上訴人（原審被告、原審反訴原告）：洪湖市濱湖中心學校，住所地洪湖市濱湖辦事處街道。
法定代表人：蔡波，該校校長。
委托代理人：王際偉，湖北園林律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、原審反訴被告）：肖某某，個體工商戶。
委托代理人：文浩，湖北玉沙律師事務所律師。
原審第三人：洪湖市濱湖辦事處付某漁場。
法定代表人：付單濤，該漁場負責人。

上訴人洪湖市濱湖中心學校（以下簡稱濱湖學校）因與被上訴人肖某某、原審第三人洪湖市濱湖辦事處付某漁場（以下簡稱付某漁場）漁業(yè)承包合同糾紛一案，不服洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第00249號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人濱湖學校的委托代理人王際偉，被上訴人肖某某及其委托代理人文浩，原審第三人付某漁場的法定代表人付單濤到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
一審認定，原告肖某某與被告洪湖市濱湖中心學校于2007年簽訂了《魚池承包合同書》，合同約定：承租期為八年，即從2007年1月1日起至2014年12月31日止。租金為每年1萬元；該合同第7條約定：原告在合同期滿前必須將漁池內及池梗上所有產品收獲完畢。在合同期滿后被告將漁池收回，乙方應絕對服從，并將完好的空漁池交與被告，不得（因未收獲完產品及再投入）無理糾纏甚至提出無理要求。若原告有未收獲完的產品及再投入等，到期均無條件歸被告所有。第8條約定：合同期滿后原告有優(yōu)先承租權。第10條約定：合同期內原告若要對漁池及周邊的結構進行較大的改變，事先必須經被告認可方能進行，否則，被告有權終止合同，所交租金不退。原、被告在合同期限屆滿前未對是否續(xù)租進行協(xié)商。2015年1月12日被告向第三人洪湖市付某漁場出具了收取第三人3萬元的魚池承包合同款的收據。2015年2月12日，被告在未向原告作任何通知的情況下，與第三人付某漁場簽訂了《魚池承包合同書》，合同約定：承包期限為3年，即從2015年2月12日至2018年2月11日止；租金為每年2萬元，共計6萬元；簽訂合同時一次性交租金3萬元，尾款在2016年2月底交清；次日第三人向被告繳納了3萬元的魚池承包款。2015年3月24日被告向原告發(fā)出《魚池承包合同到期告知書》，并稱已將魚池出租給第三人濱湖付某漁場，要求收回原告所承租的魚池。2015年2月12日被告與第三人簽訂了《魚池承包合同書之補充協(xié)議》，合同約定租期為一年，即從2015年2月12日至2016年2月11日止，租金為每年9萬元，如果第三人能夠履行魚池承包的附加條件，則租金為2萬元，第三人應當依約向學校交納履約保證金10萬元，違約金為3萬元；2015年3月17日被告與第三人簽訂了解除《魚池承包合同書》和《補充協(xié)議》的協(xié)議書，被告與第三人解除了魚池承包關系，并終止了承包合同和補充協(xié)議的履行，但是被告沒有將魚池承包款退還給第三人。2015年3月24日被告向原告送達了一份（2015）濱校承字第01號《通知書》及《椅子灣40畝魚池的承包合同》草案。
原告肖某某認為，承租期內原告一直依約履行全部合同義務，無任何違約行為，而被告在合同到期前后從未向原告作出要將魚池出租給他人的通知情況下，直接與他人另行簽訂魚池出租合同，此行為剝奪了原告依合同享有的優(yōu)先承租權，被告構成違約。為此特向法院起訴，要求依法確認原告對所承租魚池享有優(yōu)先承租權，并要求被告繼續(xù)履行合同義務；確認被告與第三人之間所簽訂的合同無效；并由被告承擔本案訴訟費用。
