(乙方、承租方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方作為該房屋產權人雙展公司的上屬公司有權將該房屋出租給乙方；甲方將坐落于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號的房屋出租給乙方使用，該房屋建筑面積為3,301.50平方米，房屋用途為廠房；租賃期為10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；合同生效后，甲方同意于2015年11月1日起陸續(xù)騰出租賃房屋，由乙方進入已騰出的房屋進行裝修，至2016年3月1日，甲方應將租賃房屋全部騰出并移交乙方；租金為0.75元/平方米/日，年租金為903,700元，租金每兩年遞增6%，先付后用，乙方應分別于每年2月、5月、8月、11月的月底前支付后三個月的租金。合同另對定金、履約保證金、房屋的裝修、返還、違約責任及動遷補償款等進行了約定。同日，三欣公司(甲方)與璨坤公司(乙方)簽訂《協(xié)議書》，約定：甲方以坐落于上海市嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)興平路XXX號廠區(qū)內的空地、道路、棚舍、部分建筑及配電、供水等設施折價900萬元作為對乙方生產經營的投入，投入期限為10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；因甲方不參與乙方經營，故乙方同意在上述投入期限內給予甲方固定回報，第一、二年固定回報為90萬元/年，每二年遞增6%。協(xié)議另對固定回報支付方式、違約責任等進行了約定。
　　2017年5月，雙展公司(乙方)與嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)立新村村民委員會(甲方)簽訂《違建整治費用補償協(xié)議書》，協(xié)議內容為：乙方自簽約后在5月30日前移交興平路XXX號、歷史存量違建編號地塊所有違建；甲方對乙方移交的違建地塊進行驗收，按照乙方已完成的實際承擔量和配合度，依照審批程序通知相關費用清單，一次性給予乙方整治工作費用經濟補償1,985,619元，該部分補償對應總計面積6800余平方米的違法建筑。
　　2017年7月11日，雙展公司(甲方)與璨坤公司(乙方)簽訂《解除合同協(xié)議書》，就解除上述三欣公司與璨坤公司簽訂的《房屋租賃合同》及《協(xié)議書》達成如下約定：一、三欣公司與璨坤公司簽訂的《房屋租賃合同》及《協(xié)議書》于2017年6月30日解除，雙方互不承擔違約責任；二、乙方尚欠2017年6月租金75,000元，該款應于2017年7月20日前付清；乙方應于2017年7月1日前遷出，將租賃房屋返還甲方；乙方現使用的位于租賃房屋二樓樓梯南側面積約為200平方米的辦公室可由乙方繼續(xù)使用至2017年12月31日，該期間免收租金，自2018年1月1日起，乙方若繼續(xù)使用該辦公室的，應按1元/平方米/日向甲方支付租金，支付方式為先付后用；四、乙方應向甲方提供其與全部次承租人簽訂的租賃合同及租金等費用的收取情況明細，經甲方與次承租人核實后，乙方應將其已向次承租人收取的自2017年7月1日起的租金等費用全部交付甲方；五、甲方同意給予乙方一次性補償90萬元，該費用為乙方的物業(yè)建設補償費(搭建外棚、消防及自來水管道建造、配電房到車間電線改造、外場地水泥地坪等)，并向乙方退還履約保證金30萬元；當乙方付清租金75,000元并遷出租賃房屋后，協(xié)議第四條約定的乙方應交付甲方的費用以及第五條約定的甲方應交付乙方的費用進行相抵，差額部分由一方向另一方補足并開具發(fā)票；七、協(xié)議簽訂后雙方在10個工作日內結清約定的費用。后雙展公司向璨坤公司交付82.5萬元，璨坤公司亦向雙展公司開具了相應數額的增值稅普通發(fā)票。
　　審理中，原審法院委托上海中世建設咨詢有限公司對皖宇公司租賃的廠房拆除導致的裝修費、附屬物費用、設備庫存物資搬運費等損失進行司法審計。2017年7月上海中世建設咨詢有限公司向原審法院出具司法鑒定情況說明，由于系爭廠房已拆除，且皖宇公司無法提供詳細圖紙資料，無法確定裝修施工內容及裝修工程量，故無法進行本次工程造價鑒定工作。
　　另，庭審中，皖宇公司、璨坤公司雙方確認皖宇公司已支付至2017年6月30日房屋占有使用費，此前的房屋占有使用費已全部結清；雙方亦一致確認皖宇公司于2017年6月5日撤離租賃廠房；璨坤公司就水電費結算不要求在本案中一并處理。
