上訴人（原審原告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住黑河市。
委托訴訟代理人：趙恩峰，北京律眾律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司圣彼得堡商務會館。
負責人：王啟香，該商務會館總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：金楓，該商務會館法律顧問。
原審第三人：黑河農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司互市支行。
負責人：王永玲，該行行長。
委托訴訟代理人：劉楊，黑龍江劍橋律師事務所律師。

上訴人張某某因與被上訴人黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司圣彼得堡商務會館（以下簡稱圣彼得堡商務會館）及原審第三人黑河市農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司互市支行（以下簡稱農(nóng)商行互市支行）租賃經(jīng)營合同糾紛一案，不服愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月31日立案后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人張某某的委托訴訟代理人趙恩峰，被上訴人圣彼得堡商務會館的負責人王啟香及其委托訴訟代理人金楓，原審第三人農(nóng)商行互市支行的委托訴訟代理人劉楊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
張某某上訴請求：一、依法撤銷（2016）黑1102民再7號民事判決書。二、確認（2015）愛商初字第369號調解書合法有效。事實和理由：一、農(nóng)商行互市支行參加本案訴訟程序嚴重違法。二、愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號判決《租賃合同》無效屬適用、理解法律嚴重錯誤。三、一審法院判決撤銷（2015）愛商初字第369號民事調解書無法律和事實依據(jù)。
圣彼得堡商務會館辯稱，一、原審判決適用法律正確，作為本案的第三人農(nóng)商行互市支行參加訴訟符合法律規(guī)定，張某某所提農(nóng)商行互市支行無訴訟參加權無事實和法律依據(jù)。二、原審認定事實清楚，張某某與圣彼得堡商務會館之間發(fā)生的不是租賃關系，而是因借貸關系產(chǎn)生的債權轉讓，約定所謂租賃費用而實際上張某某并未實際交納所謂租賃費用。綜上所述，圣彼得堡商務會館認為原租賃協(xié)議是張某某采用隱瞞、欺騙手段騙取圣彼得堡商務會館簽訂的，其租賃協(xié)議應屬無效。請求二審人民法院駁回張某某上訴請求，維持（2016）黑1102民再7號民事判決。
農(nóng)商行互市支行述稱：一、原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。張某某主張的民事訴訟審監(jiān)司法解釋第五條和第四十五條的規(guī)定并不適用本案第三人農(nóng)商行互市支行。第三人農(nóng)商行互市支行參加訴訟是合法的。而且一審也是按照一審的程序進行的，農(nóng)商行互市支行有權按民事訴訟法的規(guī)定申請參加訴訟，并提出獨立的請求。二、一審認定合同無效事實清楚，適用法律正確，因為一審確認張某某與圣彼得堡商務會館之間的租賃經(jīng)營合同簽訂在宋麗江抵押財產(chǎn)之后。物權法第一百九十條規(guī)定抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗抵押權。一審法院認定張某某與圣彼得堡商務會館之間的租賃經(jīng)營合同無效是正確的，應維持。
張某某向一審法院起訴請求：一、請求依法判令圣彼得堡商務會館履行租賃合同；二、案件受理費由圣彼得堡商務會館承擔。
