劉某
雷德發(fā)（湖北精圖治律師事務(wù)所）
武漢文某集團志成置業(yè)有限公司
李學(xué)文
余靜

原告劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢市新洲區(qū)人。
委托代理人雷德發(fā)，湖北精圖治律師事務(wù)所律師。
被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司。
法定代表人彭丹，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李學(xué)文，該公司員工。
委托代理人余靜，該公司員工。
原告劉某訴被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司（以下簡稱“武漢文某公司”）房屋買賣合同糾紛一案，本案受理后，依法由審判員黃芳獨任審判，于2015年5月21日公開開庭進行了審理，原告劉某及其委托代理人雷德發(fā)到庭參加訴訟，被告武漢文某公司委托代理人李學(xué)文、余靜到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認為原、被告簽訂的《“新港天地”認購書》系雙方為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，約定雙方當事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，并不是對行為結(jié)果的直接確認，且該認購書也不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故該認購書不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同。該預(yù)約合同對原、被告均有約束力，雙方應(yīng)當依據(jù)認購書約定履行合同義務(wù)。依據(jù)認購書的約定，雙方當事人負有就合同具體內(nèi)容繼續(xù)磋商，并在將來一定期限內(nèi)訂立正式商品房買賣合同，將預(yù)約推進到本約的義務(wù)。但只要雙方在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣合同的具體事宜，即可認為雙方已經(jīng)履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式的商品房買賣合同則不是雙方的合同義務(wù)。因此在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)進行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當解除，已付定金應(yīng)當返還。
本案是因原告與被告就《商品房買賣合同》條款不能達成一致意見所引起的糾紛。原告在與被告磋商《商品房買賣合同》條款時要求將10年返租的租金收益比例寫入《商品房買賣合同》條款，認為買被告的商鋪是為了投資，看中了被告廣告宣傳的“10年返租100%回購”，雖然未簽訂《商品房買賣合同》，因被告同意支付首付款后再協(xié)商返租事宜，故原告多次向被告支付購房款，表明其愿意與被告簽訂《商品房買賣合同》，但被告不同意加入該條款并且認為原告違反《“新港天地”認購書》中第四條的約定，即若原告未按本認購書約定付款期限與被告訂立正式《商品房買賣合同》，或者原告未按本認購書確定的付款金額和付款期限向被告及時足額付款，被告有權(quán)沒收原告支付的購房定金。原告認為被告并未告知其要在簽訂認購書之后5日內(nèi)去簽訂《商品房買賣合同》，且此條款是霸王條款，不能產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》第三十九條 ?第一款 ?規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！钡谒氖粭l規(guī)定:“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。”第一百二十五條第一款規(guī)定:“當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！睙o論是認購協(xié)議還是雙方當事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被告提供的格式合同。當對格式條款有兩種以上解釋時，應(yīng)當作出不利于被告的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從原、被告簽訂的認購協(xié)議書中第四條 ?的約定看，被告并沒有證據(jù)證實其以合理的方式提請原告注意簽訂商品房買賣合同的時間，亦未就此向原告明確說明；認購協(xié)議中約定的購房首付款為22.5萬元，原告在未簽訂商品房買賣合同前，于2014年11月16日、2015年3月2日分別向被告支付房款12萬元、8.5萬元，被告在開具2015年3月2日收據(jù)上寫明“首付款已付清”，即認定原告之前交付的定金2萬元轉(zhuǎn)為購房款；原被、告雙方均表示未簽訂《商品房買賣合同》是因原告要求被告將返租比例寫入合同條款。綜上所述，原告是積極的與被告磋商《商品房買賣合同》條款，且雙方已經(jīng)對認購協(xié)議約定簽訂商品房買賣合同的期限進行變更，被告已認可原告未在認購書約定的期限內(nèi)磋商簽訂《商品房買賣合同》。原、被告未簽訂商品房買賣合同，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方不簽本約均是違約，勢必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房格式合同的不利境地，雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。
本案中，原告購買的商鋪每平方米16828.7元，被告作為開發(fā)商在廣告宣傳上“2萬一鋪10年返租100%回購”，是對房屋價格的確定有重大影響的描述和允諾，因此原告要求將10年返租的租金收益比例寫入《商品房買賣合同》合乎情理。之后雙方各自出于自身利益考慮，無法就上述問題達成一致意見，最終導(dǎo)致未能簽訂正式的合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 ?規(guī)定“出賣人通過認購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！痹?、被告雙方未能簽訂正式合同，雙方均不存在過錯，本案不適用定金罰則，故原告要求解除《“新港天地”認購書》的主張，本院予以支持。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”原告與被告未簽訂商品房買賣合同，被告應(yīng)當返還原告已支付費用，故原告要求被告返還已付房款22.5萬元，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（五）項 ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
解除原告劉某與被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司簽訂的《“新港天地”認購書》。
被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告人民幣22.5萬元。
駁回原告劉某的其他訴訟請求。
本案訴訟費4670元，減半收取2335元，由被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司負擔(dān)。
如未按判決書指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費4670元，款匯至武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費分戶；賬號:079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處832886；上訴人在上訴期滿七日內(nèi)未預(yù)交訴訟的，按自動撤訴。

