原告中國建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行以下簡稱建行三峽分行，住所地宜昌市西陵一路××號。
代表人徐宏，該分行行長。
委托代理人胡云蘭、何夢麗，湖北西陵律師事務(wù)所律師。
被告岳陽，男，1990年5月10日出生，漢族，住湖北省當(dāng)陽市。
被告湖北宜化置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱宜化公司），住所地宜昌市伍家崗區(qū)中南路32號10棟1單元××號。
法定代表人許本華，該公司董事長。
委托代理人胡宇，該公司職員。

原告建行三峽分行與被告岳陽、宜化公司金融借款合同糾紛一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法使用簡易程序，由審判員李敏獨(dú)任審判，于2018年6月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告建行三峽分行的委托代理人何夢麗、被告宜化公司的委托代理人胡宇到庭參加了訴訟，被告岳陽經(jīng)本院合法送達(dá)開庭傳票未參加訴訟，本院依法缺席審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，2012年7月30日，岳陽與原告簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定岳陽向原告貸款39萬元，用于購買位于宜昌市××城東大道××號宜化山語城11號樓1單元3層××號的房屋，貸款利率在基準(zhǔn)利率水平上下調(diào)8%，逾期還款的罰息利率為合同利率上浮50%。岳陽以所購房產(chǎn)為借款提供抵押擔(dān)保。合同簽訂后，原告于2012年7月31日向被告岳陽發(fā)放了貸款39萬元。2011年8月17日，原告與被告宜化公司簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》，約定宜化公司對自2011年8月17日至2012年8月16日因購置宜昌市中南路宜化山語城住房、商業(yè)用房房產(chǎn)而與原告發(fā)生借貸關(guān)系的債務(wù)人提供最高額保證。保證方式為連帶責(zé)任保證，保證期間自借款合同簽訂之日起至該筆借款合同項(xiàng)下的抵押已生效，抵押人已辦妥抵押財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書并將抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交貸款人核對無誤、收執(zhí)之日。被告岳陽未嚴(yán)格履行還款義務(wù)，截至2018年2月2日，岳陽尚欠借款本金283518.34元，利息（含罰息）822.21元，共計(jì)284340.55元。同時(shí)，合同約定的房屋也未辦理抵押登記，被告宜化公司作為保證人，應(yīng)對全部借款本息及原告實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用（訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等）承擔(dān)連帶清償責(zé)任。故訴至法院請求判令：1、解除原告與被告岳陽簽定的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》2、被告岳陽償還原告截至2018年2月2日的借款本金283518.34元，利息（含罰息）822.21元，共計(jì)284340.55元，并承擔(dān)從2018年2月3日起至實(shí)際債務(wù)履行完畢之日止的利息、罰息（以原告系統(tǒng)帳號顯示的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）；3、被告岳陽承擔(dān)原告因?qū)崿F(xiàn)債權(quán)支付的律師代理費(fèi)14217元；4、原告對位于宜昌市××城東大道××號宜化山語城11號樓1單元3層010303號的房屋享有抵押權(quán)，即原告有權(quán)對前述房屋申請拍賣、變賣，并對所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；5、被告宜化公司對第2、3項(xiàng)訴訟請求承擔(dān)連帶清償責(zé)任；6、本案的訴訟費(fèi)用由兩被告共同承擔(dān)。
被告岳陽未到庭參加訴訟，亦未提交書面答辯意見。
被告宜化公司辯稱：1、我公司未與原告簽訂擔(dān)保合同，不應(yīng)該承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任；2、《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》是原告的格式合同，加重了我公司的義務(wù)；3、《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》的落款日期是2011年8月17日，最高額保證期間為2011年8月17日至2012年8月16日，保證期限已過。即使認(rèn)定《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》有效，擔(dān)保期已過，我公司不應(yīng)該承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；4、原告的證據(jù)中沒有提供實(shí)現(xiàn)債權(quán)支付律師費(fèi)的相關(guān)憑證，應(yīng)不予支持。
經(jīng)審理查明，2012年7月30日，岳陽與建行三峽分行簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，約定：岳陽向原告借款39萬元；借款期限為15年；借款用途為購買宜化公司開發(fā)的位于宜昌市××城東大道××號宜化山語城11號樓1單元3層××號房屋；貸款利率為浮動利率，在基準(zhǔn)利率水平上下調(diào)8%，并根據(jù)人民銀行的基準(zhǔn)利率于每年的1月1日進(jìn)行調(diào)整。借款逾期的，罰息利率為該合同所執(zhí)行貸款利率水平上浮50﹪；發(fā)放貸款的其他前提條件為辦理預(yù)抵押；還款方式為委托扣款；還款方法采用等額本息還款法。借款擔(dān)保方式為抵押和最高額保證，抵押物為城東大道96號宜化山語城11號樓1單元3層××號房屋。借款人不按合同約定按時(shí)足額償還借款本息或其他應(yīng)付款項(xiàng)即構(gòu)成違約。借款人違約的，貸款人有權(quán)解除與借款人的借貸關(guān)系，宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。合同簽訂后，原告于2012年7月31日按照約定向被告岳陽一次性發(fā)放了貸款39萬元，收款人為被告宜化公司。2011年8月17日，原告與被告宜化公司簽訂《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》，約定被告宜化公司對自2011年8月17日至2012年8月16日因購置宜昌市中南路宜化山語城住房、商業(yè)用房房產(chǎn)而與原告發(fā)生借貸關(guān)系的債務(wù)人提供最高額保證，被擔(dān)保債權(quán)包括貸款本金，以及由此產(chǎn)生的利息（含復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向原告支付的其他款項(xiàng)、原告為實(shí)現(xiàn)債權(quán)與擔(dān)保權(quán)而發(fā)生的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、律師費(fèi)等）。保證方式為連帶責(zé)任保證，保證期間自單筆借款合同簽訂之日起至該筆借款合同項(xiàng)下的抵押已生效，抵押人已辦妥抵押財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書并將抵押財(cái)產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交貸款人核對無誤、收執(zhí)之日。至起訴之日，被告岳陽的房屋產(chǎn)權(quán)證未辦理完畢，房屋不動產(chǎn)登記證無法辦理，抵押未生效，宜化公司的擔(dān)保責(zé)任尚未解除。截至2018年2月2日，被告岳陽欠原告借款本金283518.34元，利息（含罰息）822.21元。原告遂訴至法院。
