原告何玉某,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住涿州市開發(fā)區(qū)。委托代理人李運來，河北精耘律師事務所律師被告肖旭東,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住涿州市雙塔區(qū)。被告杜某某,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住涿州市。二被告委托代理人張培軍，河北精偉律師事務所律師被告崔杰,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住涿州市。被告全樹云,女,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住涿州市。被告崔番,女,漢族,195年3月17日出生,住涿州市。第四、五被告委托代理人崔杰，男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住涿州市。

原告何玉某向本院提出訴訟請求，依法確認各被告侵害了原告的合法財產(chǎn)權(quán)益,并判決被告一、二與被告三、四、五之間簽訂的《宅基地買賣合同》、《房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》屬于無效合同；判令被告一、被告二將宅基、房屋騰空返還原告,并返還原告的宅基證、房產(chǎn)證；判令訴訟費由被告承擔。事實與理由，原告與丈夫崔滿堂共同在大吳村擁有宅基一塊,并建有房屋,被告崔杰系原告之子,原告的丈夫崔滿堂已去世多年。今年原告問起家中宅基及房屋情況時,從被告崔杰處得知,2016年5月,其已私自將原告的宅基和房產(chǎn)賣給被告肖旭東杜某某夫妻二人,并將原告的宅基證及房產(chǎn)證給了被告肖旭東、杜某某夫妻二人。原告得知上述情況后,要求被告崔杰立即將宅基和房屋要回,但至今沒有結(jié)果。上述宅基及房屋是原告與丈夫崔滿堂的共同財產(chǎn),未經(jīng)原告同意被告崔杰無權(quán)對外出售,況且,上述宅基是原告作為大吳村村民擁有的唯一宅基地,依據(jù)國家法律、法規(guī)的規(guī)定,各被告之間這一非法買賣宅基的行為也是無效的。被告肖旭東、杜某某辯稱，原告對轉(zhuǎn)讓房屋是明知的，不存在被隱瞞的情形。答辯人購買涉案房屋是通過中介公司進行的，中介方考慮到房屋系原告和崔滿堂夫妻共有，且崔滿堂已經(jīng)去世的事實，為了征得其他共有人的同意，簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時要求包括原告在內(nèi)的崔滿堂的所有法定繼承人到場。簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議當日，崔杰的三位姐妹到場，先是簽署分家析產(chǎn)協(xié)議，然后由三被告與答辯人簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議。由于崔杰說原告年老行動不便，在中介方的陪同下，答辯人又陪同崔杰到原告居住的地方，見證崔杰告知原告轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的事實并在分家析產(chǎn)協(xié)議上按手印。原告、三被告和原告的三個女兒簽訂了《分家析產(chǎn)協(xié)議書》，該協(xié)議中包含兩方面的內(nèi)容，一是原告及其三個女兒放棄對崔滿堂的繼承份額，二是原告將自己的份額贈與給崔杰。這樣，崔杰先是依據(jù)《繼承法》的規(guī)定，取得涉案房產(chǎn)50%的所有權(quán)，繼而依據(jù)贈與關(guān)系取得全部房產(chǎn)份額。原告在協(xié)議書上按指紋表示同意后，已經(jīng)對涉案房產(chǎn)不再享有所有權(quán)，無權(quán)要求返還房產(chǎn)。本案訴爭的房屋已經(jīng)取得《房屋所有權(quán)證》，該房產(chǎn)證系河北省建設(shè)委員會統(tǒng)一印制，明確標明可以買賣、贈與、轉(zhuǎn)讓。在該證書上“使用國有土地摘要”一欄中標明了土地面積。答辯人出于對國家頒發(fā)的物權(quán)證書的信任受讓房產(chǎn)，依法應當受到保護。被告崔杰、全樹云、崔番辯稱，著急用錢，把房屋抵押給別人借款。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了質(zhì)證。原告提交證據(jù)1，原告本人的戶口本,證明原告是大吳村的村民。證據(jù)2，原告的結(jié)婚證一份。證據(jù)3,村委會證明一份,證明原告何玉某與崔滿堂屬于夫妻關(guān)系,同時證明何玉某在結(jié)婚證上寫的名字與“何玉?！