原告（反訴被告）：冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司。住所地：湖北省丹江口市沿江路水都風(fēng)情602室。營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：420381000032360（1-2）。
負(fù)責(zé)人：胡濤，該分公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉一芳，系冠群馳騁投資管理（北京）有限公司法務(wù)專員。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起上訴，簽收法律文書等。
委托訴訟代理人：婁春，北京惠誠(chéng)（武漢）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起上訴，簽收法律文書等。
被告（反訴原告）：丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。住所地：湖北省丹江口市水都風(fēng)情6樓。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：xxxx。
法定代表人：郭曉燕，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉均，湖北遇真律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。

原告冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司（以下簡(jiǎn)稱：冠群投資丹江公司）與被告丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱：中某公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年7月31日立案。訴訟中，被告中某公司提起反訴，本案依法適用普通程序，于2017年8月29日、9月7日和20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告冠群投資丹江公司的委托訴訟代理人劉一芳、婁春，被告中某公司的法定代表人郭曉燕及其委托訴訟代理人劉均到庭參加訴訟。本案經(jīng)合議庭評(píng)議，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告冠群投資丹江公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令被告返還房屋租賃保證金30000元；2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2014年11月1日前，原、被告簽訂了《房屋租賃合同》，由原告承租被告所有的位于湖北省丹江口市沿江路水都風(fēng)情602房屋，租賃期限為2014年11月15日至2015年11月14日，繳納第一期租金時(shí)交付了保證金30000元。2015年11月12日，原、被告又簽訂了續(xù)租合同，租賃期限為2015年11月15日起至2016年10月15日止。合同第四條第一款、第二款約定：保證金為30000元，租賃期滿，乙方退還甲方該房屋時(shí)，如果房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備無損壞且租金等費(fèi)用無拖欠，甲方應(yīng)于乙方退還該房屋之日一次性返還保證金。租賃合同期滿后，原告將所租房屋返還給被告，結(jié)清了所有費(fèi)用。但被告一直拒絕退還原告房屋租賃保證金。為此，根據(jù)法律相關(guān)規(guī)定，特向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求支持原告的訴訟請(qǐng)求。
訴訟過程中，原告冠群投資丹江公司增加訴訟請(qǐng)求為：要求被告開具2015年11月到2016年10月兩期租金的正式發(fā)票。
被告中某公司答辯、反訴稱：2014年10月20日，原、被告雙方簽訂了《房屋租賃合同》，合同約定了租賃期限和租金。房屋租金為162000元／年，含房屋、空調(diào)使用費(fèi)，不含物業(yè)費(fèi)等其他費(fèi)用。同年10月17日，原告的負(fù)責(zé)人劉建和被告簽訂了《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》，合同約定了年租金為18萬元，同時(shí)約定使用被告的辦公家具租金1萬元，租賃費(fèi)不含物業(yè)費(fèi)。第一年合同到期后，原告實(shí)付租賃費(fèi)162000元，支付物業(yè)費(fèi)6150元，下欠被告租金18000元，辦公家具租用費(fèi)10000元。2015年11月12日，原告又與被告續(xù)簽訂了《房屋租賃合同》，其合同內(nèi)容同上。合同到期后，原告僅支付了租賃、物業(yè)費(fèi)計(jì)166810元，下欠租金13190元、辦公家具租用費(fèi)10000元，另欠電費(fèi)694.26元。原告共欠被告費(fèi)用51884.26元，扣除原告的房屋租賃保證金30000元，原告實(shí)際欠被告21884.26元。為此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，特提起反訴，其反訴請(qǐng)求要求被反訴人即原告支付所欠租金21884.26元。
