上訴人（原審被告、反訴原告）：劉宏偉，女，1970年12月11日出生，蒙古族，市民，住河北省圍場滿族蒙古族自治縣。委托訴訟代理人：李術榮，河北正圍律師事務所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：高秀山，男，1972年10月13日出生，滿族，職工，住河北省承德市雙灤區(qū)。被上訴人（原審原告、反訴被告）：楊愛蓮，女，1967年10月12日出生，滿族，市民，住河北省承德市雙灤區(qū)。兩被上訴人之委托訴訟代理人：徐艷偉、李曉明，河北山莊律師事務所律師。

上訴人劉宏偉因與被上訴人高秀山、楊愛蓮房屋買賣合同糾紛一案，不服河北省圍場滿族蒙古族自治縣人民法院（2018）冀0828民初1001號民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月16日立案后，依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。劉宏偉上訴請求：請求二審法院依法撤銷河北省圍場滿族蒙古族自治縣人民法院（2018）冀0828民初l001號民事判決，依法改判雙方繼續(xù)履行合同，支付上訴人違約金人民幣l030000.00元；由被上訴人承擔一、二審訴訟費用。主要理由：被上訴人從別人手購房時未交納土地出讓金，導致銀行按揭貸款無法辦理。雙方合同正在履行當中，被上訴人將房證、土地證騙回，在隱瞞事實的情況下，自行用房證及土地證在銀行辦理貸款，已經(jīng)嚴重違反了合同法，構(gòu)成違約，形成欺詐行為。要求被上訴人交納土地出讓金，雙方履行合同，盡快實現(xiàn)合同目的。一、原審法院認定事實不清、證據(jù)不足。1、上訴人劉宏偉與二被上訴人于2015年3月15日簽訂了《樓房買賣合同》，被上訴人按合同約定將樓房交付給上訴人。合同約定，該房屋總價款為206萬元；上訴人在簽訂合同五日內(nèi)付定金10萬元，定金之外款項由上訴人與被上訴人雙方協(xié)商及合同明確約定，向銀行按揭貸款方式付清，為了在銀行能夠貸款，付所剩房款，經(jīng)雙方又簽訂了上訴人必須無條件協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)和銀行手續(xù)，因在此案中房屋的土地使用權因被上訴人未繳納土地出讓金，導致無法辦理過戶手續(xù)，原審法院應認定被上訴人沒有完全履行合同第五條、第六條約定的義務。導致上訴人無法辦理銀行按揭貸款。且2017年3月被上訴人在樓房買賣合同履行過程中從上訴人手中騙取房產(chǎn)證在隱瞞事實的情況下，自行用房證及土地證在銀行辦理貸款已經(jīng)嚴重違反了合同法，已經(jīng)形成欺詐行為。違約方系被上訴人，故原審法院認定上訴人方有一定過錯是錯誤判決。2、一審法院認定上訴人收到被上訴人的《解除通知書》，沒有充分證據(jù)，上訴人從未收到過解除合同的相關的任何信思，在一審庭審中被上訴人沒有出具任何證據(jù)，只是被上訴人一方說而已。被上訴人無單方解除權。法院為何判決解除合同？為何如此藐視法律？濫用職權。3、一審法院認定雙方均存在過錯行為，對合同無法履行均負有一定責任，上訴人對此說法不認可，判決結(jié)果也是錯誤的，只是單方支持了被上訴人請求，駁回上訴人請求，法院以什么來判決上訴人違約，實屬在偏袒被上訴人方。4、一審法院判決上訴人給付房租32萬元、1354元取暖費更系于事實于法律無依據(jù)。雙方樓房買賣合同是有效合同，雙方按照合同約定被上訴人將樓房交付給上訴人，上訴人享有合法的使用權的前提下，法院又單憑被上訴人一方提交的租賃合同再判決給付高額租金是無依據(jù)的，是對法律的尊重，是難以服人的判決，可笑的判決，系錯誤判決。5、上訴人要求被上訴人交納土地出讓金，協(xié)助上訴人辦理過戶手續(xù)及實現(xiàn)按揭貸款，雙方繼續(xù)履行合同。