上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：保定白溝新城銀某小額貸款有限公司。住所地：河北省保定市高碑店市白溝鎮(zhèn)富民路富潤花園10號。
法定代表人：張中華，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張志偉，北京市盈科律師事務所律師。
委托訴訟代理人：趙穎，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。
被上訴人（原審原告、案外人）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省保定市雄縣。
委托代理人周學喆，雄縣人民政府法制辦公室公職律師。
原審被告（被執(zhí)行人）：王海鷹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：何宗艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市橋東區(qū)中山東路189號。
法定代表人：王海鷹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市橋東區(qū)中山東路189號。
法定代表人：王海鷹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務所法律工作者。

上訴人保定白溝新城銀某小額貸款有限公司（以下簡稱銀某公司）因與被上訴人吳某某、原審被告王海鷹、何宗艷、河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱河北燕春公司）、石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱石家莊燕春公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，保定市中級人民法院（以下簡稱保定中院）于2014年9月5日作出（2014）保民二初40號民事判決，銀某公司不服，上訴至本院，本院于2015年8月25日作出（2016）冀民一終67號民事裁定，撤銷保定中院（2014）保民二初40號民事判決，并發(fā)回重審。保定中院另行組成合議庭后進行了審理，并于2016年6月20日作出（2016）冀06民初68號民事判決，銀某公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員付建勇任審判長、代理審判員王振健、代理審判員劉立斌參加評議的合議庭，于2016年11月14日公開開庭審理了本案。上訴人銀某公司的委托訴訟代理人張志偉、趙穎，被上訴人吳某某的委托訴訟代理人周學喆到庭參加訴訟。原審被告王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司經(jīng)本院依法傳票傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
銀某公司上訴請求：1、請求二審法院依法撤銷一審法院的民事判決并依法改判，判決許可對保定中院（2013）保執(zhí)字第60-1號執(zhí)行裁定中被上訴人與河北燕春公司簽訂的商品房買賣合同中所涉及房產(chǎn)的執(zhí)行；2、本案訴訟費用由被上訴人承擔。
事實和理由：一、一審法院認定石家莊燕春公司將項目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司缺乏事實和法律依據(jù)。1、一審法院認定項目轉(zhuǎn)讓嚴重違背基本事實。一審法院認定的項目轉(zhuǎn)讓僅有2007年12月4日石家莊燕春公司出具的證明，但因為該證明不是轉(zhuǎn)讓合同，石家莊燕春公司將雄州塑料包裝印刷交易市場整體項目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司未向相關(guān)行政部門辦理上述變更登記手續(xù)，也未向任何部門備案，且兩家公司是關(guān)聯(lián)公司，不能僅憑一個所謂的證明就認定項目已轉(zhuǎn)讓，項目轉(zhuǎn)讓需要有其他證據(jù)佐證。河北燕春公司不是房屋的所有權(quán)人，其與被上訴人簽訂商品房買賣合同的行為屬于無權(quán)處分行為。一審法院無視上述事實，就認定項目已轉(zhuǎn)讓以及河北燕春公司與吳某某簽訂的商品房買賣合同有效是錯誤的。2、一審法院認為兩個關(guān)聯(lián)公司出具證明的效力高于房屋登記效力與法不符。一審法院認定雄州塑料包裝印刷交易市場整體項目轉(zhuǎn)讓成立的前提是石家莊燕春公司出具的證明，但是相關(guān)部門登記的房屋登記信息顯示，河北燕春公司并不是房屋登記的所有權(quán)人，其無權(quán)處分案涉房產(chǎn)。一審法院的認定結(jié)論與行政部分登記信息相反，其認定關(guān)聯(lián)公司證明效力高于房產(chǎn)登記信息顯然是錯誤的。3、一審法院依據(jù)《物權(quán)法》第十五條認定系適用法律錯誤。一審法院引用《物權(quán)法》第十五條規(guī)定是對法律的錯誤適用，該條是針對合同雙方之間的合同效力，對第三方不產(chǎn)生約束力。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！北景钢?，訴爭項目并未經(jīng)過登記，所以一審法院無視物權(quán)法的規(guī)定認為該項目已轉(zhuǎn)讓，并以此來否定上訴人的抵押行為顯然是錯誤的。綜上所述，鑒于河北燕春公司未取得該項目的所有權(quán)，當然無權(quán)處分石家莊燕春公司的房產(chǎn)，一審法院的錯誤認定導致銀某公司上訴人的權(quán)益受損是顯失公正的。
二、被上訴人與河北燕春公司之間實質(zhì)是借貸關(guān)系，系用房屋買賣的方式做擔保，雙方的真實意圖并不是房屋買賣關(guān)系，被上訴人不享有涉案房屋的所有權(quán)。被上訴人與河北燕春公司簽訂的《入住經(jīng)營獎勵合同》中的獎勵金額實質(zhì)為借款利息，在被上訴人與河北燕春公司之間的交易流程中，被上訴人先支付給河北燕春公司10萬元，然后河北燕春公司對被上訴人的獎勵期限為36個月，每月獎勵金額為1150元，每季支付一次獎勵金。獎勵期限屆滿后，河北燕春公司再將被吳某某之前支付的10萬元退還給被上訴人，雙方簽訂的《商品房買賣合同》廢止。因此，河北燕春公司向被上訴人支付的獎勵金額其實是一種變相的利息。此外，河北燕春公司出具的收據(jù)載明其收到的吳某某的“投資合作款”，并不是“購房款”。同時房屋銷售價格也遠遠低于市場價。被上訴人與河北燕春公司之間實為借貸關(guān)系，被上訴人不享有案涉房產(chǎn)的所有權(quán)。被上訴人以遠低于市場價的價格購買商鋪后，河北燕春公司反而每月需向吳某某支付固定金額的款項，與常理不符。很明顯，被上訴人與河北燕春公司之間是以簽訂買賣合同作為借貸合同的擔保。2015年9月1日起實施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴?！?br/>三、一審法院認為被上訴人無過錯與法律不符。1、一審法院認為被上訴人和河北燕春公司簽訂合同時，河北燕春公司向被上訴人出示了其有權(quán)處分的《證明》，應認定被上訴人在購買房屋時盡到了必要的審查義務，善意無過失。此認定不符合法律規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)是以登記為準的，被上訴人有義務審查河北燕春公司是否已在登記部門辦理了不動產(chǎn)登記，而不是以一個關(guān)聯(lián)公司的證明就作為有處分權(quán)的依據(jù)。2、一審法院認為被上訴人雖對爭議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，是河北燕春公司、石家莊燕春公司惡意拖延所致，二公司曾向雄縣政府多次保證過戶手續(xù)沒有證明支持。3、被上訴人在簽訂合同時，涉案房屋已經(jīng)存在抵押，被上訴人簽訂《商品房買賣合同》存在重大過錯。
四、一審法院將未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)作為認定上訴人有過錯的依據(jù)是不妥的。一審法院認為與被上訴人共同提起執(zhí)行異議的案外人中，有三人先后提起訴訟，均判令石家莊燕春房公司為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。故上訴人在簽訂抵押協(xié)議時，未能盡到善良注意義務。一審法院所提及的所謂三份調(diào)解書并未經(jīng)過質(zhì)證，直接引用與法律不符。即便存在，也不能推定銀某公司有過錯，上訴人不是一審法院所述案件的當事人，不知道是否涉訴是很正常的事，不能推定上訴人未能盡到善良注意義務。
五、一審法院適用法律錯誤。本案不應適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，應適用2015年5月5日實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、第三十二條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條等規(guī)定。被上訴人未簽訂合法有效的書面買賣合同，所購商品房用途為商業(yè)，并未居住，根據(jù)被上訴人的身份證信息還有其他用于居住的房屋。因此，被上訴人提出的證據(jù)材料不足以排除強制執(zhí)行。綜上所述，一審法院認定事實不清，適用法律不當，用錯誤的認定來推定得出錯誤的結(jié)果顯失公正。為此，懇請二審法院查清事實后撤銷一審法院的判決依法改判。

