上訴人（原審被告）灤平寬廣云商貿(mào)有限公司。
法定代表人陳慧民，職務經(jīng)理。
委托代理人計永利。
被上訴人（原審原告）灤平鼎金物業(yè)服務有限公司。
法定代表人候在平，職務總經(jīng)理。
委托代理人賀靜，河北國正律師事務所律師。

上訴人灤平寬廣云商貿(mào)有限公司因與被上訴人灤平鼎金物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案，不服河北省灤平縣人民法院（2016）冀0824民初396號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人灤平寬廣云商貿(mào)有限公司的委托代理人計永利，被上訴人灤平鼎金物業(yè)服務有限公司的委托代理人賀靜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認定，2010年10月1日原告灤平鼎金物業(yè)服務有限公司與案外人灤平鑫港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《05鑫港小區(qū)前期物業(yè)服務合同》一份，合同約定灤平鑫港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托原告灤平鼎金物業(yè)服務有限公司對05鑫港小區(qū)實行物業(yè)管理。該《05鑫港小區(qū)前期物業(yè)服務合同》第三條合同期限中約定：“本合同期限為5年。自2010年10月1日起至2015年9月30日止。合同期限未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務合同生效時，本合同終止?！钡谄邨l管理服務費用中第（一）項約定：“本物業(yè)的管理服務費按雙方協(xié)商的標準向業(yè)主（住用戶）收取，住宅即每月每平方米建筑面積0.55元；商業(yè)即每月每平方米建筑面積1.5元；如業(yè)主或者物業(yè)使用人將住宅改為商業(yè)用途，物業(yè)管理服務費將按商業(yè)用途收取?！?010年10月25日，案外人李亞龍、陳海龍、徐瑞俠、郭衛(wèi)民、張叔梅作為房屋買受人，購買了坐落于灤平縣灤平鎮(zhèn)鑫港小區(qū)BS-3號房屋。2011年12月17日案外人李亞龍、陳海龍、徐瑞俠、郭衛(wèi)民、張叔梅與承德市寬廣超市集團有限公司簽訂了《房屋租賃合同》一份，雙方約定將案外人李亞龍、陳海龍、徐瑞俠、郭衛(wèi)民、張叔梅所有的坐落于灤平縣灤平鎮(zhèn)鑫港小區(qū)BS-3號房屋租賃給承德市寬廣超市集團有限公司使用。該《房屋租賃合同》第十條關于房屋租賃期間的有關費用中約定：“在房屋租賃期間，水費、電費、衛(wèi)生費、取暖費、物業(yè)管理費等因租賃后經(jīng)營形成的一切費稅由乙方（承德市寬廣超市集團有限公司）支付，并由乙方（承德市寬廣超市集團有限公司），承擔延期付款的違約責任?！焙笥?012年5月7日，被告灤平寬廣云商貿(mào)有限公司在此租賃房屋處開辦超市。2013年4月3日，被告向原告繳納物業(yè)費55000.00元，原告為被告出具物業(yè)費發(fā)票一張。原告主張從被告開辦超市以來為被告提供了所有應提供的物業(yè)服務項目，其中包括保潔服務、綠化維護、協(xié)助維護公共秩序、公共設施維修養(yǎng)護，公共設施包括消防系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等養(yǎng)護、污水處理、化糞池處理等一系列物業(yè)服務，要求被告支付2014年3月至2015年3月物業(yè)費71275.32元及滯納金。物業(yè)費收費標準按照每建筑平方米每月1.5元計算，被告所在房屋建筑面積為3959.74平方米，合計71275.32元；滯納金是按日千分之三計算，起算日是2015年3月2日，至給付之日止。滯納金依據(jù)前期物業(yè)服務合同收取。被告主張在2014年12月17日之前，被告的維修、物業(yè)服務一直是由開發(fā)商負責，2014年12月17日之后原告才接手物業(yè)服務，且原、被告之間無物業(yè)服務合同，收費標準不應按照前期物業(yè)合同中約定的每建筑平方米每月1.5元計算，應當由原、被告雙方協(xié)商確定。同時原告存在不提供、拒絕提供物業(yè)服務的事實，原告為被告提供的物業(yè)服務存在垃圾清運不及時、水管漏水未及時修理等問題并造成被告支出維修費用及財產(chǎn)受損。2015年2月16日、2015年3月15日被告灤平寬廣云商貿(mào)有限公司超市熱力管道發(fā)生漏水。對于原告提供物業(yè)服務的范圍只認可道路通行、排污兩項。被告主張駁回原告的訴訟請求。
