于文革
于浩源（黑龍江龍躍律師事務(wù)所）
孟新麗（黑龍江龍躍律師事務(wù)所）
邢某某
岳政坤（黑龍江新元律師事務(wù)所）
大慶市新綠陽(yáng)某餐飲有限公司
線洪亞

原告于文革，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人于浩源、孟新麗，黑龍江龍躍律師事務(wù)所律師。
被告邢某某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人岳政坤，黑龍江新元律師事務(wù)所律師。
被告大慶市新綠陽(yáng)某餐飲有限公司，住所地大慶市高新區(qū)東風(fēng)路北側(cè)火炬新街南側(cè)。
法定代表人譚關(guān)孝，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托代理人岳政坤，黑龍江新元律師事務(wù)所律師。
委托代理人線洪亞，女，xxxx年xx月xx日出生。
原告于文革與被告邢某某、大慶市新綠陽(yáng)某餐飲有限公司（以下簡(jiǎn)稱新綠陽(yáng)某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由代理審判員程宇適用簡(jiǎn)易程序，于2014年6月19日公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，由簡(jiǎn)易程序轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖?，由代理審判員程宇擔(dān)任審判長(zhǎng)，與代理審判員張宏偉、人民陪審員葛榮共同組成合議庭，于2014年11月27日公開開庭進(jìn)行了審理。原告于文革及委托代理人于浩源、被告邢某某及新綠陽(yáng)某公司委托代理人岳政坤到庭參加訴訟，被告新綠陽(yáng)某公司委托代理人線洪亞第二次開庭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案經(jīng)過(guò)開庭審理，對(duì)證據(jù)的質(zhì)證、認(rèn)證，確認(rèn)本案的法律事實(shí)如下:
2008年4月15日，原告（甲方）與時(shí)任被告新綠陽(yáng)某公司客房經(jīng)理的被告邢某某（乙方）簽訂的了房屋租賃合同一份，合同約定的主要內(nèi)容為:甲方自愿將坐落于讓胡路區(qū)開發(fā)小區(qū)2區(qū)24#A座房屋出租給乙方，出租房屋面積2580.12平方米，房屋結(jié)構(gòu)為磚混；租賃期限六年，自2008年5月5日至2014年5月4；租賃期滿后，乙方如繼續(xù)承租，應(yīng)于租賃期滿前一個(gè)月，以書面通知甲方，甲方同意乙方續(xù)租的，雙方協(xié)商重新簽訂租賃合同，甲方不同意續(xù)租的，應(yīng)于租賃期滿前3個(gè)月以書面通知乙方，如甲方同意繼續(xù)續(xù)租的，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；租金:年租金25萬(wàn)元整（租金總額為150萬(wàn)元）；租金支付方式:經(jīng)雙方協(xié)商同意，租金共分三次交納，甲方將房屋交付給乙方之日交納50萬(wàn)元，2010年4月30日交納50萬(wàn)元，2012年4月30日交納50萬(wàn)元；乙方租賃期間所產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、熱費(fèi)、物業(yè)費(fèi)及天然氣費(fèi)等費(fèi)用，由乙方自行承擔(dān)；違約責(zé)任:租賃期限內(nèi)，甲方需要提前收回房屋的，除應(yīng)將剩余租金返還外，還應(yīng)按租金總額的20%支付違約金；因乙方提前退租，應(yīng)提前三個(gè)月通知甲方，并按租金總額的的20%支付違約金；另外，合同還對(duì)房屋的交付、返還、爭(zhēng)議解決方式等其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2010年11月11日，原告（甲方）與被告邢某某（乙方）又簽訂了補(bǔ)充協(xié)議一份，內(nèi)容為:雙方協(xié)商決定，對(duì)雙方于2008年4月15日簽署的讓胡路區(qū)開發(fā)小區(qū)2區(qū)24#A的房屋租賃合同作出補(bǔ)充協(xié)議如下:將原合同中的第二條第1項(xiàng)租賃期限為六年，自2008年5月5日至2014年5月4日更改為:租賃期限為七年零三個(gè)月，自2008年5月5日至2015年8月4日，在乙方租賃期限內(nèi)，甲方不得擅自將此方無(wú)收回、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或出售，否則由此給乙方造成的損失，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。本協(xié)議與原合同具有同等法律效力，本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
另查:涉案房屋的所有權(quán)人為案外人于濤，2007年3月8日，于濤在大慶市讓胡路區(qū)公證處辦理了公證委托書一份，內(nèi)容為:于濤全權(quán)委托于文革辦理如下事宜:管理、使用、出租、出售位于黑龍江省大慶市讓胡路區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)開發(fā)小區(qū)2區(qū)24#A的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)證號(hào)為慶房權(quán)證讓胡路區(qū)字第NA004503號(hào)），并辦理上述房產(chǎn)的房屋所有權(quán)證及土地使用證過(guò)戶等相關(guān)事宜，受托人于文革在辦理上述事項(xiàng)中所簽署的文件，于濤均予以承認(rèn)，并承擔(dān)一切法律責(zé)任；委托期限:至上述事項(xiàng)辦完為止。
