原告（反訴被告）：中國人民解放軍陸某勤務學院，住所地：武漢市硚口區(qū)羅家墩***號。法定代表人：周炎明，院長。委托訴訟代理人：張國強，湖北卓創(chuàng)德賽律師事務所律師（一般授權）。委托訴訟代理人：汪浩，湖北卓創(chuàng)德賽律師事務所律師（一般授權）。被告（反訴原告）：武漢市塞勒酒店管理有限公司，住所地：武漢市武昌區(qū)中北路愿景廣場1幢2單元15層1號。法定代表人：馮文安，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李慧林，湖北嘉順律師事務所律師（特別授權）。委托訴訟代理人：周坤，湖北嘉順律師事務所實習律師（特別授權）。

原告（反訴被告）陸某勤務學院向本院提出訴訟請求：1.確認原、被告簽訂的《承包經(jīng)營合同》已解除；2.被告向原告支付拖欠的租金997.92萬元并承擔逾期支付租金的違約金（以拖欠租金為基數(shù)，按同期銀行貸款利率標準，從2017年5月1日計算至實際付清之日止）；3.被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：2011年7月，原告就位于武漢市硚口區(qū)羅家墩122號的綜合培訓樓承包經(jīng)營事宜進行公開招標，具備酒店管理資質的被告中標。2011年10月30日，原、被告簽訂《承包經(jīng)營合同》，約定：“原告將綜合培訓樓整體使用權和經(jīng)營權交由被告承包經(jīng)營，承包經(jīng)營期為七年；被告按季支付租金，于每季度第二個月的15日前支付當季租金；如被告未按合同約定時間向原告足額支付租金，除不可抗力外，被告每逾期一天按本季度租金的2‰向原告支付逾期違約金?！?011年底，原告將培訓樓交付被告。合同履行期間，被告多次逾期支付租金。2016年9月21日，被告向原告送達了《關于變更或終止合同的申請》，提出變更或終止合同。2016年11月10日，原告向被告送達《終止并解除合同回復函》，明確表示同意終止并解除合同。2017年5月9日，雙方辦理了資產(chǎn)移交。經(jīng)核算，截至2017年4月30日，被告累計拖欠原告租金997.92萬元。原告為維護自身合法權益，故向本院提起訴訟。被告（反訴原告）塞勒酒店辯稱：1.原、被告簽訂的合同性質屬于承包經(jīng)營合同，而非租賃合同。首先，合同的宗旨為引進先進的酒店管理理念，保障軍隊后勤服務內容和質量，滿足學院教學和培訓任務需要，提高經(jīng)濟效益和社會效益。其次，原告在合同期限內將培訓樓整體使用權及經(jīng)營權交由被告，且每年均為被告設定承包費用指標，原告要求被告必須在保障原告內部消費前提下才可對外經(jīng)營，對原告內部消費均給予七五折或八折優(yōu)惠，表明被告的經(jīng)營收益是直接與原告承包費用收益掛鉤的。第三，被告從2012年開始承包經(jīng)營以來，經(jīng)營收入基本上都是依賴原告的消費數(shù)額，案涉房屋位置偏僻，客源不足，原告曾在招標大會等公眾場合多次公開承諾在被告處的年消費額不少于2000萬元，被告因此才同意按照合同約定支付承包費用。但實際上年平均消費不足300萬元。原告簽訂合同之前所作承諾純屬誤導被告，合同中每年上繳不低于558萬元承包經(jīng)營費的條款嚴重脫離實際，導致被告巨額虧損。2.根據(jù)被告方的統(tǒng)計，原告2012年至2017年在被告處累計消費14227577.94元，被告2012年至2017年共計向原告繳納承包經(jīng)營費16786594元，因雙方簽訂的是承包經(jīng)營合同，若將原告在被告處的消費收入不計成本全部計算為利潤，并將這些利潤全部上繳給原告，也僅需繳納承包費用14227577.94元，而被告實際向原告繳納承包費16786594元，被告多繳了2559016.06元，原告應予退還，原告要求被告再支付997.92萬元沒有事實依據(jù)。3.