上訴人（原審被告）：李某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，個(gè)體業(yè)主，住黑河市愛(ài)輝區(qū)。
委托訴訟代理人：王淑清，黑龍江劍橋律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：么琳，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，無(wú)職業(yè)，住黑河市。
被上訴人（原審原告）：孔某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，學(xué)生，住黑河市。
二被上訴人委托訴訟代理人：唐冰，黑河市愛(ài)輝區(qū)幸福法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告：黑河市昌某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地中央東大街人大高層昌某售樓處。
法定代表人：何德平，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：成善國(guó)，黑河市中小企業(yè)法律援助中心法律工作者。

上訴人李某某因與被上訴人么琳、孔某及原審被告黑河市昌某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昌某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服黑河市愛(ài)輝區(qū)人民法院（2016）黑1102民初1147號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月14日立案后，依法組成合議庭，采取閱卷、詢問(wèn)當(dāng)事人的方式審理了本案。上訴人李某某的委托訴訟代理人王淑清，被上訴人么琳、孔某共同的委托訴訟代理人唐冰，原審被告昌某公司的委托訴訟代理人成善國(guó)到庭參加詢問(wèn)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求撤銷一審判決，駁回么琳、孔某的訴訟請(qǐng)求；2、由么琳、孔某、昌某公司承擔(dān)二審案件受理費(fèi)。事實(shí)與理由：一、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。2011年3月15日案外人莊品霞與昌某公司簽訂《商品房買賣合同》，莊品霞購(gòu)買爭(zhēng)議房產(chǎn)黑河市人大商住3號(hào)樓000106室，雙方于2011年3月21日辦理預(yù)告登記，2015年9月8日莊品霞申請(qǐng)注銷預(yù)告登記；2012年1月19日爭(zhēng)議房屋辦理了初始登記，權(quán)利人為昌某公司；2015年5月20日昌某公司與么琳、孔某簽訂《商品房買賣合同》，將爭(zhēng)議房產(chǎn)出售給么琳、孔某。由此可見(jiàn)，2011年3月21日至2015年9月8日期間預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記的權(quán)利人是莊品霞，而作為開(kāi)發(fā)商的昌某公司在此期間將爭(zhēng)議房產(chǎn)出售給么琳、孔某，且未取得預(yù)告登記權(quán)利人莊品霞和抵押權(quán)權(quán)利人的同意。2015年9月10日昌某公司與李某某簽訂《借款合同》，向李某某借款70萬(wàn)元，同日雙方簽訂《抵押擔(dān)保合同》，抵押物為爭(zhēng)議房產(chǎn)，2015年9月28日辦理抵押登記，抵押期為18個(gè)月。二、一審判決中認(rèn)為昌某公司與么琳、孔某的合同合法有效是錯(cuò)誤的，忽略了簽訂合同的時(shí)間點(diǎn)。一審法院只強(qiáng)調(diào)初始登記權(quán)利人是昌某公司，而忽略昌某公司是在莊品霞辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記期間出售的爭(zhēng)議房產(chǎn)，違背事實(shí)和法律，損害了李某某的合法權(quán)益。三、一審法院認(rèn)為“昌某公司與李某某不存在借貸關(guān)系，昌某公司與李某某之間設(shè)定的抵押權(quán)并不存在事實(shí)和法律基礎(chǔ)。”2015年9月10日昌某公司與李某某簽訂《借款合同》，向李某某借款70萬(wàn)元，同日雙方簽訂《抵押擔(dān)保合同》，抵押物為爭(zhēng)議房產(chǎn)，2015年9月28日辦理了抵押登記，抵押期為18個(gè)月。雙方之間的借貸關(guān)系真實(shí)合法。四、一審判決本院認(rèn)為部分中：“二被告設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間為原告與被告昌某公司簽訂買賣合同…………仍然設(shè)定抵押權(quán)違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了第三人合法權(quán)益，該抵押行為應(yīng)認(rèn)為無(wú)效?！币粚彿ㄔ赫J(rèn)定無(wú)效理由不存在。么琳、孔某與昌某公司簽訂《商品房買賣合同》，是在莊品霞預(yù)購(gòu)預(yù)告登記期間，未經(jīng)莊品霞同意，商品房買賣合同無(wú)效，么琳、孔某無(wú)權(quán)提出為李某某設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效。五、一審法院適用最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》是錯(cuò)誤的。根據(jù)后法優(yōu)于前法，上位法優(yōu)于下位法的原則，本案應(yīng)適用物權(quán)法及物權(quán)法司法解釋（一）。綜上，昌某公司與么琳、孔某之間的房屋買賣合同無(wú)效，與李某某的抵押權(quán)是合法有效的，請(qǐng)二審法院依法維護(hù)李某某的合法權(quán)益。
