原告中國(guó)核工業(yè)第二二建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)二二建設(shè)公司)，住所地宜昌市夷陵區(qū)望江路1號(hào)。
法定代表人鄭曉軍，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人胡云蘭、何夢(mèng)麗，湖北西陵律師事務(wù)所律師。（特別授權(quán)代理）
被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華某公司），住所地宜昌市常瀏路27-11號(hào)。
法定代表人王東偉，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人郭繼紅，該公司員工。（特別授權(quán)代理）

原告二二建設(shè)公司與被告華某公司屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2017年3月24日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序由審判員李敏獨(dú)任審理，于2017年5月16日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告二二建設(shè)公司的委托代理人胡云蘭、何夢(mèng)麗，被告華某公司的委托代理人郭繼紅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，2009年5月25日原告二二建設(shè)公司與被告華某管理公司簽訂《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》一份，協(xié)議約定原告將位于常劉路原二二公司約47畝土地上的附著物自行拆遷，并將土地交付給被告。作為補(bǔ)償，被告支付原告500萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償金，其中200萬(wàn)元為現(xiàn)金支付，另外300萬(wàn)元被告以其開(kāi)發(fā)的紅星·美凱龍建材家居市場(chǎng)負(fù)一至頂樓625平米的精裝修商鋪兩年內(nèi)抵償給原告所有，并在兩年半內(nèi)將產(chǎn)權(quán)證辦理到原告名下，否則視為違約，按300萬(wàn)元每日萬(wàn)分之五支付違約金。協(xié)議還約定，被告租賃原告十年商鋪，按季度支付租金一次結(jié)算，每月每平方不低于平均租金回報(bào)率水平。原告可選擇按4800元／平方米購(gòu)買(mǎi)紅星·美凱龍的商鋪。紅星·美凱龍項(xiàng)目竣工后，被告同意將紅星·美凱龍3號(hào)樓1-5層共13處商鋪抵償給原告，并提供了13套抵償門(mén)面的列表（共計(jì)708.92平方米）。因雙方對(duì)被告提供的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》一直未達(dá)成合意，原告曾于2016年9月29日向被告發(fā)函要求辦理產(chǎn)權(quán)登記及支付商鋪?zhàn)饨穑駷橹股鲜錾啼伄a(chǎn)權(quán)仍未辦至原告名下。
同時(shí)，根據(jù)原告的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，本院作出(2017)鄂0502民初537《民事裁定書(shū)》，本院對(duì)位于宜昌市西陵區(qū)宜昌華某現(xiàn)代商貿(mào)物流中心一期三號(hào)樓（產(chǎn)籍號(hào)01-00XX-0XXX）房號(hào)000112、0001104、0001105、000214、000215、000314、000315、000414、000415、000514、000515共計(jì)十一套房屋（620.32平米商鋪）予以查封，原告陳述在宜昌市不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)結(jié)果顯示被告同意抵償給原告的13套共708.92平米商鋪中有2套已被其他法院查封，故原告據(jù)此當(dāng)庭變更訴訟請(qǐng)求，要求對(duì)11套共620.32平方米未被其他法院查封的商鋪辦理產(chǎn)權(quán)證，其他4.68平方米商鋪根據(jù)《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的約定按照4800元/平米的價(jià)格計(jì)算，被告支付原告22464元的現(xiàn)金補(bǔ)償。被告對(duì)（產(chǎn)籍號(hào)01-00XX-0XXX）房號(hào)000194、000154因被其他法院查封的事實(shí)，在本案財(cái)產(chǎn)保全中未予查封未提出異議。
審理中原告對(duì)主張的租金請(qǐng)求提供了《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》復(fù)印件五份，證明華某·紅星美凱龍三號(hào)樓商鋪?zhàn)?012年就已經(jīng)開(kāi)始運(yùn)行經(jīng)營(yíng)，被告同其他商鋪業(yè)主簽訂合同，約定了租金金額，用以原告計(jì)算租金數(shù)額的依據(jù)三號(hào)樓××000116商鋪23.26平米，第一年租金33121元、第二年租金37853元，根據(jù)第一年租金和面積計(jì)算第一年平均租金1424元/年，第二年平均租金為1627元/年三號(hào)樓××0002453453商鋪63.63平米，第一年租金57929元、第二年租金66205元，根據(jù)第一年租金和面積計(jì)算第一年平均租金910元/年，第二年平均租金為1040元/年三號(hào)樓××0003366商鋪24.52平米，第一年租金18346元、第二年租金20967元，根據(jù)第一年租金和面積計(jì)算第一年平均租金748元/年，第二年平均租金為855元/年三號(hào)樓××0004103103商鋪37.71平米，第一年租金27450元、第二年租金31371元，根據(jù)第一年租金和面積計(jì)算第一年平均租金728元/年，第二年平均租金為832元/年；5、三號(hào)樓五層0005153商鋪18.16平米，第一年租金13543元、第二年租金15478元，根據(jù)第一年租金和面積計(jì)算第一年平均租金746元/年，第二年平均租金為852元/年。得出自2015年3月1日至2017年2月28日租金應(yīng)計(jì)算1240137.87元。