二、適用法律不當、判決結(jié)果錯誤。被上訴人要求解除合同的依據(jù)，于法無據(jù)。理由在于：第一、雙方未約定一方當事人解除合同的條件，即雙方未約定合同解除權。第二、被上訴人起訴要求解除合同，但上訴人不同意解除，雙方就解除合同事宜，無法達成一致意見。第三、被上訴人提供的證據(jù)亦不足以證明本案存在符合《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的合同法定解除權行使條件的情形。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的：（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案中不存在不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的情況；上訴人明確表示愿意繼續(xù)履行合同，沒有違反合同法94條任意一款規(guī)定，原審法院適用合同法94條哪款判決解除合同？綜上，一審法院判決認定事實不清、證據(jù)不足，適用法律錯誤，判決結(jié)果錯誤，請二審法院依法查明事實，依法維護法律的公平、公正及法律的嚴肅性，依法改判雙方繼續(xù)履行合同，被上訴人承擔違約責任，支持上訴人請求，駁回被上訴人訴訟。被上訴人可依據(jù)合同約定向上訴人主張支付購房款。我仍然相信法律是公正的。高秀山、楊愛蓮辯稱：被上訴人認為原審判決認定事實清楚，適用法律正確，上訴人的上訴理由不能成立。上訴人未按照合同約定給付購房款致使被上訴人的合同目的不能實現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成根本違約。上訴人在收到買賣合同解除通知書后，未在法定期限提出異議，應當承擔返還涉案房屋并給付占用房屋期間使用費的義務。原審判決并無不當之處，應予維持。高秀山、楊愛蓮向一審法院提出訴訟請求：1、依法解除原、被告雙方于2015年3月15日訂立的《樓房買賣合同》，并判令被告立即騰讓其占用的位于圍場鎮(zhèn)同興街的原告房屋；2、要求被告承擔違約責任，給付占用原告房屋期間（自2015年8月1日起至搬出日止）的房屋租金人民幣10萬元；3、由被告承擔本案訴訟費用。原告增加訴訟請求：1、要求被告按照應付房款總額15%支付違約金30萬元；2、要求被告給付占用原告房屋自2015年6月到2018年1月的租金，合計320000.00元；3、要求被告給付原告使用房屋所欠繳的取暖費1354.00元。對案件事實和有爭議的證據(jù)，一審法院認定如下：2015年3月15日原告（反訴被告）高秀山、楊愛蓮（甲方）與被告（反訴原告）劉宏偉（乙方）簽訂樓房買賣合同，雙方約定“一、甲方將自有位于圍場鎮(zhèn)同興街土地證號為1/1/2**三層樓房加地下室一處自愿出售給乙方，其中樓房面積272.53平方米（詳見房屋所有權證及土地證）賣給乙方；二、雙方商定上述房產(chǎn)總價款為人民幣：貳佰零六萬元整；三、簽訂合同五日內(nèi)，乙方向甲方交付定金為人民幣壹拾萬元整。定金之外的款項由乙方向銀行住房按揭貸款方式全部付清，人民幣為：壹佰玖拾陸萬元整。四、如乙方申請按揭貸款額度不夠房產(chǎn)總價款時，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之前，乙方應向甲方付清全部房款余額；五、甲方保證該樓房合法、權屬清楚、有合法的使用權；六、甲方必須無條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)及銀行手續(xù)，費用由乙方承擔；七、該樓房無任何抵押、擔保、如有爭議由甲方負責解決，并承擔相應責任。甲方室內(nèi)不可移動的物品，全部轉(zhuǎn)讓給乙方，不另行計費；八、違約責任：如違約以上條款，違約方向?qū)Ψ浇桓哆`約金為房款的50%。