　　原審法院認為：系爭廠房無房地產權證，也未取得建設規(guī)劃許可證，根據相關規(guī)定，皖宇公司、璨坤公司雙方簽訂的《廠房租賃合同》無效。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還，璨坤公司應返還皖宇公司交納的5萬元租房保證金。皖宇公司使用系爭廠房應向璨坤公司支付房屋占有使用費，該使用費標準可參照雙方約定的租金標準，考慮到自2017年3月10日璨坤公司向皖宇公司發(fā)出通知，租賃廠房列入拆違范圍，皖宇公司作為租戶的生產經營等勢必受到影響，占有使用費應當核減，故原審法院對2017年3月10日至皖宇公司搬離之日即2017年6月5日期間的房屋占有使用費予以酌情調整；皖宇公司于2017年6月5日搬離，其已預交的6月6日至6月30日期間的占有使用費理應予以返還。經調整及計算，璨坤公司應退還皖宇公司房屋占有使用費81,288元。因合同無效，合同關于違約金的約定也自始無效，皖宇公司要求璨坤公司支付違約金的訴請缺乏依據，對此原審法院不予支持。皖宇公司所主張的停產停業(yè)損失及咨詢費亦缺乏依據，不予支持。對于皖宇公司要求璨坤公司賠償裝飾裝修、搬遷費用損失的訴請，雙方在簽約時均應知曉系爭廠房無產證，對于合同無效均有過錯，且璨坤公司明知系爭廠房無房地產權證及建設規(guī)劃許可證卻仍出租給皖宇公司，璨坤公司的過錯大于皖宇公司。因系爭廠房已被拆除，無法對系爭廠房內部裝飾裝修、附屬建筑、搬遷費用進行審價和評估，鑒于系爭廠房的拆除確實給皖宇公司造成了損失，該損失應由雙方按過錯責任共同負擔。原審法院參照嘉定區(qū)在拆違整治行動中的一般補償標準，綜合本案的實際情況，酌定璨坤公司賠償裝飾裝修及搬遷費用損失19萬元。判決：一、上海璨坤實業(yè)發(fā)展有限公司應于判決生效之日起十日內返還上海皖宇安全玻璃有限公司租房保證金人民幣5萬元，并返還部分房屋占有使用費人民幣81,288元；二、上海璨坤實業(yè)發(fā)展有限公司應于判決生效之日起十日內賠償上海皖宇安全玻璃有限公司損失人民幣19萬元；三、駁回上海皖宇安全玻璃有限公司的其余訴訟請求。一審案件受理費11,698.30元，由上海皖宇安全玻璃有限公司負擔6,939.65元，上海璨坤實業(yè)發(fā)展有限公司負擔4,758.65元。
　　二審中，當事人沒有提交新證據，對于事實也沒有爭議。
　　本院經審理查明，原審法院認定的事實正確，予以確認。
　　本院另查明：皖宇公司單方委托的萬隆建設工程咨詢集團有限公司出具的《關于嘉定區(qū)興平路XXX號上海皖宇安全玻璃有限公司租賃的廠房裝修工程造價現值的咨詢意見書》所載咨詢結果為：⑴皖宇公司租賃的廠房內的裝修工程造價為314,362元，現值為220,053元。⑵皖宇公司租賃的廠房內的設備搬運費為148,400元。
　　本院認為：系爭廠房無房地產權證，也未取得建設規(guī)劃許可證，為違章搭建的建筑。根據相關規(guī)定，皖宇公司與璨坤公司簽訂的《廠房租賃合同》為無效合同。無效的合同自始沒有法律拘束力，原審法院對于皖宇公司因系爭《廠房租賃合同》不能繼續(xù)履行而主張違約金、停產停業(yè)損失的分析以及處理符合法律規(guī)定，本院予以認同，并據此對皖宇公司上訴要求璨坤公司支付違約金、停產停業(yè)損失的上訴請求不予支持。原審法院就皖宇公司及璨坤公司對于《廠房租賃合同》無效的責任分配比例認定也并無不當，本院也予認同。皖宇公司因為系爭廠房的拆除造成的損失由皖宇公司與璨坤公司按照各自的過錯責任分擔。原審法院參照嘉定區(qū)在拆違整治行動中的一般標準，綜合本案實際情況，酌情確定璨坤公司賠償皖宇公司裝飾裝修及搬遷費用損失19萬元尚屬合理。至于皖宇公司應當支付的房屋使用費，因皖宇公司系在2017年6月5日才搬離系爭廠房，且原審法院考慮到此期間皖宇公司的生產經營受到影響已經核減了房屋使用費標準，故皖宇公司認為璨坤公司無權主張2017年3月10日以后的使用費缺乏事實與法律依據，本院不予采信。原審中，皖宇公司自行委托了相關有資質的咨詢機構對其因系爭廠房拆遷造成的損失進行評估，原審法院雖然對此咨詢意見未予直接采信，但相關判決結果與咨詢意見差異并不大，故皖宇公司對此提出的上訴意見本院也不予采信。璨坤公司上訴認為系爭《廠房租賃合同》約定系爭廠房拆遷由政府部門支付搬遷費用，因系爭《廠房租賃合同》無效，故該條約定也不具有法律效力。皖宇公司及璨坤公司的上訴請求均不能成立，均應予駁回；原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費8,553.80元，由上訴人上海皖宇安全玻璃有限公司與上訴人上海璨坤實業(yè)發(fā)展有限公司各負擔4,266.90元。
　　本判決為終審判決。

審判員：王亞勤

書記員：汪??毅