原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三峽分行，住所地宜昌市云集路17號。
負(fù)責(zé)人劉明堯，該分行行長。
委托代理人胡陽，湖北真原律師事務(wù)所律師（特別授權(quán)代理）。
被告謝家祥，男，1957年9月22日出生，住宜都市。
被告謝遠(yuǎn)華，男，1979年5月6日出生，住宜都市。
委托代理人屈名勝，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。
被告宜昌市西陵區(qū)沃龍通訊器材經(jīng)營部，住所地西陵區(qū)東山大道115號（個體工商戶）。
經(jīng)營者謝遠(yuǎn)華。
委托代理人屈名勝，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。
被告周其偉，男，1973年4月6日出生，住宜昌市西陵區(qū)。

原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三峽分行（以下簡稱“農(nóng)行三峽分行”）訴被告謝家祥、謝遠(yuǎn)華、宜昌市西陵區(qū)沃龍通訊器材經(jīng)營部（以下簡稱“沃龍通訊器材”）、周其偉合同糾紛一案，宜昌市三峽壩區(qū)人民法院于2016年10月8日立案受理。被告周其偉在提交答辯狀期間提出管轄權(quán)異議。2016年11月21日，宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2016）鄂0591民初834號之一《民事裁定書》裁定：被告周其偉對管轄權(quán)提出的異議成立，本案移送宜昌市西陵區(qū)人民法院處理。本院于2017年1月17日立案受理。同年3月2日，由審判員李浩民獨任審判，公開開庭了進(jìn)行審理。原告農(nóng)行三峽分行的委托代理人胡陽，被告謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材及其共同委托代理人屈名勝，被告周其偉到庭參加訴訟，被告謝家祥經(jīng)合法傳喚未到庭參加訴訟，本案依法進(jìn)行缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告農(nóng)行三峽分行訴稱，2015年6月11日，經(jīng)宜昌市三峽壩區(qū)人民法院調(diào)解，原告與被告謝家祥達(dá)成調(diào)解協(xié)議。后謝家祥不能履行協(xié)議。原告遂向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，拍賣、變賣被告謝家祥貸款抵押物宜昌市大道大道××號房屋。經(jīng)法院組織拍賣，2016年5月16日宜昌市三峽壩區(qū)法院作出民事裁定，被執(zhí)行人謝家祥位于宜昌市東山大道××房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號為××）的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸買受人姚某某所有，且房產(chǎn)自本裁定送達(dá)買受人時起轉(zhuǎn)移。2015年12月30日，原告根據(jù)被告謝家祥貸款提供房產(chǎn)抵押時，被告謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材簽署的《承租人出租承諾書》的約定，通知被告騰退房屋，交付給買受人姚某某。但被告謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材以尚在承租期內(nèi)，已交付租金為由拒絕履行承諾義務(wù)，仍然強(qiáng)占房屋，競買人無法正常使用所購買房屋，拒付后期變賣資金，并要求原告解除變賣合同，致使原告房屋抵押權(quán)處置不能實現(xiàn)。故訴至法院請求：1、判令確認(rèn)2014年1月7日原告與被告謝家祥、謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材、周其偉之間簽訂的《承租人出租人承諾書》合法有效；2、終止謝家祥與謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材、周其偉之間2013年4月6日的房屋租賃合同；3、被告謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材、周其偉支付暫計經(jīng)濟(jì)損失54萬元，并計算到合同義務(wù)全部履行完畢為止（2015年6月24日起計算18個月）；4、判令四被告承擔(dān)本案全部訴訟費。