原審法院認為及判決結(jié)果，原告與案外人灤平鑫港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《05鑫港小區(qū)前期物業(yè)服務合同》，該合同未違反法律規(guī)定，已經(jīng)成立并發(fā)生法律效力。原告灤平鼎金物業(yè)服務有限公司受灤平鑫港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對05鑫港小區(qū)提供物業(yè)服務，雙方約定商業(yè)用房物業(yè)費收費標準每月每平方米建筑面積1.5元。案外人李亞龍、陳海龍、徐瑞俠、郭衛(wèi)民、張叔梅購買坐落于灤平縣灤平鎮(zhèn)鑫港小區(qū)BS-3號房屋，根據(jù)法律規(guī)定，建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，因此前期物業(yè)服務合同對于房屋買受人具有約束力。被告灤平寬廣云商貿(mào)有限公司與案外人李亞龍、陳海龍、徐瑞俠、郭衛(wèi)民、張叔梅簽訂《房屋租賃合同》，約定物業(yè)管理費應當由被告灤平寬廣云商貿(mào)有限公司承擔。根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定。同時根據(jù)《05鑫港小區(qū)前期物業(yè)服務合同》的約定，原、被告之間并沒有另行簽訂其他生效物業(yè)服務合同，且該前期物業(yè)合同尚在合同有效期限內(nèi)，因此，該前期物業(yè)合同對于作為房屋實際使用人的被告具有約束力。原告為被告提供物業(yè)服務，對此被告當庭承認原告為其提供道路通行、排污等物業(yè)服務，原告以實際行為履行合同義務，故被告應按照約定繳納物業(yè)服務費用71275.32元，但2014年3月至2015年3月間，原告為被告提供的物業(yè)服務存在服務不及時、不完整的情形，應當相應扣減物業(yè)費，結(jié)合本案實際情況及原、被告協(xié)商繳納的上一年度物業(yè)費55000.00元的實際情況，由被告給付原告2014年3月至2015年3月物業(yè)費60000.00元為宜。對于原告主張要求被告給付滯納金，《05鑫港小區(qū)前期物業(yè)服務合同》中對于滯納金合同雙方?jīng)]有約定，因此對于原告主張滯納金的訴訟請求，本院不予支持。被告主張原告從2014年12月17日之后才為被告提供物業(yè)服務，但被告于2013年4月3日向原告繳納物業(yè)費55000.00元，原告為被告出具物業(yè)費發(fā)票一張，該發(fā)票與被告所述事實不一致，本院不予采信。對于被告主張2013年7月、8月間超市發(fā)生的污水管道漏水及下雨漏水及2015年3月15日超市熱力管道發(fā)生漏水等情況，由于不在原告主張物業(yè)費的期間內(nèi)，與本案無關，本院不予采納。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條，《物業(yè)管理條例》第六條第一款、第二十五條、第四十二條第一款、第四十八條第一款、第五十二條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、由被告灤平寬廣云商貿(mào)有限公司給付原告灤平鼎金物業(yè)服務有限公司2014年3月至2015年3月的物業(yè)費合計60000.00元。此款于本判決生效后十日內(nèi)付清。二、駁回原告灤平鼎金物業(yè)服務有限公司的其他訴訟請求。本案受理費1580.00元，減半收取790.00元，由被告灤平寬廣云商貿(mào)有限公司負擔。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院認為，被上訴人灤平鼎金物業(yè)服務有限公司受案外人灤平鑫港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托對05鑫港小區(qū)提供物業(yè)服務，并且雙方簽訂的《05鑫港小區(qū)前期物業(yè)服務合同》已經(jīng)發(fā)生了法律效力。后上訴人灤平寬廣云商貿(mào)有限公司承租05鑫港小區(qū)BS-3號房屋，按照其與房屋所有人李亞龍、陳海龍、徐瑞俠、郭衛(wèi)民、張叔梅簽訂的《房屋租賃合同》約定，物業(yè)管理費應當由上訴人灤平寬廣云商貿(mào)有限公司負擔，故原審法院依據(jù)上述合同約定判決由上訴人灤平寬廣云商貿(mào)有限公司支付物業(yè)管理費并無不正。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣1580.00元，由上訴人灤平寬廣云商貿(mào)有限公司承擔。
本判決為終審判決。

審判長　劉音審判員李小龍審判員于相成

書記員：付 相 如