原告：荊門(mén)市業(yè)興商貿(mào)有限公司。
法定代表人：李瓊?cè)A，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：鄧德生，該公司員工。
被告：李時(shí)進(jìn)，男，1962年9月8日出生，漢族，荊門(mén)市人。
委托訴訟代理人：周明，湖北興聯(lián)律師事務(wù)所律師。

原告荊門(mén)市業(yè)興商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱業(yè)興公司）與被告李時(shí)進(jìn)物權(quán)保護(hù)糾紛一案，本院于2017年3月20日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2017年5月2日、23日兩次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告業(yè)興公司的委托訴訟代理人鄧德生、被告李時(shí)進(jìn)及其委托訴訟代理人周明到庭參加訴訟。證人劉某某到庭參與了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
業(yè)興公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：李時(shí)進(jìn)停止侵權(quán)行為，騰退地下室，恢復(fù)地下室木門(mén)、封閉被打穿的墻洞，賠償損失。后放棄賠償損失的訴請(qǐng)。事實(shí)和理由：2001年12月15日，其向荊門(mén)市久天糖酒有限公司（以下簡(jiǎn)稱久天公司）購(gòu)買了位于中天街22號(hào)（現(xiàn)40號(hào)）的房產(chǎn)及土地使用權(quán)。雙方在房屋買賣合同中對(duì)房屋面積和土地使用面積做了詳細(xì)約定，并于2003年11月27日、2011年11月15日辦理了土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。2017年2月27日，其保安在例行檢查中發(fā)現(xiàn)涉案地下室被李時(shí)進(jìn)強(qiáng)行裝修占用，制止無(wú)效后向龍泉派出所報(bào)案。李時(shí)進(jìn)亦不接受社區(qū)調(diào)解。
李時(shí)進(jìn)辯稱，1.其對(duì)涉案地下室享有租賃權(quán)，其未侵犯業(yè)興公司的合法權(quán)益，業(yè)興公司訴請(qǐng)其停止侵權(quán)無(wú)事實(shí)依據(jù)；2.業(yè)興公司提供的買賣合同不能證明享有地下室的所有權(quán)，且其一直在地下室生活、居住，業(yè)興公司應(yīng)當(dāng)知曉，但其至今才提起訴訟，已過(guò)訴訟時(shí)效；3.業(yè)興公司與久天公司簽訂房屋買賣合同的時(shí)間為2001年后，但其與久天公司簽訂合同的時(shí)間為2001年6月8日，業(yè)興公司要求其騰退房屋違反了房屋買賣合同不破租賃的原則。綜上，請(qǐng)法院駁回業(yè)興公司的訴請(qǐng)。
業(yè)興公司圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了湖北省荊門(mén)市糖酒副食品總公司（以下簡(jiǎn)稱糖酒公司）與荊門(mén)勸業(yè)平價(jià)超市（以下簡(jiǎn)稱勸業(yè)超市）簽訂的房屋買賣合同、（2005）東民二初字第97號(hào)民事調(diào)解書(shū)（以下簡(jiǎn)稱調(diào)解書(shū)）。李時(shí)進(jìn)為支持其答辯意見(jiàn)依法提交了租賃食堂地下室合同、久天公司與興業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同、久天公司和業(yè)興公司的企業(yè)查詢信息、證人劉某某證言。本院組織雙方進(jìn)行質(zhì)證，對(duì)業(yè)興公司提交的證據(jù)，李時(shí)進(jìn)質(zhì)證意見(jiàn)如下：即使糖酒公司與勸業(yè)超市簽訂的房屋買賣合同屬實(shí)，但該合同與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。對(duì)調(diào)解書(shū)的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)調(diào)解書(shū)中查明的事實(shí)有異議，調(diào)解書(shū)記載的是2000年10月13日業(yè)興公司與久天公司簽訂的合同，但業(yè)興公司成立于2002年9月20日，故查明事實(shí)有誤，且調(diào)解書(shū)中未確認(rèn)業(yè)興公司享有房屋所有權(quán)。對(duì)李時(shí)進(jìn)提交的證據(jù)，業(yè)興公司質(zhì)證意見(jiàn)如下：對(duì)租賃地下室合同的真實(shí)性、合法性有異議，該合同中無(wú)單位蓋章或法定代表人簽名，劉道凡是否有權(quán)簽訂該合同不得而知。久天公司已經(jīng)與其簽訂了合同，其不可能在2001年6月8日簽訂租賃地下室合同。對(duì)久天公司與興業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同、企業(yè)查詢信息的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為不能證明李時(shí)進(jìn)對(duì)涉案地下室享有租賃使用權(quán)。證人劉某某僅為名義上的公司法定代表人，其不清楚公司資產(chǎn)處置，且未授權(quán)其他人進(jìn)行處置，其證言可證明李時(shí)進(jìn)無(wú)權(quán)占用地下室，劉道凡所簽合同無(wú)效。
本院對(duì)上述證據(jù)審核認(rèn)證如下：業(yè)興公司提交的證據(jù)具有證據(jù)的屬性，能夠證明其對(duì)涉案地下室享有物權(quán)，李時(shí)進(jìn)異議理由不成立，故本院予以確認(rèn)并在卷佐證。李時(shí)進(jìn)提交的租賃食堂地下室合同，因李時(shí)進(jìn)未進(jìn)一步舉證證明劉道凡系久天公司的委托代理人，其有權(quán)代表久天公司與其簽訂合同，且結(jié)合證人劉某某的證言，作為法定代表人，劉某某并未授權(quán)劉道凡處置涉案地下室，故該租賃食堂地下室合同不能證明李時(shí)進(jìn)享有地下室使用權(quán)，故本院不予采信，對(duì)證人劉某某的證言本院予以確認(rèn)。李時(shí)進(jìn)提交的其他證據(jù)不能證明業(yè)興公司成立在后，其與劉道凡簽訂租賃食堂地下室合同有效的事實(shí)，故本院不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如
下：
久天公司于2000年4月21日成立，其主管單位為糖酒公司。2000年10月13日，糖酒公司因改制清算需要與勸業(yè)超市簽訂了房屋買賣合同，該合同第三條款約定，“甲方（糖酒公司）出讓給乙方（勸業(yè)超市）的房屋面積含：（一）……③后住宅地下室346.86㎡……（二）甲方出讓給乙方的土地使用面積1673.68㎡，其中：……④地下室部分由乙方補(bǔ)償給甲方一套二室一廳住宅，樓層由乙方?jīng)Q定……”第八條款約定，“履行方式及期限：①甲方必須在二OOO年十一月二十五日前將商場(chǎng)及倉(cāng)庫(kù)和后地下室交給乙方……③全部房地產(chǎn)的所有權(quán)證及土地使用權(quán)證過(guò)戶的時(shí)間為二OOO年十一月二十五日前……”2000年11月16日，糖酒公司按約定向勸業(yè)超市交付了涉案地下室。因糖酒公司改制時(shí)將涉案合同的房屋、土地使用權(quán)變更在久天公司名下，為辦理前述合同涉及的房屋、土地使用權(quán)的變更登記，久天公司在設(shè)立期間（2002年9月20日成立）承繼了勸業(yè)超市的權(quán)利義務(wù)，于2001年12月15日與業(yè)興公司重新簽訂了房屋買賣合同（合同內(nèi)容與糖酒公司、勸業(yè)超市簽訂的房屋買賣合同的內(nèi)容一致）。后因久天公司未將有關(guān)房產(chǎn)手續(xù)交付給業(yè)興公司，業(yè)興公司拒絕履行土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)210000元及補(bǔ)償住房的義務(wù)，雙方為此發(fā)生糾紛，久天公司訴至本院，后經(jīng)調(diào)解，達(dá)成協(xié)議且已履行。
另查明，2001年6月8日，劉道凡以久天公司的名義與李時(shí)進(jìn)簽訂了租賃食堂地下室合同。劉道凡系久天公司員工，主管物業(yè)。案發(fā)前，李時(shí)進(jìn)占有地下室，并對(duì)地下室進(jìn)行了部分改造。該地下室位于荊門(mén)市東寶區(qū)中天街40號(hào)。