本院認為原、被告簽訂的《“新港天地”認購書》系雙方為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，約定雙方當事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，并不是對行為結(jié)果的直接確認，且該認購書也不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，故該認購書不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同。該預(yù)約合同對原、被告均有約束力，雙方應(yīng)當依據(jù)認購書約定履行合同義務(wù)。依據(jù)認購書的約定，雙方當事人負有就合同具體內(nèi)容繼續(xù)磋商，并在將來一定期限內(nèi)訂立正式商品房買賣合同，將預(yù)約推進到本約的義務(wù)。但只要雙方在規(guī)定的期限內(nèi)根據(jù)認購書的條款善意繼續(xù)磋商、洽談商品房買賣合同的具體事宜，即可認為雙方已經(jīng)履行了義務(wù)，至于雙方是否就商品房買賣事宜洽談成功并簽訂正式的商品房買賣合同則不是雙方的合同義務(wù)。因此在繼續(xù)進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預(yù)約合同中的已決條款，或者提出令對方無法接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)進行磋商以訂立本約，都構(gòu)成對預(yù)約合同的違約，應(yīng)當承擔(dān)預(yù)約合同中約定的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續(xù)進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致的意思表示，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責(zé)于雙方的原因，不在預(yù)約合同所指的違約情形內(nèi)。這種情況下，預(yù)約合同應(yīng)當解除，已付定金應(yīng)當返還。
本案是因原告與被告就《商品房買賣合同》條款不能達成一致意見所引起的糾紛。原告在與被告磋商《商品房買賣合同》條款時要求將10年返租的租金收益比例寫入《商品房買賣合同》條款，認為買被告的商鋪是為了投資，看中了被告廣告宣傳的“10年返租100%回購”，雖然未簽訂《商品房買賣合同》，因被告同意支付首付款后再協(xié)商返租事宜，故原告多次向被告支付購房款，表明其愿意與被告簽訂《商品房買賣合同》，但被告不同意加入該條款并且認為原告違反《“新港天地”認購書》中第四條的約定，即若原告未按本認購書約定付款期限與被告訂立正式《商品房買賣合同》，或者原告未按本認購書確定的付款金額和付款期限向被告及時足額付款，被告有權(quán)沒收原告支付的購房定金。原告認為被告并未告知其要在簽訂認購書之后5日內(nèi)去簽訂《商品房買賣合同》，且此條款是霸王條款，不能產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》第三十九條 ?第一款 ?規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！钡谒氖粭l規(guī)定:“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款?！钡谝话俣鍡l第一款規(guī)定:“當事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思?！睙o論是認購協(xié)議還是雙方當事人擬訂立的商品房預(yù)售合同，都是被告提供的格式合同。當對格式條款有兩種以上解釋時，應(yīng)當作出不利于被告的解釋。預(yù)約合同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創(chuàng)造條件。從原、被告簽訂的認購協(xié)議書中第四條 ?的約定看，被告并沒有證據(jù)證實其以合理的方式提請原告注意簽訂商品房買賣合同的時間，亦未就此向原告明確說明；認購協(xié)議中約定的購房首付款為22.5萬元，原告在未簽訂商品房買賣合同前，于2014年11月16日、2015年3月2日分別向被告支付房款12萬元、8.5萬元，被告在開具2015年3月2日收據(jù)上寫明“首付款已付清”，即認定原告之前交付的定金2萬元轉(zhuǎn)為購房款；原被、告雙方均表示未簽訂《商品房買賣合同》是因原告要求被告將返租比例寫入合同條款。綜上所述，原告是積極的與被告磋商《商品房買賣合同》條款，且雙方已經(jīng)對認購協(xié)議約定簽訂商品房買賣合同的期限進行變更，被告已認可原告未在認購書約定的期限內(nèi)磋商簽訂《商品房買賣合同》。原、被告未簽訂商品房買賣合同，顯然不包括由于不可歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽約的情形，若將此語理解為無論出于何種原因，只要買受方不簽本約均是違約，勢必將買受方置于要么損失定金，要么被迫無條件全部接受出售方提供的商品房格式合同的不利境地，雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。
本案中，原告購買的商鋪每平方米16828.7元，被告作為開發(fā)商在廣告宣傳上“2萬一鋪10年返租100%回購”，是對房屋價格的確定有重大影響的描述和允諾，因此原告要求將10年返租的租金收益比例寫入《商品房買賣合同》合乎情理。之后雙方各自出于自身利益考慮，無法就上述問題達成一致意見，最終導(dǎo)致未能簽訂正式的合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條 ?規(guī)定“出賣人通過認購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！痹?、被告雙方未能簽訂正式合同，雙方均不存在過錯，本案不適用定金罰則，故原告要求解除《“新港天地”認購書》的主張，本院予以支持。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”原告與被告未簽訂商品房買賣合同，被告應(yīng)當返還原告已支付費用，故原告要求被告返還已付房款22.5萬元，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?第（五）項 ?、第九十七條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

解除原告劉某與被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司簽訂的《“新港天地”認購書》。
被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告人民幣22.5萬元。
駁回原告劉某的其他訴訟請求。
本案訴訟費4670元，減半收取2335元，由被告武漢文某集團志成置業(yè)有限公司負擔(dān)。
如未按判決書指定的期間內(nèi)履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：黃芳

書記員：竇倩