上訴人（一審被告）：馮巍巍，男，1981年1月17日出生，漢族，住大冶市黃金山開發(fā)區(qū)。
上訴人（一審原告）：黃石市新億源商業(yè)運營管理有限公司，住所地黃石市黃石大道191號（工人文化宮綜合樓5樓501室），統(tǒng)一社會信用代碼91420200092012737N。
法定代表人：趙家烈，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張承俊，湖北易圣律師事務所律師。

上訴人馮巍巍因與被上訴人黃石市新億源商業(yè)運營管理有限公司（以下簡稱新億源公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服黃石市黃石港區(qū)人民法院（2018）鄂0202民初1087號民事判決，向本院提起上訴。本院2018年9月3日受理后依法組成合議庭，審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
馮巍巍不服一審判決，上訴請求：撤銷一審判決，依法改判或發(fā)回重審。事實和理由：1.其與新億源公司已經(jīng)達成口頭協(xié)議，約定租金租一年送一年，一審判決對此認定不清。2018年4月14日，新億源公司工作人員通過微信發(fā)給其一份民事起訴狀，訴狀中新億源公司陳述了雙方達成口頭協(xié)議約定“租一?年送一年”的事實。其在一審中提交了微信聊天記錄，能夠證實其與新億源公司工作人員溝通雙方認可上述事實。其提交的證人證言也能佐證該事實，且新億源公司的招商廣告照片能證實新億源公司曾采取“租一年送一年”的營銷策略，其基于這樣的優(yōu)惠才簽訂租賃合同。故其提交的證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈，足以證明雙方之間達成“租一年送一年”的事實。2.其僅差欠2018年1月至3月份租金及2018年1月以后的違約金。其已向新億源公司交納2015年12月至2016年12月的租金，如上所述，雙方之間達成“租一年送一年”的口頭協(xié)議，故其僅需向支付2018年1月份之后的租金。3.一審判決按月利率2%計算違約金過高，已超過新億源公司實際損失的30%。其遲延交納租金造成新億源公司的實際損失僅僅是同期銀行貸款利息的損失。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當事人約定的違約金超過實際損失的30%的，人民法院應予?以適當減少。
新億源公司辯稱，1.馮巍巍的上訴理由與本案事實不符，不能成立。馮巍巍稱與其達成口頭協(xié)議約定“租一年送一年”歪曲事實。一審法庭調(diào)查中，馮巍巍陳述的“租一年送一年”優(yōu)惠政策是在己簽訂商鋪租賃合同并進場經(jīng)營之后，商場向社會招商時的政策，“租一年送一年”是指簽訂商鋪租賃合同并一次性交清一年的租金，免下一年的租金。庭審中馮巍巍當庭表示因一次性交一年的租金不劃算而未去辦理該項優(yōu)惠。故馮巍巍把一次性交清一年的租金單方變更為分次交租金一年也要免一年租金，這顯然不可能。2.一審判決事實清楚，適用法律正確。根據(jù)查明的事實，馮巍巍向其交納的822648元僅為一年的租賃費用。即2015年12月1日至2016年11月30日止，馮巍巍應從2016年12月1日起繼續(xù)支付租賃費用。2018年3月14日，馮巍巍自行填寫《商場撤場申請表》，申請內(nèi)容為:“2018年3月31日清場，2018年4月15日前完成拆柜離場，與貴司解除合同”。其公司負責人于當日回復“同意，請各部門于商戶清場后核查商鋪狀態(tài)”。但馮巍巍至今仍占用涉案商鋪，未依約撤場。馮巍巍在合同解除后反悔拒絕退場，違約事實清楚。一審判決對雙方合同約定的違約金認為過高，已經(jīng)依法作出了法律認可的月利率2%進行調(diào)整計算逾期付款違約金，適用法律正確。馮巍巍對判決作出的調(diào)整提出異議，于法無據(jù)，不能成立。
新億源向一審法院起訴請求：1.馮巍巍立即支付租賃費用1028310元（2017年1月1日至2018年3月31日，共15個月）；2.馮巍巍償付逾期支付租金等違約金639197.50元，費用合計1667507.50元；3.馮巍巍立即騰退租賃房屋并償付2018年4月16日至實際騰退日止房屋占用費，按每月68554元計算；4.馮巍巍賠償逾期騰退房屋對其造成的損失，從2018年4月16日起以1667507.50元加實際騰退房屋之日止的占用費乘以日萬分之1.75計算；5、馮巍巍賠償其提起訴訟而產(chǎn)生的一切損失，包括律師費等。