在房產(chǎn)過戶中出現(xiàn)任何產(chǎn)權爭議給乙方造成的一切經(jīng)濟損失都由甲方負責賠付并出面解決，和乙方無關。如乙方?jīng)]按合同約定付清樓款，乙方應向甲方付違約金，甲方有權收回該樓房。九、甲方在收到乙方定金后必須于2015年8月1日之前搬出此樓房并將樓房交付給乙方……”。合同簽訂后，被告（反訴原告）按照合同約定將10萬元定金交付給原告（反訴被告），原告（反訴被告）按照合同約定于8月1日前將房屋交付給被告（反訴原告）使用，并向被告（反訴原告）提交了辦理住房貸款所需的身份證、房屋所有權證和國有土地使用證，但被告（反訴原告）未能辦理貸款，亦未交付剩余房款，上述事實有原告（反訴被告）提交的樓房買賣合同、房屋產(chǎn)權證書以及雙方的當庭陳述予以證實，足以認定。一審法院另查明，雙方自2015年3月15日簽訂合同后，被告（反訴原告）除給付原告（反訴被告）10萬元定金外，未給付過原告（反訴被告）其他款項，雙方多次電話協(xié)商此事，被告（反訴原告）的意見是過了戶就給錢，原告（反訴被告）需要用錢于2017年3月底將訴爭房產(chǎn)辦理了抵押貸款，于2017年4月12日以郵件的形式向被告（反訴原告）發(fā)出《解除房屋買賣合同通知函》，庭審中，原告（反訴被告）出示該郵件（單號1005909658722）的短信回執(zhí)，證明該郵件已妥投，簽收信息為他人代收。一審法院認為，原被告雙方簽訂的《樓房買賣合同》系雙方的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律強制性規(guī)定，為合法有效合同，雙方均應依約履行。雙方在合同中約定“如乙方?jīng)]按合同約定付清樓款，乙方應向甲方付違約金，甲方有權收回該樓房”，被告（反訴原告）在未能辦理住房按揭貸款的情況下，未積極履行交付房款的義務，被告（反訴原告）的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。被告（反訴原告）遲延履行交付房款的義務，使得原告訂立合同的目的未能實現(xiàn)。同時，原告（反訴被告）在合同未解除之前，將房產(chǎn)進行抵押的行為亦構(gòu)成違約，雖然被告（反訴原告）不同意解除合同，但考慮該樓房不能辦理過戶手續(xù)的相關情況，被告（反訴原告）訂立合同的目的同樣未能實現(xiàn)。綜上，雙方訂立合同的目的均不能實現(xiàn)，故該合同應予以解除。關于原告（反訴被告）主張30萬元違約金的問題，雖然雙方在合同中約定違約金為房款的50%，但是該約定明顯過高，顯示公平，另外被告（反訴原告）曾向原告（反訴被告）交付10萬元定金，現(xiàn)雙方均存在違約行為，雙方對合同無法繼續(xù)履行均負有一定的責任，故本案不適用定金罰則。原告（反訴被告）主張所欠取暖費1354.00元，屬實際支出費用，對此予以認可。原告（反訴被告）主張的租金320000.00元，考慮原告將樓房抵押的違約行為未給被告造成實際損害，故應以被告交付的10萬元定金抵頂被告占用該房屋期間的部分租金，另原告（反訴被告）提供的租賃合同證明其房租每年120000.00元，根據(jù)現(xiàn)在市場行情，予以認可，故對原告（反訴被告）主張的租金予以支持。被告（反訴原告）主張繼續(xù)履行合同，要求原告（反訴被告）支付違約金1030000.00元，因本案雙方均構(gòu)成違約，且雙方訂立合同的目的均不能實現(xiàn)，故對被告（反訴原告）的訴訟請求，不予支持。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十七條、第九十八條、第一百二十條的規(guī)定判決：一、解除原告（反訴被告）高秀山、楊愛蓮與被告（反訴原告）劉宏偉于2015年3月15日簽訂的《樓房買賣合同》。