上述事實(shí)，有原、被告身份證明、個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同、個(gè)人貸款支付憑證、個(gè)人貸款對賬單、個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同、以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，原告建行三峽分行與被告岳陽、宜化公司分別簽訂的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》、《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，系有效協(xié)議，協(xié)議雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。本案中原告已經(jīng)按照合同約定，履行了貸款發(fā)放義務(wù)，岳陽應(yīng)按照合同約定承擔(dān)還款責(zé)任，宜化公司應(yīng)按照合同約定承擔(dān)連帶責(zé)任保證。合同履行中，被告岳陽未按期足額還本付息，已構(gòu)成違約，原告有權(quán)按合同約定要求與被告岳陽解除《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》并立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用，故對于原告要求岳陽償還截至2018年2月2日的借款本金283518.34元，利息（含罰息）822.21元的訴訟請求，本院予以支持。經(jīng)審查，原被告合同約定的貸款利率及罰息利率未超出法律規(guī)定水平，對原告請求被告岳陽承擔(dān)自2018年2月3日至借款還清之日止的利息及罰息的訴訟請求，本院予以支持。被告宜化公司辯稱未與原告簽訂擔(dān)保合同，但無相關(guān)證據(jù)推翻原告提供的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》，本院不予采信，被告宜化公司的連帶清償責(zé)任無法免除。格式合同指全部由格式條款組成的合同，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》經(jīng)原告與宜化公司雙方協(xié)商后簽字蓋章確認(rèn)，不存在格式條款情形，對于被告宜化公司此答辯意見本院不予采信。保證期間是指當(dāng)事人約定的或者法律規(guī)定的，保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期限。原告與被告宜化公司簽訂的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款最高額保證合同》中2011年8月17日至2012年8月16日這一期間是“債權(quán)確定期間”而不是保證期間，本案的保證期間應(yīng)從主債務(wù)期滿之日即主合同到期日開始計(jì)算。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第十條“主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”的規(guī)定，原告與被告岳陽解除《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》不影響被告宜化公司保證責(zé)任的承擔(dān)。對于原告與被告岳陽簽訂的借款合同中“發(fā)放貸款的其他前提條件為辦理預(yù)抵押”這一條款，原、被告依法已就本案抵押房屋辦理了預(yù)告抵押登記，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！钡囊?guī)定來看，預(yù)告登記的目的，系保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)并非物權(quán)登記。因此房屋的預(yù)告抵押登記作為一種臨時(shí)性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導(dǎo)致相當(dāng)長時(shí)間的間隔，為平衡不動產(chǎn)交易中各方利益，維護(hù)交易安全，法律賦予了預(yù)告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?。原告對位于宜昌市××城東大道××號宜化山語城11號樓1單元3層××號的房屋享有優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求，本院依法予以駁回。當(dāng)然因抵押尚未生效，被告宜化公司的連帶保證責(zé)任尚未解除，對原告主張被告宜化公司對被告岳陽的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟請求，本院予以支持。對于原告主張的律師代理費(fèi)，原告未提供證據(jù)證明律師代理費(fèi)實(shí)際支出，本院予以駁回。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百九十六條、第二百零四條、第二百零七條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第三條、第十三條、第十四條、第十八條、第二十一條、《物權(quán)法》第二十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告中國建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行與被告岳陽于2012年7月30日簽定的《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》。
二、被告岳陽在本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告中國建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行截至2018年2月2日的借款本金283518.34元，利息822.21元，共計(jì)284340.55元，并自2018年2月3日起至實(shí)際清償之日止，以283518.34元為本金基數(shù)計(jì)算，支付逾期還款利息、罰息（以原告對賬系統(tǒng)為準(zhǔn)）。
三、被告湖北宜化置業(yè)有限責(zé)任公司對被告岳陽第二項(xiàng)給付義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
四、駁回原告中國建設(shè)銀行股份有限公司三峽分行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)5778元（原告已預(yù)交），適用簡易程序減半收取2889元，由被告岳陽、湖北宜化置業(yè)有限責(zé)任公司共同負(fù)擔(dān)，在履行上述判決時(shí)一并清結(jié)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級人民法院。

審判員 李敏

書記員： 陶易