原告(反訴被告)：付某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住石首市。
被告（反訴原告）：彭某某，女，xxxx年xx月xx日出生,住南寧市青秀區(qū)。
委托訴訟代理人：徐榮勇，系湖北子龍律師事務(wù)所律師。

原告付某某與被告彭某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年3月16日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序進(jìn)行審理。2017年4月8日，彭某某提起反訴，本院依法決定本訴與反訴合并審理，并于2017年5月3日第一次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。2017年6月9日，本案依法裁定轉(zhuǎn)入普通程序?qū)徖恚⒔M成合議庭。于同年10月18日第二次公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）付某某，被告（反訴原告）彭某某的委托訴訟代理人徐榮勇均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本訴原告付某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告賠償原告合同違約造成經(jīng)濟(jì)損失100000元(庭審時(shí)明確為：轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失70000元；因彭某某干擾，造成9-12月?tīng)I(yíng)業(yè)損失、人員工資等損失20000元；涉案房屋的裝修損失8000元)；2、判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。事實(shí)和理由：2011年4月10日經(jīng)過(guò)被告同意本人花了70000元整轉(zhuǎn)讓此門面，當(dāng)時(shí)有承諾協(xié)議門面本人經(jīng)營(yíng)期間內(nèi)門面轉(zhuǎn)讓可進(jìn)行，房東不干涉，如有違約房東負(fù)責(zé)。2016年9月初原告和別人談好了門面轉(zhuǎn)讓事宜，但房東私自違約要賣掉門面，不同意轉(zhuǎn)讓，使原告談好的轉(zhuǎn)讓費(fèi)因被告違約而泡湯。被告還在原告租期內(nèi)多次威脅、驅(qū)趕、辱罵原告，使原告從2016年9月至12月不敢進(jìn)貨，造成了4個(gè)月的租金和經(jīng)營(yíng)損失共計(jì)20000元。原告在租賃期間對(duì)門面進(jìn)行兩次裝修，花費(fèi)成本共計(jì)8000多元。
本訴被告辯稱，原告付某某與被告之間的房屋租賃合同客觀存在，但雙方的合同為每年簽訂。原告主張100000元的經(jīng)濟(jì)損失無(wú)法定和約定情形。原告陳述2016年9月和他人談好轉(zhuǎn)讓事宜，與被告無(wú)關(guān)，被告已如實(shí)告知原告到期時(shí)間，到期后被告將收回涉案房屋。被告有權(quán)決定是否出租涉案房屋，原告已向案外人支付70000元是原告與案外人之間就轉(zhuǎn)讓事宜達(dá)成的一致意見(jiàn)，與被告無(wú)關(guān)。被告確實(shí)同意案外人將涉案房屋轉(zhuǎn)讓給原告。且原告也將答辯人的房屋連續(xù)租賃五年，在租賃期限屆滿后答辯人有權(quán)收回涉案房屋。20000元的經(jīng)濟(jì)損失不存在，答辯人僅僅如實(shí)告知他人租賃到期時(shí)間，答辯人對(duì)是否經(jīng)營(yíng)并未阻止，且涉案房屋并未交接給答辯人。原告主張的8000元的裝修費(fèi)無(wú)法律依據(jù)，原告未提交證據(jù)證明。原告自租賃期限屆滿后至今，拒絕返還涉案房屋，原告應(yīng)當(dāng)返還涉案房屋并支付占用期間的租金損失。
反訴原告彭某某向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令被反訴人立即搬出房屋，返還占用原承租的反訴人所有的位于石首市筆架辦事處建設(shè)路（茅草街）門面房一間（房屋所有權(quán)證號(hào)為石首房權(quán)證筆字第××號(hào)）；2、判令被反訴人支付逾期返還使用期間的租金10000元（庭審時(shí)明確為，每月按1458元標(biāo)準(zhǔn)，從2016年11月21日起計(jì)算至交付房屋之日止）；3、被反訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2011年11月被反訴人從案外人手中轉(zhuǎn)租反訴人位于石首市建設(shè)路（茅草街）門面，反訴人委托其公爹向被反訴人收取租金，反訴人與被反訴人未簽訂書面《房屋租賃合同》。爾后，經(jīng)被反訴人多次找反訴人續(xù)租至2016年11月20日到期，雙方約定2015年11月20日至2016年11月20日租金為17500元，被反訴人租賃期限屆滿后，經(jīng)反訴人多次通知被反訴人搬出房屋，致使反訴人的合法權(quán)益無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