一審判決認定：2014年10月20日，案外人黃石市華迅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱華訊公司）就其所有的黃石摩爾城與新億源公司簽訂授權(quán)委托書，雙方約定由新億源公司對外出租華訊公司名下房屋并與房屋承租方簽訂房屋租用合同（包括黃石摩爾城項目的銷售代理公司招商引資的租賃合同）。2015年7月27日，新億源公司與馮巍巍簽訂一份《黃石摩爾城商業(yè)街租賃合同書》，雙方約定：馮巍巍承租位于黃石市武漢路193號黃石摩爾城1棟1層1133A、1136-1148、1150號商鋪，建筑面積685.54平方米；租賃期限為五年，從2015年8月1日起至2020年7月31日止，商鋪的起租日為2015年12月1日；合同簽訂之日，馮巍巍應向新億源公司繳納本合同履約保證金137108元；履約保證金不計算利息，在合同有效期內(nèi)，馮巍巍不得將履約保證金用作沖抵租金或其他任何應付費用；本合同期限屆滿且不再續(xù)租，如馮巍巍無任何違約行為，新億源公司在本合同履行終了后的60日內(nèi)一次性地將履約保證金退還給馮巍巍。租金標準為每月50元平方米，其中首年租金總額為411324元，2015年8月1日至2018年7月31日，租金每月為50元平方米，年租金為411324元，2018年8月1日至2020年7月31日，租金每月為52.50元平方米，年租金為431890元；設備使用費每月30元平方米，其中首年設備使用費總額為246794元，2015年8月1日至2018年7月31日，設備使用費每月30元平方米，年設備使用費為246794元，2018年8月1日至2020年7月31日，設備使用費每月31.50元平方米，年設備使用費為259134元；營銷推廣費每月20元平方米，其中首年營銷推廣費總額為164530元，2015年8月1日至2018年7月31日，營銷推廣費每月20元平方米，年營銷推廣費為164530元，2018年8月1日至2020年7月31日，營銷推廣費每月21元平方米，年營銷推廣費為172756元；商業(yè)管理費（包括物業(yè)管理費）57585元年。馮巍巍應于每季度最后一個月的1-10日內(nèi)向新億源公司支付下季度的租金、設備使用費及營銷推廣費及商業(yè)管理費。如馮巍巍逾期支付商鋪租金、設備使用費和營銷推廣費、商業(yè)管理費及其他費用的，每逾期一天，應按當次應付租金、設備使用費、營銷推廣費和商業(yè)管理費用總額的2‰向新億源公司支付違約金，馮巍巍在15天內(nèi)仍未足額交納租金等費用的，視為馮巍巍根本違約，新億源公司有權(quán)追究馮巍巍違約責任，并按本合同的約定處理。馮巍巍違約，新億源公司有權(quán)提前單方解除本合同，有權(quán)將馮巍巍的履約保證金作為違約金收取，違約金不足彌補新億源公司損失的（包括可得利益損失），新億源公司有權(quán)轉(zhuǎn)移封存并依法拍賣馮巍巍商鋪內(nèi)的設備及貨物，拍賣價款作為馮巍巍應承擔違約賠償責任的違約金；馮巍巍違約，新億源公司視情節(jié)可不單方解除合同，新億源公司不單方解決本合同的，有權(quán)不予返還本合同履約保證金，新億源公司有其他損失的（包括可得利益損失），馮巍巍應全額賠償，本合同繼續(xù)履行。合同簽訂的當日，馮巍巍依約向新億源公司交納履行保證金137108元。次日，馮巍巍進場裝修，并于2015年12月1日正式計租，馮巍巍于2016年3月23日、2016年9月18日、2016年10月17日、2017年4月19日、2017年8月14日分別交納租金、設備使用費及營銷推廣費205662元、195500元、10162元、205662元、205662元，以上共計822648元。此后，馮巍巍再未交納租金、設備使用費及營銷推廣費。2018年3月14日，新億源公司向馮巍巍提供一份《商戶撤場申請審批表》，馮巍巍自行填寫，申請內(nèi)容為：“2018年3月31日清場，2018年4月15日前完成拆柜離場，與貴司解除合同?！毙聝|源公司負責人于同日回復：“同意，請各部門于商戶清場后核查商鋪狀態(tài)?！钡T巍巍至今仍占用案涉商鋪，未依約撤場，雙方故而成訟。
一審判決認為，涉案《黃石摩爾城商業(yè)街租賃合同書》系雙方當事人的真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按約履行各自的義務。但馮巍巍未依約交納租金、設備使用費及營銷推廣費，其行為已構(gòu)成了違約，依法應承擔相應的違約責任，故新億源公司要求馮巍巍支付截至2018年3月31日止的租賃費用以及截至2018年4月16日止的違約金的訴訟請求，予以支持。根據(jù)查明的事實，馮巍巍向新億源公司交納的822648元僅為一年的租賃費用（含租金、設備使用費及營銷推廣費），即2015年12月1日至2016年11月30日止，馮巍巍應從2016年12月1日起繼續(xù)支付租賃費用，但新億源公司主張馮巍巍支付從2017年1月1日起的租賃費用，系對自己民事權(quán)利的自由處分行為，對此予以確認。