原告于2016年11月10日回函同意解除合同，此時《承包經(jīng)營合同》已經(jīng)解除，但此后恰逢原告學院放假，無人與被告對接做資產(chǎn)移交，直到2017年5月9日雙方才辦理移交手續(xù)。原告已接收被告所有資產(chǎn)，移交資產(chǎn)的賬面價值達945萬元，但原告一直未與被告辦理資產(chǎn)清算，也未與被告協(xié)商確定資產(chǎn)剩余價值，原告應當將移交全部資產(chǎn)的價值退還給被告。4.合同解除后原告應給予被告合理期限處理資產(chǎn)盤點、財務清算等后續(xù)事宜，承包費用只應計算至2016年11月10日。被告已完全繳納承包費用，不存在要計算逾期違約金。即使被告未完全支付承包費用，因被告已于2017年5月9日將培訓樓資產(chǎn)移交給原告，待資產(chǎn)進行估價核算后亦可沖抵未付承包費用，故原告要求計算逾期違約金沒有事實和法律依據(jù)。綜上，同意解除合同，請求法院駁回原告其他訴訟請求。被告（反訴原告）塞勒酒店向本院提出反訴請求：1.反訴被告退還反訴原告多繳納的承包經(jīng)營費2559016.06元；2.反訴被告退還反訴原告所移交全部自購資產(chǎn)實際價值款項（包含裝修折價款）共計9457816.82元；3.反訴被告承擔本案訴訟費用。事實和理由：《承包經(jīng)營合同》簽訂前，原告曾在招標大會等公眾場合多次公開承諾在被告處年消費額不少于2000萬元，但原告2012年在被告處的消費額為2172947.09元，2013年為5140893元，2014年為3612730.01元，2015年為2149087.01元，2016年為1151920.83元。原告簽訂合同之前所作承諾純屬誤導被告，合同中每年上繳不低于558萬元承包經(jīng)營費的條款嚴重脫離實際，導致被告巨額虧損。被告每年書面發(fā)函原告協(xié)商處理此事，要求降低承包費未果。被告2012年至2016年共計繳納承包經(jīng)營費16786594元，因雙方簽訂的是承包經(jīng)營合同，即使原告在被告處的消費收入不計成本全部計算為利潤，并將這些利潤全部上繳給原告，也僅需繳納承包費用14227577.94元，而被告實際繳納了16786594元，被告多繳納了2559016.06元，原告應予退還。被告于2017年5月將“江灣一號”的全部資產(chǎn)移交給原告，但原告至今未與被告進行清算。經(jīng)被告對資產(chǎn)進行盤點清算，資產(chǎn)總額賬面價值為9457816.82元，原告應當將資產(chǎn)實際價值退還給被告。原告（反訴被告）陸某勤務學院對反訴答辯稱：1.被告要求返還承包經(jīng)營費的訴訟請求無事實依據(jù)；2.合同解除是因為被告在合同履行過程中長期拖欠租金，其因經(jīng)營不善主動提出解除合同，原告考慮其經(jīng)營投入同意接收其移交的部分物品，原告同意按照評估價值沖抵被告欠付的租金，被告的裝飾裝修并無利用價值。綜上，請求法院駁回被告全部反訴請求。本院經(jīng)審理認定事實如下：2011年10月30日，中國人民解放軍軍事經(jīng)濟學院（甲方，以下簡稱軍事經(jīng)濟學院）與塞勒酒店（乙方）簽訂《承包經(jīng)營合同》，約定：“為加強軍事經(jīng)濟學院綜合培訓樓的經(jīng)營管理，通過引進先進的酒店管理理念和手段，不斷強化軍隊后勤服務內容和質量，最大限度地滿足學院教學和培訓任務需要，努力提高軍事經(jīng)濟效益和社會效益。雙方經(jīng)過友好協(xié)商，自愿訂立本合同。一、培訓樓位于武漢市硚口區(qū)羅家墩122號軍事經(jīng)濟學院東南角，緊臨沿河大道，是集會議、餐飲、住宿等功能于一體的賓館類綜合建筑物。培訓樓主要面向軍隊干部，同時面向社會提供服務。培訓樓高65.8米，東西長47.2米，南北寬40米，總建筑面積14286平方米，地下1層，地上15層（裙樓三層）。培訓樓預計在2011年10月底由甲方裝修完畢（裝修內容為不可移動的硬件設施，詳見附件-裝修施工圖及資產(chǎn)移交清單）交付給乙方，再由乙方添置相關設備（室內家具、電器等）或局部改造后正常經(jīng)營，改造費用由乙方自行負責。