笔峭蝗恕ＷC據(jù)4,2016年5月19日被告幾方簽訂的宅基地買賣合同復印件一份,證明被告之間在5月19日簽訂了涉及房產(chǎn)和宅基的購銷合同,該合同中所列的宅基證號是已作廢的宅基證,而不是房屋所處位置的宅基證。證據(jù)5，2016年5月25日由被告幾方簽訂的協(xié)議書復印件一份,該協(xié)議書所列宅基證號與房產(chǎn)所處的宅基不相符,該宅基證號是已作廢的宅基證,實際宅基證在原告處。證據(jù)6，072738號宅基證一份,證明原告與崔滿堂共有的宅基，該處宅基是實際所涉房屋所坐落的位置,證明被告之間所簽訂的房產(chǎn)和宅基轉(zhuǎn)讓協(xié)議所涉及的宅基號與實際不符。證據(jù)7，020592宅基證的登記情況復印件,這是已作廢的宅基證,也是本案被告之間轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)坐落所寫的宅基證號。該處宅基早已被拆遷,被告之間顯然誤將該處宅基誤解為房屋所坐落的地址。第二、三被告質(zhì)證稱：對證據(jù)1，真實性無異議,大吳村已撤銷村集體建制,改為大吳社區(qū)。對證據(jù)2，真實性無異議,根據(jù)結(jié)婚證崔滿堂的合法配偶為“何玉?！?。對證據(jù)3，該證明顯示大吳村已經(jīng)變更為大吳社區(qū),納入城市范圍,對居民進行戶籍管理的機關(guān)是公安局,該證明不是大吳社區(qū)所在派出所出具,也未加蓋公安機關(guān)印章,不具有證明自然人身份關(guān)系的效力。對證據(jù)4，該證據(jù)為復印件,已經(jīng)被2016年5月25日房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書所替代。被告之間訂立的是房產(chǎn)及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,而非宅基地買賣協(xié)議。對證據(jù)5，真實性無異議,該合同合法有效,沒有違反法律禁止條款,且有崔杰姐妹及中介單位的蓋章見證。對證據(jù)6，真實性無異議,對合法性和關(guān)聯(lián)性有異議,頒發(fā)時間1××66年,后因大吳村撤銷村建制,土地已變?yōu)閲?農(nóng)村宅基證已喪失法律效力。對證據(jù)7，對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議,質(zhì)證意見同證據(jù)6。第三、四、五被告對原告提交的證據(jù)認可。第二、三被告提交證據(jù)1，簽訂于2016年5月月25日的《分家析產(chǎn)協(xié)議書》及照片六張，證明涉案房產(chǎn)雖原為原告和崔滿堂夫妻共同財產(chǎn),但原告將自已享有的份額和繼承的份額贈與給崔杰,其他法定繼承人放棄了繼承,崔杰和全樹云夫妻關(guān)系存續(xù)期間已經(jīng)取得了處分房產(chǎn)的權(quán)利。從這份協(xié)議書的簽訂時間(2016年5月25日)、原告按手印時肖旭東及中介人員多人在場、協(xié)議書的原件保留在肖旭東手中這些事實,可以證明進行分家析產(chǎn)的原因就是為了消除崔杰與肖旭東之間簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的法律障礙,原告對于崔杰轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是同意的。證據(jù)2，簽訂于2016年5月25日的《房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，證明崔杰、全樹云在通過受贈和繼承取得房產(chǎn)處分權(quán)后,將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了肖旭東,杜某某，該協(xié)議內(nèi)沒有造反《合同法》第五十二條規(guī)定的無效條款,屬于有效合同。證據(jù)3,《收條》一張、中國銀行轉(zhuǎn)賬憑條一張、中國銀行客戶回單一張，證明崔杰、全樹云已經(jīng)足額收到肖旭東、杜某某支付的全部房款,肖旭東,杜某某履行了合同義務。證據(jù)4，涿開農(nóng)字第0023號《房房屋所有權(quán)證》，證明崔杰按照轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定履行了交付產(chǎn)權(quán)證書的義務，該證書“使用國有土地摘要”一欄記載使用土地面積595平方米,證明涉案房屋占用的是國有土地。證據(jù)5，中介方房源登記表復印件一張,網(wǎng)上房源信息截圖照片三張，證明崔杰通過多種渠道發(fā)布出售房屋的要約,其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的意圖真實。