再審申請(qǐng)人（案外人）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，現(xiàn)住黑龍江省肇源縣肇源鎮(zhèn)。
被申請(qǐng)人（原審原告）：趙某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體，住黑龍江省肇源縣肇源鎮(zhèn)。
被申請(qǐng)人（原審被告）：黑龍江省寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省綏化市安達(dá)市。
法定代表人：梁建民，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張黎明，黑龍江貴誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：那業(yè)新，黑龍江貴誠(chéng)律師事務(wù)所律師。

趙某與黑龍江省寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司確認(rèn)合同效力糾紛一案，本院于2015年7月27日作出（2015）源新商初字第193號(hào)民事判決，已經(jīng)發(fā)生法律效力并強(qiáng)制執(zhí)行。張某某對(duì)判決不服，認(rèn)為原判決錯(cuò)誤，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?016年11月24日作出（2016）黑0622民申32號(hào)民事裁定再審本案。本院依法另行組成合議庭，于2017年5月23日開(kāi)庭審理了本案。再審申請(qǐng)人張某某、被申請(qǐng)人趙某、黑龍江省寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱寶某公司）委托訴訟代理人張黎明、那業(yè)新到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
申請(qǐng)人張某某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，2015年2月17日，被申請(qǐng)人趙某與被申請(qǐng)人寶某公司簽訂5份商品房買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)寶某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的5套房屋，其中的肇源縣義順鄉(xiāng)革志新城3號(hào)樓3單元202室已經(jīng)在2014年9月10日出賣(mài)給申請(qǐng)人張某某，并開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票交付房屋，張某某已裝修入住至今。該房屋為張某某所有，寶某公司不能再對(duì)該房屋進(jìn)行處分，肇源縣人民法院判令二被申請(qǐng)人之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，將革志新城3號(hào)樓3單元202室歸趙某所有，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，缺乏證據(jù)支持，遺漏必要的訴訟當(dāng)事人張某某，侵害了張某某的合法權(quán)益。故提起再審請(qǐng)求撤銷(xiāo)（2015）源新商初字第193號(hào)民事判決，確認(rèn)爭(zhēng)議房屋歸張某某所有。
被申請(qǐng)人趙某辯稱，趙某與寶某公司簽訂本案爭(zhēng)議房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)該房屋系樣板間，并且義順鄉(xiāng)政府出具了該房屋無(wú)其他住戶、購(gòu)房者的證明，趙某購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)有預(yù)售許可，房產(chǎn)處備案證明，至今張某某沒(méi)有占有該房屋。另外，張某某持有該房屋買(mǎi)賣(mài)合同系最近簽訂，真實(shí)時(shí)間并非2014年9月10日，房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系不真實(shí)。
被申請(qǐng)人寶某公司辯稱，寶某公司沒(méi)有開(kāi)發(fā)革志新城，該樓盤(pán)的實(shí)際開(kāi)發(fā)人周明利與寶某公司之間不存在掛靠關(guān)系。寶某公司未收到趙某的購(gòu)房款，也未與趙某簽訂購(gòu)房合同。同樣也沒(méi)有收到張某某的購(gòu)房款，也沒(méi)有為張某某開(kāi)具購(gòu)房收據(jù)。因此，寶某公司不同意張某某的訴訟請(qǐng)求。
被申請(qǐng)人趙某原審向本院起訴請(qǐng)求：1.趙某與寶某公司于2015年2月17日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.位于肇源縣義順鄉(xiāng)革志新城3號(hào)樓3單元202室、302室、401室、502室、2單元602室住宅樓歸趙某所有；3.寶某公司協(xié)助趙某辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本院原審認(rèn)定事實(shí)：2014年，周明利開(kāi)發(fā)建設(shè)肇源縣義順鄉(xiāng)革志新城（原義順鄉(xiāng)政府原址），因其沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，便掛靠寶某公司，以寶某公司的名義開(kāi)發(fā)建設(shè)革志新城，寶某公司授權(quán)周明利在肇源縣房地產(chǎn)管理處辦理該小區(qū)合同備案等相關(guān)事宜。委托權(quán)限：辦理革志新城小區(qū)合同備案等相關(guān)業(yè)務(wù)中有關(guān)文件的簽署等事項(xiàng)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。指定委托有效期限自2015年1月1日至2016年1月1日。2015年2月17日，趙某以每平方米887元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)寶某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于義順鄉(xiāng)革志新城3號(hào)樓202室、302室、401室、502室、2單元602室住宅樓共5套，房屋價(jià)款共計(jì)372865元。雙方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同5份，趙某交付全部購(gòu)房款，被告寶某公司代理人周明利開(kāi)具收據(jù)5張。另查明，該樓盤(pán)已取得商品房預(yù)售許可證。本院原審判決：1.趙某與寶某公司于2015年2月17日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；2.位于肇源縣義順鄉(xiāng)革志新城3號(hào)樓3單元202室、302室、401室、502室、2單元602室住宅樓共5套歸趙某所有；寶某公司自判決生效后立即協(xié)助趙某辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證。案件受理費(fèi)減半收取3447元，由寶某公司負(fù)擔(dān)。
圍繞當(dāng)事人的再審請(qǐng)求，在庭審中的陳述及提供的證據(jù)本院對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)認(rèn)定如下：肇源縣義順鄉(xiāng)革志新城小區(qū)（原義順鄉(xiāng)政府原址）由周明利掛靠寶某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，周明利取得寶某公司的委托授權(quán)后可以寶某公司名義向購(gòu)房人出具相關(guān)購(gòu)樓手續(xù)。2014年9月10日，張某某購(gòu)買(mǎi)革志新城小區(qū)3號(hào)樓3單元一、二層復(fù)式住宅樓，面積150平方米，每平方米價(jià)格3000元，周明利收取購(gòu)房款45萬(wàn)元，并開(kāi)具加蓋寶某公司公章的購(gòu)房收據(jù)。張某某取得房屋鑰匙后進(jìn)行裝修入住。2015年2月17日，趙某與寶某公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)買(mǎi)革志新城5套住宅樓，其中購(gòu)買(mǎi)的3號(hào)樓3單元202室與張某某所購(gòu)房屋的二層發(fā)生重疊。