一審法院認定事實：2015年8月20日，張某某與圣彼得堡商務會館簽訂了《租賃經(jīng)營合同》一份，合同約定：圣彼得堡商務會館將正在經(jīng)營的位于黑河市愛輝區(qū)興林街223號的圣彼得堡商務會館整體租賃給張某某經(jīng)營，租賃期限十年，自2015年8月20日起至2025年8月20日止，每年租金30萬元，租金總計人民幣300萬元，一次性付清，2015年8月20日交付會館（附會館設施明細）。合同簽訂當日，張某某在俄羅斯布拉戈維申斯克市給付圣彼得堡商務會館法定代表人王啟香租金31,589,470盧布（現(xiàn)金），按照當日匯率10.529，折合人民幣300萬元。張某某同時要求圣彼得堡商務會館騰出會館，由張某某接管經(jīng)營，但圣彼得堡商務會館以種種理由推拖，自2015年8月20日起至今已三個多月仍未騰出，故張某某訴至法院，請求依法判令圣彼得堡商務會館履行《租賃經(jīng)營合同》，立即將會館經(jīng)營權交付張某某；案件受理費由圣彼得堡商務會館承擔。庭審中，圣彼得堡商務會館表示2015年12月30日前交付其經(jīng)營的圣彼得堡商務會館。本案在審理過程中，經(jīng)一審法院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協(xié)議：一、黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司圣彼得堡商務會館將其經(jīng)營的圣彼得堡商務會館于2015年12月30日前交付張某某；二、租賃經(jīng)營期限順延，自2016年1月1日起至2026年1月1日止，租賃經(jīng)營期限仍為10年，租金仍為每年30萬元。三、黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司圣彼得堡商務會館交付的會館包括客房、餐廳、廚房、接待大廳（以上見雙方簽訂的租賃經(jīng)營合同及附會館設施明細），且保證上述設施完好無損。案件受理費100元，減半收取后50元，由張某某自愿承擔。
調解書發(fā)生法律效力后，愛輝區(qū)人民法院作出（2016）黑1102民監(jiān)6號民事裁定，裁定由愛輝區(qū)人民法院再審本案。
一審法院再審認定事實：2015年8月20日，張某某與圣彼得堡商務會館簽訂了一份《租賃經(jīng)營合同》，合同約定：圣彼得堡商務會館將正在經(jīng)營的位于黑河市興林街223號的圣彼得堡商務會館整體租賃給張某某經(jīng)營，租賃期限十年，自2015年8月20日起至2025年8月20日止，每年租金30萬元，租金總計人民幣300萬元，一次性付清，2015年8月20日交付會館。合同簽訂當日，張某某在俄羅斯給付圣彼得堡商務會館負責人王啟香（張某某述通過他人接收的）租金31,589,470盧布（現(xiàn)金），按照當日匯率10.529，折合人民幣300萬元?，F(xiàn)張某某訴至法院，1、請求依法判令圣彼得堡商務會館履行《租賃經(jīng)營合同》，立即將會館經(jīng)營權交付張某某；2、案件受理費由圣彼得堡商務會館承擔。原調解書生效后，在法院執(zhí)行環(huán)節(jié)時2016年4月6日宋麗江、王啟香出具承諾書：“經(jīng)雙方協(xié)商，就圣彼得堡商務酒店租賃一事協(xié)商如下：圣彼得堡商務酒店法人：王啟香、宋麗江。一、如在2016年6月30日前退換（還）張某某300萬（叁佰萬元整）租金，張某某愿放棄租賃10年權利，將經(jīng)營權歸還法人王啟香經(jīng)營。二、如在2016年6月30日前，王啟香未能給付張某某人民幣300萬元（叁佰萬元整），王啟香、宋麗江同意，并無任何異議，絕不以任何理由妨礙法院執(zhí)行經(jīng)營權交給張某某，并同意立即執(zhí)行圣彼得堡商務酒店經(jīng)營權，無條件搬離，讓張某某經(jīng)營”。另查明，黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司的法人是宋麗江，股東是宋麗江、王啟香。黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司下設圣彼得堡商務會館，負責人王啟香。2013年12月30日宋麗江向農(nóng)商行互市支行借款2,000萬元，還款期限2023年12月29日；2014年6月16日至2024年6月15日借款1,000萬元，以宋麗江名下所有的位于黑河市興林街223號房屋抵押（已登記）。一審法院再審認為，一、關于張某某稱第三人農(nóng)商行互市支行，不應參加再審訴訟的問題，經(jīng)審理認為，張某某與圣彼得堡商務會館之間的訴訟，雖然農(nóng)商行互市支行并非本案原審的當事人，但案件處理結果同農(nóng)商行互市支行有利害關系，由于農(nóng)商行互市支行申請要求作為第三人參加訴訟，為了進一步查明案件事實，根據(jù)相關法律規(guī)定，故準予其作為本案第三人參加訴訟。