故新億源公司要求馮巍巍支付2017年1月1日起至2018年3月31日止的租賃費用1028310元的訴訟請求，應予以支持。馮巍巍辯稱新億源公司承諾租賃費用交滿一年送一年，但其并未提供充足證據(jù)證實，應承擔舉證不能的法律后果，故馮巍巍的上述抗辯理由不成立。因雙方在租賃合同中約定違約金的計算標準為日2‰，該標準相當于月6%，明顯超過合理范圍，故酌情認定按月2%標準計算違約金。根據(jù)合同約定，馮巍巍應于每季度最后一個月的1—10日內(nèi)支付下季度租金、設備使用費、營銷推廣費及商業(yè)管理費，逾期支付的，每逾期一天，應按當次應付租金、設備使用費、營銷推廣費和商業(yè)管理費用總額的2‰支付違約金，因此，馮巍巍應從2016年12月11日起計算下一季度逾期違約金，經(jīng)計算，逾期交納2017年1月1日至2017年3月31日的租賃費用的違約金應為66634.49元（205662元×2%×16個月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交納2017年4月1日至2017年6月30日的租賃費用的違約金應為54294.74元（205662元×2%×13個月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交納2017年7月1日至2017年9月30日的租賃費用的違約金應為41955.05元（205662元×2%×10個月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交納2017年10月1日至2017年12月31日的租賃費用的違約金應為29615.33元（205662元×2%×7個月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交納2018年1月1日至2018年3月31日的租賃費用的違約金應為17275.61元（205662元×2%×4個月+205662元×2%÷30天×6天）。綜上，馮巍巍應支付截至2018年4月16日止的違約金為209775.22元（66634.49元+54294.74元+41955.05元+29615.33元+17275.61元），新億源公司請求的超出部分，不予支持。馮巍巍辯稱《商戶撤場申請審批表》不是其真實意思表示，馮巍巍是具有完全民事行為能力的成年人，系具有一定從業(yè)經(jīng)驗的商事主體，較之普通人，對于其簽名及相應的法律后果理應有清楚的認識，雖《商戶撤場申請審批表》是由新億源公司提供給馮巍巍，但申請內(nèi)容均系馮巍巍自行書寫，其應當知道由此而產(chǎn)生的相應法律后果以及應承擔的法律責任，且馮巍巍亦未舉出相應證據(jù)證實其在書寫時存在重大誤解，故馮巍巍的上述抗辯理由不成立。新億源公司亦在《商戶撤場申請審批表》同意馮巍巍申請內(nèi)容，故雙方簽訂的《黃石摩爾城商業(yè)街租賃合同書》經(jīng)雙方協(xié)商一致，于2018年4月15日解除，租賃合同終止，承租人負有返還房屋的義務。逾期返還，馮巍巍應向新億源公司支付房屋占有使用費。故新億源公司要求馮巍巍騰退租賃房屋，并支付2018年4月16日至實際騰退之日止的房屋占用費的訴訟請求，予以支持。雖雙方對2018年8月1日之后的租賃費用約定為71981.70元月，但新億源公司主張按每月68554元計算支付房屋占用費，系當事人對自己民事權(quán)利的自由處分行為，予以確認。因馮巍巍逾期騰退房屋對新億源公司造成的損失即為租金損失，新億源公司已要求馮巍巍支付房屋占用期間的費用，且新億源公司并未舉證證實存在其他損失，故新億源公司要求馮巍巍賠償逾期騰退房屋對新億源公司造成的損失的訴訟請求，不予支持。因雙方對律師費用的負擔并無約定，且新億源公司并未提交證據(jù)證實其已實際支付律師費用，故新億源公司要求馮巍巍賠償律師費用的訴訟請求，不予支持。履約保證金是保證馮巍巍依約履行合同義務的一種金錢擔保，不能成為違約行為的懲罰方式。且租賃合同系雙方協(xié)商一致而解除，故對新億源公司提出的沒收保證金的請求不予支持，保證金應當?shù)挚垴T巍巍的租金欠款，故馮巍巍應支付租賃費用891202元（租賃費用1028310元-保證金137108元）。馮巍巍要求新億源公司返還物業(yè)管理費44250元，系另一法律關(guān)系，馮巍巍可另行主張權(quán)利。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條、第二百二十六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、馮巍巍于判決生效后五日內(nèi)向新億源公司支付租賃費用891202元（含租金、設備使用費及營銷推廣費）及違約金209775.22元；二、馮巍巍于判決生效后十日內(nèi)向新億源公司返還位于黃石市武漢路193號黃石摩爾城1棟1層1133A、1136-1148、1150號房屋，并于判決生效后十日內(nèi)向新億源公司支付房屋占用費（從2018年4月16日起至實際騰退房屋之日止按68554元月計付）；三、駁回新億源公司的其他訴訟請求。
