上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：保定白溝新城銀某小額貸款有限公司。住所地：河北省保定市高碑店市白溝鎮(zhèn)富民路富潤花園10號。
法定代表人：張中華，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張志偉，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙穎，女，xxxx年xx月xx日出生，該公司員工。
被上訴人（原審原告、案外人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省保定市雄縣。
委托訴訟代理人：周學喆，雄縣人民政府法制辦公室公職律師。
原審被告（被執(zhí)行人）：王海鷹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：何宗艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省石家莊市。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市橋東區(qū)中山東路189號。
法定代表人：王海鷹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市橋東區(qū)中山東路189號。
法定代表人：王海鷹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人保定白溝新城銀某小額貸款有限公司（以下簡稱銀某公司）與被上訴人張某某、原審被告王海鷹、何宗艷、河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱河北燕春公司）、石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱石家莊燕春公司）執(zhí)行異議之訴一案，保定市中級人民法院（以下簡稱保定中院）于2014年9月5日作出（2014）保民二初52號民事判決，銀某公司不服，上訴至本院，本院于2015年8月25日作出（2015）冀民一終55號民事裁定，撤銷保定中院（2014）保民二初52號民事判決，并發(fā)回重審。保定中院另行組成合議庭后進行了審理，并于2016年6月20日作出（2016）冀06民初80號民事判決，銀某公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判長付建勇、代理審判員王振健、代理審判員劉立斌參加評議的合議庭，于2016年11月14日公開開庭審理了本案。上訴人銀某公司的委托訴訟代理人張志偉、趙穎、被上訴人張某某的委托訴訟代理人周學喆到庭參加了訴訟，原審被告王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司及委托訴訟代理人董麗麗經(jīng)合法傳喚無正當理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
銀某公司的上訴請求：1、請求二審法院依法撤銷一審法院的民事判決并依法改判，判決許可對保定中院（2013）保執(zhí)字第60-1號執(zhí)行裁定中被上訴人與河北燕春公司簽訂的商品房買賣合同中所涉及房產(chǎn)的執(zhí)行；2、本案訴訟費用由被上訴人承擔。
事實和理由：一、一審法院認定石家莊燕春公司將項目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司缺乏事實和法律依據(jù)。1、一審法院認定項目轉(zhuǎn)讓嚴重違背基本事實。一審法院認定的項目轉(zhuǎn)讓僅有2007年12月4日石家莊燕春公司出具的證明，但因為該證明不是轉(zhuǎn)讓合同，石家莊燕春公司將雄州塑料包裝印刷交易市場整體項目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司未向相關(guān)行政部門辦理上述變更登記手續(xù)，也未向任何部門備案，且兩家公司是關(guān)聯(lián)公司，不能僅憑一個所謂的證明就認定項目已轉(zhuǎn)讓，項目轉(zhuǎn)讓需要有其他證據(jù)佐證。河北燕春公司不是房屋的所有權(quán)人，其與被上訴人簽訂商品房買賣合同的行為屬于無權(quán)處分行為。一審法院無視上述事實，就認定項目已轉(zhuǎn)讓以及河北燕春公司與張秀增簽訂的商品房買賣合同有效是錯誤的。2、一審法院認為兩個關(guān)聯(lián)公司出具證明的效力高于房屋登記效力與法不符。