上訴人(原審被告、反訴原告):孫某某。委托訴訟代理人：尹繼軍，黑龍江三江律師事務所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：于某某，農(nóng)場職工。被上訴人（原審原告、反訴被告）：徐某（于某某之妻），醫(yī)院職工。二被上訴人委托訴訟代理人：展慶紅，黑龍江鑫元鴻律師事務所律師。原審被告：蔡長某，水稻種植戶。

孫某某上訴請求：撤銷一審判決，改判于某某、徐某返還購房款100,000元，承擔利息25,600元，承擔違約金50,000元。事實及理由：一、一審判決認定“協(xié)議中買賣的房屋已在黑龍江省洪河農(nóng)場（以下簡稱洪河農(nóng)場）房產(chǎn)部門備案登記在孫某某名下，并將辦理房產(chǎn)權屬證照的權利變更給孫某某”，此認定無事實依據(jù)。于某某、徐某沒有提供享有爭議房屋產(chǎn)權的證據(jù)，亦未提供辦理產(chǎn)權的相關手續(xù)，且孫某某從未提出過申請產(chǎn)權登記。洪河農(nóng)場房產(chǎn)科出具的證明，不是法律規(guī)定的房屋產(chǎn)權登記的必要程序，不產(chǎn)生房屋合法登記的法律后果。一審法院以孫某某不知情和庭前補充的所謂證明認定房屋產(chǎn)權已登記在孫某某名下，沒有事實和法律依據(jù)。二、自2013年3月簽訂《房屋買賣協(xié)議》至今已有四年多，于某某、徐某未提供辦理房屋產(chǎn)權的相關手續(xù)屬違約行為，孫某某不能成為真正意義的房屋產(chǎn)權人，買賣合同的目的不能實現(xiàn)，應依法解除。本案的事實符合《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第九十四條規(guī)定的第四種情形。孫某某提出解除合同有事實和法律依據(jù)，于某某、徐某應返還房款100,000元并承擔利息，還應承擔違約金50,000元。三、借據(jù)是獨立的民間借貸法律關系，未實際履行，未生效。一審判決認定“孫某某未按約定期限給付房款，構成違約，應承擔相應的違約責任”。此認定無事實和法律依據(jù)，一是借據(jù)中未提及房屋買賣協(xié)議中的相關內容，與房屋買賣合同無關，并不存在判決書中所稱“出具借據(jù)的行為是對買賣協(xié)議的認可和履行”。而是借據(jù)簽訂后，雙方?jīng)]有交付借款?！逗贤ā返诙僖皇畻l規(guī)定:“自然人之間的借款合同自貸款人提供借款時生效”。于某某、徐某以不生效的借據(jù)向孫某某主張權利并得到一審法院的支持，不公正、不公平。二是《房屋買賣協(xié)議》和借據(jù)主體不同?！斗课葙I賣協(xié)議》是徐某與孫某某簽訂的，借據(jù)是于某某與孫某某簽訂的。三是適用法律錯誤。一審法院參照《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》，屬于適用法律錯誤，本案是房屋買賣合同糾紛，與民間借貸無關。孫某某提出的反訴證據(jù)充分，有法律依據(jù)，請二審法院撤銷一審判決，支持孫某某的反訴請求。于某某、徐某辯稱，一、2013年3月9日，孫某某與徐某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是雙方真實意思表示，協(xié)議內容并不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，孫某某應按協(xié)議約定支付購房款。但孫某某只支付100,000元，存在違約行為。二、基于孫某某存在嚴重違約的事實，孫某某于2016年9月14日為于某某出具借據(jù)，由蔡長某承擔連帶責任保證。該借據(jù)形式上看雖屬于借貸關系，但其實質是對《房屋買賣協(xié)議》中孫某某尚欠購房款及逾期利息的進一步確定，并重新約定房款給付期限及逾期應承擔違約責任的事宜。該借據(jù)的內容并不違反法律的強制性規(guī)定，是三方真實意思表示，應按該借據(jù)約定內容履行。三、當事人雙方簽訂《房屋買賣協(xié)議》后，于某某、徐某已將車庫交付于孫某某，至今仍由其在使用，并且所購房屋已在洪河農(nóng)場房產(chǎn)部門備案，雙方到房產(chǎn)科辦理的權屬登記的變更，將房屋產(chǎn)權登記在孫某某名下。現(xiàn)房產(chǎn)證照等相關權屬證明正在辦理中，于某某、徐某完全履行合同義務，不存在違約行為。