二審中，當事人未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理查明，一審判決認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點為：1.馮巍巍和新億源公司是否一致約定“租一年送一年”的租金優(yōu)惠；2.馮巍巍欠付的租金和違約金應如何計算。
關(guān)于雙方是否一致約定租金“租一年送一年”的問題。本案中，根據(jù)涉案合同租金發(fā)票顯示，馮巍巍2016年3月23日交納租金205662元、2016年9月18日交納租金195500元、2016年10月17日交納租金10162元、2017年4月19日交納租金205662元、2017年8月14日交納租金205662元，至此馮巍巍共計交納一年租賃費用（不含商業(yè)管理費）822648元。而馮巍巍與新億源公司租賃合同約定起租日為2015年12月1日，至2016年11月30日租期一年屆滿時，馮巍巍并未按約交足一年租金。馮巍巍主張雙方口頭約定“租一年送一年”，即便不按照新億源公司所稱該項租金優(yōu)惠政策是以一次性交納一年租金為優(yōu)惠條件來解釋，馮巍巍在租期一年屆滿時未按約交足一年租金，顯然也無法享受次年租期中“送一年”的免租優(yōu)惠。馮巍巍交納租金的實際情況表明，其與新億源公司不存在按照“租一年送一年”租金優(yōu)惠政策履行租金交納義務的事實。馮巍巍單方主張雙方達成“租一年送一年”的口頭約定與客觀事實不符，在馮巍巍未提供充足證據(jù)證明的情形下，一審判決對馮巍巍該項主張不予支持正確，本院予以維持。2018年3月14日《商戶撤場申請審批表》載明的內(nèi)容證實，馮巍巍與新億源公司達成雙方于“2018年4月15日前完成拆柜離場”，解除合同的一致意思表示。因新億源公司主張自2017年1月1日起計算馮巍巍欠付租金，一審判決據(jù)此按合同約定的租金及相關(guān)費用標準計算至2018年4月15日止，確認馮巍巍欠付租賃費用為1028310元，扣減馮巍巍交納保證金137108元后，判令馮巍巍支付租賃費用891202元正確，本院亦予維持?；隈T巍巍逾期支付租賃費用的事實，一審判決確認自2016年12月11日起計算違約金并無不當。因雙方約定逾期違約金計算標準過高，一審判決按照月利率2%計算違約金符合法律規(guī)定，確認的違約金為209775.22元正確。至于馮巍巍自2018年4月16日起至今未依約騰退涉案場地而產(chǎn)生的房屋占用費的問題，根據(jù)雙方租賃合同約定租金為411324元年，租金中不包含設備使用費和營銷推廣費。一審判決確定按68554元月計算房屋占用費實際包含上述設備使用費和營銷推廣費，因馮巍巍與新億源公司達成解除合同的協(xié)議后，雖未按約騰退房屋，實際也未繼續(xù)在涉案場地開展經(jīng)營活動，不存在使用出租房屋相關(guān)配套設備、從營銷推廣活動中受益的情形，不應承擔此兩項費用。故馮巍巍未騰退房屋期間占有使用費參照雙方租賃合同約定的租金標準411324元年確定為宜，一審判決對此處理存有不當，應予糾正。
綜上所述，馮巍巍的部分上訴請求成立，應予支持。一審判決認定事實清楚，但部分處理欠妥，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規(guī)定，判決如下：

一、維持黃石市黃石港區(qū)人民法院（2018）鄂0202民初1087號民事判決第一項、第三項；
二、變更黃石市黃石港區(qū)人民法院（2018）鄂0202民初1087號民事判決第二項為“馮巍巍于本判決生效后十日內(nèi)向新億源公司返還位于黃石市武漢路193號黃石摩爾城1棟1層1133A、1136-1148、1150號房屋，并于本判決生效后十日內(nèi)向黃石市新億源商業(yè)運營管理有限公司支付房屋占有使用費（從2018年4月16日起至實際騰退房屋之日止按411324元年計付）”。
一審案件受理費按一審判決確定由馮巍巍負擔；二審案件受理費19808元，由馮巍巍負擔17800元，黃石市新億源商業(yè)運營管理有限公司負擔2008元。
本判決為終審判決。

審判長 尹策
審判員 胡志剛
審判員 南又春

書記員： 孟華飛