二、甲方將培訓樓整體使用權及經(jīng)營權交由乙方承包經(jīng)營，承包經(jīng)營合同期內，乙方自主管理、合法經(jīng)營、獨立核算、安全運行、自負盈虧，在依法經(jīng)營并確保安全的前提下，積極防范經(jīng)營風險，不斷提高經(jīng)濟效益。乙方獨自承擔承包經(jīng)營所發(fā)生的所有債權債務和由此產(chǎn)生的一切法律責任。三、乙方根據(jù)國家有關財務管理政策、法規(guī)，自行進行財務管理，甲方無權干預。由于甲方培訓工作任務性質和軍隊接待任務需要，對于培訓樓內發(fā)生的與軍隊有關的接待活動，甲方負責提供“中國人民解放軍通用收費票據(jù)”作為收款憑證，相應的款項收入暫入甲方財務賬戶，甲方按乙方要求每月結清，七天內轉入乙方財務賬戶。乙方必須配合甲方嚴格遵守軍隊票據(jù)使用管理規(guī)定，依法使用軍隊票據(jù)，否則甲方有權無條件收回所有軍隊票據(jù)并不再向乙方提供，且不承擔任何違約責任。四、本合同承包經(jīng)營期為七年，暫定自2012年2月1日起至2019年1月31日止（實際承包經(jīng)營期的起止時間按甲方實際將培訓樓整體移交時間起向后順延開業(yè)準備工作期80天后據(jù)實確定，移交時可由雙方通過簽訂補充協(xié)議予以明確）。實際承包經(jīng)營期起算之日向后順延365天為一個年度，若甲方遲延交付綜合樓，則各期間相應順延，據(jù)實確定承包經(jīng)營期的年度。甲乙雙方辦理培訓樓整體移交手續(xù)之次日起的80天，為乙方辦理綜合樓承包經(jīng)營手續(xù)、購置家具家電、局部改造等開業(yè)準備的工作時間，此期間不含在承包經(jīng)營期內，免交承包費。五、乙方年度上交承包費基數(shù)為558萬元（其中30萬元為甲方提供三副單位汽車牌照用于培訓樓正常經(jīng)營活動并由乙方支付的使用費，若甲方未提供或乙方不需要牌照則扣除使用費30萬元。牌照使用費按實際提供數(shù)定額交付，不參與年度承包費比例遞增）。第1—2年度，乙方按基數(shù)標準向甲方交付承包費；第3—5年度，承包費在上一年度基礎上按2%的比例逐年遞增收取；第6—7年度，承包費在上一年度基礎上按3%的比例逐年遞增收取。七年內，乙方承包費共計4085.78萬元（含牌照使用費）。六、乙方年度承包費按季度通過現(xiàn)金或銀行轉賬的方式支付給甲方，每季度第二個月的15日前支付當季承包費。乙方逾期付款，甲方有權按本合同第十一條的規(guī)定向乙方收取違約金。付款季度是指從承包經(jīng)營期起算之次日起順延三個月的期間，此后各季以此類推確定?！?、如果乙方未按本合同約定的時間向甲方足額支付承包費，除不可抗力外，乙方每逾期一天按本季度承包費的2‰向甲方支付逾期違約金。如果乙方連續(xù)兩年不能足額支付承包費，甲方可無條件解除本合同，并從乙方的履約保證金或乙方對培訓樓的前期投入中獲得等額賠償。本合同生效后，任何一方不得無故解除和變更。任何一方單方面提前解除合同，應提前2個月向對方提出書面意見，經(jīng)雙方協(xié)商一致并簽訂書面協(xié)議，結清有關費用和履行賠償事宜后方可解除合同。如遇不可抗力或軍隊重大決策致使本合同無法繼續(xù)履行，雙方均可以提前解除合同，由此造成的損失由雙方協(xié)商解決。對無故單方提前解除合同或有嚴重違約行為的，除結清有關費用和進行賠償外，還需向對方支付違約金100萬元?！焙贤男羞^程中，塞勒酒店共計向軍事經(jīng)濟學院支付租金16786594元，最后一次支付租金時間為2016年1月29日，之后未再支付租金。2016年9月21日，塞勒酒店向軍事經(jīng)濟學院發(fā)出《關于變更或終止合同的申請》，內容為：“我公司自承包經(jīng)營貴院江灣一號以來，為強化軍隊后勤服務內容和質量，精細管理，頑強拼搏，在地域偏僻，客源奇缺的困境里，充分發(fā)揮全體員工的主觀能動性，較好的保障了貴院教學和培訓任務的需要。