本訴原告、反訴原告就其訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)相互交換和庭審質(zhì)證。根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定的事實(shí)如下：
原告冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司于2014年12月8日注冊(cè)登記，注冊(cè)登記負(fù)責(zé)人為胡濤。該分公司的前期籌備工作由時(shí)任十堰分公司業(yè)務(wù)經(jīng)理劉建辦理。劉建代表冠群馳騁投資管理（北京）有限公司與被告中某公司簽訂了《房屋租賃合同》并加蓋該公司合同專用章，合同中的負(fù)責(zé)人為劉建，該合同落款處沒有簽訂日期，該房屋作為冠群投資丹江公司的辦公場(chǎng)所使用。合同約定：原告承租被告所有的位于湖北省丹江口市沿江路水都風(fēng)情602室房屋，租賃期限為2014年11月15日至2015年11月14日，免租期自2014年11月1日至2014年11月15日，該房屋建筑面積300平方米，房屋租金按建筑面積每日1.5元／㎡，月租金為13500元（含房屋、空調(diào)使用費(fèi)），年租金總額為162000元，原告向被告移交房屋時(shí)，被告向原告繳納保證金30000元。租賃期滿，原告退還被告房屋時(shí)，如房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備無損壞、無拖欠租金等費(fèi)用，被告應(yīng)于原告退還房屋之日一次性返還保證金（不計(jì)息）。2015年11月12日，原告冠群投資丹江公司與被告中某公司續(xù)簽訂了《房屋租賃合同》，租賃期為一年，自2015年11月15日起至2016年10月15日止，房屋租金、保證金與前期簽訂的《房屋租賃合同》約定的條款一致。該合同期滿后，原告已將所租房屋返還給被告，結(jié)清了所有費(fèi)用，但被告一直拒絕退還原告房屋租賃保證金30000元。為此，原告遂向本院提起訴訟。庭審中，原、被告雙方認(rèn)可續(xù)簽訂的《房屋租賃合同》中的終止時(shí)間應(yīng)為2016年11月15日止，不是2016年10月15日止；被告中某公司法定代表人郭曉燕當(dāng)庭認(rèn)可在其留存的第一份《房屋租賃合同》尾部落款處填寫日期為2014年10月20日。
另查明：2014年10月27日，劉建（承租方）與被告中某公司（出租方）簽訂《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》，承租方租用出租方位于沿江路88號(hào)6層寫字樓作為商業(yè)用途使用，租賃期限為一年，從2014年11月1日至2015年10月31日止，該寫字樓的月租金，第一年租金為18萬元，一年后雙方協(xié)商確定，租金交付期限，每年10月28日和每年4月28日分別支付半年租金。保證金為30000元。寫字樓交付使用后所發(fā)生的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線電視天線使用費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用，由承租方負(fù)責(zé)繳納等。該合同簽名尾部注辦公家俱租金每年1萬元。2014年11月6日劉建簽名的六樓財(cái)務(wù)清單一份，被告中某公司認(rèn)為劉建所簽訂的合同、清單是代表原告補(bǔ)充《房屋租賃合同》簽訂的。為此，被告中某公司向本院提起反訴請(qǐng)求，要求本訴原告支付下欠房屋租金31900元、辦公家俱租用費(fèi)20000元、電費(fèi)694.26元，合計(jì)51884.26元，扣減房屋保證金30000元后，實(shí)際下欠21884.26元。庭審中，本訴被告中某公司稱《房屋租賃合同》與《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》中的房屋系同一房屋；本訴原告冠群投資丹江公司對(duì)本訴被告提交的與劉建簽訂的合同及劉建簽名的六樓財(cái)務(wù)清單未加蓋公司印章不予認(rèn)可，并請(qǐng)求依法駁回其反訴請(qǐng)求。
再查明：本訴原告冠群投資丹江公司與本訴被告中某公司均認(rèn)可《房屋租賃合同》中約定的連續(xù)兩年的房屋租金計(jì)324000元已履行。本訴原告增加的訴請(qǐng)，要求本訴被告開具2015年11月至2016年11月期間的房屋租金正式發(fā)票。本訴被告當(dāng)庭陳述并出示收款方記賬憑證2016年4月前期的租金發(fā)票已開出，已開出的發(fā)票交給了劉建，自2016年5月至11月期間的發(fā)票因?qū)Ψ轿锤嬷愄?hào)尚未開出，若對(duì)方告知稅號(hào)后即可開出2016年5月至11月期間的租金正式發(fā)票。本訴原告經(jīng)當(dāng)庭核查收款方記賬憑證，截止2016年4月前期的租金發(fā)票確實(shí)已開出。對(duì)此，本訴原告表示放棄其增加要求本訴被告提供2015年11月至2016年4月期間的租金發(fā)票的訴訟請(qǐng)求。2016年5月至11月間的租金正式發(fā)票，若本訴被告在2017年9月22日前提供，本訴原告亦予放棄其主張?jiān)黾拥脑V訟請(qǐng)求。2017年9月21日，本訴被告中某公司已向本訴原告冠群投資丹江公司開具了2016年5月至11月間的租金正式發(fā)票。
