信某匯房地產(chǎn)投資顧某（北京）有限公司
馬強(qiáng)（北京大瀚律師事務(wù)所）
張敏（北京大瀚律師事務(wù)所）
固安縣中盛聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
趙俊明

上訴人（原審原告）:信某匯房地產(chǎn)投資顧某（北京）有限公司，住所地北京市西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街156號(hào)C座1412室。
法定代表人:劉建軍，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:馬強(qiáng)、張敏，北京市大瀚律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）:固安縣中盛聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地固安縣永定南路西側(cè)尚品陽(yáng)光。
法定代表人:路明。
委托代理人:趙俊明。
信某匯房地產(chǎn)投資顧某（北京）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“信某匯公司”）與固安縣中盛聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中盛聯(lián)創(chuàng)公司”）商品房委托代理銷售合同糾紛一案，廊坊市中級(jí)人民法院于2014年2月24日作出（2013）廊民三初字第68號(hào)民事判決。雙方均不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對(duì)本案公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人信某匯公司委托代理人馬強(qiáng)，上訴人中盛聯(lián)創(chuàng)公司委托代理人趙俊明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，雙方于2012年11月8日經(jīng)協(xié)商簽訂的《紫御城項(xiàng)目銷售合作協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。信某匯公司雖主張?jiān)诤炗喓贤^程中受到了欺詐，并提供了雙方就融資問題于2012年11月14日簽訂的《合作意向書》，但從兩份協(xié)議的內(nèi)容看，兩者并不存在任何必然聯(lián)系，即銷售酬金的計(jì)提比例與融資協(xié)議的履行并不存在關(guān)聯(lián)。故雖雙方就融資問題簽訂的《合作意向書》確未實(shí)際履行，但中盛聯(lián)創(chuàng)公司就此主張受到了欺詐缺乏證據(jù)支持。另信某匯公司具備房屋銷售的資質(zhì)，且雙方簽訂的代銷合同已部分實(shí)際履行，故即使信某匯公司未按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案，也不影響雙方合同的效力和信某匯公司主張銷售酬金的權(quán)利。
關(guān)于信某匯公司應(yīng)提取的銷售酬金的數(shù)額。信某匯公司主張完成105套房屋的銷售工作，中盛聯(lián)創(chuàng)公司一審中認(rèn)可84套，二審中認(rèn)可11套，共計(jì)95套。對(duì)于中盛聯(lián)創(chuàng)公司認(rèn)可的95套，本院予以確認(rèn)。對(duì)于5-2-108房屋，因信某匯公司提供的認(rèn)購(gòu)書復(fù)印件與中盛聯(lián)創(chuàng)公司提供的正式商品房買賣合同載明的買受人姓名不一致，信某匯公司也無(wú)其他證據(jù)證明已完成銷售工作，故該套房屋不應(yīng)計(jì)入銷售酬金計(jì)提范圍。關(guān)于中盛聯(lián)創(chuàng)公司主張的9套團(tuán)購(gòu)房，因信某匯公司的銷售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王某已在中盛聯(lián)創(chuàng)公司制作的《團(tuán)購(gòu)及開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)明細(xì)》上簽字認(rèn)可，故該9套房屋亦不應(yīng)計(jì)入銷售酬金計(jì)提范圍。依據(jù)雙方所簽委托代理銷售合同約定的計(jì)提比例計(jì)算:2011年11月份銷售房屋14套，銷售金額5641183元，按3%計(jì)提銷售酬金為169235.49元；2012年12月份銷售房屋57套，銷售金額20853174元，按6%計(jì)提銷售酬金為1251190.44元；2013年1月份銷售房屋24套，銷售金額8917062元，按5%計(jì)提銷售酬金為445853.1元，三個(gè)月銷售酬金合計(jì)為1866279.03元。