上訴人（原審原告）蘭某某。
委托代理人張某某。
被上訴人（原審被告）河北西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地石家莊市橋西區(qū)建設(shè)南大街6號(hào)。
法定代表人王洲洋，該公司總經(jīng)理。
委托代理人陳麗，該公司職工。
委托代理人王俊俐，河北冀華律師事務(wù)所律師。
原審原告張某某，上海市百聯(lián)集團(tuán)退休職工。

上訴人蘭某某因與被上訴人河北西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“西某公司”）及原審原告張某某商品房銷售合同糾紛一案，不服石家莊市橋西區(qū)人民法院（2014）西民商初字第00169號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2014年4月2日原告蘭某某向被告西某公司交納“西美花街”1號(hào)樓VIP卡意向金1萬元。2014年4月19日，原告蘭某某（乙方）與被告西某公司（甲方）簽訂《西美花街房屋認(rèn)購單》，雙方約定蘭某某購買被告開發(fā)建設(shè)的西美花街1樓1單元1203室，建筑面積88平方米，毛坯單價(jià)8317元／平方米，定金壹萬元整。訂購單載有確認(rèn)事項(xiàng)：1、在簽訂本認(rèn)購單時(shí)，乙方已充分了解其認(rèn)購房屋及其周邊環(huán)境的詳細(xì)情況，并確認(rèn)沒有異議。2、乙方應(yīng)于2014年4月26日前，持本人身份證、定購單、定金收據(jù)及房款到西美花街售樓部簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書；客戶逾期視為自動(dòng)放棄該房屋和價(jià)格，甲方有權(quán)單方解除此合同，定金不予退還。3、買賣條件以甲乙雙方簽訂的《商品房買賣合同》為準(zhǔn)。4、本定購單一式肆份，甲方叁份，乙方壹份，簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議書后，本定購單自行作廢，另有糾紛解決條款。落款有被告西某公司印章和原告蘭某某簽字。定購單簽訂后，VIP意向金轉(zhuǎn)為定金。2014年5月5日，原告蘭某某（買受人）與被告西某公司（出賣人）簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》（編號(hào)：20140505-1-1-1203）。合同約定三、買受人所購商品房的基本情況約定，原告蘭某某購買西美花街項(xiàng)目（項(xiàng)目推廣案名）中的1號(hào)樓1單元12層03號(hào)房，建筑面積約88平方米，用途為住宅。實(shí)際確權(quán)面積以房管局測(cè)量部門出具的房產(chǎn)面積測(cè)量報(bào)告為準(zhǔn)，所涉及的房款差額在約定簽署正式商品房買賣合同時(shí)據(jù)實(shí)多退少補(bǔ)。四、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款約定，按建筑面積計(jì)算，單價(jià)為7780元／平方米，總房款為684640元。五、付款方式及期限，買受人于2014年5月5日支付房款首付款414640元，經(jīng)雙方約定余款270000元于2014年12月31日交房前付清。六、交付期限，出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前，依照國家相關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過綜合驗(yàn)收合格的、具備并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。七、出賣人關(guān)于設(shè)備設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任，項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施在交房時(shí)達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，具體約定在《商品房買賣合同》中做約定。十、本合同自雙方簽定之日起生效，自簽定正式《商品房買賣合同》后自行作廢。合同另對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行予以承諾，對(duì)違約責(zé)任予以約定。另附加約定“此房領(lǐng)購地下室一個(gè)”。落款有原告蘭某某簽字，被告西某公司印章。合同簽訂當(dāng)日，原告蘭某某交納房款414640元。2014年12月16日，原告蘭某某（乙方）與被告西某公司（甲方）簽訂西美花街地下室協(xié)議，約定，負(fù)二層地下室2100元／平方米，編號(hào)215，銷售面積17.68平方米，總金額37128元。落款乙方處有張某某代蘭某某簽字，甲方處有被告西某公司印章。當(dāng)日，原告蘭某某交納地下室款項(xiàng)37128元。原告蘭某某與被告西某公司在辦理交房手續(xù)時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議。該房屋未交付使用，剩余房款原告蘭某某未交納。2013年該項(xiàng)目列入石家莊市城鄉(xiāng)建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治范圍。2014年5月7日，石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局出具建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件。開庭審理前，該項(xiàng)目無預(yù)售許可證明。
另查明，原告張某某先后向石家莊市國土資源局、石家莊市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、石家莊市橋西區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局、石家莊市建設(shè)局、石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局申請(qǐng)公開被告開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目行政處罰的信息。2012年3月中旬，張某某向石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局稽查大隊(duì)舉報(bào)河北中拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無證銷售《魔方青年墅》房產(chǎn)項(xiàng)目，并向石家莊市新華區(qū)人民法院提起行政訴訟，行政機(jī)關(guān)答復(fù)后，法院裁定張某某撤訴。2015年1月26日張某某因要求石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局履行法定職責(zé)，查處被告西某公司涉嫌違法經(jīng)營行為，訴至石家莊市新華區(qū)人民法院。2013年3月10日新華區(qū)法院作出（2015）新行初字第9號(hào)行政裁定書裁定“駁回原告張某某的起訴”。2013年10月25日騰訊房產(chǎn)石家莊站訊：“西美花街精品住宅11月2日璀璨開盤，敬請(qǐng)期待”。該網(wǎng)頁記載顯示【項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)】證件齊全有保障，綠化率高?！卷?xiàng)目缺點(diǎn)】暫無。落款有騰訊房產(chǎn)（新聞、新房、論壇、微博）聲明：一切標(biāo)明來源“騰訊房產(chǎn)”或注有“騰訊房產(chǎn)”LOGO的所有文字圖片等資料，版權(quán)均屬騰訊房產(chǎn)所有，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處，文章內(nèi)容僅供參考，最終以開發(fā)商公布為準(zhǔn)，買房需謹(jǐn)慎，投資有風(fēng)險(xiǎn)。原告蘭某某、張某某認(rèn)為被告受到行政機(jī)關(guān)行政處罰，故意隱瞞無預(yù)售許可證的事實(shí)進(jìn)行銷售屬欺詐銷售行為，請(qǐng)求法院判決被告退還房款、賠償一倍售房款計(jì)903536元，支付銀行同期利息17393元，并賠償造成租房損失4500元。