一審法院認定雄州塑料包裝印刷交易市場整體項目轉(zhuǎn)讓成立的前提是石家莊燕春公司出具的證明，但是相關(guān)部門登記的房屋登記信息顯示，河北燕春公司并不是房屋登記的所有權(quán)人，其無權(quán)處分案涉房產(chǎn)。一審法院的認定結(jié)論與行政部分登記信息相反，其認定關(guān)聯(lián)公司證明效力高于房產(chǎn)登記信息顯然是錯誤的。3、一審法院依據(jù)《物權(quán)法》第十五條認定系適用法律錯誤。一審法院引用《物權(quán)法》第十五條規(guī)定是對法律的錯誤適用，該條是針對合同雙方之間的合同效力，對第三方不產(chǎn)生約束力。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！北景钢?，訴爭項目并未經(jīng)過登記，所以一審法院無視物權(quán)法的規(guī)定認為該項目已轉(zhuǎn)讓，并以此來否定上訴人的抵押行為顯然是錯誤的。綜上所述，鑒于河北燕春公司未取得該項目的所有權(quán)，當然無權(quán)處分石家莊燕春公司的房產(chǎn)，一審法院的錯誤認定導致銀某公司上訴人的權(quán)益受損是顯失公正的。
二、被上訴人與河北燕春公司之間實質(zhì)是借貸關(guān)系，系用房屋買賣的方式做擔保，雙方的真實意圖并不是房屋買賣關(guān)系，被上訴人不享有涉案房屋的所有權(quán)。被上訴人與河北燕春公司簽訂的《入住經(jīng)營獎勵合同》中的獎勵金額實質(zhì)為借款利息，在被上訴人與河北燕春公司之間的交易流程中，被上訴人先支付給河北燕春公司30萬元，然后河北燕春公司對被上訴人的獎勵期限為24個月，每月獎勵金額為3750元，每季支付一次獎勵金。獎勵期限屆滿后，河北燕春公司再將張某某之前支付的30萬元退還給被上訴人，雙方簽訂的《商品房買賣合同》廢止。因此，河北燕春公司向被上訴人支付的獎勵金額其實是一種變相的利息。此外，河北燕春公司出具的收據(jù)載明其收到的張某某的“投資合作款”，并不是“購房款”。同時房屋銷售價格也遠遠低于市場價。被上訴人與河北燕春公司之間實為借貸關(guān)系，被上訴人不享有案涉房產(chǎn)的所有權(quán)。被上訴人以遠低于市場價的價格購買商鋪后，河北燕春公司反而每月需向張某某支付固定金額的款項，與常理不符。很明顯，被上訴人與河北燕春公司之間是以簽訂買賣合同作為借貸合同的擔保。2015年9月1日起實施的《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。
三、一審法院認為被上訴人無過錯與法律不符。1、一審法院認為被上訴人和河北燕春公司簽訂合同時，河北燕春公司向被上訴人出示了其有權(quán)處分的《證明》，應(yīng)認定被上訴人在購買房屋時盡到了必要的審查義務(wù)，善意無過失。此認定不符合法律規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)是以登記為準的，被上訴人有義務(wù)審查河北燕春公司是否已在登記部門辦理了不動產(chǎn)登記，而不是以一個關(guān)聯(lián)公司的證明就作為有處分權(quán)的依據(jù)。2、一審法院認為被上訴人雖對爭議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，是河北燕春公司、石家莊燕春公司惡意拖延所致，二公司曾向雄縣政府多次保證過戶手續(xù)沒有證明支持。3、被上訴人在簽訂合同時，涉案房屋已經(jīng)存在抵押，被上訴人簽訂《商品房買賣合同》存在重大過錯。
四、一審法院將未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)作為認定上訴人有過錯的依據(jù)是不妥的。一審法院認為與被上訴人共同提起執(zhí)行異議的案外人中，有三人先后提起訴訟，均判令石家莊燕春房公司為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。故上訴人在簽訂抵押協(xié)議時，未能盡到善良注意義務(wù)。一審法院所提及的所謂三份調(diào)解書并未經(jīng)過質(zhì)證，直接引用與法律不符。即便存在，也不能推定銀某公司有過錯，上訴人不是一審法院所述案件的當事人，不知道是否涉訴是很正常的事，不能推定上訴人未能盡到善良注意義務(wù)。
五、一審法院適用法律錯誤。本案不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》，應(yīng)適用2015年5月5日實施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、第三十二條及《最高人民法院關(guān)于適用