再查，房屋租賃合同簽訂后，原告按約交付了房屋，被告新綠陽(yáng)某公司將該房屋用于酒店員工宿舍，后原告在被告新綠陽(yáng)某公司財(cái)物部共計(jì)領(lǐng)取了自2008年5月5日至2014年5月4日的房屋租金150萬(wàn)元。租期內(nèi)，由被告新綠陽(yáng)某公司向大慶市讓胡路區(qū)凱達(dá)物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱達(dá)物業(yè)公司）交納物業(yè)費(fèi)及熱費(fèi)，其中2012年度交納了物業(yè)費(fèi)38706元及熱費(fèi)98040元。
2014年5月4日，被告邢某某電話通知原告不再租賃涉案房屋，對(duì)于2014年5月4日之后的房屋租金也沒有交納。因被告方在租賃期限內(nèi)提前退租，故原告訴至法院，要求二被告連帶支付違約金362500元、物業(yè)費(fèi)38701.86元、取暖費(fèi)123845.76元，合計(jì)162547.56元。
訴訟中，二被告委托代理人岳政坤于本案第二次開庭時(shí)（2014年11月27日）當(dāng)庭將涉案房屋的鑰匙交還給原告于文革。2014年9月10日，凱達(dá)物業(yè)公司以涉案房屋所有權(quán)人于濤拖欠2013年10月15日至2014年10月15日的物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)為由將其訴至本院，后本院于2014年11月18日作出（2014）讓商初字第284號(hào)民事調(diào)解書，經(jīng)調(diào)解于濤同意于2015年1月10日前一次性給付大慶市讓胡路區(qū)凱達(dá)物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)38701.8元、取暖費(fèi)123845.76元，合計(jì)162547.56元。
本院認(rèn)為:本案所涉的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格依約履行各自的義務(wù)。被告邢某某與原告簽訂房屋租賃合同時(shí)擔(dān)任被告新綠陽(yáng)某公司的客房部經(jīng)理，租房用途為被告新綠陽(yáng)某公司的員工宿舍，且租房后由被告新綠陽(yáng)某公司向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)，另外，房租150萬(wàn)元也是原告在被告新綠陽(yáng)某公司財(cái)務(wù)部門領(lǐng)取的，綜合以上事實(shí)可以認(rèn)定被告新綠陽(yáng)某公司應(yīng)為涉案房屋的承租方，被告邢某某簽訂租房合同應(yīng)屬履行職務(wù)行為，故被告新綠陽(yáng)某公司應(yīng)對(duì)此承擔(dān)民事責(zé)任，原告主張被告邢某某給付違約金的訴請(qǐng)，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。被告新綠陽(yáng)某公司在租賃期限內(nèi)單方提出解除合同，提前退租，其行為有悖于合同約定，確屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，根據(jù)合同約定“因乙方提前退租，應(yīng)提前三個(gè)月通知甲方，并按租金總額的20%支付違約金”，據(jù)此計(jì)算違約金為362500元（租金總額1812500元×20%），庭審中，被告提出違約金數(shù)額過(guò)高，申請(qǐng)法院進(jìn)行調(diào)整，對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；本案被告提前退租的違約行為，給原告造成的實(shí)際損失應(yīng)為租金的損失，即自2014年5月4日（被告提出退租日期）至2014年11月27日（原告接收房屋鑰匙日期）的租金139041元（年租金250000元÷365天×203天）；因合同約定的違約金數(shù)額已超過(guò)造成損失的百分之三十，據(jù)此可以認(rèn)定約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，故本院對(duì)被告提出調(diào)整違約金數(shù)額的申請(qǐng)，依法予以支持，對(duì)此本院在綜合被告違約所造成的實(shí)際損失以及合同履行程度等因素的基礎(chǔ)上，兼顧公平原則，經(jīng)綜合衡量本案違約金按被告違約給原告造成的實(shí)際損失即租金139041元標(biāo)準(zhǔn)予以保護(hù)，較為適宜。關(guān)于原告要求被告給付物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，原告于文革并非物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的收費(fèi)主體，也沒有為被告方墊付上述費(fèi)用，原告庭審中雖提交了凱達(dá)物業(yè)公司訴房屋所有權(quán)人于濤的民事調(diào)解書，但被告新綠陽(yáng)某公司并非該起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的當(dāng)事人，原告不能僅憑該份民事調(diào)解書向被告主張物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)，故本院現(xiàn)對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予處理。因涉案房屋所有權(quán)人于濤已辦理了公證委托書，委托于文革管理、使用、出租房屋等事宜，其庭審中于濤本人出庭證實(shí)涉案房屋的租金、違約金等歸屬于文革所有，故于文革作為本案原告主張權(quán)利，并無(wú)不當(dāng)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告大慶市新綠陽(yáng)某餐飲有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告于文革違約金139041元；