被告謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材辯稱，1、房屋是商業(yè)用房，謝遠(yuǎn)華、周其偉與共同房屋所有權(quán)人簽訂協(xié)議，約定租賃從2013年4月6日至2021年4月6日止，期滿后乙方有優(yōu)先租賃權(quán)；2、上述協(xié)議簽訂后，2013年4月15日周其偉辦理輝宜通訊經(jīng)營部營業(yè)執(zhí)照。2013年6月4日，謝遠(yuǎn)華辦理沃龍通訊器材的營業(yè)執(zhí)照，謝遠(yuǎn)華對此投資200萬元，謝遠(yuǎn)華和周其偉共同向謝家祥支付484.5萬元借款，約定如果不能還款，上述借款抵作房租，借款全部抵清之后，一方仍然享有優(yōu)先租賃權(quán)，由雙方另行簽訂門面租賃協(xié)議，房屋所有權(quán)發(fā)生變動，謝遠(yuǎn)華享有的優(yōu)先租賃權(quán)受國家法律保護(hù)，原告不得侵犯答辯人的合法權(quán)益；東山大道××號房屋被萬豪酒店整體改造，有14.5平米沒有產(chǎn)權(quán)，沒有抵押給原告，由實際投資人所有權(quán)人萬豪酒店所有，原告對此部分無權(quán)要求騰退；2、原告不具備主體資格，原告行使抵押權(quán)后，已將房屋變賣，姚某某購買了該房產(chǎn)，原告無權(quán)對謝家華起訴，原告動員社會閑雜人員對租賃門面進(jìn)行違法行為（打砸搶等），給謝遠(yuǎn)華造成損失應(yīng)進(jìn)行賠償。
被告周其偉的答辯意見與被告謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材的答辯意見一致。
被告謝家祥經(jīng)本院依法傳喚未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見。
經(jīng)審理查明，2013年4月6日，謝家祥（甲方）與周其偉、謝遠(yuǎn)華（乙方）簽訂《門面租賃協(xié)議》，約定：甲方將其所有的位于萬豪快捷酒店一樓右側(cè)（宜市房權(quán)證西陵區(qū)字第××號），建筑面積109.35㎡的門面租給乙方；承租期為8年（自2013年4月6日起至2021年4月6日止）；租金為月租金30000元，年租金為360000元，每滿二年遞增3%；乙方按每月10日前繳納本月度的租金，可由謝遠(yuǎn)華、周其偉各自向甲方支付，也可由一方統(tǒng)一向甲方支付。同年4月15日，周其偉以承租的門面為經(jīng)營場所辦理宜昌市西陵區(qū)輝宜通訊器材經(jīng)營部的營業(yè)執(zhí)照。同年4月28日，謝家祥（甲方）與沃龍通訊器材簽訂《門面租賃合同》，約定：租房地址為宜昌市東山大道××號（萬豪酒店一樓）；租賃期限伍年，自2013年4月30日起至2018年5月1日止；租金為每月15000元，房租按季交一次，并在每季的前5天內(nèi)交清，如逾期未交房租甲方有權(quán)無償收回，租賃期內(nèi)房租按左右隔壁隨行就市，合同期內(nèi)，門面租金每年重新議價。同年6月4日，謝遠(yuǎn)華以承租的門面為經(jīng)營場所辦理沃龍通訊器材的營業(yè)執(zhí)照。
2014年1月7日，謝家祥在農(nóng)行三峽分行辦理貸款。當(dāng)天，謝家祥、謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材向農(nóng)行三峽分行出具《承租人出租人承諾書》，承諾在房屋租賃期限內(nèi)，如農(nóng)行三峽分行行使抵押權(quán)，處置位于宜昌市東山大道××房產(chǎn)，則謝家祥、沃龍通訊器材訂立的房屋租賃合同于農(nóng)行三峽分行通知之日提前終止。同年1月9日，謝家祥與農(nóng)行三峽分行辦理了西陵區(qū)東山大道××號房屋的抵押手續(xù)（他項權(quán)證為××抵押權(quán)人為農(nóng)行三峽分行）。后謝家祥未能按時還款，農(nóng)行三峽分行遂訴至法院。2015年6月11日，宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2015）鄂三峽民初字第00450號《民事調(diào)解書》第三條確認(rèn)了農(nóng)行三峽分行對位于宜昌市東山大道××房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。2016年3月31日，農(nóng)行三峽分行與姚某某簽訂《協(xié)議書》，約定：姚某某自愿以400萬元購買宜昌市東山大道××號萬豪一層臨街商鋪；農(nóng)行三峽分行有義務(wù)協(xié)助姚某某辦理法院裁定手續(xù)和房產(chǎn)證書，依法清場，于2016年6月1日前交付姚某某使用，若按規(guī)定時間無法交付則應(yīng)承擔(dān)姚某某實際經(jīng)濟(jì)損失。2016年5月16日，宜昌市三峽壩區(qū)人民法院（2016）鄂0591執(zhí)恢17號《執(zhí)行裁定書》確認(rèn)位于宜昌市東山大道××號產(chǎn)權(quán)證號為××的房屋的所有權(quán)及相應(yīng)的其他權(quán)利歸姚某某所有。同年5月30日，宜昌市三峽壩區(qū)人民法院向謝遠(yuǎn)華、周其偉發(fā)出《通知》，告知其姚某某系位于宜昌市東山大道××號產(chǎn)權(quán)證號為××的房屋的所有權(quán)人，2016年5月16日之后的有關(guān)租賃合同事宜應(yīng)與姚某某協(xié)商。后因農(nóng)行三峽分行未按時交付房屋，姚某某遂訴至本院。