證據(jù)6，證人肖某1的調(diào)查筆錄，證明崔杰為了促使肖旭東盡快購買其房產(chǎn),請同事肖某1做肖旭東的工作,打消肖旭東的顧慮。證據(jù)7，通話錄音光盤一張(附文字紀錄)證明轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是崔杰的真實意圖。證據(jù)8，2016年5月月25日《證明》一份，博達通中介公司、佰瑞明旺公司及陳某、陳錫梅、肖某2均在該證明上蓋章按手印,上述單位及人員在參與該起房產(chǎn)買賣過程中,知道房屋買賣是在原告家庭成員均知情的情況下進行的。證據(jù)9，對證人肖某2、陳某、王某所作的調(diào)查筆錄，證明原告及其家人均同意該起房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。證人肖某1、肖某2、陳某、王某已出庭作證。原告對第二、三被告提交的證據(jù)質(zhì)證稱：對證據(jù)1，對分家析產(chǎn)協(xié)議書有異議,沒有原告的簽字和手印,協(xié)議人表述了共6個人,但是所表述的6個人中包括開頭的協(xié)議人中都沒有何玉某,所以該協(xié)議不能代表何玉某真實意思。該分家協(xié)議中所寫的土地證號根本沒有該土地證的存在,有的是宅基證0205**。宅基證按照法律規(guī)定是不容許繼承的,也不容許轉(zhuǎn)讓,所以該分家協(xié)議書屬于無效協(xié)議。被告之間買賣宅基和房屋是從2016年5月19日就開始的,該分家協(xié)議是5月25日的,說明所謂的分家協(xié)議完全是為了彌補被告之間違法買賣協(xié)議的行為而補做的,不具有法律效力。關(guān)于照片6張,5月25日的照片中沒有原告。所以對5月25日的照片內(nèi)容原告不予認可,與原告無關(guān)。5月26日的照片,雖有原告,但該照片與分家協(xié)議明顯不一致,且原告沒有文化,在沒有其他親屬在場的情況下照片中的兩個人其身份顯然與分家協(xié)議的立協(xié)議人不相符。明顯該照片是為了補救被告之間違法買賣宅基的錯誤而進行的,不能證明分家協(xié)議是原告的真實意思表示。對證據(jù)2，證據(jù)中明確表明了買賣協(xié)議為宅基地,而這里的號碼有筆誤,與實際的宅基證號差一位數(shù)。該土地協(xié)議書實際是雙方的第二份協(xié)議,這里所寫的土地證號與實際房屋坐落的宅基證不相符。證明被告之間也沒有搞清楚該房屋的實際坐落位置。該協(xié)議的第八條明確了本協(xié)議如經(jīng)司法程序被認定效力存在間題,證明被告之間對該協(xié)議的違法性是明知的,該協(xié)議抬頭明確了乙方購買的是房屋及宅基所有權(quán),而不是土地所有權(quán)。被告之間買賣宅基的行為是明知的。對證據(jù)3，原告對此不知情,原告對款項的實際情況不發(fā)表意見,與原告無關(guān)。對證據(jù)4，真實性無異議,但其證明國有土地的說法不能成立,大吳村雖改稱為社區(qū),但不等于土地全部變?yōu)閲?如果涉及拆遷,仍會進行土地的國有化,至今大吳村的土地未經(jīng)國有化,所以宅基地的原始憑證依然有效。該房房產(chǎn)證是1××6年頒發(fā),當時我國實行的土地證與房產(chǎn)證分離的政策,土地證不可能代替房產(chǎn)證,且被告的協(xié)議中明確是有宅基證的。對證據(jù)5，對該情況我方不予認可,原告方?jīng)]有委托賣方,照片中5月15顯示的內(nèi)容也不是原告授權(quán)的,明顯該登記是被告所謂的中介公司或貸款公司進行的行為。對證據(jù)6，待證人出庭后質(zhì)證。對證據(jù)7，真實性不予認可,與原告無關(guān),屬于兩個被告之間。對證據(jù)8，原告并沒有在房屋買賣協(xié)議中簽字,也沒有出席現(xiàn)場,該協(xié)議書25日原告同意出售房屋顯然與事實不符。第三、四、五被告對被告一、二被告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見為：5月19日簽協(xié)議是為了貸款，5月25日簽協(xié)議是為了補救19日的協(xié)議。第三、四、五被告未提交證據(jù)。本院認為：原告提交的證據(jù)1、2、3、5、6，第二、三被告提價的證據(jù)1、2、3、4、6、7、8、9，真實、合法，能夠證明待證事項，本院予以認可。根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：2016年5月25日，被告崔杰、全樹云、崔番作為轉(zhuǎn)讓方，被告肖旭東、杜某某作為受讓方，在中介公司辦公場所簽訂《房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，轉(zhuǎn)讓位于河北省涿州市開發(fā)區(qū)大吳社區(qū)的21間600平方米房產(chǎn)及600平方米宅基地，轉(zhuǎn)讓價款為158萬元。