么琳、孔某辯稱，通過(guò)一審法院認(rèn)定事實(shí)可以得知，爭(zhēng)議房屋是2011年3月21日辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為莊品霞，2012年1月19日辦理初始登記，權(quán)利人為昌某公司。2015年9月8日辦理預(yù)購(gòu)商品房注銷登記，即該爭(zhēng)議房屋在2012年1月19日由昌某公司辦理初始登記時(shí)，已經(jīng)解除了案外人莊品霞與昌某公司之間的買賣關(guān)系，此時(shí)爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人是初始登記的權(quán)利人昌某公司，昌某公司有權(quán)處分爭(zhēng)議房屋。2015年5月20日，么琳、孔某與昌某公司簽訂房屋買賣合同，2015年9月8日莊品霞辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告注銷登記，故么琳、孔某與昌某公司的買賣合同應(yīng)視為自動(dòng)生效。綜上，么琳、孔某認(rèn)為一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)二審法院依法駁回李某某的上訴請(qǐng)求。
么琳、孔某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)昌某公司于2015年9月28日對(duì)人大昌某雅典城3號(hào)樓000106室房屋設(shè)定的抵押權(quán)無(wú)效，依法予以解除抵押；2、判令昌某公司履行房屋買賣合同，為么琳、孔某辦理人大昌某雅典城3號(hào)樓000106室房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并對(duì)房屋進(jìn)行預(yù)告登記；3、由昌某公司、李某某承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2015年5月20日，么琳、孔某與昌某公司簽訂了人大昌某雅典城3號(hào)樓000106室的《商品房買賣合同》并全額交納房款800,000元，2015年7月14日，么琳、孔某向昌某公司交納了全部進(jìn)戶費(fèi)用，昌某公司將房屋交付給么琳、孔某使用至今。2015年9月24日，昌某公司將人大昌某雅典城3號(hào)樓000106室房屋抵押給李某某，雙方在黑河市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記手續(xù)。根據(jù)本院在黑河市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍科查詢結(jié)果可認(rèn)定，該爭(zhēng)議房屋于2011年3月21日辦理預(yù)告登記，預(yù)告登記權(quán)利人為莊品霞；2012年1月19日辦理初始登記，權(quán)利人為昌某公司；2015年9月8日辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告注銷登記；2015年9月24日辦理抵押登記，抵押人為昌某公司，抵押權(quán)人為李某某，現(xiàn)該抵押未解除。
根據(jù)本院對(duì)爭(zhēng)議房屋承租人所做的調(diào)查可以認(rèn)定，爭(zhēng)議房屋于2015年8月前由昌某公司出售給么琳、孔某，承租人與么琳、孔某簽訂租賃合同并交納房租，并且在房屋出售后，李某某曾向承租人詢問(wèn)該房屋是否出售，承租人告知其該房屋已經(jīng)出售并指引其找到么琳、孔某。根據(jù)李某某提供的證據(jù)可以認(rèn)定，莊品霞與案外人黑河市匯豐小額貸款有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱匯豐貸款公司）曾存在民間借貸關(guān)系，昌某公司與案外人匯豐貸款公司于2015年12月11日簽訂借款合同及抵押擔(dān)保合同，向案外人匯豐貸款公司借款3,000,000元，并用包括爭(zhēng)議房屋在內(nèi)的五戶房屋作為抵押，但未與匯豐貸款公司辦理抵押登記手續(xù)。李某某系案外人匯豐貸款公司的職員，與匯豐貸款公司并非同一主體。昌某公司與李某某之間并不存在借貸關(guān)系，且昌某公司與李某某之間的抵押登記設(shè)立時(shí)間為2015年9月24日。
一審法院認(rèn)為，一、爭(zhēng)議房屋的初始登記權(quán)利人為昌某公司，昌某公司即為爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人，么琳、孔某與昌某公司的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且么琳、孔某已全額給付價(jià)款，履行了買方的義務(wù)，昌某公司已將該房屋交付么琳、孔某使用，雙方的買賣合同合法、有效，應(yīng)予保護(hù)。二、根據(jù)李某某提供的借款合同可以證明，李某某與昌某公司之間并不存在借貸關(guān)系，昌某公司與案外人匯豐貸款公司簽訂的抵押擔(dān)保合同中抵押權(quán)人為匯豐貸款公司，并非李某某，且昌某公司與案外人匯豐貸款公司簽訂的借款合同及抵押擔(dān)保合同的時(shí)間為2015年12月11日，晚于李某某與昌某公司設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十二條及第一百七十九條的規(guī)定，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)訂立擔(dān)保合同，并且抵押權(quán)人應(yīng)為主債權(quán)債務(wù)合同中的債權(quán)人，因此李某某與昌某公司之間設(shè)定的抵押權(quán)并無(wú)事實(shí)及法律基礎(chǔ)。