酒店開業(yè)初期，我公司曾投資950萬元用于部分裝修和酒店啟動。進行正式運營近5年來，除向貴院繳納租金1662.66萬元外，還向貴院和國家繳納稅費117.22萬元。在我公司忠實履行合約期間，江灣一號卻因多方面的原因，一直以來是虧損和負債經(jīng)營。據(jù)賬面反映，江灣一號不僅每年虧損達200多萬元，而且還欠貴院租金600多萬元。究其原因，我公司深刻認識到，除了我們在經(jīng)營和管理方面存在問題外，還相應存在以下幾方面的客觀因素：一是國家政策調整。中央八項規(guī)定下達后，貴院及周邊政府部門在政策調控下招待類消費銳減。二是市場預測不足。前期簽訂承包合同時，雙方預測貴院每年的會議、培訓、接待可到酒店消費2000萬元左右，但在實際經(jīng)營中一直沒有達到這樣的期望值。如賬面反映，2016年貴院在江灣一號的消費每月僅10多萬元。三是最初中標的承租費過高。當時我們中標的承包費是每年530多萬元，另外還有逐年按比例遞增的約定。鑒于上述原因，我公司曾多次向貴院申請變更合同、調整租金，但一直沒有得到貴院的認可。根據(jù)江灣一號目前已無法繼續(xù)經(jīng)營，也沒有能力清繳所欠貴院租金的困境，我公司申請：1、變更合同。如貴院能將年租金按350萬元/年計算，同時免除實際欠繳的600多萬元租金，我公司將會繼續(xù)努力經(jīng)營下去，并切實為貴院做好后勤保障服務工作。2、終止合同。如貴院不同意第一方案，我公司懇請貴院解除合同。我公司將會本著友好協(xié)商的原則，積極配合貴院進行資產(chǎn)盤點、財務清算、人員安撫等后續(xù)善后事宜?！?016年11月10日，軍事經(jīng)濟學院有償服務管理辦公司向塞勒酒店發(fā)出《終止并解除合同回復函》，內容為：“貴公司2016年9月21日關于變更或終止合同的申請，經(jīng)學院研究同意終止并解除合同。依照合同第十一條第四款約定，現(xiàn)我院特向貴公司發(fā)出《終止并解除合同回復函》，告知貴公司。請接此函后，速與我院有償服務管理辦公室聯(lián)系，辦理商談有關事宜?！?017年5月2日，塞勒酒店致函軍事經(jīng)濟學院，內容為：“貴院2016年11月10日發(fā)給我公司的《終止并解除合同回復函》收悉，我公司現(xiàn)決定不再繼續(xù)經(jīng)營‘江灣一號’酒店，特來函約定2017年5月9日和貴院辦理‘江灣一號’酒店的正式移交手續(xù)。移交后，‘江灣一號’酒店的房地產(chǎn)及相關的資產(chǎn)、設施、設備、資料等由貴院占有、使用和管理（移交的有關我公司投入的資產(chǎn)設備的價值，待移交完成后由雙方共同商定）。同時，我公司停止使用‘江灣一號’酒店有關的公章、證照等?！?017年5月9日，塞勒酒店與軍事經(jīng)濟學院辦理了移交手續(xù)，雙方對酒店內的物品、設備進行了清點并制作了《資產(chǎn)移交清單》。2017年8月，以軍事經(jīng)濟學院和后勤工程學院為基礎組建的陸某勤務學院成立。2018年3月26日，本院就本案作出（2018）鄂0104民初1453號民事判決書，判決：確認陸某勤務學院與塞勒酒店2011年10月30日簽訂《承包經(jīng)營合同》已經(jīng)解除。該判決已發(fā)生法律效力。2018年4月16日，塞勒酒店向本院提出鑒定申請，本院委托湖北天馬資產(chǎn)評估有限公司進行鑒定，該公司于2018年8月15日就《資產(chǎn)移交清單》列明的物品作出《資產(chǎn)評估報告》，內容為：“在評估基準日2018年7月30日，塞勒酒店持有的酒店相關設施設備的評估值為62.46萬元?！标懩城趧諏W院對《資產(chǎn)評估報告》無異議，并同意該金額沖抵租金。塞勒酒店對《資產(chǎn)評估報告》有異議，認為評估價值偏低。