孫某某的反訴請求沒有事實依據(jù)及法律依據(jù)，應予以駁回。蔡長某未予答辯。于某某、徐某向一審法院起訴請求：孫某某給付購房款250,000元，違約金50,000元，合計300,000元。孫某某向一審法院反訴請求：一、請求解除孫某某與徐某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》。二、于某某、徐某返還已付購房款100,000元，并承擔自2013年3月9日至2017年5月8日止的利息25,600元(按照中國人民銀行同期貸款利率6.4%計算)。三、于某某、徐某支付孫某某違約金50,000元。一審法院認定事實：2013年3月9日，徐某（甲方）與孫某某（乙方）協(xié)商一致簽訂了《房屋買賣協(xié)議》，約定：“乙方經(jīng)過勘查和了解，愿意購買甲方擁有的位于洪河農(nóng)場工業(yè)園區(qū)的28號車庫，房屋的建筑面積為101.7平方米；雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價款為301,000元；乙方在簽訂本合同時支付定金20,000元；乙方支付定金起1個月內支付首付款80,000元（定金從中扣除），首付款之外的款項于2014年3月10日和2015年3月10日還清，利息按工業(yè)園區(qū)房屋貸款利息計算；辦理房產(chǎn)證手續(xù)所產(chǎn)生的有關稅費由乙方承擔；如一方違反合同條款，應向對方支付50,000元違約金”。簽訂協(xié)議當日孫某某交了定金20,000元，徐某于同日將車庫交付孫某某，后孫某某又交納了80,000元房款。2016年9月14日，孫某某就尚欠的200,000元購房款及其已認可承擔的50,000元違約金給于某某出具了借據(jù)，約定：“借人民幣250,000元，還款期限自2016年9月14日到2016年12月30日，如不能足額歸還借款，借款人向出借人支付違約金50,000元”。蔡長某作為擔保人在借據(jù)上簽字，對孫某某欠款承擔連帶保證責任。還款期限到后，孫某某沒有按照約定償還欠款，于某某、徐某提起訴訟。另查明，2013年3月9日，徐某與孫某某簽訂協(xié)議中的第28號車庫與洪河農(nóng)場房屋管理部門登記洪河農(nóng)場農(nóng)資銷售、農(nóng)機維修工業(yè)園區(qū)北側0128號車庫系同一車庫。洪河農(nóng)場房屋管理部門登記的工業(yè)園區(qū)北側0128號車庫的所有權人是孫某某，對此，孫某某在庭審中認可，但稱不知道房產(chǎn)科登記的是其的名字。2014年孫某某曾去房產(chǎn)科詢問何時辦理房產(chǎn)證，房產(chǎn)科答復暫時辦不了。2016年9月，孫某某認為應該能辦理房產(chǎn)證了，給于某某出具的借據(jù)。蔡長某是因為孫某某欠于某某購房款，而為孫某某提供的擔保。一審法院認為：關于徐某、于某某與孫某某之間的房屋買賣是否合法、有效。孫某某應否支付所欠房款和違約金的問題。孫某某與徐某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)強制性、禁止性規(guī)定，合同有效。合同雙方應當按約履行。孫某某經(jīng)了解、勘察購買車庫并交付部分房款，于某某、徐某按約定將房屋交付孫某某，孫某某應按協(xié)議約定給付剩余房款。孫某某為于某某出具250,000元借據(jù)及借據(jù)中違約金50,000元的約定是對給付剩余房款及違約責任的重新約定，不違反法律規(guī)定，孫某某未按約定期限給付購房款，構成違約，應承擔相應的違約責任。對于某某、徐某的主張，予以支持。關于孫某某辯解于某某與孫某某簽訂的借據(jù)未生效問題。因于某某與徐某系夫妻關系，徐某與孫某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，孫某某又為于某某出具借據(jù)，該出具借據(jù)的行為是對買賣協(xié)議的認可及履行，也是于某某、徐某夫妻對共同財產(chǎn)的處分，原告主體適格，于某某、徐某依據(jù)雙方簽訂的借據(jù)向孫某某主張的是給付尚欠的購房款，并非是單純的民間借貸關系，故不適用孫某某辯解的借款合同的生效要求。另外，通過庭審中蔡長某的當庭陳述是為孫某某欠購房款提供擔保，也證實了于某某、徐某主張的欠購房款的事實。對孫某某的辯解主張，不予采信。