原告余某。
委托代理人付文斌，湖北偉岸律師事務(wù)所律師。
被告武漢華某全友置業(yè)有限公司。
法定代表人郭顯恩，該公司總經(jīng)理。
委托代理人周吉林，湖北誠(chéng)信聯(lián)合律師事務(wù)所律師。
委托代理人黃澤元，該公司職員。
第三人袁某意。
第三人熊某某。
共同委托代理人顏遠(yuǎn)志，湖北博林律師事務(wù)所律師。

原告余某為與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司、第三人袁某意、熊某某房屋買賣合同糾紛一案于2014年元月2日向本院起訴，本院立案受理后，依法由審判員姜輝擔(dān)任審判長(zhǎng)，與審判員梁勝陽(yáng)、人民陪審員李繼坤組成合議庭，于2014年3月7日、4月28日、6月11日、6月18日公開開庭進(jìn)行了審理，原告余某的委托代理人付文斌、被告武漢華某全友置業(yè)有限公司的委托代理人周吉林、黃澤元、第三人袁某意、熊某某及其委托代理人顏遠(yuǎn)志到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2009年1月9日，原告余某在被告武漢華某全友置業(yè)有限公司簽訂了一份（金橋世家）二期項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，原告認(rèn)購(gòu)被告開發(fā)的麻城市金橋大道“金橋世家”40棟3單元301號(hào)住宅，認(rèn)購(gòu)單價(jià)為1150元每平方米，認(rèn)購(gòu)總價(jià)為173190元，約定付款時(shí)間為2009年1月19日，一次性交清房款，該物業(yè)于2009年8月28日前交付使用及其他相關(guān)事宜。被告于2009年1月19日在認(rèn)購(gòu)協(xié)議上簽名蓋章，原告于當(dāng)日一次性交清了房款173190元，被告出具了收款收據(jù)。2013年5月23日第三人袁某意、熊某某與被告簽訂了商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議一份，合同約定，由第三人購(gòu)買被告公司開發(fā)的涉案商品房40棟3單元301號(hào)住宅，面積為153.18平方米，合同簽訂后第三人于當(dāng)日向被告支付了全部購(gòu)房款536130元，隨后，被告將涉案房屋交付給第三人，第三人接收房屋后對(duì)涉案房屋進(jìn)行了水電等裝飾裝修。2014年1月6日第三人繳納了房屋買賣契稅，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。原告在得知被告將涉案房屋出售給第三人后，于2013年7月15日找到了被告要求其交付涉案房屋，被告以各種理由推諉，遂釀成糾紛。
另查明：被告武漢華某全友置業(yè)有限公司具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，已取得了商品房預(yù)售許可證書，涉案房屋屬被告開發(fā)的商品房。
通過評(píng)議歸納本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)如下：第一，原告與被告簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬不屬于房屋買賣合同？原告和第三人都是買受人，應(yīng)由誰(shuí)取得涉案房屋。

