上訴人（原審被告）中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司邢臺縣支行，住所地邢臺市橋西區(qū)泉南西大街288號。
負(fù)責(zé)人范佩金，該支行行長。
委托代理人曹強(qiáng)，河北甲信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）武建格，女，1969年12月10日出生，漢族，初中學(xué)歷，個體業(yè)主，住邢臺市。
委托代理人翟記輝，河北民盾律師事務(wù)所律師。

上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司邢臺縣支行（以下簡稱“邢臺縣農(nóng)行”）因拍賣合同糾紛一案，不服邢臺市橋西區(qū)人民法院（2013）西民二初字第89號民事判決，向本院提出上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。邢臺縣農(nóng)行委托代理人曹強(qiáng)、被上訴人武建格及其委托代理人翟記輝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，邢臺縣農(nóng)行在河北濱河房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司處購買了房屋一套，坐落在邢臺市橋西區(qū)公園東街西側(cè)，青青家園社區(qū)醫(yī)院樓一層5-7軸。并簽訂協(xié)議書，協(xié)議約定，該房屋只作為門市使用，該房屋面積217.4平方米（面積以政府有關(guān)部門最終批復(fù)為準(zhǔn)，據(jù)實(shí)結(jié)算），單價8000元／平方米，每平方米優(yōu)惠貳拾元整，共計價：壹佰柒拾叁萬肆仟捌佰伍拾貳元（1734852元）。2004年12月8日邢臺縣農(nóng)行向河北濱河房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司交納購房款1734852元，河北濱河房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司向邢臺縣農(nóng)行出具了收據(jù)。2008年9月17日，邢臺縣農(nóng)行與邢臺市盛豐拍賣有限公司簽訂委托拍賣合同，委托由邢臺市盛豐拍賣有限公司對邢臺縣農(nóng)行所有的位于公園東街西側(cè)，河北濱河房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的社區(qū)醫(yī)院樓一層5-7軸房屋進(jìn)行拍賣，該合同第十條第四款、第五款約定，該標(biāo)的無房產(chǎn)證和土地使用證，買受人對該標(biāo)的產(chǎn)權(quán)狀況應(yīng)充分了解并自行解決與開發(fā)商之間的一切關(guān)系；買受人自行承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)證所需的一切費(fèi)用。并簽訂附件，寫明拍賣標(biāo)的名稱：公園東街西側(cè)社區(qū)醫(yī)院樓一層5-7軸（河北濱河房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)建設(shè)的），數(shù)量：建筑面積約217.4平方米，保留價：187萬元。邢臺市盛豐拍賣有限公司定于2008年9月25日上午9：00在郭守敬北路109號舉行拍賣會。并在報紙上發(fā)布拍賣公告：將拍賣邢臺市橋西區(qū)公園東街西側(cè)青青家園社區(qū)醫(yī)院樓一層5-7軸門市，建筑面積約217.4平方米。2008年9月25日，武建格在拍賣人邢臺市盛豐拍賣有限公司通過拍賣競價取得青青家園社區(qū)醫(yī)院樓一層5-7軸門市，并于2008年9月26日向拍賣行支付了拍賣傭金93500元，競買價格款1870000元。拍賣行也于同日將拍賣所得的價款1870000元通過電匯的方式給付邢臺縣農(nóng)行。付款之后武建格從邢臺縣農(nóng)行手中拿到了該門市的鑰匙，并且入住。2009年4月16日，武建格在邢臺市住房保障和房產(chǎn)管理局辦理了房屋所有權(quán)證書，該證書確認(rèn)上述房屋的建筑面積為194.25平方米，與其競拍所得房屋面積相差23.15平方米。后武建格一直向邢臺縣農(nóng)行要求賠償其因房屋面積存在誤差所造成的損失未果。