反訴被告付某某辯稱，轉(zhuǎn)讓經(jīng)過(guò)反訴原告同意，反訴原告稱反訴被告占用門面。到期后反訴被告沒(méi)有占用涉案房屋，反訴被告一直認(rèn)可涉案房屋是反訴原告的，是否經(jīng)營(yíng)屬反訴原告方權(quán)利。且反訴被告于2016年12月底后并未經(jīng)營(yíng)，亦未占有。反訴原告對(duì)此并未提供證據(jù)證明。2016年9月至12月，反訴原告在反訴被告合法使用期間多次威脅、驅(qū)趕、辱罵反訴被告，并私自違約要賣掉門面。如續(xù)簽則租金上漲2000元，還不同意在合同上載明門面可以轉(zhuǎn)讓等事宜。2016年9月至12月，反訴原告在反訴被告交納租金期間內(nèi)，威脅逼迫反訴被告簽訂合同，如不簽合同則需搬出涉案房屋。由于反訴原告的原因，反訴被告在租賃期間內(nèi)不能自主經(jīng)營(yíng)，造成的損失合計(jì)20000余元，精神上受到傷害，反訴原告違背誠(chéng)實(shí)信用原則。2016年12月中旬，反訴被告尚在租賃期內(nèi)，即收到法院傳票，要求賠償損失10000元，其訴求不合理。反訴原告采用貼公告等方式致使反訴被告不能正常營(yíng)業(yè)，還企圖采取威脅逼迫手段簽訂合同。反訴被告不同意反訴原告的反訴請(qǐng)求。
本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求，付某某提交了《房屋租賃合同》、轉(zhuǎn)讓費(fèi)收據(jù)、彭某某委托劉某某代收租金的收據(jù)、錄音、及證人證言，且證人也出庭接受了質(zhì)詢；彭某某提交了涉案房屋的房屋所有權(quán)證、通知書、收條等證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：涉案門面位于石首市筆架山辦事處建設(shè)路（茅草街），該房屋登記的產(chǎn)權(quán)人為彭某某。
2011年4月10日，付某某從案外人鄧某某處轉(zhuǎn)租上述門面，從事服裝銷售，并向鄧某某支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)70000元。彭某某委托其公爹劉某某，在劉某某出具給鄧某某的租金收條上，注明“同意轉(zhuǎn)讓付某某，租金2011.11.20-2012年收租金13500元?！?011年11月20日付某某作為乙方與作為甲方的彭某某簽訂了《房屋租賃合同》，內(nèi)容為“1、乙方有權(quán)設(shè)計(jì)裝潢、維修。2、乙方如轉(zhuǎn)租，需給甲方通報(bào)。3、年租金一次付清13500元。4、時(shí)間：2011年11月20日—2012年11月20日。”彭某某委托其夫在甲方欄簽名。之后租金每年一交，租金每年遞增1000元。付某某每次均委托其夫交租金，彭某某均委托其公爹收取租金。2015年11月20日，彭某某的公爹向付某某之夫胡某出具收租金17500元的收條一張，該收條注明“時(shí)間2015.11.20—2016.11.20。①門面轉(zhuǎn)讓可進(jìn)行，甲方不干涉。②乙方必須和甲方通知并和轉(zhuǎn)讓者與甲方見(jiàn)面?！笔諚l上注明的甲方為劉某某、乙方為胡某。庭審中，雙方均認(rèn)可出租人是彭某某，承租人是付某某。
2016年10月10日，彭某某在涉案門面門口粘貼“通知”，內(nèi)容為“付某某：您承租我的房屋（門面）于2016年11月20日到期，現(xiàn)因自己使用到期后不再繼租，望您按時(shí)騰空返還?！睘榇?，雙方發(fā)生過(guò)糾紛。
另查明，彭某某于2016年12月5日以付某某未返還租賃房屋為由向本院提起返還原物訴訟，后于2017年4月14日撤訴。
庭審中，付某某表示其已于2016年12月底從涉案房屋中遷出，將涉案房屋交付給了彭某某。彭某某認(rèn)為涉案房屋至今仍被付某某鎖著，尚未返還。