原告中國人民解放軍陸某勤務學院（以下簡稱陸某勤務學院）與被告武漢市塞勒酒店管理有限公司（以下簡稱塞勒酒店）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月7日立案后，被告塞勒酒店向本院提出反訴，本院予以受理并決定合并審理，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告陸某勤務學院的委托訴訟代理人張國強、汪浩，被告塞勒酒店的委托訴訟代理人李慧林、周坤到庭參加訴訟。訴訟中，被告塞勒酒店于2018年4月16日向本院提出鑒定申請，本院委托湖北天馬資產(chǎn)評估有限公司進行鑒定，該公司于2018年8月15日出具鑒定意見。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，軍事經(jīng)濟學院與塞勒酒店簽訂的《承包經(jīng)營合同》系雙方當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同合法有效，雙方均應依約履行。該合同雖名為承包經(jīng)營合同，但塞勒酒店系以自己名義對外經(jīng)營、自主管理、獨立核算、自負盈虧，塞勒酒店使用軍事經(jīng)濟學院提供的房屋和設施僅需按合同約定支付固定費用，故該合同實為租賃合同?！冻邪?jīng)營合同》已經(jīng)生效判決解除，塞勒酒店在合同解除后應當結清房屋移交前的租金，至2017年4月30日，塞勒酒店共計應支付租金26765778元，塞勒酒店已支付16786594元，還應支付9979184元。塞勒酒店未按合同約定足額支付租金，構成違約，應當承擔違約責任，合同約定的違約金明顯過高，陸某勤務學院要求塞勒酒店從2017年5月1日開始以拖欠租金為基數(shù)按照同期銀行貸款利率標準支付違約金的訴訟請求，合理合法，本院予以支持。塞勒酒店主張返還繳納的承包經(jīng)營費2559016.06元的訴訟請求，無合同依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。對于雙方2017年5月9日交接時在《資產(chǎn)移交清單》上列明的物品，鑒定機構確定的評估值為62.46萬元，陸某勤務學院主張以該金額沖抵租金，塞勒酒店雖對鑒定意見有異議，但并未提供充分證據(jù)予以反駁，故本院對鑒定意見予以采信并以上述物品價值62.46萬元沖抵塞勒酒店應付租金。對于《資產(chǎn)移交清單》以外的未形成附合的物品，塞勒酒店可以取走自行處置。至于酒店的裝飾裝修價值，因合同解除系塞勒酒店無力支付租金導致，故塞勒酒店無權要求陸某勤務學院賠償裝飾裝修殘值損失。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十七條、第九十九條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條、第二百一十二條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）武漢市塞勒酒店管理有限公司于本判決生效之日起3日內向原告（反訴被告）中國人民解放軍陸某勤務學院支付9354584元及違約金（以9354584元為基數(shù)，按照中國人民銀行同期貸款利率標準，從2017年5月1日計算至款項付清之日止）；二、駁回原告（反訴被告）中國人民解放軍陸某勤務學院其他訴訟請求；三、駁回被告（反訴原告）武漢市塞勒酒店管理有限公司全部反訴請求。如果未按本判決確定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費減半收取40827元，反訴費39002.41元，鑒定費23500元，共計103329.41元，由原告（反訴被告）中國人民解放軍陸某勤務學院負擔16773元，由被告（反訴原告）武漢市塞勒酒店管理有限公司負擔86556.41元。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。