反訴原告濱湖學校認為，雙方的漁池承包關系早已于2014年12月31日終止，反訴被告在2015年1月1日后繼續(xù)占有、使用上述漁池的行為已無法律和合同依據。為此，請求人民法院判令：1、反訴被告肖某某將洪湖市濱湖辦事處椅子灣40畝精養(yǎng)漁池及相關附屬設施歸還給原告。2、確認反訴被告目前存放于上述漁池內的所有產品及所有資產歸反訴原告所有。3、判決反訴被告向反訴原告支付上述漁池的資產占有、使用費［即：從2015年1月1日開始至反訴被告實際交還漁池之日止，支付標準為246.58元／天（90000元／年÷365天／年）］。4、本訴與反訴的訴訟費用均由反訴被告承擔。
一審認為，本案中原、被告2007年簽訂的魚池承包合同由于該魚池所涉及土地使用權歸被告所有，該魚池承包合同性質實為租賃合同。在合同期間屆滿后，原告繼續(xù)使用魚池，被告沒有提出異議，原承包合同繼續(xù)有效，但承包期為不定期。原告在沒有收到被告要求收回承包的魚池通知前，其繼續(xù)使用所承包的魚池是合法有效的。2015年1月12日被告和第三人已經就所爭議的魚池承包給第三人達成初步意向，同年2月12日被告在未向原告作任何通知的情況下，與第三人簽訂了《魚池承包合同書》，被告的行為違反了原、被告于2007年簽訂的魚池承包合同第8項原告享有優(yōu)先承租權的約定。其后被告和第三人簽訂的《魚池承包合同書之補充協(xié)議》、解除《魚池承包合同書》和《補充協(xié)議》的協(xié)議書以及被告單方面草擬的《椅子灣40畝魚池的承包合同》草案都是被告為了讓原告喪失魚池優(yōu)先承租權而采取的一些手段，被告至今也沒有將第三人的魚池承包款退還給第三人，且《椅子灣40畝魚池的承包合同》草案中限定的一些條款，都是原告不能履行而只有第三人才能履行的條款，顯然為被告故意設定的條件，以除斥原告在同等條件下的優(yōu)先承租權。故對被告在其與第三人簽訂魚池承包合同后所實施的行為不予支持。而原告依據原、被告雙方的約定應當享有該魚池的優(yōu)先承租權，結合本案，應當享有的是被告與第三人締約的《魚池承包合同書》中所約定的權利。鑒于被告和第三人已經于2015年3月17日解除了雙方所簽訂的《魚池承包合同書》，原告要求確認該合同無效沒有實際意義，故對該項請求不予支持。對于被告的訴訟請求不予支持。據此，依據《中華人民共和國合同法》第二百三十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：一、原告肖某某對其所承租被告洪湖市濱湖中心學校的位于椅子灣40畝魚池享有優(yōu)先承租權。被告洪湖市濱湖中心學校應按照2015年2月12日與第三人洪湖市濱湖辦事處付某漁場簽訂的《魚池承包合同書》內容與原告簽訂合同并履行合同義務；二、駁回原告肖某某的其他訴訟請求；三、駁回被告的反訴請求。
二審查明，一審判決認定“2015年3月24日向原告發(fā)出《魚池承包合同到期告知書》，并稱已將魚池出租給第三人洪湖市濱湖付某漁場”，此時間應當為2015年2月12日。二審對一審除此之外認定的事實予以確認。另查明，2015年9月11日第三人付某漁場將原交納的承包款30000元領回。

本院認為，根據上訴人的上訴理由及被上訴人的答辯意見，本案二審爭議的焦點問題是：一、肖某某主張行使優(yōu)先承租權應否支持？二、濱湖學校的反訴請求應否支持？