本院認(rèn)為，雖然2015年11月20日的收條上載明的甲方是劉某某，乙方是胡某，但根據(jù)庭審時(shí)雙方的陳述可確認(rèn)劉某某受彭某某委托對(duì)涉案房屋出租及收取租金，胡某代表付某某支付租金，且雙方當(dāng)事人均認(rèn)可涉案房屋的出租人是彭某某，承租人是付某某。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零二條“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人”的規(guī)定，付某某、彭某某訴訟主體適格。該收條上載明了租金、租賃期限及甲方允許乙方轉(zhuǎn)讓等內(nèi)容，且符合雙方的交易習(xí)慣，應(yīng)認(rèn)定付某某與彭某某之間房屋租賃合同關(guān)系成立且生效。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行合同義務(wù)。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：1、彭某某是否違約，應(yīng)否向付某某賠償損失100000元；2、彭某某的反訴訴求應(yīng)否支持。
關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)及付某某要求賠償損失100000元的問(wèn)題。彭某某在租賃期限屆滿前，以粘貼通知的方式告知付某某門面到期后不再續(xù)租，是出租人履行提前告知的義務(wù)，該行為不能認(rèn)定為違約。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明。當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。雙方雖約定門面可以轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租），但法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。現(xiàn)付某某所提供的證據(jù)不足以證明彭某某及其代理人不同意第三人在剩余租賃期限轉(zhuǎn)租的事實(shí)，況且轉(zhuǎn)讓費(fèi)70000元系付某某支付給案外人鄧某某的，與彭某某無(wú)關(guān)，付某某的該項(xiàng)訴求于法無(wú)據(jù)，不予支持。關(guān)于裝飾裝修損失問(wèn)題，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外?！币蚋赌衬澄刺峁┭b飾裝修項(xiàng)目及用于裝飾裝修的費(fèi)用證據(jù)，故對(duì)付某某的這一訴求也不予支持。雙方在租賃期限內(nèi)雖發(fā)生過(guò)爭(zhēng)執(zhí)，但付某某提供的證據(jù)不足以證明彭某某造成其營(yíng)業(yè)損失、人工工資損失20000元，本院對(duì)其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，也不予支持。
關(guān)于雙方爭(zhēng)議的第二個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題。根據(jù)2015年收條注明的“時(shí)間2015.11.20—2016.11.20”和以前收條及《房屋租賃合同》注明的時(shí)間可以認(rèn)定，該時(shí)間段應(yīng)為租賃期限。即2016年11月20日租賃期限屆滿。租賃期限屆滿后，付某某應(yīng)將租賃房屋返還給彭某某。逾期不返還，則構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。付某某已于2016年12月底騰空后遷出租賃房屋，應(yīng)認(rèn)定已返還租賃房屋。付某某應(yīng)比照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向彭某某支付上述期間的租金損失1944元（1458元＋486元）。
綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第一百零七條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告（反訴被告）付某某的全部訴訟請(qǐng)求。
二、反訴被告付某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告彭某某支付占用期間租金損失1944元。
三、駁回反訴原告彭某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案本訴案件受理費(fèi)2300元，由原告付某某負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)50元，由反訴被告付某某、反訴原告彭某某各自負(fù)擔(dān)25元。
如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，按照不服本判決部分的上訴請(qǐng)求數(shù)額，交納上訴案件受理費(fèi)上訴于湖北省荊州市中級(jí)人民法院。在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　駱啟新 人民陪審員　　李慶利 人民陪審員　　楊曉娟

書記員：覃丹