的解釋》第三百一十一條等規(guī)定。被上訴人未簽訂合法有效的書面買賣合同，所購商品房用途為商業(yè)，并未居住，根據(jù)被上訴人的身份證信息還有其他用于居住的房屋。因此，被上訴人提出的證據(jù)材料不足以排除強制執(zhí)行。綜上所述，一審法院認定事實不清，適用法律不當，用錯誤的認定來推定得出錯誤的結(jié)果顯失公正。為此，懇請二審法院查清事實后撤銷一審法院的判決依法改判。

張某某辯稱，一、一審法院認定石家莊燕春公司項目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司事實清楚，適用法律正確。1、項目轉(zhuǎn)讓事實清楚。2007年12月4日石家莊燕春公司把項目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司的“證明”很明確，并且當庭出示原件證據(jù)，上訴人也當庭進行了質(zhì)證，特別是石家莊燕春公司、河北燕春公司當庭出示書面證據(jù)該證明合法有效，庭審筆錄可以證實。該證明明確：河北燕春公司對該項目房屋有處置的權(quán)利，所以河北燕春公司銷售房屋是合法有效的。兩公司董事長給雄縣政府的承諾也載明，河北燕春公司完成了對石家莊燕春公司的收購。所以河北燕春公司對該項目有完全的處置權(quán)。2、一審法院適用《物權(quán)法》第十五條，適用法律正確。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定“當事人之間訂立有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！闭f明項目的轉(zhuǎn)讓合法有效。

二、被上訴人對該房屋是合法實際占有。被上訴人與河北燕春公司有《商品房買賣合同》，《入住經(jīng)營獎勵合同》，正說明河北燕春公司許可被上訴人“入住”，自2008年實際占有使用至今，并代收了水電暖費。

三、被上訴人支付房屋全款。被上訴人與河北燕春公司簽訂的《商品房買賣合同》，購得包裝城6-07、08、09號房產(chǎn)，面積292平米，總價款30萬元。此購房合同是附條件的合同，條件就是《入住經(jīng)營獎勵合同》或《補充協(xié)議》。依據(jù)《合同法》規(guī)定，條件實現(xiàn)，合同履行，投資合作款轉(zhuǎn)作房款。石家莊燕春公司、河北燕春公司也完全認可被上訴人對該房屋的所有權(quán)。

四、被上訴人購房行為沒有過錯。該項目2004年開發(fā)建設(shè)，絕大部分都已出售，河北燕春公司向被上訴人出示有處置權(quán)的證明，簽訂《商品房買賣合同》，被上訴人購買該房產(chǎn)是善意無過失，只是兩公司拖延辦理房產(chǎn)證。開發(fā)商竟然代收部分房主的稅款，也不給予辦理房產(chǎn)證。

五、上訴人的抵押登記有過失。1、石家莊燕春公司抵押給銀某公司的房屋在雄縣叫做包裝城，緊鄰車站及高速引線，自2004年已全部銷售給138戶房主，全部是商居樓，各業(yè)主都用于生意，或出租，這完全是一個很繁華，很成熟的小區(qū)。銀某公司簽訂抵押協(xié)議簽應(yīng)當實地查看。2、依據(jù)《房屋登記辦法》第67條規(guī)定，銀某公司應(yīng)申請“預(yù)告登記”。請求縣房管部門進行抵押登記“公示”，就不會存在抵押權(quán)的風險。3、上訴人的貸款行為違反國家政策規(guī)定，《河北省人民政府關(guān)于進一步加強小額貸款公司試點工作的實施意見》規(guī)定，小額貸款公司對同一貸款人貸款不得超出資本凈額的5%，銀某公司與石家莊燕春公司簽訂抵押合同時，工商注冊資金是5000萬元。而上訴人違規(guī)對同一貸款人貸款3000萬元，自行擴大風險。對以上事實及法律適用，河北省高級人民法院（2016）冀民終194號民事判決已予以確認。綜上，一審法院認定事實清楚，證據(jù)確實清楚，適用法律正當。請求二審法院維持一審判決。