一、關于肖某某主張行使優(yōu)先承租權應否支持的問題。肖某某與濱湖學校于2007年簽訂的《魚池承包合同書》第8條約定，合同期滿后肖某某有優(yōu)先承租權。2007年《魚池承包合同書》期間屆滿后，肖某某繼續(xù)使用魚池，濱湖學校沒有提出異議，一審認定原承包合同繼續(xù)有效，但承租期為不定期正確。2015年2月12日濱湖學校向肖某某發(fā)出《魚池承包合同到期告知書》，告知肖某某該校將收回魚池，且在同一天與第三人付某漁場簽訂了《魚池承包合同書》。濱湖學校在與第三人締結合同之前即沒有通知肖某某，也沒有告知肖某某締結新合同的條件，而自行與付某漁場簽訂合同，此行為違反了2007年《魚池承包合同書》第8條的約定，侵害了肖某某的優(yōu)先承租權。
但是，優(yōu)先承租權只是一種權利，這種權利的行使應該有一個優(yōu)先的對象，具體到本案，就是肖某某在同等條件下享有優(yōu)先于其他承租人與濱湖學校締結合同的權利。本案中，雖然肖某某在得知權利被侵害后向濱湖學校主張了權利，但畢竟尚未與濱湖學校成立新的合同關系，而濱湖學校隨后解除了與付某漁場簽訂的《魚池承包合同書》和《魚池承包合同書之補充協(xié)議》，此時濱湖學校與第三人之間已經不再具有承包關系，合同約定的優(yōu)先承租權即失去了主張的對象。何況濱湖學校于2015年3月24日又向肖某某送達了《通知書》及《椅子灣40畝魚池的承包合同》草案，告知如不能滿足條件，則喪失承包權，學校將收回魚池。合同樣本所列條件是否苛刻，均屬于出租人的權利，肖某某不能滿足出租人的條件，濱湖學校又表示要收回魚池，在濱湖學校沒有繼續(xù)發(fā)包或者出租意愿的情況下，肖某某主張行使優(yōu)先承租權沒有事實和法律依據，一審判決強制履行合同不當。
另，鑒于濱湖學校和第三人已經解除了雙方簽訂的承包合同，故一審對肖某某要求確認該合同無效的訴訟請求不予支持恰當。
二、關于濱湖學校的反訴請求應否支持的問題。肖某某與濱湖學校2007年承包合同期間已經屆滿，在濱湖學校沒有繼續(xù)發(fā)包或者出租意愿的情況下，濱湖學校請求肖某某返還魚池并無不當。2007年承包合同期間屆滿后，肖某某繼續(xù)使用魚池，應當向濱湖學校支付占有、使用漁池的費用。濱湖學校請求按照一年租金90000元的標準計算費用，本院認為該標準過高，對肖某某有失公允。因2007年合同已經屆滿，按照該合同年租金10000元對濱湖學校亦不公平。綜合案件具體情況，結合肖某某愿意按照每年20000元租金繼續(xù)承包的意思表示，本院酌定按照年租金20000元的標準計算占用費用，從2015年1月1日開始計算至實際交還漁池之日止，支付標準為55元／天（20000元÷365天）。濱湖學校第二項反訴請求是確認肖某某目前存放于上述漁池內的所有產品及所有資產歸反訴原告所有，因該項請求不明確，故本院不予支持。
綜上，一審判決認定基本事實清楚，但適用法律不當，應予改判。本案經合議庭評議，并經本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第九十八條、第二百三十五條、第二百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷洪湖市人民法院（2015）鄂洪湖民初字第00249號民事判決；
二、駁回肖某某的本訴訴訟請求；
三、肖某某于本判決生效之日起30日內將洪湖市濱湖辦事處椅子灣40畝精養(yǎng)漁池及相關附屬設施返還給洪湖市濱湖中心學校；
四、肖某某于本判決生效之日起30日內向洪湖市濱湖中心學校支付占有、使用漁池的費用，從2015年1月1日起計算至實際返還漁池之日止，支付標準為55元／天；
五、駁回洪湖市濱湖中心學校的其他反訴訴訟請求。
一審本訴受理費200元，一審反訴受理費1000元，二審案件受理費1200元，合計2400元，由肖某某負擔2000元，濱湖學校負擔400元。
本判決為終審判決。

審判長　　李慧敏 審判員　　郭　莉 審判員　　王同軍

書記員：唐君玲