本院認為,本案的焦點問題為吳某某對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，因石家莊燕春公司與河北燕春公司在一審庭審中對河北燕春公司銷售本案房屋的行為、吳某某購買房屋的行為均予以認可，二審中亦無提出異議，且上訴人不能提供充分證據(jù)予以否認，故石家莊燕春公司、河北燕春公司出具的三份證據(jù)即2007年12月4日《證明》、2011年12月10日給雄縣人民政府的承諾書和2016年3月29日《關(guān)于本案所涉及36戶業(yè)主的房產(chǎn)情況說明》能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，證明石家莊燕春公司作為涉案市場整體項目的投資開發(fā)者，已將對該項目享有的相關(guān)占有、使用、處分、收益等權(quán)能轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司，雖未辦理變更登記手續(xù)，但并不影響轉(zhuǎn)讓行為的合法性、有效性。上訴人主張河北燕春公司無權(quán)處分涉案房產(chǎn)的訴求不予支持。其次，在涉案房產(chǎn)抵押前，吳某某與河北燕春公司于2009年4月3日簽訂《商品房買賣合同》及《入住經(jīng)營獎勵合同》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應基于本案基本事實，充分尊重當事人的意思自治，尊重市場主體的交易安排，避免機械適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定。本案中合同簽訂時，河北燕春公司向吳某某出示了其有權(quán)處分的《證明》，《商品房買賣合同》約定的房屋價款與當?shù)氐氖袌鰞r格持平，且吳某某在簽訂《商品房買賣合同》后全額交納了房款，因河北燕春公司未實際履行《入住經(jīng)營獎勵合同》，吳某某在涉案房產(chǎn)辦理抵押之前就實際占有使用涉案房產(chǎn)。四原審被告對吳某某的主張均予以認可。綜上，吳某某與河北燕春公司簽訂的《商品房買賣合同》已實際履行完畢，吳某某依據(jù)商品房買賣合同取得了涉案房產(chǎn)的民事權(quán)益。吳某某雖對涉案房產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)，但并非其不主張權(quán)利,河北燕春公司、石家莊燕春公司曾向雄縣政府多次保證辦理過戶手續(xù)，但一直未實現(xiàn)承諾，即使在法院判決后仍拒絕履行。其三，河北燕春公司與上訴人均存在過錯。河北燕春公司明知涉案房產(chǎn)已出售給吳某某，不應再行抵押給上訴人。上訴人雖對《商品房買賣合同》在抵押前就已生效的事實不予認可，但未提供有效證據(jù)予以反駁，且涉案市場位于雄縣繁華地帶，其在簽訂抵押協(xié)議前應對抵押標的物現(xiàn)狀進行實地調(diào)查核實，但上訴人在簽訂抵押協(xié)議時，未能盡到善良注意人的義務，應對抵押物的瑕疵狀況承擔不利后果?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。吳某某在涉案房產(chǎn)查封之前與河北燕春公司簽訂有合法有效的書面買賣合同并占有該房產(chǎn)、已支付全部價款，非因吳某某原因未辦理過戶登記，故吳某某提出的執(zhí)行異議理由亦符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，能夠排除強制執(zhí)行，應予支持。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由保定白溝新城銀某小額貸款有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　付建勇 代理審判員　　王振健 代理審判員　　劉立斌

書記員：崔彥茹