三、李某某與昌某公司設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間為么琳、孔某與昌某公司簽訂房屋買賣合同、全額交納房款及進(jìn)戶費(fèi)用并實(shí)際取得房屋使用權(quán)之后，因此李某某和昌某公司在明知該房屋已經(jīng)出售給他人，并且李某某和昌某公司間并不存在借貸關(guān)系的情況下，仍然設(shè)定抵押權(quán)違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了第三人的合法權(quán)益，該抵押行為應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。且根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條及第2條，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，買受人的請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以及其他債權(quán)人就該房屋所享有的抵押權(quán)。綜上所述，么琳、孔某要求解除李某某與昌某公司之間抵押權(quán)的訴訟請(qǐng)求合理，本院予以支持，因么琳、孔某與昌某公司簽訂的房屋買賣合同有效，么琳、孔某已交付全部房款并實(shí)際取得房屋使用權(quán)，昌某公司應(yīng)履行賣方的義務(wù)，協(xié)助么琳、孔某辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因爭(zhēng)議房屋現(xiàn)暫不具備辦理房屋所有權(quán)證的條件，可暫予辦理預(yù)告登記，待具備辦證條件后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證明。昌某公司辯稱么琳、孔某在購(gòu)買房屋時(shí)明知該房屋已設(shè)定抵押權(quán)，但未能提交相應(yīng)證據(jù)，故該答辯意見(jiàn)不予采信。對(duì)李某某提出的該爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)人為莊品霞，昌某公司無(wú)權(quán)處分該房屋的答辯意見(jiàn)，因該房屋的初始登記權(quán)利人為昌某公司，因此該房屋的所有人應(yīng)為昌某公司。且莊品霞所做的預(yù)告登記及抵押登記均已注銷，莊品霞及原抵押權(quán)人均未對(duì)該買賣行為提出異議，故該答辯意見(jiàn)不予采信，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條、第一百七十二條、第一百七十九條之規(guī)定，判決，一、被告昌某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司解除與被告李某某設(shè)定的人大昌某雅典城3號(hào)樓000106室房屋抵押權(quán)，于本判決生效后七日內(nèi)履行完畢；二、被告昌某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助原告辦理房屋預(yù)告登記手續(xù)，于抵押權(quán)解除后三日內(nèi)履行完畢。案件受理費(fèi)100元，減半收取計(jì)50元，由被告昌某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)給付）。
二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，么琳、孔某與昌某公司對(duì)雙方于2015年5月20日簽訂的商品房買賣合同，均無(wú)異議。合同簽訂后，么琳、孔某已支付全部購(gòu)房款，并于2015年8月10日與王英華簽訂房屋租賃協(xié)議，么琳、孔某與昌某公司簽訂的房屋買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行。李某某認(rèn)為么琳、孔某與昌某公司簽訂商品房買賣合同系在商品房預(yù)告登記期間處分房屋，房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效。但訴爭(zhēng)房屋上設(shè)定預(yù)告登記，與出售房屋具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第二款規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。訴爭(zhēng)房屋于2012年1月19日昌某公司辦理初始登記時(shí)已經(jīng)具備交付辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的條件，預(yù)告登記權(quán)利人莊品霞未積極辦理商品房登記，故訴爭(zhēng)房屋的權(quán)利人應(yīng)為昌某公司，昌某公司是有權(quán)處分房屋，其與么琳、孔某簽訂的商品房買賣合同有效。李某某的上訴理由不能成立。關(guān)于李某某主張其與昌某公司于2015年9月24日設(shè)定的抵押權(quán)的問(wèn)題。李某某的抵押權(quán)設(shè)定在房屋買賣合同之后，李某某明知該房屋已經(jīng)出售，不屬于善意第三人，該抵押行為無(wú)效。
綜上所述，李某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由李某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　劉紅梅 審判員　　曹　偉 審判員　　沈洋洋

書記員：仇長(zhǎng)城