二、駁回原告于文革對(duì)被告邢某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)9050元，退回原告3551元，其余案件受理費(fèi)5499元，由被告新綠陽(yáng)某公司承擔(dān)3081元，由原告承擔(dān)2418元；郵寄費(fèi)66元由被告新綠陽(yáng)某公司承擔(dān)；保全費(fèi)2970元由原告承擔(dān)。
如不服本判決，可在接到判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于大慶市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為:本案所涉的房屋租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格依約履行各自的義務(wù)。被告邢某某與原告簽訂房屋租賃合同時(shí)擔(dān)任被告新綠陽(yáng)某公司的客房部經(jīng)理，租房用途為被告新綠陽(yáng)某公司的員工宿舍，且租房后由被告新綠陽(yáng)某公司向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)，另外，房租150萬(wàn)元也是原告在被告新綠陽(yáng)某公司財(cái)務(wù)部門領(lǐng)取的，綜合以上事實(shí)可以認(rèn)定被告新綠陽(yáng)某公司應(yīng)為涉案房屋的承租方，被告邢某某簽訂租房合同應(yīng)屬履行職務(wù)行為，故被告新綠陽(yáng)某公司應(yīng)對(duì)此承擔(dān)民事責(zé)任，原告主張被告邢某某給付違約金的訴請(qǐng)，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。被告新綠陽(yáng)某公司在租賃期限內(nèi)單方提出解除合同，提前退租，其行為有悖于合同約定，確屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，根據(jù)合同約定“因乙方提前退租，應(yīng)提前三個(gè)月通知甲方，并按租金總額的20%支付違約金”，據(jù)此計(jì)算違約金為362500元（租金總額1812500元×20%），庭審中，被告提出違約金數(shù)額過(guò)高，申請(qǐng)法院進(jìn)行調(diào)整，對(duì)此本院認(rèn)為，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；本案被告提前退租的違約行為，給原告造成的實(shí)際損失應(yīng)為租金的損失，即自2014年5月4日（被告提出退租日期）至2014年11月27日（原告接收房屋鑰匙日期）的租金139041元（年租金250000元÷365天×203天）；因合同約定的違約金數(shù)額已超過(guò)造成損失的百分之三十，據(jù)此可以認(rèn)定約定的違約金過(guò)分高于造成的損失，故本院對(duì)被告提出調(diào)整違約金數(shù)額的申請(qǐng)，依法予以支持，對(duì)此本院在綜合被告違約所造成的實(shí)際損失以及合同履行程度等因素的基礎(chǔ)上，兼顧公平原則，經(jīng)綜合衡量本案違約金按被告違約給原告造成的實(shí)際損失即租金139041元標(biāo)準(zhǔn)予以保護(hù)，較為適宜。關(guān)于原告要求被告給付物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)的訴請(qǐng)，本院認(rèn)為，原告于文革并非物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)的收費(fèi)主體，也沒有為被告方墊付上述費(fèi)用，原告庭審中雖提交了凱達(dá)物業(yè)公司訴房屋所有權(quán)人于濤的民事調(diào)解書，但被告新綠陽(yáng)某公司并非該起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的當(dāng)事人，原告不能僅憑該份民事調(diào)解書向被告主張物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)，故本院現(xiàn)對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，不予處理。因涉案房屋所有權(quán)人于濤已辦理了公證委托書，委托于文革管理、使用、出租房屋等事宜，其庭審中于濤本人出庭證實(shí)涉案房屋的租金、違約金等歸屬于文革所有，故于文革作為本案原告主張權(quán)利，并無(wú)不當(dāng)。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告大慶市新綠陽(yáng)某餐飲有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付原告于文革違約金139041元；
二、駁回原告于文革對(duì)被告邢某某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)9050元，退回原告3551元，其余案件受理費(fèi)5499元，由被告新綠陽(yáng)某公司承擔(dān)3081元，由原告承擔(dān)2418元；郵寄費(fèi)66元由被告新綠陽(yáng)某公司承擔(dān)；保全費(fèi)2970元由原告承擔(dān)。

審判長(zhǎng)：程宇
審判員：張宏偉
審判員：葛榮

書記員：顧孟