另，雖根據(jù)《紫御城項(xiàng)目銷售合作協(xié)議》第七條“銷售完成標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，信某匯公司完成交納購(gòu)房定金并簽署認(rèn)購(gòu)書后即有權(quán)請(qǐng)求提取銷售酬金，與銷售房屋回款無(wú)關(guān)，但根據(jù)該協(xié)議第十二條規(guī)定信某匯公司確負(fù)有“督促買受人支付房款、提供按揭貸款或公積金貸款所需相關(guān)文件、資料”等后續(xù)義務(wù)。根據(jù)現(xiàn)已查明情況，信某匯公司在進(jìn)行三個(gè)月銷售工作后即撤場(chǎng)并未完成后續(xù)工作，雙方就撤場(chǎng)的原因表述不一，均未提供充分證據(jù)證實(shí)自己的主張，故對(duì)于信某匯公司撤場(chǎng)前完成的銷售工作，根據(jù)公平原則，本院酌定按應(yīng)計(jì)提銷售酬金的95%計(jì)算，即中盛聯(lián)創(chuàng)公司應(yīng)支付信某匯公司銷售酬金的總額為1772965.08元。
關(guān)于信某匯公司王某支取的423611元是否應(yīng)予扣減。一審中中盛聯(lián)創(chuàng)公司已提交了王某支款的收條，且王某亦出庭作證認(rèn)可收到了該款項(xiàng)。故王某作為信某匯公司銷售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人向中盛聯(lián)創(chuàng)公司支取款項(xiàng)用于發(fā)放銷售人員工資構(gòu)成表見代理，其支取的款項(xiàng)應(yīng)予扣減，扣減后的銷售酬金總額為1349354.08元。如信某匯公司認(rèn)為王某支取的款項(xiàng)未用于或未全部用于發(fā)放工資，可另行向王某主張權(quán)利。
關(guān)于中盛聯(lián)創(chuàng)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中信某匯公司作為原告主張的是撤場(chǎng)前完成銷售工作的酬金及遲延付款違約金，雙方均表示保留追究對(duì)方其他違約責(zé)任的權(quán)利。如前所述，雙方就撤場(chǎng)的原因表述不一，均未提供充分證據(jù)證實(shí)自己的主張，故對(duì)于其他違約責(zé)任雙方均可另訴主張權(quán)利，不影響本案的實(shí)體處理。關(guān)于遲延付款的問題，因信某匯公司未能提供證據(jù)證明曾依照合同約定報(bào)送“銷售成果與銷售酬金確認(rèn)單”，雙方在合同中止履行后就酬金數(shù)額又未能協(xié)商達(dá)成一致，故信某匯公司主張105643.99元遲延付款違約金不予支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律部分欠妥，信某匯公司和中盛聯(lián)創(chuàng)公司的部分上訴理由成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:
一、維持廊坊市中級(jí)人民法院（2013）廊民三初字第68號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
二、撤銷廊坊市中級(jí)人民法院（2013）廊民三初字第68號(hào)民事判決第一項(xiàng)，改判為:固安縣中盛聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付信某匯房地產(chǎn)投資顧某（北京）有限公司銷售酬金1349354.08元。
一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)維持不變，二審案件受理費(fèi)13562元由雙方各負(fù)擔(dān)一半，即6781元。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，雙方于2012年11月8日經(jīng)協(xié)商簽訂的《紫御城項(xiàng)目銷售合作協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。信某匯公司雖主張?jiān)诤炗喓贤^程中受到了欺詐，并提供了雙方就融資問題于2012年11月14日簽訂的《合作意向書》，但從兩份協(xié)議的內(nèi)容看，兩者并不存在任何必然聯(lián)系，即銷售酬金的計(jì)提比例與融資協(xié)議的履行并不存在關(guān)聯(lián)。故雖雙方就融資問題簽訂的《合作意向書》確未實(shí)際履行，但中盛聯(lián)創(chuàng)公司就此主張受到了欺詐缺乏證據(jù)支持。另信某匯公司具備房屋銷售的資質(zhì)，且雙方簽訂的代銷合同已部分實(shí)際履行，故即使信某匯公司未按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案，也不影響雙方合同的效力和信某匯公司主張銷售酬金的權(quán)利。