原審認(rèn)為，1、邢臺縣農(nóng)行委托邢臺市盛豐拍賣有限公司對自己在河北濱河房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司處購買的房屋進(jìn)行拍賣，邢臺市盛豐拍賣有限公司接受委托后依法發(fā)布了拍賣公告并進(jìn)行了拍賣，武建格以1870000元的價款競拍成功并與邢臺市盛豐拍賣有限公司簽訂了拍賣成交確認(rèn)書并支付了上述款項(xiàng)，實(shí)際獲得該房屋的所有權(quán)。以上拍賣程序原、被告無異議，本院予以確認(rèn)。2、《中華人民共和國拍賣法》第四十條規(guī)定：“買受人未能按約定取得拍賣標(biāo)的的，有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任”，因此，邢臺縣農(nóng)行辯稱其不具備本案被告主體資格理由不能成立。3、邢臺縣農(nóng)行未能按合同約定的面積217.4平方米向武建格交付標(biāo)的物，與邢臺市住房保障和房產(chǎn)管理局為武建格辦理的房屋所有權(quán)證書確認(rèn)面積194.25平方米，相差23.15平方米。按競拍價款折合每平米價格計算（1870000÷217.4×23.15=199128.33），差額為199128.33元。被告邢臺縣農(nóng)行應(yīng)將上述差額款退還給原告武建格。原告要求被告按市值計算折合購房價款463000元予以返還的請求不盡合理，本院不予支持。原審判決：一、本判決生效后十日內(nèi)，由被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司邢臺縣支行退還原告武建格房款199128.33元。二、駁回原告武建格其他訴訟請求。案件受理費(fèi)減半收取4123元，由原告武建格承擔(dān)1496元，被告中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司邢臺縣支行承擔(dān)2627元。如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院認(rèn)為，拍賣合同實(shí)際上包括兩個法律關(guān)系，即委托人與拍賣人之間的委托法律關(guān)系，委托人與買受人之間的買賣法律關(guān)系。本案是邢臺縣農(nóng)行通過拍賣方式進(jìn)行房屋轉(zhuǎn)讓。拍賣合同是買賣合同的一個中間環(huán)節(jié)，當(dāng)拍賣程序或拍賣行為完結(jié)后，買受人與委托人的直接關(guān)系表現(xiàn)為買賣合同關(guān)系，故邢臺縣農(nóng)行上訴主張自己不是適格當(dāng)事人的主張不能成立。
依照《拍賣法》第十八條第二款和第二十七條規(guī)定的“委托人和拍賣人應(yīng)當(dāng)向競買人說明拍賣標(biāo)的的來源和瑕疵”，如果委托人和拍賣人未能履行上述義務(wù)，根據(jù)《拍賣法》第六十一條第二款“未說明拍賣標(biāo)的的瑕疵，給買受人造成損害的，買受人有權(quán)向拍賣人要求賠償；屬于委托人責(zé)任的，拍賣人有權(quán)向委托人追償。”本案中，盡管邢臺縣農(nóng)行與河北濱河房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司的協(xié)議中約定房屋面積為政府有關(guān)部門最終批復(fù)為準(zhǔn)，但在邢臺縣農(nóng)行與拍賣公司的委托拍賣合同、邢臺市盛豐拍賣公司公告、拍賣須知及規(guī)則均表明：拍賣標(biāo)的公園東街西側(cè)社區(qū)醫(yī)院樓一層5-7軸：“建筑面積約217.4平方”。武建格與拍賣公司、邢臺縣農(nóng)行之間是以217.4平方為交易基礎(chǔ)達(dá)成的拍賣合同，如標(biāo)的物面積有出入亦應(yīng)在合理范圍，武建格受讓的房屋面積與拍賣公告標(biāo)明的面積相差達(dá)23.15平方，明顯不屬于合理范疇；對此問題，邢臺縣農(nóng)行沒有對房屋瑕疵的具體內(nèi)容作出說明，即邢臺縣農(nóng)行沒有盡到說明和告知的義務(wù)，故應(yīng)認(rèn)定武建格受讓的標(biāo)的物面積存在瑕疵，因此邢臺縣農(nóng)行應(yīng)將房屋實(shí)際面積與拍賣面積相差的價款予以退還。一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律不當(dāng)，但判決結(jié)果正確。綜上，經(jīng)調(diào)解無效，依照《中華人民共和國拍賣法》第二十七條、第六十一條第二款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8246元，由中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司邢臺縣支行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　信深謙 代理審判員　　葛麗娟 代理審判員　　杜　浩

書記員：張雪