本院認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條“依法成立的合同自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”和最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第九條“……法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，……”及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條”商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該合同應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同”的規(guī)定，原告余某與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，系雙方自愿簽訂的合同，亦沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，且原告已按協(xié)議約定繳清了全部購(gòu)房款，該認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同，合同已成立生效。后被告武漢華某全友置業(yè)有限公司與第三人袁某意、熊某某就涉案商品房簽訂了商品房買賣合同，雖未辦理房屋過戶登記手續(xù)，但合同已成立和生效，第三人已按合同約定履行了義務(wù)，被告武漢華某全友置業(yè)有限公司亦將涉案商品房交付給了第三人，第三人已接收了房屋，還進(jìn)行了部分裝飾裝修，并繳納了房屋買賣契稅，合同得到了實(shí)際履行，且第三人在此房屋買賣中沒有任何過錯(cuò)，依照合同的實(shí)際履行原則，涉案商品房應(yīng)歸第三人所有并由被告配合辦理房屋過戶登記手續(xù)，對(duì)第三人訴請(qǐng)的要求確認(rèn)與被告簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議有效予以支持；對(duì)第三人要求賠償因商品房被查封而造成的經(jīng)濟(jì)損失（比照逾期交房約定執(zhí)行，計(jì)算至第三人實(shí)際占有房屋止），本院認(rèn)為，涉案商品房的查封是為了對(duì)涉案商品房進(jìn)行確權(quán)，現(xiàn)將涉案房屋判由第三人所有后并沒有影響第三人對(duì)房屋的實(shí)際占有，第三人對(duì)涉案商品房的裝修裝飾同樣由第三人所有，且第三人沒有證據(jù)證明造成了直接經(jīng)濟(jì)損失，其要求比照逾期交房計(jì)算損失沒有事實(shí)依據(jù)，不予支持。
第二，未取得房屋的買受人的相關(guān)損失如何計(jì)算？
本院認(rèn)為，原告余某與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議屬商品房買賣合同，原告余某已履行了合同約定的義務(wù)，被告在未解除合同前將合同約定的標(biāo)的物出售給了第三人，且已交付履行，導(dǎo)致原告的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被告已構(gòu)成違約，根據(jù)合同法第九十四條“有下列情形的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的”、第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”、第一百一十三條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益……”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條“具備下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任；……（二）商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將房屋出賣給第三人”的規(guī)定，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求：第一解除合同，由被告退還原告已付的購(gòu)房款173190元及利息（從2009年1月19日起至判決書確定的給付利息之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算），第二，賠償可期待利益即被告現(xiàn)出售涉案房屋的價(jià)格536130元減去原告已付的全額房款173190元的溢價(jià)部分，計(jì)幣362940元；第三，承擔(dān)已付房款一倍173190元的賠償責(zé)任，本院認(rèn)為有事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，予以支持，對(duì)于被告以認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣的預(yù)約書，不是買賣合同，原告的主張已超過法定訴訟時(shí)效，被告多次通知原告辦理房屋手續(xù)，而原告一直未與被告簽訂買賣合同，被告有權(quán)處分涉案房屋的抗辯理由，本院認(rèn)為原被告自愿簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思，且原告已全部支付了涉案房屋的房款，依照最高人民法院相關(guān)司法解釋，應(yīng)視為商品房買賣合同，雖然根據(jù)合同約定2009年8月28日交房但被告沒有證據(jù)證明已向原告盡到了通知義務(wù)和與原告解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，且被告沒有將房屋交付給原告之前，合同處于持續(xù)履行狀態(tài)，原告在雙方?jīng)]有解除合同之前主張權(quán)利，沒有超過法定訴訟時(shí)效，在涉案房屋未發(fā)生產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移前，被告雖有權(quán)處分，但構(gòu)成了合同違約，對(duì)原告應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任，綜上，被告的抗辯理由不成立，不予采納。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十三條、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋（一）第九條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、第八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告余某與被告武漢華某全友置業(yè)有限公司2009年1月19日簽訂的金橋世家二期項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)協(xié)議。
二、被告華某全友置業(yè)有限公司退還原告余某已付的購(gòu)房款173190元及相應(yīng)利息（利息從2009年1月19日起至判決書確定的給付之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算），并賠償原告余某的損失362940元及承擔(dān)已付購(gòu)房款一倍173190元的賠償責(zé)任。
三、駁回原告其他的訴訟請(qǐng)求。
四、被告武漢華某全友置業(yè)有限公司與第三人袁某意、熊某某于2013年5月23日簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，涉案的金橋世家第40幢3單元301號(hào)商品房歸第三人袁某意、熊某某所有。
五、駁回第三人袁某意、熊某某其他的訴訟請(qǐng)求。
六、上述具有給付義務(wù)的當(dāng)事人于本判決生效后五日內(nèi)履行給付義務(wù)，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)10890元，保全費(fèi)5000元，均由被告武漢華某全友置業(yè)有限公司承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃岡市中級(jí)人民法院。上訴人在遞交上訴狀時(shí)，應(yīng)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)（按一審裁判文書訴訟費(fèi)預(yù)交）款匯至黃岡市中級(jí)人民法院立案庭，上訴人須在上訴期屆滿七日內(nèi)足額交納上訴費(fèi)，否則，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　姜　輝 審　判　員　　梁勝陽(yáng) 人民陪審員　　李繼坤

書記員：劉惠芳