二、被告（反訴原告）劉宏偉于本判決生效后七日內(nèi)騰空位于圍場鎮(zhèn)同興街（土地證號為：20××28）涉案房屋，并給付原告（反訴被告）高秀山、楊愛蓮租金320000.00元，用其交付給原告高秀山、楊愛蓮的定金10萬元抵頂被告占用該樓房期間的房屋租金后，被告（原審原告）劉宏偉還應給付原告（反訴被告）高秀山、楊愛蓮租金220000.00元。三、被告（反訴原告）劉宏偉于本判決生效后七日內(nèi)給付原告（反訴被告）高秀山、楊愛蓮取暖費1354.00元。四、駁回原告（反訴被告）高秀山、楊愛蓮及被告（反訴原告）的其他訴訟請求。一審案件受理費2300.00元，由原告（反訴被告）高秀山、楊愛蓮負擔1150.00元，被告（反訴原告）劉宏偉負擔1150.00元。本院二審期間，上訴人劉宏偉提交證據(jù)一、房地產(chǎn)買賣協(xié)議書（復印件）。證明我們當時去房地產(chǎn)做手續(xù)的時候雙方是怎么說的。證據(jù)二、辦理土地流轉(zhuǎn)相關憑證一份（復印件）。證明被上訴人當時買房的時候就可以繳納土地出讓金。證據(jù)三、圍場縣財政局[2017]02號函一份（復印件）。證明土地現(xiàn)在可以繳納土地出讓金。證據(jù)四、貸款劃付委托書和售房聲明（復印件）。證明本案上訴人是積極履行合同的。被上訴人高秀山、楊愛蓮質(zhì)證：證據(jù)一、甲方楊愛蓮的簽字是本人簽署的，但是對其它內(nèi)容的真實性不予認可，該合同的其它內(nèi)容是上訴方后期按照自己的意志填寫的。證據(jù)二和證據(jù)三真實性不認可，與本案沒有關聯(lián)性，不認可。證據(jù)四、真實性認可，證明目的不認可。本院認為，根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》之規(guī)定，上訴人提交的證據(jù)不屬于二審中的新的證據(jù)，且被上訴人不認可，故不予采信。本院審理查明，2015年3月15日，高秀山、楊愛蓮與劉宏偉簽訂樓房買賣合同，約定高秀山、楊愛蓮將位于圍場鎮(zhèn)同興街三層樓房加地下室一處，面積272.53平方米，自愿出售給劉宏偉。合同簽訂后，劉宏偉給付高秀山、楊愛蓮10萬元定金。2015年3月25日，劉宏偉以委托人楊愛蓮的名義，委托承德博文房地產(chǎn)評估公司對系爭房屋進行抵押價值評估，評估市場價值人民幣450萬元。2017年3月17日，高秀山、楊愛蓮在承德銀行股份有限公司對訴爭房產(chǎn)設立抵押權。房產(chǎn)證記事記載土地房產(chǎn)抵押金額共300萬元。2017年4月12日以高秀山的名義，向劉宏偉發(fā)出《解除房屋買賣合同通知函》，通知函記載“由于政策原因，導致樓房無法過戶，致使合同約定的事項無法實現(xiàn)?！蓖ㄖ獎⒑陚ソ獬贤?。2017年5月6日，高秀山、楊愛蓮向一審法院提起訴訟，訴請解除合同，劉宏偉騰讓系爭房屋，劉宏偉承擔違約責任。劉宏偉向一審法院提起反訴請求：請求依法判令高秀山、楊愛蓮繼續(xù)履行合同，支付違約金1030000.00元。一審查明的其余事實屬實，本院予以確認。

本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。2015年3月15日，高秀山、楊愛蓮與劉宏偉簽訂樓房買賣合同。隨后，劉宏偉給付高秀山、楊愛蓮10萬元定金。2015年8月1日前，高秀山、楊愛蓮將系爭房屋交付劉宏偉。雙方樓房買賣合同成立并生效，且已經(jīng)實際履行。合同履行過程，因未完成產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，未支付合同約定的房屋價款，雙方發(fā)生爭議。由于雙方合同對土地出讓金的交納未約定，房屋不能辦理過戶，不能以買受人的名義按揭貸款，進而導致劉宏偉未向高秀山、楊愛蓮支付合同約定的房屋價款。