關于蔡長某應否對孫某某與于某某房屋買賣所欠房款承擔保證責任的問題。蔡長某作為孫某某擔保人，依照合同約定應承擔連帶擔保責任，蔡長某承擔擔保責任后，有向孫某某追償?shù)臋嗬τ趯O某某反訴主張于某某、徐某違約，請求判令解除《房屋買賣協(xié)議》，返還已付購房款100,000元及利息25,600元，并支付違約金50,000元的問題。當事人雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》已生效并實際履行，于某某、徐某已將房屋交付給孫某某，孫某某已按約定支付了部分價款，協(xié)議中買賣的房屋已在洪河農(nóng)場房產(chǎn)部門備案登記在孫某某名下，并將辦理房產(chǎn)權屬證照的權利變更給孫某某。2016年孫某某又為于某某出具了借據(jù)是對買賣協(xié)議的認可及履行，履行過程中于某某、徐某并無違約行為。孫某某稱該房屋一直無法辦理產(chǎn)權證而要求解除《房屋買賣協(xié)議》，因該協(xié)議為有效合同，孫某某在購買該房屋時進行了了解、勘察，購買后2014年又向房產(chǎn)部門詢問了如何辦理房產(chǎn)證，所購房屋已在房產(chǎn)部門備案，已得到房產(chǎn)部門認可，應認定孫某某對所購買的車庫辦理房產(chǎn)登記的流程是知曉的，其稱對所購買的車庫已在房產(chǎn)部門辦理房產(chǎn)登記不知情，于某某、徐某并無過錯。所以對孫某某的反訴請求，不予支持。依照《合同法》第五十二條、第六十條第一款、第一百零七條，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決：一、被告孫某某給付原告于某某、徐某購房款及違約金300,000元，于本判決書生效之日起7日內履行；二、被告蔡長某對以上款項承擔連帶擔保責任，被告蔡長某承擔擔保責任后，有向被告孫某某追償?shù)臋嗬蝗?、駁回反訴原告孫某某的反訴請求。案件受理費5,800元，減半收取2,900元，由被告孫某某負擔。反訴案件受理費3,812元，減半收取1,906元，由反訴原告孫某某負擔。本院二審期間，雙方當事人未提交證據(jù)。本院經(jīng)審理，確認一審認定的事實。
上訴人孫某某與被上訴人于某某、徐某，原審被告蔡長某房屋買賣合同糾紛一案，不服黑龍江省建三江農(nóng)墾法院（2017）黑8102民初982號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年10月9日立案后，依法組成合議庭，于同年11月12日公開開庭進行了審理。上訴人孫某某及其委托訴訟代理人尹繼軍，被上訴人于某某、徐某的委托訴訟代理人展慶紅到庭參加訴訟，原審被告蔡長某經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

本院認為，本案所涉的核心問題是車庫買賣合同解除權的行使。根據(jù)《合同法》第九十三條、第九十四條的規(guī)定，合同的解除有約定解除和法定解除兩種情形。本案中，孫某某提出解除合同的條件并不具備。首先，雙方當事人并未約定合同的解除條件。其次，于某某、徐某于簽訂購房協(xié)議當天將車庫交付于孫某某，孫某某并占有、使用至今，孫某某獲得占有、使用、收益的權能。孫某某在簽訂《房屋買賣協(xié)議》及出具借據(jù)時，明知案涉車庫沒有辦理不動產(chǎn)權證書，對此于某某、徐某不存在過錯。且孫某某自述其購買車庫用于電焊經(jīng)營，其可以合理使用房屋，不存在不能實現(xiàn)合同目的，故不符合法定解除合同的情形。孫某某此項上訴主張不能成立。關于本案“借據(jù)”的法律性質問題。本案擔保人蔡長某在一審庭審明確表示，孫某某要求其為拖欠涉案車庫款項提供擔保，借據(jù)是因孫某某尚欠車庫余款而出具，欠款轉化為借款，系三方的真實意思表示，不存在另行支付出借款項問題，孫某某未按約定償還款項，應承擔違約責任。一審判決并無不當，孫某某此項上訴主張亦不能成立。綜上所述，孫某某的上訴請求不能成立，應予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項、第一百七十四條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費8,434元，由上訴人孫某某負擔。本判決為終審判決。

審判長　李　波
審判員　魯　民
審判員　李吉鳳

書記員：趙元