關(guān)于信某匯公司應(yīng)提取的銷售酬金的數(shù)額。信某匯公司主張完成105套房屋的銷售工作，中盛聯(lián)創(chuàng)公司一審中認(rèn)可84套，二審中認(rèn)可11套，共計(jì)95套。對(duì)于中盛聯(lián)創(chuàng)公司認(rèn)可的95套，本院予以確認(rèn)。對(duì)于5-2-108房屋，因信某匯公司提供的認(rèn)購(gòu)書復(fù)印件與中盛聯(lián)創(chuàng)公司提供的正式商品房買賣合同載明的買受人姓名不一致，信某匯公司也無(wú)其他證據(jù)證明已完成銷售工作，故該套房屋不應(yīng)計(jì)入銷售酬金計(jì)提范圍。關(guān)于中盛聯(lián)創(chuàng)公司主張的9套團(tuán)購(gòu)房，因信某匯公司的銷售項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王某已在中盛聯(lián)創(chuàng)公司制作的《團(tuán)購(gòu)及開發(fā)商內(nèi)部認(rèn)購(gòu)明細(xì)》上簽字認(rèn)可，故該9套房屋亦不應(yīng)計(jì)入銷售酬金計(jì)提范圍。依據(jù)雙方所簽委托代理銷售合同約定的計(jì)提比例計(jì)算:2011年11月份銷售房屋14套，銷售金額5641183元，按3%計(jì)提銷售酬金為169235.49元；2012年12月份銷售房屋57套，銷售金額20853174元，按6%計(jì)提銷售酬金為1251190.44元；2013年1月份銷售房屋24套，銷售金額8917062元，按5%計(jì)提銷售酬金為445853.1元，三個(gè)月銷售酬金合計(jì)為1866279.03元。另，雖根據(jù)《紫御城項(xiàng)目銷售合作協(xié)議》第七條“銷售完成標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，信某匯公司完成交納購(gòu)房定金并簽署認(rèn)購(gòu)書后即有權(quán)請(qǐng)求提取銷售酬金，與銷售房屋回款無(wú)關(guān)，但根據(jù)該協(xié)議第十二條規(guī)定信某匯公司確負(fù)有“督促買受人支付房款、提供按揭貸款或公積金貸款所需相關(guān)文件、資料”等后續(xù)義務(wù)。根據(jù)現(xiàn)已查明情況，信某匯公司在進(jìn)行三個(gè)月銷售工作后即撤場(chǎng)并未完成后續(xù)工作，雙方就撤場(chǎng)的原因表述不一，均未提供充分證據(jù)證實(shí)自己的主張，故對(duì)于信某匯公司撤場(chǎng)前完成的銷售工作，根據(jù)公平原則，本院酌定按應(yīng)計(jì)提銷售酬金的95%計(jì)算，即中盛聯(lián)創(chuàng)公司應(yīng)支付信某匯公司銷售酬金的總額為1772965.08元。
關(guān)于信某匯公司王某支取的423611元是否應(yīng)予扣減。一審中中盛聯(lián)創(chuàng)公司已提交了王某支款的收條，且王某亦出庭作證認(rèn)可收到了該款項(xiàng)。故王某作為信某匯公司銷售項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人向中盛聯(lián)創(chuàng)公司支取款項(xiàng)用于發(fā)放銷售人員工資構(gòu)成表見代理，其支取的款項(xiàng)應(yīng)予扣減，扣減后的銷售酬金總額為1349354.08元。如信某匯公司認(rèn)為王某支取的款項(xiàng)未用于或未全部用于發(fā)放工資，可另行向王某主張權(quán)利。
關(guān)于中盛聯(lián)創(chuàng)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中信某匯公司作為原告主張的是撤場(chǎng)前完成銷售工作的酬金及遲延付款違約金，雙方均表示保留追究對(duì)方其他違約責(zé)任的權(quán)利。如前所述，雙方就撤場(chǎng)的原因表述不一，均未提供充分證據(jù)證實(shí)自己的主張，故對(duì)于其他違約責(zé)任雙方均可另訴主張權(quán)利，不影響本案的實(shí)體處理。關(guān)于遲延付款的問題，因信某匯公司未能提供證據(jù)證明曾依照合同約定報(bào)送“銷售成果與銷售酬金確認(rèn)單”，雙方在合同中止履行后就酬金數(shù)額又未能協(xié)商達(dá)成一致，故信某匯公司主張105643.99元遲延付款違約金不予支持。
綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但適用法律部分欠妥，信某匯公司和中盛聯(lián)創(chuàng)公司的部分上訴理由成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第（二）項(xiàng) ?之規(guī)定，判決如下:

一、維持廊坊市中級(jí)人民法院（2013）廊民三初字第68號(hào)民事判決第二項(xiàng)；
二、撤銷廊坊市中級(jí)人民法院（2013）廊民三初字第68號(hào)民事判決第一項(xiàng)，改判為:固安縣中盛聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付信某匯房地產(chǎn)投資顧某（北京）有限公司銷售酬金1349354.08元。
一審案件受理費(fèi)的負(fù)擔(dān)維持不變，二審案件受理費(fèi)13562元由雙方各負(fù)擔(dān)一半，即6781元。

審判長(zhǎng)：宣建新
審判員：王芳
審判員：吳悅

書記員：張萌