被告對(duì)證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，提出原告所選取的五戶(hù)商鋪的委托經(jīng)營(yíng)管理合同分別位于紅星美凱龍商場(chǎng)一至五樓，但該商場(chǎng)出租物業(yè)包含近2000戶(hù)業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商鋪時(shí)因樓層、位置、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、購(gòu)買(mǎi)數(shù)量、購(gòu)買(mǎi)面積均不等，導(dǎo)致購(gòu)房?jī)r(jià)格沒(méi)有統(tǒng)一的適用標(biāo)準(zhǔn)，因此原告提交的五份合同不具有參照依據(jù)。原、被告雙方簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議所約定的房屋購(gòu)買(mǎi)單價(jià)僅為其他業(yè)主購(gòu)房單價(jià)的三分之一，不具有可比性。為此提供《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，是被告與其他近2000名業(yè)主所簽訂的合同中隨機(jī)抽取的。房號(hào)位于三號(hào)樓三層（000302號(hào)鋪）。證明租金計(jì)價(jià)的收益款是按購(gòu)房款的總額計(jì)算。原告用委托租賃合同的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金，實(shí)際上其他購(gòu)房人前三年的租金抵扣了部分房款，用約15000元/平米的價(jià)格與被告簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，與本案原告的抵償價(jià)格沒(méi)有可比性。原告針對(duì)被告的上述陳述，提出按被告提供的逐年遞增方式計(jì)算從2015年至2022年7年，2015年租金為21萬(wàn)元，2016年租金為24萬(wàn)元，每年增加三萬(wàn)元，從2012年2月至2014年三年沒(méi)有約定，取平均值為22.5萬(wàn)元×3年=67.5萬(wàn)元＋21萬(wàn)元/年＋24萬(wàn)元/年＋27萬(wàn)元/年=139.5萬(wàn)元，而此數(shù)額高于原告的請(qǐng)求。
因紅星·美凱龍3號(hào)樓商鋪?zhàn)?012年建成并對(duì)外租賃以來(lái)，被告使用了抵償給原告的商鋪，原告于2016年9月29日發(fā)告知函要求被告支付租金，被告收到后未予書(shū)面答復(fù)也未實(shí)際向原告支付租金，遂提起訴訟。
以上事實(shí)，有當(dāng)事人陳述、《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》、《湖北省華某投資發(fā)展有限公司抵償我公司商鋪移交情況》及《抵償商業(yè)門(mén)面房列表》、《關(guān)于湖北省華某投資發(fā)展有限公司違反合同的告知函》、《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》以及庭審筆錄為證。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于原告主張的辦理產(chǎn)權(quán)登記請(qǐng)求的實(shí)際面積。2009年5月25日原告與被告簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》是雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方都應(yīng)當(dāng)依約履行。協(xié)議中原被告雙方約定的抵償面積為625平方米，雙方在2015年1月23日達(dá)成合意將13套共708.92平方米商鋪抵償給原告，但原告現(xiàn)依《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》約定請(qǐng)求辦理625平方米的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，視為原告放棄請(qǐng)求被告辦理《抵償商業(yè)門(mén)面列表》上多出的88.6平方米房屋產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)利，因本院在辦理該案的訴訟財(cái)產(chǎn)保全時(shí)，宜昌市不動(dòng)產(chǎn)登記中心反饋信息顯示，雙方約定的抵償商業(yè)門(mén)面房列表中僅有620.32平方米能夠?qū)嶋H辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其他房屋已被查封或者辦理抵押，房屋所有權(quán)屬在實(shí)際中難以實(shí)現(xiàn)變更，被告對(duì)該事實(shí)沒(méi)有提出異議，故原告當(dāng)庭變更訴訟請(qǐng)求有事實(shí)依據(jù)，其余的4.68平方米，原告要求按照《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》約定的4800元/平米的價(jià)格（此價(jià)格低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)）以現(xiàn)金補(bǔ)償22464元，具有合同依據(jù)，于法有據(jù)，原告的該項(xiàng)的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。