雙方所簽合同“三、……定金之外的款項由乙方向銀行住房按揭貸款方式全部付清……。四、如乙方申請按揭貸款額度不夠房產(chǎn)總價款時，待房產(chǎn)過戶到乙方名下之前，乙方應向甲方付清全部房款余額?！卑醇s按揭貸款，需要辦理貸款手續(xù)。高秀山、楊愛蓮與其前手交易中未規(guī)定需要交納土地出讓金，高秀山、楊愛蓮未交納土地出讓金。高秀山、楊愛蓮與劉宏偉所簽合同中亦未約定誰交納土地出讓金。高秀山向劉宏偉發(fā)出《解除房屋買賣合同通知函》亦記載“由于政策原因，導致樓房無法過戶，致使合同約定的事項無法實現(xiàn)?！庇捎跔幾h房屋未完成過戶登記，高秀山、楊愛蓮未得到樓房款并導致利息損失這一事實存在。就土地出讓金的交納，雙方應相互協(xié)商，補充約定。高秀山、楊愛蓮應協(xié)助劉宏偉完成系爭房屋過戶，劉宏偉應向高秀山、楊愛蓮給付合同約定的房屋價款并支付合同成立之日起至判決生效之日止的銀行同期貸款利息，彌補高秀山、楊愛蓮的損失。雙方訂立合同七項約定“該樓房無任何抵押、擔保、如有爭議由甲方負責解決，并承擔相應責任?！钡咝闵?、楊愛蓮2017年3月17日在承德銀行股份有限公司對訴爭房產(chǎn)辦理了抵押貸款，抵押金額300萬元，造成了合同履行的障礙。2017年4月12日，以高秀山的名義，向劉宏偉發(fā)出《解除房屋買賣合同通知函》。在合同未解除前，高秀山、楊愛蓮對訴爭房產(chǎn)辦理抵押貸款，顯然違反了合同的約定。對于合同履行產(chǎn)生的這些障礙，應由高秀山、楊愛蓮自行消除，即結(jié)清系爭房屋貸款，并注銷設定的抵押。綜上所述，2015年3月15日，高秀山、楊愛蓮與劉宏偉簽訂樓房買賣合同成立，并已實際履行。目前，辦理爭議房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的條件已經(jīng)成就，應繼續(xù)履行合同，避免使雙方的利益受到進一步的損害。一方不履行合同，則向另一方支付合同約定的違約金。合同既已成立，訂金應予退還。一審認定本案事實有誤，判決不當，本院予以糾正。劉宏偉的部分上訴請求成立，本院予以支持。需要指出的是，合同是雙方的合意，履行需要雙方合作。依照《中華人民共和國民法總則》第六條、第七條，《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷河北省圍場滿族蒙古族自治縣人民法院（2018）冀0828民初1001號民事判決；二、高秀山、楊愛蓮與劉宏偉繼續(xù)履行雙方于2015年3月15日簽訂樓房買賣合同；三、高秀山、楊愛蓮應在本判決生效之日起七十日內(nèi)協(xié)助劉宏偉辦理圍場滿族蒙古族自治縣圍場鎮(zhèn)同興街（土地證號為：20××28）涉案房屋的產(chǎn)權過戶登記手續(xù)（土地出讓金及合同約定的費用先由劉宏偉墊付)。逾期未履行過戶登記手續(xù)，高秀山、楊愛蓮七日內(nèi)依合同向劉宏偉支付違約金103萬元，劉宏偉七日內(nèi)將系爭房屋退還高秀山、楊愛蓮；四、上述過戶事項完成當日起七日內(nèi)，劉宏偉支付高秀山、楊愛蓮購房款206萬元及利息（以206萬元為本金，自2015年3月15日至判決生效之日止，按中國人民銀行同期貸款利率計算）。逾期未給付購房款206萬元及利息，劉宏偉還需依合同七日內(nèi)向高秀山、楊愛蓮支付違約金103萬元；五、高秀山、楊愛蓮過戶事項完成當日起七日內(nèi)向劉宏偉退還訂金10萬元；六、對高秀山、楊愛蓮的其余之訴訟請求不予支持；七、對劉宏偉原審其余反訴之訴訟請求不予支持。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費2300.00元，由劉宏偉負擔1150.00元，由高秀山、楊愛蓮負擔1150.00元。本判決為終審判決。

審判長　　張小健
審判員　　崔向京
審判員　　白　云

書記員：張偉佳