王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司未到庭發(fā)表答辯意見。

張某某向一審法院起訴請求：1、依法撤銷保定中院（2013）保執(zhí)字第60-1號執(zhí)行裁定對其執(zhí)行異議的駁回；2、請求確認其從河北燕春公司所購房產(chǎn)的所有權(quán)；3、案件訴訟費用由銀某公司負擔。

一審法院認定事實，2007年12月4日，石家莊燕春公司和河北燕春公司共同出具證明：茲證明石家莊燕春公司投資開發(fā)建設(shè)的雄州塑料包裝印刷交易市場整體項目已轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司，河北燕春公司對該項目享有占有、使用、處分、收益等相關(guān)權(quán)益。2011年12月10日，石家莊燕春公司、河北燕春公司董事長王海鷹在給雄縣人民政府的承諾書中載明：石家莊燕春房地產(chǎn)在我集團改制的大背景下，按照集團安排，2010年底河北燕春房地產(chǎn)以收購股權(quán)的方式完成了石家莊燕春房地產(chǎn)的收購。庭審中，石家莊燕春公司對河北燕春公司銷售訴爭房產(chǎn)的行為以及購房戶的購房行為予以認可。

2011年3月20日，原告張某某作為乙方與河北燕春公司作為甲方簽訂《商品房買賣合同》，該合同約定：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在《入住經(jīng)營獎勵合同》的基礎(chǔ)上，本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就買賣商品房達成如下協(xié)議：第一條項目建設(shè)依據(jù)。出賣人以出讓方式取得位于保定市××縣、編號為0279的地塊的土地使用權(quán)。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，〔現(xiàn)定名〕雄州塑料包裝印刷交易市場。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為冀保-16規(guī)劃（03年）98號，施工許可證號為130638X-2003-70。第二條商品房銷售依據(jù)。買受人購買的商品房為〔現(xiàn)房〕〔預(yù)售商品房〕。預(yù)售商品房批準機關(guān)為雄縣房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所，商品房預(yù)售許可證號為（雄縣第002號）。第三條買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的：位于中國·雄縣雄州路680號雄州塑料包裝印刷交易市場裙樓6-07、08、09，建筑面積292.62平方米。第四條計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第壹種方式計算該商品房價款：1、按套（單元）計算，該商品房總價款為叁拾萬元整。第五條付款方式及期限。買受人按下列第一種方式按期付款：1、一次性付款：2011年3月20日付清房款300000元整。第六條合同生效及廢止。若甲方能夠履行《入住經(jīng)營獎勵合同》之約定，則本合同廢止；若甲方無能力履行《入住經(jīng)營獎勵合同》之約定，則本合同生效，同時乙方可依據(jù)本合同之約定金額取得該房屋的所有權(quán)證并承擔相關(guān)過戶費用，甲方必須無條件予以協(xié)助辦理過戶登記相關(guān)手續(xù)，反之，若乙方無能力履行《入住經(jīng)營獎勵合同》之約定，則《商品房買賣合同》廢止，乙方應(yīng)無條件向甲方支付相關(guān)費用和損失。原告張某某本人簽名，被告河北燕春公司加蓋合同專用章。同日，雙方當事人簽訂《入住經(jīng)營獎勵合同》，合同約定：第一條、甲方同意乙方使用甲方商鋪，具體獎勵金額及期限如下：1、獎勵期限：甲方同意乙方使用商鋪24個月；自2011年3月20日起至2013年3月19日止；2、獎勵金額：每月3750元人民幣、每季度11250元人民幣；……第二條、獎勵期滿后，雙方無條件同意以下條款之約定：1、甲方按《商品房買賣合同》價金300000元，大寫叁拾萬元整，向乙方收回該商鋪，同時《商品房買賣合同》廢止；2、乙方按《商品房買賣合同》價金300000元，大寫叁拾萬元整，向甲方獲得房款，同時《商品房買賣合同》廢止；第三條、甲方在履行本合同權(quán)利與義務(wù)的約定后，則《商品房買賣合同》廢止；若甲方無能力履行該合同之約定，則《商品房買賣合同》生效?！p方當事人在協(xié)議后簽字蓋章。2011年3月20日，原告張某某通過轉(zhuǎn)賬以投資合作款的形式向被告河北燕春公司支付了叁拾萬元整。河北燕春公司開具了收款收據(jù)并加蓋財務(wù)專用章。本案爭議房產(chǎn)已實際交付，并由原告實際占有使用，《入住經(jīng)營獎勵合同》未實際履行。