二、關(guān)于商鋪?zhàn)饨鸾痤~的確定。雙方雖在《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》中約定了被告租賃原告十年商鋪，并向原告支付租金，但雙方并未約定租金支付的起始時(shí)間及具體金額。2015年1月23日雙方達(dá)成合意將抵償商鋪具體化，本院認(rèn)為原告可以以此為租金計(jì)算的起始時(shí)間，原告請(qǐng)求被告從2015年3月1日起支付620.32平方米商鋪?zhàn)饨?，該起算時(shí)間及面積不違反協(xié)議約定及法律規(guī)定，本院予以認(rèn)定。因雙方未簽訂合同約定租金具體金額，原告根據(jù)宜昌華某商業(yè)管理有限公司（該公司亦是被告認(rèn)可的管理公司）與其他戶(hù)主簽訂的《商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中1-5層商鋪?zhàn)饨鹩?jì)算出同類(lèi)地段的平均租金標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定租金金額，被告實(shí)際使用了雙方約定的抵償商鋪但未提供其對(duì)抵償給原告商鋪的具體收益和租金計(jì)算方式，也未向本院申請(qǐng)對(duì)此類(lèi)商鋪進(jìn)行司法評(píng)估，且雙方對(duì)租金具體計(jì)算方式未達(dá)成一致，本院認(rèn)為該租金單價(jià)可以根據(jù)同一地段被告向其他相同樓層業(yè)主支付的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，具體為：抵償給原告的商鋪分布情況為第一層145.2平方米，第二層至第五層各有118.78平方米。2015年3月1日-2016年2月29日一年，第一層租金單價(jià)為1424元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金206764.8元，第二層租金單價(jià)為910元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金108089.8元，第三層租金單價(jià)為748元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金88847.44元，第四層租金單價(jià)為728元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金86471.84元，第五層租金單價(jià)為746元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金88609.88元，共計(jì)578783.76元；2016年3月1日-2017年2月28日一年，第一層租金單價(jià)為1627元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金236240.4元，第二層租金單價(jià)為1040元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金123531.2元，第三層租金單價(jià)為855元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金101556.9元，第四層租金單價(jià)為832元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金98824.96元，第五層租金單價(jià)為852元/平米，被告應(yīng)向原告支付租金101200.56元，共661354.02元，兩年中被告應(yīng)向原告支付租金共1240137.87元。原告主張的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)在本案中具有客觀性及事實(shí)依據(jù)，本院依法予以支持。
三、關(guān)于違約金數(shù)額。2009年5月25日原、被告簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》第二條第三項(xiàng)約定：“除不可抗力外，乙方兩年半內(nèi)將625平方米精裝修商鋪產(chǎn)權(quán)證辦到甲方名下，否則作為違約，按300萬(wàn)元每日萬(wàn)分之五支付違約金”。2011年11月24日前被告應(yīng)當(dāng)給原告辦理產(chǎn)權(quán)登記，至今該產(chǎn)權(quán)登記尚未辦理于原告名下，被告在本案中未提供其履行了合同的證據(jù)，故被告應(yīng)當(dāng)依約承擔(dān)違約責(zé)任。2011年11月25日至2017年2月23日共1917天，違約金計(jì)算為2875500元：（300萬(wàn)元×日萬(wàn)分之五×1917天），2017年2月24日起至辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之日止的違約金按照日萬(wàn)分之五計(jì)算。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于宜昌華某現(xiàn)代商貿(mào)物流中心一期三號(hào)樓（產(chǎn)籍號(hào)01-00XX-0XXX）房號(hào)000112、0001104、0001105、000214、000215、000314、000315、000414、000415、000514、000515的十一間共計(jì)620.32平方米商鋪為原告中國(guó)核工業(yè)第二二建設(shè)有限公司辦理產(chǎn)權(quán)登記，并按照4800元／平方米的價(jià)格向原告補(bǔ)償4.68平方米的商鋪現(xiàn)金22464元。
二、被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司向原告中國(guó)核工業(yè)第二二建設(shè)有限公司支付自2015年3月1日起至2017年2月28日的租金1240137.87元。
三、被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司向原告中國(guó)核工業(yè)第二二建設(shè)有限公司支付2011年11月25日起至2017年2月23日的違約金2875500元，并以300萬(wàn)元為基數(shù)，自2017年2月24日上述商鋪辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記之日止按照日萬(wàn)分之五計(jì)算向原告支付違約金。
上述第二、第三判項(xiàng)于本判決生效之日起10日內(nèi)履行完畢。
案件受理費(fèi)37896元（原告已預(yù)交），按簡(jiǎn)易程序減半收取18948元，保全費(fèi)5000元，共計(jì)23948元。由被告湖北省華某投資發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)。在履行上列判決之給付義務(wù)時(shí)一并清結(jié)。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審判員　　李敏

書(shū)記員：陶易