本訴原告陳述涉案租賃房屋于2016年9月交于被告中某公司，并稱劉建自2016年年初至今處于失聯(lián)狀況。本訴被告中某公司對(duì)原告冠群投資丹江公司陳述的交房時(shí)間基本屬實(shí)，但沒有辦理租賃房屋交接手續(xù)。
被告丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的原名稱為“丹江口市中某投資管理有限公司”，2016年1月28日變更登記現(xiàn)名稱為丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：1.本案《房屋租賃合同》與《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》及六樓財(cái)務(wù)清單之間的關(guān)系效力問題；2.2016年7、8月的電費(fèi)計(jì)694.26元是否支付的問題。
1.本案中《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》及六樓財(cái)務(wù)清單之間的關(guān)系效力問題；
本訴原告冠群投資丹江公司認(rèn)為，本訴被告中某公司提交與劉建簽訂的《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》及劉建簽名的六樓財(cái)務(wù)清單，因該合同、清單未加蓋公司印章不予認(rèn)可。
本訴被告中某公司認(rèn)為，劉建簽訂的《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》及劉建簽名的六樓財(cái)務(wù)清單是代理行為，且系對(duì)《房屋租賃合同》的補(bǔ)充，其房屋年租金為18萬元、辦公家俱年租金為1萬元，租賃期間的物業(yè)費(fèi)已支付。依據(jù)補(bǔ)充合同約定，扣減本訴原告冠群投資丹江公司第一年已支付的房屋租金162000元后，下欠租金18000元、辦公家俱租賃費(fèi)10000元，第二年本訴原告冠群投資丹江公司已支付房屋租金166810元，下欠13190元、辦公家俱租賃費(fèi)10000元，另欠2016年7、8月電費(fèi)694.26元，以上累計(jì)51884.26元，扣減本訴原告的房屋租賃保證金30000元后，實(shí)際欠21884.26元，因此，提起反訴，要求本訴原告冠群投資丹江公司支付所欠租金、電費(fèi)計(jì)21884.26元。

本院認(rèn)為，本訴原、被告雙方就《房屋租賃合同》約定的權(quán)利義務(wù)已履行完畢；對(duì)于本訴被告中某公司與劉建簽訂的《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》及劉建簽名的六樓財(cái)務(wù)清單是否屬代理行為，從雙方所簽訂的《房屋租賃合同》形式上看，劉建代表冠群馳騁投資管理（北京）有限公司與本訴被告中某公司簽訂的《房屋租賃合同》并蓋有該公司合同專用章印章。2014年10月27日，本訴被告與劉建簽訂《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》承租方系劉建，庭審中，本訴被告中某公司陳述該合同是對(duì)《房屋租賃合同》的補(bǔ)充合同，本訴原告冠群投資丹江公司抗辯稱是否真實(shí)有待核查，且又沒有加蓋公司印章不予認(rèn)可。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條第一款之規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任”。據(jù)此，經(jīng)審查，本院對(duì)《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》及劉建簽名的六樓財(cái)務(wù)清單在本案中不作為有效證據(jù)使用。
2.2016年7、8月的電費(fèi)計(jì)694.26元是否支付的問題；
本訴原告冠群投資丹江公司認(rèn)為，對(duì)電費(fèi)數(shù)額認(rèn)可，也應(yīng)當(dāng)支付，但該費(fèi)用已支付到被告指定的劉鑫賬戶，并有相關(guān)的證據(jù)證明。
本訴被告中某公司認(rèn)為，該費(fèi)用應(yīng)當(dāng)支付給本案被告，而不應(yīng)支付給被告法定代表人的女兒名下，且該費(fèi)用支付的時(shí)間與其主張的時(shí)間不一致，因此，不能抵消。