2011年6月21日，被告石家莊燕春公司作為抵押人與被告銀某公司作為抵押權(quán)人簽訂1003號、1004號《抵押協(xié)議書》，分別為銀某抵借字〈20111011、20111012〉號、〈20111013、20111014、20111015〉號附屬合同，抵押人自愿將享有合法處分權(quán)、并列入后附抵押物清單的財產(chǎn)為抵押權(quán)人的債權(quán)設(shè)立抵押擔保，抵押期間為借款之日起至借款到期后二年。抵押物清單顯示：房屋所有權(quán)人：石家莊燕春公司，房屋所有權(quán)證號：分別為雄州鎮(zhèn)第04××87號（總面積27633.68㎡，抵押面積2353.23㎡）、04985號（總面積7620.46㎡，抵押面積7620.46㎡），土地證號：0××9（土地使用權(quán)面積19995.00㎡）。2011年8月7日，雙方當事人又簽訂了1005號、1006號《抵押協(xié)議書》，分別為銀某抵借字〈20111016-20111019〉號、〈20111020、-20111025〉號附屬合同，抵押物為房屋所有權(quán)證號為雄州鎮(zhèn)第04××87號房產(chǎn)（總面積27633.68㎡，抵押面積24856.72㎡）房產(chǎn)，土地證號為0××9（土地使用權(quán)面積19995.00㎡）的土地使用權(quán)。以上抵押協(xié)議在雄縣房管部門進行了抵押登記，被告銀某公司于2011年6月24日、8月9日為抵押房屋辦理了雄縣房他證雄州鎮(zhèn)字第××號、02824號、03031號房屋他項權(quán)證，于2011年8月8日為抵押土地辦理了雄他項（2011）第090號土地他項權(quán)利證書。

2013年7月9日，保定仲裁委員會作出保調(diào)字〔2013〕第18號調(diào)解書，被告銀某公司作為申請人，被告王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司為被申請人，雙方達成如下協(xié)議：一、被申請人王海鷹、何宗艷于本案調(diào)解書生效后7日內(nèi)償還申請人保定白溝新城銀某小額貸款有限公司借款1000萬元及逾期還款違約金（自2011年8月9日至實際給付之日止，按月百分之六計算）；二、被申請人王海鷹、何宗艷于本案調(diào)解書生效后7日內(nèi)償還申請人保定白溝新城銀某小額貸款有限公司借款2000萬元及逾期還款違約金（自2011年9月7日至實際給付之日止，按月百分之六計算）；三、被申請人河北燕春公司、石家莊燕春公司承擔連帶保證責任；四、申請人對于石家莊燕春公司簽訂的《抵押協(xié)議書》項下的抵押財產(chǎn)折價、拍賣或變賣的價款在雙方調(diào)解協(xié)議確認的債務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償；……上述調(diào)解協(xié)議，符合有關(guān)法律規(guī)定，仲裁庭予以確認，并根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第五十一條之規(guī)定制作本調(diào)解書。該調(diào)解書生效后，因被申請人未自動履行，經(jīng)銀某公司申請，保定中院于2013年7月25日立案執(zhí)行，2013年8月7日作出（2013）保執(zhí)字第60-1號執(zhí)行裁定，查封被執(zhí)行人石家莊燕春公司名下位于雄縣高速引線西側(cè)出讓土地19995平方米〔雄國用（2003）字第0××9號〕；房產(chǎn)7620.46+27633.68平方米〔雄縣房權(quán)證雄州鎮(zhèn)字第××號、04××87號〕；2013年8月14日原告張某某等101名案外人向保定中院提出執(zhí)行異議。2014年5月25日，保定中院作出（2013）保執(zhí)異字第60-1號執(zhí)行裁定書，以原告所購買房產(chǎn)系石家莊燕春公司名下的房產(chǎn)，但商品房買賣合同及《入住經(jīng)營獎勵合同》均以河北燕春公司的名義簽訂，加蓋的也是河北燕春公司的公章，對上述合同和協(xié)議的效力應(yīng)通過訴訟予以確認為由，裁定駁回了原告張某某等人的案外人異議。原告遂于2014年6月20日向保定中院提出案外人執(zhí)行異議之訴。