該協(xié)議上崔杰的姐妹崔桂娟、崔桂芬、崔桂紅作為見證人簽名，涿州市博達通房地產(chǎn)中介服務部、涿州市佰銳明旺商貿(mào)有限公司也作為見證人蓋章。同日，崔杰、全樹云、崔番、崔桂娟、崔桂芬、崔桂紅六人在中介公司辦公場所簽署《分家析產(chǎn)協(xié)議書》,該協(xié)議約定：“上述立協(xié)議人何玉某與其他立協(xié)議人各方系母子女關(guān)系,立協(xié)議人各方為直系親屬,現(xiàn)因何玉某配偶崔滿堂于2003年8月去世,現(xiàn)各方為明確產(chǎn)分割,經(jīng)友好協(xié)商,共同訂立如下一致協(xié)議：一、現(xiàn)有位于涿州市開發(fā)區(qū)宅基院落一處,房屋所有權(quán)證號:涿開農(nóng)字第第0023號，土地證號號:涿土020502號，現(xiàn)登記于名下,實際由崔滿堂建造并居住。二、經(jīng)協(xié)商,何玉某享有的上述財產(chǎn)份額部分贈與崔杰所有,除崔杰外各方無償放棄享有的上述財產(chǎn)份額部分相應繼承權(quán),即自本協(xié)議簽訂之日起,上述房產(chǎn)、宅基院落及其他相應附隨權(quán)利義務等均歸崔杰所有,除外其他立協(xié)議人各方等均無其他異議,且各方須無條件配合辦理相應產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)”。2016年5月26日，肖旭東、杜某某、中介公司肖某2、王彬州陪同崔杰、全樹云到原告居住處，讓原告在《分家析產(chǎn)協(xié)議書》上其名字上按手印。第一、二被告已將購房款158萬元支付給崔杰，崔杰已向第一、二被告交付了房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證書。轉(zhuǎn)讓房屋有房屋所有權(quán)證，證書號碼為涿開農(nóng)字第0023號，房屋所有權(quán)人為崔滿堂，使用國有土地面積595平方米，證書“遵守事項”第二條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變更(如買賣、贈與、交換、轉(zhuǎn)讓、繼承、分析等),房屋狀況變動(如如翻建、擴建、拆除、倒塌、焚毀等),他項權(quán)利變更(如設(shè)定、注銷他項權(quán)利),應及時向房產(chǎn)管理機關(guān)申請登記”。上述事實有《房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，《分家析產(chǎn)協(xié)議書》，收條及銀行轉(zhuǎn)款憑證，房屋產(chǎn)權(quán)證書，照片，證人證言，當事人的陳述和庭審筆錄在卷為證，以上證據(jù)材料已經(jīng)本院開庭質(zhì)證和審查，可以采信。
原告何玉某訴被告肖旭東、杜某某、崔杰、全樹云、崔番合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理，原告何玉某的委托代理人李運來，被告肖旭東、杜某某及其委托代理人張培軍，被告崔杰，被告全樹云、崔番的委托代理人崔杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為，被告之間訂立《房產(chǎn)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》后，共同到原告處，由原告在《分家析產(chǎn)協(xié)議書》上按手印，可以認定原告已經(jīng)知道被告崔杰出售房產(chǎn)的事實。原告已經(jīng)將其享有的房產(chǎn)份額贈與給崔杰，崔桂娟、崔桂芬、崔桂紅均放棄繼承房產(chǎn)份額，崔杰在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是已經(jīng)取得房產(chǎn)的處分權(quán)，原告以房屋共有權(quán)人身份主張轉(zhuǎn)讓合同無效不成立。被告之間轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不違反法律規(guī)定，原告主張被告之間非法買賣宅基地的理由不成立。依照《中華人民共和國民法總則》第一百一十九條、第一百三十六條，《中華人民共和國合同法》第五十一條、第六十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告何玉某的訴訟請求。案件受理費19020元，由原告何玉某負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省保定市中級人民法院。

代理審判員　　邢　倩