二、關于張某某提出，宋麗江2013年8月5日將房屋租給黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司，在農(nóng)商行互市支行設置抵押之前，這個房子就是處在出租狀態(tài)，張某某是從圣彼得堡商務會館處轉租過來的租賃物，租賃行為是在農(nóng)商行互市支行抵押之前租賃合同轉讓過來的，因此農(nóng)商行互市支行沒有任何的損失，他抵押的時候，這個抵押物就設置了租賃關系。經(jīng)審理認為，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。只要租賃期限少于或等于抵押權實現(xiàn)的期限，抵押權和租賃權就可以并存而并不發(fā)生沖突。2013年8月5日宋麗江與黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司簽訂《房屋租賃合同》租期3年，2013年12月30日宋麗江向農(nóng)商行互市支行借款，還款期限2023年12月29日（2,000萬元）、2014年6月16日至2024年6月15日（1,000萬元）以房屋抵押（已登記）。標的物先出租后抵押的，抵押物的租賃對抵押權人的權利不發(fā)生影響。三、關于農(nóng)商行互市支行的訴訟請求是否應予支持，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。標的物先抵押后出租的情形，抵押只要登記便產(chǎn)生對抗善意第三人之效力。據(jù)此，已登記的抵押權，可以對抗后成立的租賃權。根據(jù)前手權利優(yōu)先于后手權利的原則，抵押權優(yōu)于租賃權。在先設定抵押而后出租的，除非抵押權人同意租賃權的存在，否則租賃權將不能存在。本案中2013年12月30日、2014年6月16日宋麗江兩次向農(nóng)商行互市支行借款，還款期限2023年12月29日（2,000萬）、2014年6月16日至2024年6月15日（1,000萬），以宋麗江名下所有的位于黑河市興林街223號房屋抵押（已登記）。2015年8月20日，張某某與圣彼得堡商務會館雙方簽訂了《租賃經(jīng)營合同》。標的物先抵押后出租的，張某某和圣彼得堡商務會館在未征得農(nóng)商行互市支行（抵押權人）同意的情況下，雙方簽訂的《租賃經(jīng)營合同》無效。故張某某的訴訟請求不予支持，第三人農(nóng)商行互市支行的訴訟請求合理應予支持。本案經(jīng)本院審判委員會討論決定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、《中華人民共和國物權法》第一百九十條規(guī)定，判決：一、撤銷本院（2015）愛商初字第369號民事調解書；二、確認原審原告張某某與原審被告黑河市現(xiàn)代建設經(jīng)貿(mào)有限責任公司圣彼得堡商務會館2015年8月20日簽訂的《租賃經(jīng)營合同》無效；三、駁回原審原告張某某的訴訟請求。案件受理費100元，由原審原告張某某負擔。
本院二審期間，圣彼得堡商務會館提交的舉報案件情況反饋及五張照片，與本案無關聯(lián)性;高洪祥的證言不符合《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》關于新證據(jù)的規(guī)定，本院對以上證據(jù)不予認定。本院二審認定事實與一審法院認定事實一致。另查明，本案一審再審期間，農(nóng)商行互市支行于2016年11月4日向本院提出訴訟，請求解除該行與宋麗江、王啟香于2013年12月30日、2014年6月16日簽訂的《個人擔保借款合同》，要求宋麗江、王啟香償還借款本金及利息，對抵押物優(yōu)先受償。本院審理后，于2017年4月26日作出（2016）黑11民初29號民事判決，判決解除農(nóng)商行互市支行與宋麗江分別于2013年12月30日、2014年6月16日簽訂的《個人擔保借款合同》；宋麗江、王啟香于本判決生效之日起十日內償還農(nóng)商行互市支行尚欠2013年12月30日、2014年6月16日簽訂的《個人擔保借款合同》項下的借款本金26,526,414.41元，支付利息3,630,294.32元，以上利息計算至2017年4月26日；如宋麗江、王啟香不能履行上述債務，農(nóng)商行互市支行可以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押財產(chǎn)的價款在抵押擔保范圍內優(yōu)先受償。現(xiàn)該民事判決已發(fā)生法律效力并進入執(zhí)行程序，執(zhí)行部門即將對該抵押物進行評估作價及拍賣。