另查明，河北燕春公司銷售本案爭議房屋，與購房者簽訂了《商品房買賣合同》或《雄州塑料包裝印刷交易市場認購書》，其中一部分購房者在簽訂《商品房買賣合同》之后又簽訂了《入住經(jīng)營獎勵合同》或《補充協(xié)議》，該部分購房者支付的房屋價款與未簽訂入《駐經(jīng)營獎勵合同》或《補充協(xié)議》的購房者并無差異。

一審認為，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定外，自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。依據(jù)石家莊燕春公司與河北燕春公司共同出具的《證明》，石家莊燕春公司作為雄州塑料包裝印刷交易市場整體項目的投資開發(fā)人，已將對該項目享有占有、使用、處分、收益等相關(guān)權(quán)能轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司，雖未辦理變更登記手續(xù)，但并不影響轉(zhuǎn)讓行為的合法性、有效性。庭審中，石家莊燕春公司對河北燕春公司銷售本案房屋的行為、原告張某某購買房屋的行為均予以認可。故雖本案訴爭房地產(chǎn)權(quán)屬仍在石家莊燕春公司名下，并不影響河北燕春公司依據(jù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議對本案不動產(chǎn)行使處分權(quán)。被告銀某公司稱河北燕春公司無權(quán)處分本案房地產(chǎn)，未能提供充分有效的證據(jù)予以證實，故不予采信。

2009年4月3日，原告張某某與被告河北燕春公司簽訂《商品房買賣合同》及《入住經(jīng)營獎勵合同》是雙方當事人真實的意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂時，被告河北燕春公司向原告出示了其有權(quán)處分的《證明》，應(yīng)認定原告在購買房屋時盡到了必要的審查義務(wù)，善意無過失。原告與河北燕春公司簽訂的《商品房買賣合同》約定的房屋價款，與當?shù)氐氖袌鰞r格持平，且原告在簽訂商品房買賣合同后全額交納了房款，因河北燕春公司未實際履行《入住經(jīng)營獎勵合同》，原告在該爭議房產(chǎn)辦理抵押權(quán)之前就實際占有該房屋，有河北燕春公司向原告出具的證明為證。被告河北燕春公司、石家莊燕春公司、王海鷹、何宗艷對原告的主張均予以認可。綜上，原告與河北燕春公司簽訂的商品房買賣合同已履行完畢，原告依據(jù)商品房買賣合同之約定取得了爭議房屋的所有權(quán)。原告雖對爭議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但并非其不主張權(quán)利，而是河北燕春公司、石家莊燕春公司惡意拖延所致，二公司曾向雄縣政府多次保證辦理過戶手續(xù)，但一直未實現(xiàn)承諾，即使在法院判決后仍拒絕履行。

被告銀某公司雖對《商品房買賣合同》在抵押之前就已生效的事實不予認可，但未提供有效證據(jù)予以反駁，且本案所涉雄縣塑料包裝城（交易市場），位于雄縣繁華地帶，緊鄰車站及高速引線，銀某公司在簽訂抵押協(xié)議前應(yīng)對抵押標的物的現(xiàn)狀進行實地調(diào)查核實，并對抵押標的物的瑕疵狀況承擔不利后果。在與原告張某某共同提出執(zhí)行異議的案外人中，有四人先后提起訴訟，均判令石家莊燕春公司為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。故銀某公司在簽訂抵押協(xié)議時，未能盡到善良注意人的義務(wù)。

