再審申請人（一審被告、二審上訴人）：十堰榮某東風(fēng)汽車專營有限公司。住所地：湖北省十堰市張灣區(qū)文化路4號。
法定代表人：錢云富，該公司董事長。
委托代理人：王源，該公司職員。
委托代理人：庹文元，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：劉紅軍，男，漢族，個體工商戶。
一審被告、二審上訴人：十堰錢某資產(chǎn)管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)人民北路6號。

再審申請人十堰榮某東風(fēng)汽車專營有限公司（以下簡稱榮某公司）因與被申請人劉紅軍、一審被告、二審上訴人十堰錢某資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱錢某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省十堰市中級人民法院（2013）鄂十堰中民四終字第00579號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
榮某公司申請再審稱：（一）再審申請人榮某公司已經(jīng)將房屋出租給錢某公司并授權(quán)同意其轉(zhuǎn)租，錢某公司以自身名義與被申請人劉紅軍簽訂《房屋租賃合同》并收取租金，故相關(guān)法律責(zé)任應(yīng)由錢某公司自行承擔。（二）再審申請人榮某公司對不能繼續(xù)提供租賃房屋沒有主觀故意。從合同履行情況、當事人過錯程度判斷，雙方當事人簽訂合同時涉案房屋已經(jīng)辦理抵押登記，辦理抵押登記即推定劉紅軍知曉權(quán)利瑕疵和法律風(fēng)險，應(yīng)視為其自愿承受抵押風(fēng)險，即使劉紅軍因不能繼續(xù)使用租賃房屋造成相關(guān)財產(chǎn)損失，榮某公司也不應(yīng)全部承擔。（三）被申請人劉紅軍二審舉出的證據(jù)不屬于新證據(jù)，且客觀真實性無法核實，二審法院不應(yīng)據(jù)此認定其經(jīng)濟損失作為違約金的參照標準。被申請人劉紅軍在二審中申請法院調(diào)查取證的四名證人的證言未經(jīng)榮某公司提問或質(zhì)詢，真實性無法核實，且“生意繁忙”不屬于證人免于出庭作證的法定情形，也不符合申請法院調(diào)查取證的法定情形，此外，被申請人劉紅軍提交的《轉(zhuǎn)租合同》、《賠償協(xié)議》、裝飾材料經(jīng)營部出具的收入證明不能作為經(jīng)營利潤的依據(jù)。（四）被申請人劉紅軍主張的違約金和原判認定的違約金明顯過高，遠超過了其實際損失，且原一審判決計算方式錯誤。原一審判決計算違約金是按照五年總租金300萬元乘以剩余合同期限占總合同期限的比例，再乘以30%。但原一審判決主文第一項已經(jīng)判令合同解除，即遷出之日2012年5月18日至2014年7月31日尚有2年剩余期限未履行，合同解除的法律后果使得權(quán)利義務(wù)歸于消滅，合同期限由5年變更為3年，剩余2年無法履行，且被申請人也未繳納租金（合同約定繳納方式為一年一交），故合同總租金就是180萬元，以此為基數(shù)計算違約金才合理。綜上，原審判決適用法律錯誤，部分事實認定缺乏依據(jù)，請求依法審查，支持再審申請人的再審申請。

