原告：中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部，住所地武漢市江漢區(qū)建設(shè)大道709號。
負責人：廖林，行長。
委托訴訟代理人：雷承文，湖北兆信律師事務(wù)所律師。
被告：羅成軍。
被告：王某。
被告：武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司。
法定代表人：譚少群，董事長。
委托訴訟代理人：段念，該公司員工。

原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部（以下簡稱原告建行營業(yè)部）與被告羅成軍、王某和武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱被告福星惠譽房地產(chǎn)公司）金融借款合同糾紛一案，本院立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告建行營業(yè)部的委托代理人雷承文、被告福星惠譽房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人段念到庭參加了訴訟。被告羅成軍、王某經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告建行營業(yè)部向本院提出訴訟請求如下：1、被告羅成軍、王某償還貸款本金、利息和罰息共計253450.45元（利息及罰息計算至2015年5月8日，以后的利息、罰息按合同約定的利率計算至本息還清之日止）；2、被告福星惠譽房地產(chǎn)公司對上述借款承擔連帶清償責任；3、原告建行營業(yè)部對被告羅成軍、王某提供抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)；4、本案訴訟費用由被告共同承擔。事實與理由：被告羅成軍與被告王某系夫妻關(guān)系。2004年6月15日，原告建行營業(yè)部與被告羅成軍、王某、福星惠譽房地產(chǎn)公司簽訂《個人住房借款合同》一份，該合同約定：原告建行營業(yè)部向被告羅成軍提供貸款40萬元用于購房，借款期限20年，從2004年6月至2024年6月。貸款利率為月利率4.2‰，逾期罰息按日萬分之2.1計收利息，還款方法為等額本息還款法。同時被告羅成軍、王某以其所有的位于武漢市江岸區(qū)解放公園路83號金色華府1棟1單元403室房屋為上述貸款提供抵押擔保，并已辦理期房抵押登記。被告福星惠譽房地產(chǎn)公司作為保證人對上述借款承擔連帶保證責任。合同簽訂后，原告建行營業(yè)部已依約發(fā)放貸款40萬元。因被告羅成軍未能按合同約定還款，故原告建行營業(yè)部訴至本院，提出如上訴訟請求。
經(jīng)審理查明，原告所訴事實屬實，本院予以確認。
另查明，上述《個人住房借款合同》還約定，借款人未按本合同約定歸還貸款本息或支付相關(guān)費用，貸款人可宣布貸款立即到期，要求借款人立即歸還借款本息及相關(guān)費用；對借款人未按時還清的借款本金和利息（包括被貸款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清償之日止，按對應的借款逾期罰息利率和本合同約定的結(jié)息方式計收利息和復利；解除與借款人的借貸關(guān)系。被告羅成軍、王某以購買的房屋為上述借款提供抵押擔保，抵押擔保的范圍為合同所列的借款本金、利息（包括復利和罰息）、違約金、賠償金以及為實現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的相關(guān)費用。被告福星惠譽房地產(chǎn)公司作為保證人的保證期間由借款合同生效之日起至抵押住房取得房屋所有權(quán)證，辦妥房產(chǎn)保險和抵押登記，并將《房屋他項權(quán)證》及其他有關(guān)資料交貸款人代為保管之日止。截止2015年5月8日，被告羅成軍尚欠原告建行營業(yè)部借款本金247911.43元、利息5539.02元，合計253450.45元。
上述事實，有原告建行營業(yè)部的陳述及其提交的借款申請書、身份證、戶口薄、結(jié)婚證、《個人住房借款合同》、武漢市期房抵押證明、貸款支付憑證、貸款賬戶基本信息等證據(jù)予以證明，以上證據(jù)均經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。

本院認為，原告建行營業(yè)部與被告羅成軍、王某、福星惠譽房地產(chǎn)公司簽訂的《個人住房借款合同》系合同當事人的真實意思表示，其內(nèi)容未違反相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，屬有效合同。原告建行營業(yè)部已依約提供了借款，但被告羅成軍未依約歸還借款本息，應承擔向原告建行營業(yè)部償還借款及利息的責任。故原告建行營業(yè)部解除合同并要求被告羅成軍償還借款本金、利息及罰息的訴訟請求，本院予以支持。被告羅成軍與被告王某系夫妻關(guān)系，該債務(wù)為夫妻關(guān)系存續(xù)期間形成的共同債務(wù)，應由兩被告共同償還。被告羅成軍、王某以其所有的房屋為前述借款提供抵押擔保，因未如約履行還款義務(wù)，因此，原告建行營業(yè)部享有以該抵押房產(chǎn)實現(xiàn)抵押權(quán)所得價款的優(yōu)先受償權(quán)，故原告建行營業(yè)部主張對被告羅成軍、王某提供的抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，具有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。因原告建行營業(yè)部享有本案債權(quán)，既有被告福星惠譽房地產(chǎn)公司提供的保證，又有被告羅成軍、王某提供抵押房屋作為擔保，故依照《中華人民共和國擔保法》第二十八條的規(guī)定，被告福星惠譽房地產(chǎn)公司僅應對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責任，即在抵押房屋變賣、拍賣后所得價款不足以清償原告?zhèn)鶛?quán)的情況下，被告福星惠譽房地產(chǎn)公司對余額部分承擔連帶保證責任。原告要求被告福星惠譽房地產(chǎn)公司對被告羅成軍全部債務(wù)直接承擔連帶清償責任的請求無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。被告羅成軍、王某經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭，視為放棄訴訟權(quán)利，應承擔舉證不能的法律后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條第三項、第一百零七條、第一百零八條、第二百零五條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第六條、第二十八條、第三十三條、第三十四條第一款第一項、最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國婚姻法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告羅成軍、王某償還原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部借款本金247911.43元；
二、被告羅成軍、王某支付原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部借款利息及逾期罰息共計合計5539.02元（截止2015年5月8日，以后的利息，以借款本金247911.43元為基數(shù)，按中國人民銀行同期貸款利率計算至本息償清之日止）；
三、若被告羅成軍、王某未履行上述第一、二項還款義務(wù)，則以被告羅成軍、王某提供抵押的位于武漢市江岸區(qū)解放公園路83號金色華府1棟1單元403室房屋進行拍賣、變賣，原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部對拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)；
四、對上述抵押房屋拍賣、變賣后所得價款，仍不足以清償原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部的債權(quán)的，被告武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司對余額債權(quán)部分承擔連帶清償責任；
五、駁回原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部的其他訴訟請求。
上述款項，于本判決生效之日起十日內(nèi)履行，如未按照本判決指定的期間履行，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5101元、其他訴訟費用80元，共計5181元，由被告羅成軍、王某共同負擔（此款原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部已預付法院，被告羅成軍、王某應隨同上述判決款項一并給付原告中國建設(shè)銀行股份有限公司湖北省分行營業(yè)部）。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　　凃孝萍 人民陪審員　　劉　芳 人民陪審員　　葉桃英

書記員：胡倩雯