上訴人（原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：保定白溝新城銀某小額貸款有限公司。住所地：河北省保定市高碑店市白溝鎮(zhèn)富民路富潤花園10號(hào)。
法定代表人：張中華，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張志偉，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙穎，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司員工。
被上訴人（原審原告、案外人）：王某彤，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河北省保定市雄縣。
委托訴訟代理人：周學(xué)喆，雄縣人民政府法制辦公室公職律師。
原審被告（被執(zhí)行人）：王海鷹，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：何宗艷，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，現(xiàn)住河北省石家莊市。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市橋東區(qū)中山東路189號(hào)。
法定代表人：王海鷹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。
原審被告（被執(zhí)行人）：石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：石家莊市橋東區(qū)中山東路189號(hào)。
法定代表人：王海鷹，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：董麗麗，石家莊市新華誠和法律服務(wù)所法律工作者。

上訴人保定白溝新城銀某小額貸款有限公司（以下簡稱銀某公司）因與被上訴人王某彤、原審被告王海鷹、何宗艷、河北燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱河北燕春公司）、石家莊燕春房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱石家莊燕春公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，保定市中級(jí)人民法院（以下簡稱保定中院）于2014年9月5日作出（2014）保民二初49號(hào)民事判決，銀某公司不服，上訴至本院，本院于2015年8月25日作出（2015）冀民一終58號(hào)民事裁定，撤銷保定中院（2014）保民二初49號(hào)民事判決，并發(fā)回重審。保定中院另行組成合議庭后進(jìn)行了審理，并于2016年6月20日作出（2016）冀06民初77號(hào)民事判決，銀某公司不服，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成由審判員付建勇任審判長、代理審判員王振健、代理審判員劉立斌參加評(píng)議的合議庭，于2016年11月14日公開開庭審理了本案。上訴人銀某公司的委托訴訟代理人張志偉、趙穎，被上訴人王某彤的委托訴訟代理人周學(xué)喆到庭參加訴訟。被上訴人王海鷹、何宗艷、河北燕春公司、石家莊燕春公司經(jīng)本院依法傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
銀某公司上訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求二審法院依法撤銷一審法院的民事判決并依法改判，判決許可對(duì)保定中院（2013）保執(zhí)字第60-1號(hào)執(zhí)行裁定中王某彤與河北燕春公司簽訂的商品房買賣合同中所涉及房產(chǎn)的執(zhí)行；2、本案訴訟費(fèi)用由王某彤承擔(dān)。
事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定石家莊燕春公司將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。1、一審法院認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓嚴(yán)重違背基本事實(shí)。一審法院認(rèn)定的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓僅有2007年12月4日石家莊燕春公司出具的證明，但該證明不是轉(zhuǎn)讓合同，石家莊燕春公司將雄州塑料包裝印刷交易市場(chǎng)整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司未向相關(guān)行政部門辦理上述變更登記手續(xù)，也未向任何部門備案，且兩家公司是關(guān)聯(lián)公司，不能僅憑一個(gè)所謂的證明就認(rèn)定項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓需要有其他證據(jù)佐證。河北燕春公司不是房屋的所有權(quán)人，其與被上訴人簽訂商品房買賣合同的行為屬于無權(quán)處分行為。