本院認為，關于原審第三人農(nóng)商行互市支行參加本案訴訟活動是否合法的問題。雖然農(nóng)商行互市支行并非張某某訴圣彼得堡商務會館租賃經(jīng)營合同糾紛案件的當事人，但雙方產(chǎn)生爭議的租賃標的物在雙方簽訂租賃經(jīng)營合同之前已在農(nóng)商行互市支行作為貸款抵押物進行了抵押，而且農(nóng)商行互市支行與借款方宋麗江、王啟香達成了“擔保期間，未經(jīng)貸款人書面同意，擔保人不得對擔保物作出贈與、轉讓、出租、再抵押、許可使用或者其他任何方式的處分”的約定。借款方宋麗江、王啟香違背其與農(nóng)商行互市支行簽訂的貸款協(xié)議約定，未向農(nóng)商行互市支行按時償還借款利息近一年之久，在對抵押物進行轉租時亦未經(jīng)過農(nóng)商行互市支行的同意，該行為侵犯了農(nóng)商行互市支行的抵押權利，本案處理結果同農(nóng)商行互市支行有直接的利害關系，因此在農(nóng)商行互市支行向法院申請要求作為第三人參加訴訟時，為了進一步查明案件事實，公正審理本案，一審法院準予農(nóng)商行互市支行作為本案第三人參加訴訟不違反《中華人民共和國民事訴訟法》的相關規(guī)定，一審法院準許農(nóng)商行互市支行作為有獨立請求權的第三人參加訴訟并無不當。故對張某某要求確認原審第三人農(nóng)商行互市支行參加本案訴訟活動違法的上訴理由本院不予支持。
關于上訴人張某某要求被上訴人圣彼得堡商務會館履行雙方于2015年8月20日簽訂的《租賃經(jīng)營合同》的訴訟請求是否應予支持的問題。因張某某與圣彼得堡商務會館簽訂的《租賃經(jīng)營合同》在該租賃物設立抵押權之后，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百九十條的規(guī)定，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，并且本院作出的（2016）黑11民初29號民事判決已經(jīng)判決解除農(nóng)商行互市支行與宋麗江簽訂的《個人擔保借款合同》，并判決宋麗江、王啟香于判決生效之日起十日內償還農(nóng)商行互市支行的借款本金及利息，農(nóng)商行互市支行在宋麗江、王啟香不能履行借款債務時可以以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣抵押財產(chǎn)的價款在抵押擔保范圍內優(yōu)先受償。該判決現(xiàn)已發(fā)生法律效力并進入執(zhí)行程序，且經(jīng)執(zhí)行部門調查，宋麗江、王啟香無其他財產(chǎn)可供本院（2016）黑11民初29號民事判決的執(zhí)行，執(zhí)行部門已經(jīng)準備對該抵押財產(chǎn)進行處理。因此，張某某要求履行《租賃經(jīng)營合同》的訴訟請求目的已經(jīng)不能實現(xiàn)，故一審法院再審判決判令撤銷（2015）愛商初字第369號民事調解書、駁回張某某的訴訟請求并無不當，本院予以維持。但因該租賃經(jīng)營合同不僅僅包含對農(nóng)商行互市支行借款擔保抵押物的租賃內容，還包含有對圣彼得堡商務會館經(jīng)營權的租賃內容，雖然該租賃經(jīng)營合同的部分內容（對抵押物進行租賃）侵犯了農(nóng)商行互市支行的抵押權利，但對圣彼得堡商務會館經(jīng)營權的租賃并未侵犯農(nóng)商行互市支行的借款擔保抵押權利，該《租賃經(jīng)營合同》是否有效并不影響農(nóng)商行互市支行行使其主張?zhí)崆敖獬杩詈贤霸诘盅簱７秶鷥纫缘盅贺敭a(chǎn)的價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?，且該《租賃經(jīng)營合同》亦不符合《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定的合同無效的情形，故一審再審判決判令確定該《租賃經(jīng)營合同》無效不當，應予糾正。
綜上所述，張某某要求履行《租賃經(jīng)營合同》及確認愛輝區(qū)人民法院作出的（2015）愛商初字第369號民事調解書合法的上訴請求，因農(nóng)商行互市支行已經(jīng)主張權利并得到法院生效判決的支持且已經(jīng)進入執(zhí)行程序，其訴訟請求目的已不能實現(xiàn)，故對其上訴理由本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號民事判決的第一項和第三項；
二、撤銷愛輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民再7號民事判決的第二項。
二審案件受理費100元，由張某某負擔。
本判決為終審判決。

審判長　　孫東坡 審判員　　胡　巍 審判員　　滿國石

書記員：劉雙雙