中國電信股份有限公司黃岡傳輸局
童勁松（湖北中鑫律師事務所）
張陽（湖北中鑫律師事務所）
豐建軍
陳?。ê蔽某啾诼蓭熓聞账?br/>王清林（湖北文赤壁律師事務所）

原告（反訴被告）中國電信股份有限公司黃岡傳輸局。（以下簡稱“電信傳輸局”）
組織機構代碼:42072594-8
負責人嚴志軍，局長。
委托代理人童勁松、張陽，湖北中鑫律師事務所律師。代理權限:一般代理。
被告（反訴原告）豐建軍，男，1968年12月26日出生，漢族，黃岡市人，個體工商戶。
委托代理人陳俊、王清林，湖北文赤壁律師事務所律師。代理權限:特別授權。
原告電信傳輸局訴被告豐建軍房屋租賃合同糾紛一案，本院2013年11月4日立案受理后，原告豐建軍向本院提起反訴，本院依法組成合議庭，于2013年12月27日公開開庭進行了合并審理。原告（反訴被告）電信傳輸局的委托代理人張陽，被告（反訴原告）豐建軍的委托代理人陳俊到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且無違反法律之處，故合法，有效。在合同約定的期限屆滿后，作為房屋的所有權人，原告對自己的不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權利。雖然在租賃期限屆滿，被告對原承租房屋在同等條件下依法享有優(yōu)先承租權。但原告就該房屋不再對外出租，依據(jù)合同約定，被告理應在合同期限屆滿后將所承租的房屋退還給原告。被告在承租期限屆滿后無合法理由拒不退出所占房屋，其行為已侵害原告的合法權益，造成原告的損失。故原告主張被告退還占用承租房屋、賠償房租損失的請求，依法予以支持。原告的房租損失以被告占用房屋的時間及原合同約定的租賃費予以計算。雖然雙方就合同約定了違約條款，被告的行為已構成違約并給原告造成了相應的損失，但其損失已通過給付租金方式予以彌補，故原告請求被告承擔相應的違約金的請求，依法不予支持。
原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定租賃期限為一年，并約定租賃期屆滿或本合同終止或解除后，被告負責自行拆除上述添附物，但拆除時不得破壞房屋主體結構；被告未拆除部分，原告不予任何補償。該合同是雙方當事人的真實意思表示，且合同有效，雙方當事人均應按約定履行各自的義務。被告在承租期限屆滿后無合法理由拒不退出所占房屋的行為已構成違約，依法應承擔相應的民事責任。且在庭審中被告豐建軍提交的證據(jù)不能充分證明其租賃房屋導致門面轉讓、房屋裝修等損失的依據(jù)，故被告豐建軍辯稱及反訴稱的理由不成立，其反訴請求，依法不予支持。
綜述，依照《中華人民共和國物權法》第三十四條 ?、第三十七條 ?、第三十九條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告豐建軍騰退位于黃州區(qū)八一路41號臨街建筑房屋［房權證號:黃岡市房權證黃州字第042573號］，交還給原告中國電信股份有限公司黃岡傳輸局。
二、被告豐建軍賠償因侵占房屋導致原告房屋租金損失22750元（自2013年1月1日起自2014年1月31日止，以1750元／月×13個月），以后順延計算至騰退房屋之日止。
三、駁回原告中國電信股份有限公司黃岡傳輸局其他訴訟請求。
四、駁回被告豐建軍的反訴請求。
上述義務，限被告豐建軍在本判決生效后三十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費100元，反訴受理費1175元，合計1275元由被告豐建軍承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時應預交上訴案件上訴費（注:按一審判決文書訴訟費預交），款匯黃岡市中級人民法院立案庭，上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且無違反法律之處，故合法，有效。在合同約定的期限屆滿后，作為房屋的所有權人，原告對自己的不動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益、處分的權利。雖然在租賃期限屆滿，被告對原承租房屋在同等條件下依法享有優(yōu)先承租權。但原告就該房屋不再對外出租，依據(jù)合同約定，被告理應在合同期限屆滿后將所承租的房屋退還給原告。被告在承租期限屆滿后無合法理由拒不退出所占房屋，其行為已侵害原告的合法權益，造成原告的損失。故原告主張被告退還占用承租房屋、賠償房租損失的請求，依法予以支持。原告的房租損失以被告占用房屋的時間及原合同約定的租賃費予以計算。雖然雙方就合同約定了違約條款，被告的行為已構成違約并給原告造成了相應的損失，但其損失已通過給付租金方式予以彌補，故原告請求被告承擔相應的違約金的請求，依法不予支持。
原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》約定租賃期限為一年，并約定租賃期屆滿或本合同終止或解除后，被告負責自行拆除上述添附物，但拆除時不得破壞房屋主體結構；被告未拆除部分，原告不予任何補償。該合同是雙方當事人的真實意思表示，且合同有效，雙方當事人均應按約定履行各自的義務。被告在承租期限屆滿后無合法理由拒不退出所占房屋的行為已構成違約，依法應承擔相應的民事責任。且在庭審中被告豐建軍提交的證據(jù)不能充分證明其租賃房屋導致門面轉讓、房屋裝修等損失的依據(jù)，故被告豐建軍辯稱及反訴稱的理由不成立，其反訴請求，依法不予支持。
綜述，依照《中華人民共和國物權法》第三十四條 ?、第三十七條 ?、第三十九條 ?，《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告豐建軍騰退位于黃州區(qū)八一路41號臨街建筑房屋［房權證號:黃岡市房權證黃州字第042573號］，交還給原告中國電信股份有限公司黃岡傳輸局。
二、被告豐建軍賠償因侵占房屋導致原告房屋租金損失22750元（自2013年1月1日起自2014年1月31日止，以1750元／月×13個月），以后順延計算至騰退房屋之日止。
三、駁回原告中國電信股份有限公司黃岡傳輸局其他訴訟請求。
四、駁回被告豐建軍的反訴請求。
上述義務，限被告豐建軍在本判決生效后三十日內(nèi)履行完畢。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費100元，反訴受理費1175元，合計1275元由被告豐建軍承擔。

審判長：楊威
審判員：王中
審判員：張亮文

書記員：羅中平