本院認(rèn)為，無(wú)權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物。造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)利人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。本案中，糖酒公司向業(yè)興公司轉(zhuǎn)讓涉案地下室，并辦理了交付手續(xù)，業(yè)興公司取得了對(duì)地下室的物權(quán)，享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。李時(shí)進(jìn)抗辯主張?jiān)跇I(yè)興公司受讓地下室前，對(duì)該地下室享有租賃權(quán)，其提供的證據(jù)不足以證明，本院不予采納。業(yè)興公司訴請(qǐng)李時(shí)進(jìn)停止侵害、返還地下室、恢復(fù)原狀，合法有據(jù)，本院予以支持。
關(guān)于李時(shí)進(jìn)抗辯本案應(yīng)適用“買賣不破租賃”規(guī)定的問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。本案中，雖然久天公司與業(yè)興公司之間的房屋買賣合同雖然簽訂在租賃食堂地下室合同之后，但實(shí)際上，久天公司與業(yè)興公司是承繼糖酒公司與勸業(yè)超市之間房屋買賣合同中的權(quán)利義務(wù)，且合同中關(guān)于轉(zhuǎn)讓含涉案地下室房屋的內(nèi)容未發(fā)生實(shí)質(zhì)性變更，故不存在李時(shí)進(jìn)簽訂租賃地下室合同在先，房屋買賣合同簽訂在后的情形。另一方面，即使李時(shí)進(jìn)與劉道凡簽訂租賃地下室合同的時(shí)間在先，但該合同中無(wú)久天公司單位簽章，李時(shí)進(jìn)亦不能舉證證明劉道凡有權(quán)處置地下室，故對(duì)久天公司而言，該租賃地下室合同不發(fā)生法律效力，不符合“買賣不破租賃”的適用情形。因此，李時(shí)進(jìn)的抗辯理由不成立，本院對(duì)其抗辯意見(jiàn)不予采納。
關(guān)于李時(shí)進(jìn)抗辯本案已過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。訴訟時(shí)效的客體是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，物權(quán)請(qǐng)求權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。因業(yè)興公司對(duì)涉案地下室享有物權(quán)，其基于物權(quán)對(duì)李時(shí)進(jìn)提出的請(qǐng)求不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十四條、三十六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：

被告李時(shí)進(jìn)停止對(duì)原告荊門(mén)市業(yè)興商貿(mào)有限公司位于荊門(mén)市東寶區(qū)中天街40號(hào)后住宅地下室的侵害；并于本判決生效之日起十五日內(nèi)將該地下室恢復(fù)原狀、返還給原告荊門(mén)市業(yè)興商貿(mào)有限公司。
案件受理費(fèi)100元，減半收取計(jì)50元，由被告李時(shí)進(jìn)負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門(mén)市中級(jí)人民法院。

審判員　　胡昌銀

書(shū)記員：黃天智