原告：丹江口市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市丹二路33號。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
法定代表人：石曉宇，該公司董事長。
委托代理人：張泓，該公司副部長。代理權(quán)限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，參與調(diào)解、進行和解，提起反訴和上訴，代為簽收法律文書等。
委托代理人：劉均，湖北遇真律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：桂某，女，生于1980年8月24日。
委托代理人：蘭正利，湖北延津律師事務所律師。代理權(quán)限：一般代理。
第三人：程祖文，男，生于1966年3月25日，漢族。
第三人：劉虎，男，生于1993年3月25日，漢族。

原告丹江口市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司訴被告桂某房屋租賃合同糾紛一案，本院2016年6月20日立案，在審理過程中，發(fā)現(xiàn)案件處理結(jié)果與第三人程祖文、劉虎有利害關(guān)系，本院依職權(quán)追加程祖文、劉虎為本案第三人參與本案訴訟。2016年11月10日，本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告丹江口市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司的委托代理人張泓、劉均，被告桂某及委托代理人蘭正利，第三人程祖文、劉虎到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：本案訴爭的房屋原為丹江口市廣播電視局所有，2008年7月20日，丹江口市廣播電視發(fā)展中心與被告簽訂合同，將該房屋租賃給被告使用，2012年8月16日，被告與第三人程祖文簽訂轉(zhuǎn)讓合同，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人程祖文，期限到2017年8月19日止。2015年6月18日，被告和第三人劉虎簽訂租賃合同，租賃期限到2017年6月24日止。2014年丹江口市廣播電視局將該房屋所有權(quán)移交給原告。2014年7月21日原告與被告簽訂了租期1年的租賃合同，并已履行完畢。2015年12月14日，原、被告又簽訂了租期1年的租賃合同，合同期自2016年1月1日起至2016年12月31日止。在合同中約定了租金及押金的支付方式，對合同的變更、解除與終止及違約責任也做了約定。合同簽訂后，被告按合同約定交納了租金，但房屋仍由第三人程祖文、劉虎經(jīng)營。因在該地段原告的門面房屋較多，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴重，有些房屋的次承租人向原告舉報承租人轉(zhuǎn)租房屋。2016年4月，原告檢查租賃的房屋，發(fā)現(xiàn)了被告的轉(zhuǎn)租行為，于2016年5月30日向被告發(fā)出通知，告知被告違反合同約定轉(zhuǎn)租房屋，要求被告5日內(nèi)整改到位，逾期未改，承擔違約責任。被告接通知后，也通知了第三人程祖文、劉虎，要求收回轉(zhuǎn)租房屋未果。

本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同合法、有效，雖然被告將租賃的房屋在所有權(quán)不屬于原告時，早已將房屋的一部分轉(zhuǎn)租給第三人程祖文、劉虎，但是房屋所有權(quán)人變更為原告后，在原告與被告簽訂房屋租賃合同中明確約定，未經(jīng)原告書面同意，被告不得將房屋轉(zhuǎn)租，被告仍將房屋轉(zhuǎn)租給第三人程祖文、劉虎使用，被告轉(zhuǎn)租房屋的行為違反了合同的約定。原告要求解除與被告的房屋租賃合同并承擔違約金的請求，符合雙方的約定，本院予以支持。在該房屋的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移時，丹江口市廣播電視局是否按合同的約定要求被告承擔違約責任，是丹江口市廣播電視局對自己權(quán)利的處分。在房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給原告后，丹江口市廣播電視局和原告是兩個不同的法人機構(gòu)，因此，丹江口市廣播電視局明知轉(zhuǎn)租行為，不代表原告也應知道該轉(zhuǎn)租行為。被告以丹江口市廣播電視局明知被告的轉(zhuǎn)租行為進行抗辯，該辯解理由本院不予采納。原告在2014年與被告簽訂租賃期為1年的合同后，該合同已履行完畢，被告未舉出原告在該合同履行期限內(nèi)原告就已知曉被告轉(zhuǎn)租行為的證據(jù)。即使原告知曉該轉(zhuǎn)租，在該合同履行過程中是否要求被告承擔違約責任，是原告對自己權(quán)利的處分。2015年原告又與被告簽訂了租賃合同，該合同也約定了被告未經(jīng)原告書面同意不得轉(zhuǎn)租。原告以該合同的約定要求被告承擔違約責任并無不當。因此被告以雙方的承租關(guān)系是長期的、連續(xù)的租賃關(guān)系，原告超過6個月未主張權(quán)利進行辯解的理由不能成立。被告違反合同約定將不屬于自己的房屋租賃給第三人使用，屬于無權(quán)處分他人財產(chǎn)，原告被告的轉(zhuǎn)租行為也沒有進行追認，因此該轉(zhuǎn)租行為無效，原告要求被告及第三人騰退返還房屋的請求符合法律規(guī)定，本院予以支持。被告及第三人請求不應騰退房屋的理由不能成立，本院不予采納。第三人要求的損失賠償，可另行主張權(quán)利。
綜上所述，被告違反合同約定，將租賃的房屋轉(zhuǎn)租給第三人，應承擔違約責任。原告要求解除與被告的租賃合同，要求被告支付違約金6336元的請求本院予以支持。要求被告及第三人騰退返還房屋的請求，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第九十三條第二款、第九十六條、第一百一十四條、第二百二十四條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告丹江口市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司與被告桂某的房屋租賃合同。
二、被告桂某在本判決生效后10日內(nèi)支付原告丹江口市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司違約金6336元。
三、被告桂某、第三人程祖文、劉虎在本判決生效后十日內(nèi)騰退返還原告丹江口市國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司的房屋。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費80元，由被告桂某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級人民法院。上訴人應在遞交上訴狀時，根據(jù)不服本判決部分的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預交上訴案件受理費。十堰市中級人民法院訴訟費專戶名稱：湖北省十堰市中級人民法院；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司十堰廣場支行；賬戶號；17234901040010701。戶名：湖北省十堰市中級人民法院，通過郵局匯款的，匯款十堰市中級人民法院，郵編：442000；地址：十堰市郵電街12號。上訴人應將注明一審案號的交費憑證復印件同時交本院。上訴人在上訴期屆滿之次日起七日內(nèi)未預交，也未提出緩交、減交、免交上訴案件受理費申請的，按自動撤回上訴處理（本院不再另行送達預交上訴案件受理費通知）。

審　判　長　　王少波 審　判　員　　周智華 人民陪審員　　楊　月

書記員：陳偉 本案所適用的相關(guān)法律依據(jù)： 1.《中華人民共和國合同法》 第五十一條無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。 第九十三條當事人協(xié)商一致，可以解除合同。 當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。 第九十六條當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。 法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。 第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。 約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。 當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。 第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。 承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 2.《中華人民共和國民事訴訟法》 第六十四條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。 當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應當調(diào)查收集。 人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。