本院認為：1.關(guān)于榮某公司應(yīng)否承擔法律責(zé)任問題。榮某公司申請再審認為，錢某公司和劉紅軍簽訂房屋租賃合同的行為屬于轉(zhuǎn)租行為，并非是經(jīng)榮某公司授權(quán)后的出租行為，故劉紅軍向榮某公司主張權(quán)利缺乏依據(jù)，榮某公司在本案中不應(yīng)承擔法律責(zé)任。本院認為，本案中，雖然《房屋租賃合同》的簽訂主體為錢某公司和劉紅軍，但榮某公司系租賃房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，2011年1月16日，榮某公司向錢某公司出具的《授權(quán)書》中載明，錢某公司得到榮某公司的授權(quán)，全權(quán)辦理租賃房屋的使用和出租業(yè)務(wù)，因此，榮某公司出具上述《授權(quán)書》的行為應(yīng)視為對錢某公司與劉紅軍簽訂《房屋租賃合同》的認可。該授權(quán)書并無同意錢某公司對房屋進行“轉(zhuǎn)租”的意思表示，因此榮某公司稱其授權(quán)同意的是錢某公司轉(zhuǎn)租行為的再審申請理由不能成立。因《房屋租賃合同》實際無法繼續(xù)履行，劉紅軍依據(jù)《授權(quán)書》向委托人榮某公司主張權(quán)利，符合法律規(guī)定。原審判決認定榮某公司承擔相應(yīng)的違約責(zé)任，并無不當。榮某公司的此項再審申請理由不能成立，本院不予采信。
2.關(guān)于《房屋租賃合同》無法繼續(xù)履行的風(fēng)險負擔問題。榮某公司申請再審認為，因租賃房屋被法院強制執(zhí)行，故榮某公司無法繼續(xù)提供租賃物，并非故意不履行合同義務(wù)，而且劉紅軍在簽訂《房屋租賃合同》時，知曉租賃房屋已辦理抵押登記的事實，應(yīng)推定其自愿承受抵押風(fēng)險，故《房屋租賃合同》無法繼續(xù)履行的風(fēng)險不應(yīng)由榮某公司全部負擔。本院認為，雖然劉紅軍與錢某公司簽訂《房屋租賃合同》時，租賃房屋已經(jīng)登記抵押，但不動產(chǎn)登記抵押并不影響不動產(chǎn)租賃合同的效力，不動產(chǎn)所有權(quán)人仍然可以將其出租，榮某公司作為租賃房屋的產(chǎn)權(quán)人，應(yīng)當承擔抵押權(quán)人行使抵押權(quán)后無法繼續(xù)提供租賃物的自身違約風(fēng)險。原審判決認定《房屋租賃合同》無法繼續(xù)履行的風(fēng)險由榮某公司、錢某公司負擔，符合法律規(guī)定。
3.關(guān)于原審判決對于違約金的認定是否正確的問題。榮某公司申請再審認為，原審判決對劉紅軍所受損失的認定依據(jù)不足，對于違約金的計算方式錯誤。本院認為，劉紅軍為證明其因榮某公司、錢某公司的違約行為受到實際損失，二審中申請法院對于案外人周曉勇、吳輝、楊愛鳳、劉兵連四名證人進行調(diào)查取證，原二審法院依申請調(diào)查取證的事實，與劉紅軍提交的與上述案外人達成的賠償協(xié)議、收據(jù)及轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)能夠形成證據(jù)鏈，證明劉紅軍因榮某公司、錢某公司的違約行為所賠償上述案外人的損失。榮某公司雖對劉紅軍所提交的證明實際損失的證據(jù)提出異議，但未提交相應(yīng)的證據(jù)進行反駁，故對于榮某公司的此項異議本院不予采信。關(guān)于原審判決對于違約金的計算方式是否正確問題，錢某公司與劉紅軍簽訂的《房屋租賃合同》第十一條第1項約定，錢某公司因不能提供合同約定的房屋而解除合同的，應(yīng)支付劉紅軍本合同租金總額30%的違約金，錢某公司除按約定支付違約金外，應(yīng)對超出租金以外的損失進行賠償。按照上述合同約定，違約方應(yīng)支付的違約金應(yīng)以合同租金總額為基數(shù)進行認定，而合同約定的租期為五年，年租金60萬元，合同租金總額應(yīng)為300萬元，原審判決以此為基數(shù)計算違約金符合合同約定。原審判決按照合同的約定和雙方當事人的履行情況，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌情認定榮某公司賠償劉紅軍違約金64.5萬元，并無不當。榮某公司關(guān)于原審判決認定違約金數(shù)額不當?shù)脑賹徤暾埨碛刹荒艹闪ⅲ驹翰挥璨尚拧?br/>綜上，榮某公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（二）項、第（六）項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款之規(guī)定，裁定如下：

駁回十堰榮某東風(fēng)汽車專營有限公司的再審申請。

審　判　長　嚴　浩 代理審判員　徐　藝 代理審判員　張之婧

書記員：李蘭圖