一審法院無視上述事實(shí)，就認(rèn)定項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓以及河北燕春公司與被上訴人簽訂的商品房買賣合同有效是錯(cuò)誤的。2、一審法院認(rèn)為兩個(gè)關(guān)聯(lián)公司出具證明的效力高于房屋登記效力與法不符。一審法院認(rèn)定雄州塑料包裝印刷交易市場(chǎng)整體項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓成立的前提是石家莊燕春公司出具的證明，但是相關(guān)部門登記的房屋登記信息顯示，河北燕春公司并不是房屋登記的所有權(quán)人，其無權(quán)處分案涉房產(chǎn)。一審法院的認(rèn)定結(jié)論與行政部分登記信息相反，其認(rèn)定關(guān)聯(lián)公司證明效力高于房產(chǎn)登記信息顯然是錯(cuò)誤的。3、一審法院依據(jù)《物權(quán)法》第十五條認(rèn)定系適用法律錯(cuò)誤。一審法院引用《物權(quán)法》第十五條規(guī)定是對(duì)法律的錯(cuò)誤適用，該條是針對(duì)合同雙方之間的合同效力，對(duì)第三方不產(chǎn)生約束力。更何況，石家莊燕春公司出具的證明不是合同，更不能對(duì)第三人產(chǎn)生約束力。根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力?！北景钢?，訴爭(zhēng)項(xiàng)目并未經(jīng)過登記，所以一審法院無視物權(quán)法的規(guī)定認(rèn)為該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓，并以此來否定銀某公司的抵押行為顯然是錯(cuò)誤的。綜上所述，鑒于河北燕春公司未取得該項(xiàng)目的所有權(quán)，當(dāng)然無權(quán)處分石家莊燕春公司的房產(chǎn)，一審法院的錯(cuò)誤認(rèn)定導(dǎo)致銀某公司的權(quán)益受損是顯失公正的。
二、被上訴人與河北燕春公司之間實(shí)質(zhì)是借貸關(guān)系，以房屋買賣作為還款保障。被上訴人與河北燕春公司簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中的房屋租金實(shí)質(zhì)為借款利息，河北燕春公司出具的收據(jù)載明其收到的被上訴人的款項(xiàng)系投資合作款，房屋銷售價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。此外，被上訴人向河北燕春公司購買案涉房產(chǎn)并非自己使用，而是又出租給河北燕春公司。租賃期間，河北燕春公司需向被上訴人支付租金；租賃期滿，河北燕春公司又需按照原購房價(jià)格向被上訴人買回案涉房產(chǎn)。被上訴人與河北燕春公司之間實(shí)為借貸關(guān)系，被上訴人不享有案涉房產(chǎn)的所有權(quán)。
三、一審法院認(rèn)為被上訴人無過錯(cuò)與法律不符。1、一審法院認(rèn)為被上訴人和河北燕春公司簽訂合同時(shí)，河北燕春公司向被上訴人出示了其有權(quán)處分的《證明》，應(yīng)認(rèn)定被上訴人在購買房屋時(shí)盡到了必要的審查義務(wù)，善意無過失。此認(rèn)定不符合法律規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是以登記為準(zhǔn)的，被上訴人有義務(wù)審查河北燕春公司是否已在登記部門辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，而不是以一個(gè)關(guān)聯(lián)公司的證明就作為有處分權(quán)的依據(jù)。2、一審法院認(rèn)為被上訴人雖對(duì)爭(zhēng)議房屋未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，是河北燕春公司、石家莊燕春公司惡意拖延所致，二公司曾向雄縣政府多次保證過戶手續(xù)沒有證明支持。3、被上訴人在簽訂合同時(shí)，涉案房屋已經(jīng)存在抵押，被上訴人簽訂《商品房買賣合同》存在重大過錯(cuò)。
四、一審法院將未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)作為認(rèn)定銀某公司有過錯(cuò)的依據(jù)是不妥的。一審法院認(rèn)為與被上訴人共同提起執(zhí)行異議的案外人中，有三人先后提起訴訟，均判令石家莊燕春房公司為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。故銀某公司在簽訂抵押協(xié)議時(shí)，未能盡到善良注意義務(wù)。一審法院所提及的所謂三份調(diào)解書并未經(jīng)過質(zhì)證，直接引用與法律不符。即便存在，也不能推定銀某公司有過錯(cuò)，銀某公司不是一審法院所述案件的當(dāng)事人，不知道是否涉訴是很正常的事，不能推定銀某公司未能盡到善良注意義務(wù)。