原審認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。原告蘭某某與被告西某公司簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》約定了房屋坐落、面積、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間與爭(zhēng)議的解決方式等主要內(nèi)容，即使雙方不再另行簽訂合同，雙方亦可據(jù)此履行，并且被告西某公司已經(jīng)收受原告蘭某某房款451768元，該《商品房認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定，“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力?！焙贤P(guān)系主體即合同當(dāng)事人是指在合同中享有權(quán)利或者承擔(dān)義務(wù)的人，合同關(guān)系的主體具有特定性，本案中簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》的合同主體系蘭某某、被告西某公司。因該合同的設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人為原告蘭某某與被告西某公司。原告張某某非合同當(dāng)事人，訴訟主體不適格。原告張某某主張與蘭某某存在重要家事約定而具有主體資格，無法律依據(jù)，不予采信。原告蘭某某與被告西某公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但在本案開庭審理時(shí)，被告未能取得房屋預(yù)售許可證明，因此，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告西某公司收受的房款451768元應(yīng)予以退還原告，并支付相應(yīng)利息。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第（一）項(xiàng)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。原告提供騰訊房產(chǎn)石家莊站截圖證明被告虛假宣傳，被告西某公司否認(rèn)該信息系其公司所為，截圖記載的內(nèi)容亦不能證明系被告西某公司發(fā)布該信息。西某公司受到行政處罰，不能證明其屬隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明事實(shí)的故意行為。原告的證據(jù)不充分，對(duì)原告的主張不予采信。原告請(qǐng)求被告賠償租房損失，沒有法律依據(jù)，對(duì)該請(qǐng)求不予支持。遂判決：一、駁回原告張某某的訴訟請(qǐng)求；二、被告河北西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告蘭某某購房款451768元及利息，其中414640元的利息自2014年5月5日起，37128元的利息自2014年12月16日起均至本判決生效之日止按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率計(jì)付；三、駁回原告蘭某某的其他訴訟請(qǐng)求。本案受理費(fèi)13054元，被告河北西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)6745元，原告蘭某某、張某某承擔(dān)6309元。
經(jīng)本院審理查明事實(shí)與原審查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，上訴人蘭某某與被上訴人西某公司簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》約定了房屋坐落、房屋面積、房屋價(jià)款以及付款方式、付款時(shí)間、爭(zhēng)議的解決方式等主要內(nèi)容，上訴人依《購房協(xié)議》向被上訴人支付房款451768元。該《商品房認(rèn)購協(xié)議書》具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。因被上訴人未取得商品房預(yù)售許可證，依據(jù)《最商人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，雙方簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被上訴人是否存在故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的行為。上訴人主張被上訴人系故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，并提供騰訊房產(chǎn)石家莊站發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)宣傳截圖、河北電視臺(tái)的采訪節(jié)目錄像、以及屬名為馬劍云、郭穎的書面證言以證實(shí)其主張。因騰訊房產(chǎn)石家莊站發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)宣傳并未注明信息來源于被上訴人處，故不能證明該信息系被上訴人所發(fā)布。且上訴人并未表示其是通過騰訊房產(chǎn)石家莊站發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)宣傳獲得的購房信息，上訴人的購房行為與騰訊房產(chǎn)石家莊站的網(wǎng)絡(luò)宣傳沒有因果關(guān)系。另外，上訴人提供的河北電視臺(tái)的采訪節(jié)目錄像，因錄像中所被采訪的對(duì)象身份無法確認(rèn)，且被采訪人未出庭作證，故節(jié)目錄像不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。馬劍云、郭穎出具的證言，因該二人未出庭作證，其二人的身份以及書面證言的真實(shí)性無法核實(shí)，故對(duì)其證人證言不予采納。因我國采取商品房預(yù)售許可證明公示制度，上訴人作為買受人，在購買房屋時(shí)對(duì)于出賣人是否取得商品房預(yù)售許可證明應(yīng)當(dāng)進(jìn)行必要的查詢。上訴人不能提供證據(jù)證明其已盡到了合理注意義務(wù)，亦未能提供充足有效的證據(jù)證明被上訴人存在故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的行為，故對(duì)其主張不予支持。關(guān)于租房損失，因上訴人沒有提供證據(jù)證明損失的存在，對(duì)其主張亦不予支持。綜上，原審判決并無不當(dāng)，上訴人的上訴請(qǐng)求理據(jù)不足，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)13054元，由上訴人蘭某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審 判 長　郝東霞 審 判 員　薛金來 代審判員　李　莉

書 記 員　付　碩