本院再審認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為當(dāng)事人之間是否成立有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系；案涉房屋誰(shuí)為實(shí)際占有人；原審判決確認(rèn)案涉房屋歸趙某所有是否侵害了張某某的合法權(quán)益。本院認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)價(jià)款的合同。本案當(dāng)事人之間因訂立、履行、變更、終止商品房買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)糾紛，系房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。原審案由為確認(rèn)合同效力糾紛有誤，應(yīng)予以糾正。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中，案涉房屋革志新城小區(qū)3號(hào)樓3單元202室由周明利掛靠寶某公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，周明利取得寶某公司委托授權(quán)后可以對(duì)外以寶某公司的名義銷(xiāo)售該房屋。周明利向再審申請(qǐng)人張某某出售案涉房屋，收取購(gòu)房款并開(kāi)具購(gòu)房收據(jù)，該購(gòu)房收據(jù)具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立要件，雙方已形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。周明利與被申請(qǐng)人趙某先存在民間借貸法律關(guān)系，后借貸雙方自愿將該借款轉(zhuǎn)化成購(gòu)房款簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并在房產(chǎn)部門(mén)備案登記，雙方亦形成房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。當(dāng)事人之間的兩個(gè)合同關(guān)系均依法成立，受法律保護(hù)。被申請(qǐng)人寶某公司以周明利與該公司不存在掛靠關(guān)系，并以房屋買(mǎi)賣(mài)合同加蓋的公章與該公司備案的公章不一致為由進(jìn)行抗辯，提出申請(qǐng)鑒定公章的真?zhèn)?，從而確認(rèn)兩份合同與該公司無(wú)關(guān)聯(lián)性。本院認(rèn)為，在趙某與周明利在房產(chǎn)部門(mén)進(jìn)行備案登記時(shí)，由于寶某公司法定代表人梁建民的身份證不清晰，房產(chǎn)部門(mén)曾要求當(dāng)事人提供梁建民的身份證，梁建民以傳真的方式向房產(chǎn)部門(mén)提供了相關(guān)身份信息，由此可以證明寶某公司與周明利存在掛靠關(guān)系，梁建民對(duì)周明利以寶某公司名義出售房屋是知情的，即使周明利所加蓋的寶某公司公章與該公司備案公章不一致，亦是梁建民默認(rèn)周明利以寶某公司名義加蓋公章。趙某房屋買(mǎi)賣(mài)合同加蓋的公章與張某某購(gòu)房收據(jù)加蓋的公章具有一致性，故本院對(duì)寶某公司的抗辯理由不予支持，對(duì)其提出的鑒定申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。其次，張某某與趙某均主張案涉房屋由其實(shí)際占有。趙某查看房源時(shí)知曉案涉房屋由袁慶武裝修，而張某某系袁慶武的妻侄，張某某主張房屋裝修材料由其購(gòu)買(mǎi)，并提供進(jìn)料明細(xì)予以佐證。張某某在一、二層樓板缺口處自行修筑了樓梯，趙某看房時(shí)該樓梯就已存在。此外，張某某購(gòu)房時(shí)從周明利處取得了案涉房屋的鑰匙，而趙某承認(rèn)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，周明利并未交付鑰匙，而是后來(lái)周明利更換門(mén)鎖后交付的鑰匙。因此，張某某主張先于趙某購(gòu)買(mǎi)案涉房屋取得房屋鑰匙并裝修入住的觀點(diǎn)，本院予以采信。趙某以其實(shí)際占有房屋，并以張某某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為倒簽形成進(jìn)行抗辯，因缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，故本院對(duì)趙某的抗辯理由，不予支持。其三，由于張某某先于趙某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并實(shí)際占有使用該房屋。因此，本院作出的（2015）源新商初字第193號(hào)民事判決第二項(xiàng)部分內(nèi)容侵害了張某某的合法權(quán)益，應(yīng)予以撤銷(xiāo)。張某某與趙某可以分別提起物權(quán)確認(rèn)之訴或者合同違約之訴解決相關(guān)爭(zhēng)議。原審生效判決的第一項(xiàng)內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百二十四條第二款的規(guī)定，判決如下：

一、維持本院（2015）源新商初字第193號(hào)民事判決主文第一項(xiàng)，即趙某與黑龍江省寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2015年2月17日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效；
二、撤銷(xiāo)本院（2015）源新商初字第193號(hào)民事判決主文第二項(xiàng)部分內(nèi)容，即位于肇源縣義順鄉(xiāng)革志新城3號(hào)樓3單元202室（面積84.35平方米）住宅樓歸趙某所有；以及被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司協(xié)助趙某辦理該房屋的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證的內(nèi)容；
三、駁回再審申請(qǐng)人張某某的其他訴訟請(qǐng)求。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省大慶市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　李宇峰 人民陪審員　　孔文秀 人民陪審員　　滕　杰

書(shū)記員：許智輝