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。原告張某某提出的執(zhí)行異議理由符合前述規(guī)定，應(yīng)予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第十五條的規(guī)定，判決：中止對保定中院（2013）保執(zhí)字第60-1號執(zhí)行裁定書中案外人張某某與被執(zhí)行人河北燕春公司簽訂商品房屋買賣合同中所涉及房產(chǎn)的執(zhí)行。一審案件受理費80元，由被告保定白溝新城銀某小額貸款有限公司、王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司承擔。

本院對一審查明事實予以確認。

本院認為,本案的焦點問題為張某某對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，因石家莊燕春公司與河北燕春公司在一審?fù)徶袑颖毖啻汗句N售本案房屋的行為、張某某購買房屋的行為均予以認可，二審中亦無提出異議，且上訴人不能提供充分證據(jù)予以否認，故石家莊燕春公司、河北燕春公司出具的三份證據(jù)即2007年12月4日《證明》、2011年12月10日給雄縣人民政府的承諾書和2016年3月29日《關(guān)于本案所涉及36戶業(yè)主的房產(chǎn)情況說明》能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，證明石家莊燕春公司作為涉案市場整體項目的投資開發(fā)者，已將對該項目享有的相關(guān)占有、使用、處分、收益等權(quán)能轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司，雖未辦理變更登記手續(xù)，但并不影響轉(zhuǎn)讓行為的合法性、有效性。上訴人主張河北燕春公司無權(quán)處分涉案房產(chǎn)的訴求不予支持。其次，在涉案房產(chǎn)抵押前，張某某與河北燕春公司于2009年4月3日簽訂《商品房買賣合同》及《入住經(jīng)營獎勵合同》，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)基于本案基本事實，充分尊重當事人的意思自治，尊重市場主體的交易安排，避免機械適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定。本案中合同簽訂時，河北燕春公司向張某某出示了其有權(quán)處分的《證明》，《商品房買賣合同》約定的房屋價款與當?shù)氐氖袌鰞r格持平，且張某某在簽訂《商品房買賣合同》后全額交納了房款，因河北燕春公司未實際履行《入住經(jīng)營獎勵合同》，張某某在涉案房產(chǎn)辦理抵押之前就實際占有使用涉案房產(chǎn)。四原審被告對張某某的主張均予以認可。綜上，張某某與河北燕春公司簽訂的《商品房買賣合同》已實際履行完畢，張某某依據(jù)商品房買賣合同取得了涉案房產(chǎn)的民事權(quán)益。張某某雖對涉案房產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)，但并非其不主張權(quán)利,河北燕春公司、石家莊燕春公司曾向雄縣政府多次保證辦理過戶手續(xù)，但一直未實現(xiàn)承諾，即使在法院判決后仍拒絕履行。其三，河北燕春公司與上訴人均存在過錯。河北燕春公司明知涉案房產(chǎn)已出售給張某某，不應(yīng)再行抵押給上訴人。上訴人雖對《商品房買賣合同》在抵押前就已生效的事實不予認可，但未提供有效證據(jù)予以反駁，且涉案市場位于雄縣繁華地帶，其在簽訂抵押協(xié)議前應(yīng)對抵押標的物現(xiàn)狀進行實地調(diào)查核實，但上訴人在簽訂抵押協(xié)議時，未能盡到善良注意人的義務(wù)，應(yīng)對抵押物的瑕疵狀況承擔不利后果?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。張某某在涉案房產(chǎn)查封之前與河北燕春公司簽訂有合法有效的書面買賣合同并占有該房產(chǎn)、已支付全部價款，非因張某某原因未辦理過戶登記，故張某某提出的執(zhí)行異議理由亦符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，能夠排除強制執(zhí)行，應(yīng)予支持。
綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由保定白溝新城銀某小額貸款有限公司負擔。
本判決為終審判決。

審　判　長　　付建勇 代理審判員　　王振健 代理審判員　　劉立斌

書記員：崔彥茹