五、一審法院適用法律錯(cuò)誤。本案不應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，應(yīng)適用2015年5月5日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、第三十二條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條等規(guī)定。被上訴人未簽訂合法有效的書面買賣合同，所購商品房用途為商業(yè)，并未居住，根據(jù)被上訴人的身份證信息還有其他用于居住的房屋。因此，被上訴人提出的證據(jù)材料不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。綜上所述，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，用錯(cuò)誤的認(rèn)定來推定得出錯(cuò)誤的結(jié)果顯失公正。為此，懇請(qǐng)二審法院查清事實(shí)后撤銷一審法院的判決依法改判。

本院認(rèn)為,本案的焦點(diǎn)問題為王某彤對(duì)涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。首先，因石家莊燕春公司與河北燕春公司在一審?fù)徶袑?duì)河北燕春公司銷售本案房屋的行為、王某彤購買房屋的行為均予以認(rèn)可，二審中亦無提出異議，且上訴人不能提供充分證據(jù)予以否認(rèn)，故石家莊燕春公司、河北燕春公司出具的三份證據(jù)即2007年12月4日《證明》、2011年12月10日給雄縣人民政府的承諾書和2016年3月29日《關(guān)于本案所涉及36戶業(yè)主的房產(chǎn)情況說明》能夠形成一個(gè)完整的證據(jù)鏈，證明石家莊燕春公司作為涉案市場(chǎng)整體項(xiàng)目的投資開發(fā)者，已將對(duì)該項(xiàng)目享有的相關(guān)占有、使用、處分、收益等權(quán)能轉(zhuǎn)讓給河北燕春公司，雖未辦理變更登記手續(xù)，但并不影響轉(zhuǎn)讓行為的合法性、有效性。上訴人主張河北燕春公司無權(quán)處分涉案房產(chǎn)的訴求不予支持。其次，在涉案房產(chǎn)抵押前，王某彤與河北燕春公司于2009年4月3日簽訂《商品房買賣合同》及《入住經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)基于本案基本事實(shí)，充分尊重當(dāng)事人的意思自治，尊重市場(chǎng)主體的交易安排，避免機(jī)械適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條之規(guī)定。本案中合同簽訂時(shí)，河北燕春公司向王某彤出示了其有權(quán)處分的《證明》，《商品房買賣合同》約定的房屋價(jià)款與當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格持平，且王某彤在簽訂《商品房買賣合同》后全額交納了房款，因河北燕春公司未實(shí)際履行《入住經(jīng)營獎(jiǎng)勵(lì)合同》，王某彤在涉案房產(chǎn)辦理抵押之前就實(shí)際占有使用涉案房產(chǎn)。四原審被告對(duì)王某彤的主張均予以認(rèn)可。綜上，王某彤與河北燕春公司簽訂的《商品房買賣合同》已實(shí)際履行完畢，王某彤依據(jù)商品房買賣合同取得了涉案房產(chǎn)的民事權(quán)益。王某彤雖對(duì)涉案房產(chǎn)未辦理過戶手續(xù)，但并非其不主張權(quán)利,河北燕春公司、石家莊燕春公司曾向雄縣政府多次保證辦理過戶手續(xù)，但一直未實(shí)現(xiàn)承諾，即使在法院判決后仍拒絕履行。其三，河北燕春公司與上訴人均存在過錯(cuò)。河北燕春公司明知涉案房產(chǎn)已出售給王某彤，不應(yīng)再行抵押給上訴人。上訴人雖對(duì)《商品房買賣合同》在抵押前就已生效的事實(shí)不予認(rèn)可，但未提供有效證據(jù)予以反駁，且涉案市場(chǎng)位于雄縣繁華地帶，其在簽訂抵押協(xié)議前應(yīng)對(duì)抵押標(biāo)的物現(xiàn)狀進(jìn)行實(shí)地調(diào)查核實(shí)，但上訴人在簽訂抵押協(xié)議時(shí)，未能盡到善良注意人的義務(wù)，應(yīng)對(duì)抵押物的瑕疵狀況承擔(dān)不利后果?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條之規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。王某彤在涉案房產(chǎn)查封之前與河北燕春公司簽訂有合法有效的書面買賣合同并占有該房產(chǎn)、已支付全部價(jià)款，非因王某彤原因未辦理過戶登記，故王某彤提出的執(zhí)行異議理由亦符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，能夠排除強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)予支持。
綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)80元由保定白溝新城銀某小額貸款有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　付建勇 代理審判員　　王振健 代理審判員　　劉立斌

書記員：崔彥茹