庭審中，農(nóng)行三峽分行向本院提交：1、三峽壩區(qū)法院通知，證明三峽壩區(qū)法院已通知謝遠(yuǎn)華、周其偉位于宜昌市東山大道××房屋已歸姚某某所有。謝遠(yuǎn)華對其真實性無異議，但認(rèn)為姚某某系所有權(quán)人，農(nóng)行三峽分行的訴訟主體不適格。2、告知函，證明因謝家祥、謝遠(yuǎn)華、周其偉不按承諾書履行義務(wù)，導(dǎo)致姚某某不能行使權(quán)利，造成其損失。謝遠(yuǎn)華對其真實性持異議，認(rèn)為與其無關(guān)，且姚某某未向其主張過權(quán)利。3、兩份《門面租賃合同》，證明謝家祥將其門面租給沃龍通訊器材和謝遠(yuǎn)華，不包括周其偉。謝遠(yuǎn)華認(rèn)為雙方真實合同是2013年4月6日簽訂的合同，農(nóng)行三峽分行出示的證據(jù)，是謝家祥貸款時農(nóng)行三峽分行的信貸員告知其基于流程需要要求他們簽訂一份租賃協(xié)議，且其已經(jīng)告知信貸員前一份合同的存在，故這份合同不影響前一份合同的效力，農(nóng)行三峽分行追加周其偉時也闡明了這個問題。4、《判決書》、兩份《詢問筆錄》證明位于東山大道××號房產(chǎn)僅經(jīng)營沃龍通訊經(jīng)營部，周其偉并不是該租賃房屋的承租人。謝遠(yuǎn)華認(rèn)為因無人詢問才未陳述周其偉也是承租人。周其偉認(rèn)為其簽訂了租賃合同且于2013年4月15日辦理營業(yè)執(zhí)照，是實際承租人，且謝家祥、謝遠(yuǎn)華簽訂的合同其不知情。謝遠(yuǎn)華向本院提交：1、《門面租賃合同》，證明謝家祥將門面出租給謝遠(yuǎn)華、周其偉。農(nóng)行三峽分行對該組證據(jù)真實性無異議，認(rèn)為該證據(jù)之后雙方簽訂新的租賃合同，沒有周其偉，故周其偉不是租賃人，其權(quán)利行為是謝遠(yuǎn)華共同行使。2、《協(xié)議書》，證明謝遠(yuǎn)華與周其偉就共同租賃謝家祥的位于宜昌市東山大道××號的房屋，約定了相關(guān)的權(quán)利義務(wù)。農(nóng)行三峽分行認(rèn)為真實性不清楚，第三條協(xié)議內(nèi)容與謝遠(yuǎn)華在派出所陳述不一致，謝遠(yuǎn)華在詢問筆錄陳述店內(nèi)6個柜臺都?xì)w其所有。3、對賬協(xié)議書付和付款憑證，證明其已向謝家祥支付房租及借款4845000元；謝家祥承諾分期還清全部借款，如果不能按期還款，將上述借款抵作謝遠(yuǎn)華、周其偉的房租。農(nóng)行三峽分行對對賬協(xié)議書和付款憑證的真實性有異議。4、付款流水，證明周其偉向謝遠(yuǎn)華轉(zhuǎn)賬付款229萬元，包括支付給謝家祥的房租和借款。農(nóng)行三峽分行對其真實性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為該轉(zhuǎn)賬注明是貨款，只能證明雙方存在買賣關(guān)系。
上述事實，有《門面租賃協(xié)議》、營業(yè)執(zhí)照、《門面租賃合同》、《承租人出租人承諾書》、《民事調(diào)解書》、《協(xié)議書》、告知函及當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷佐證，事實清楚，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，謝家祥、謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材向農(nóng)行三峽分行出具的《承租人出租人承諾書》系真實意思表示，不違反法律規(guī)定，系有效承諾。但該《承租人出租人承諾書》僅表明謝家祥、謝遠(yuǎn)華、沃龍通訊器材對其出租權(quán)和承租權(quán)的處分，而不能表明該房屋的共同承租人周其偉在謝家祥向農(nóng)行三峽分行貸款時已作出放棄承租權(quán)的相關(guān)承諾。同時房屋租賃合同的締結(jié)、變更或解除的權(quán)利均應(yīng)由房屋所有權(quán)人與承租人行使，而農(nóng)行三峽分行并非房屋所有權(quán)人，故農(nóng)行三峽分行要求終止謝家祥與謝遠(yuǎn)華、周其偉于2013年4月6日簽訂的《門面租賃協(xié)議》訴訟請求，本院不予支持。關(guān)于農(nóng)行三峽分行主張的經(jīng)濟(jì)損失，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告謝家祥、謝遠(yuǎn)華、宜昌市西陵區(qū)沃龍通訊器材經(jīng)營部于2014年1月7日向原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三峽分行出具的《承租人出租人承諾書》合法有效。
二、駁回原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三峽分行的其他訴訟請求。
案件受理費9200元（原告已預(yù)交），減半收取4600元，由原告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三峽分行負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 李浩民

書記員： 趙楠樺