綜上，本院認(rèn)為：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。本訴原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方的真實(shí)意思表示，亦不違反法律規(guī)定，該合同合法、有效。本訴原告冠群投資丹江公司按照合同約定向本訴被告中某公司支付了房屋租金并退還了所租賃的房屋，本訴被告中某公司亦應(yīng)當(dāng)按照合同約定返還本訴原告冠群投資丹江公司房屋租賃保證金30000元。因此，對(duì)本訴原告冠群投資丹江公司要求本訴被告中某公司返還房屋租賃保證金30000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以確認(rèn)支持；對(duì)于本訴原告冠群投資丹江公司增加訴訟請(qǐng)求，要求本訴被告中某公司提供2015年11月至2016年11月支付兩期房屋租金的正式發(fā)票，經(jīng)核查自2016年5月至11月的房屋租金發(fā)票未提供。庭審中，本訴原告冠群投資丹江公司明確表示如本訴被告中某公司在2017年9月22日前將此房屋租金正式發(fā)票提供后，本訴原告冠群投資丹江公司予以放棄主張?jiān)黾拥脑V訟請(qǐng)求，本訴被告中某公司已于2017年9月21日提供了房屋租金正式發(fā)票。由此，對(duì)于本訴原告冠群投資丹江公司表示放棄主張?jiān)黾拥脑V訟請(qǐng)求，本院予以確認(rèn)。關(guān)于反訴原告即本訴被告中某公司反訴要求本訴原告即反訴被告冠群投資丹江公司支付房屋租金、辦公家俱租賃費(fèi)計(jì)21190元的反訴請(qǐng)求，因反訴被告即本訴原告冠群投資丹江公司對(duì)《水都風(fēng)情寫字樓租賃合同》不予認(rèn)可，加之，雙方又未在續(xù)訂的《房屋租賃合同》中改變房屋租金和辦公家俱租金的約定，本訴原、被告雙方仍按簽訂的《房屋租賃合同》履行各自的義務(wù)，因此，對(duì)反訴原告即本訴被告中某公司的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，本院不予支持，依法予以駁回；對(duì)于反訴原告即本訴被告中某公司反訴要求本訴原告即反訴被告冠群投資丹江公司支付電費(fèi)694.26元的反訴請(qǐng)求，本訴原告即反訴被告冠群投資丹江公司對(duì)電費(fèi)數(shù)額予以認(rèn)可，故對(duì)該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，本院予以支持。對(duì)于本訴原告即反訴被告冠群投資丹江公司抗辯稱該費(fèi)用已轉(zhuǎn)到反訴原告即本訴被告法定代表人的女兒劉鑫賬戶中，因其不是履行《房屋租賃合同》的相對(duì)人，加之，反訴原告中某公司亦不同意沖抵，故其抗辯理由不能成立，本院不予采納。故依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第二百一十二條、第二百一十四條第二款、第二百三十五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十一條、第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、本訴被告丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還本訴原告冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司房屋租賃保證金30000元；反訴被告即本訴原告冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司于本判決生效后十日內(nèi)支付反訴原告即本訴被告丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司電費(fèi)694.26元。兩項(xiàng)抵減后，本訴被告丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司仍應(yīng)返還本訴原告冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司房屋租賃保證金29305.74元。
二、駁回本訴原告冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司的其他訴訟請(qǐng)求。
三、駁回反訴原告丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按照本判決指定的期限履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)550元，反訴受理費(fèi)174元，合計(jì)724元，由本訴原告冠群馳騁投資管理（北京）有限公司丹江口分公司負(fù)擔(dān)124元，本訴被告丹江口市中某實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)600元。
如不服本判決可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。
本判決發(fā)生法律效力后，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。申請(qǐng)執(zhí)行的期間為二年，該期間從法律文書規(guī)定履行期間的最后一日起計(jì)算。

審判長(zhǎng) 沈文國(guó)
審判員 潘如文
人民陪審員 劉軍梅

書記員： 秦道江珠