原告：劉平平，男，1986年11月21日出生，漢族，自由職業(yè)，住安徽省蚌埠市淮上區(qū)。委托訴訟代理人：朱迎春，北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師。被告：韓理響，男，1992年2月20日出生，漢族，銷售人員，住安徽省宿州市蕭縣。委托訴訟代理人：洪浩，河北益昌律師事務(wù)所律師。第三人：永清鑫福海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地永清臺(tái)灣工業(yè)新城。法定代表人：林雅塵，經(jīng)理。

原告劉平平與被告韓理響第三人永清鑫福海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫福海公司）商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院于2018年1月3日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉平平及其委托訴訟代理人朱迎春、被告韓理響及其委托訴訟代理人洪浩到庭參加訴訟，第三人鑫福海公司經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。劉平平向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令解除原告與被告簽訂的《廊坊市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，被告返還原告購(gòu)房款43萬(wàn)元；2.判令被告向原告支付從2017年3月27日開始按照銀行同期貸款利率支付利息至返還之日止（一年期貸款利率為4.35%，暫計(jì)算至2017年12月27日利息為14092.8元）；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：第三人與被告于2016年10月24日簽訂《內(nèi)部員工選房確認(rèn)書》，被告訂購(gòu)第三人房屋一套（C5號(hào)樓1單元2303室），建筑面積80.57平方米，訂購(gòu)單價(jià)11210元/平方米，訂購(gòu)總價(jià)為903190元，被告向第三人先行支付25萬(wàn)元，被告2016年10月18日向第三人支付服務(wù)費(fèi)4萬(wàn)元。2017年3月27日，被告與原告簽訂《廊坊市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》，并向原告出具《出售人承諾書》?！独确皇写媪糠课葙I賣合同》第一條約定“出賣人所售房屋坐落為廊坊市××××與東光線交匯處C5號(hào)樓1單元2303室，建筑面積為80.57平方米?！钡谒臈l約定“經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為人民幣1043189元，買受人在簽訂本合同的同時(shí)支付定金4萬(wàn)元?！钡诹鶙l約定“出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年3月27日前將該房屋交付給買受人，該房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列手續(xù)……4、出售人將壓房（認(rèn)購(gòu)書、收據(jù)、刷卡小票交付給買受人?！薄堆a(bǔ)充協(xié)議》約定“出售人韓理響，買受人劉平平，雙方經(jīng)何洲協(xié)商公平交易位于廊坊市××××與東光線交匯處的一處房屋，項(xiàng)目名稱為永清鑫海商貿(mào)城住宅，房屋樓號(hào)為C5號(hào)樓1單元2303室，面積約80.57平方米，售價(jià)為1043189元。出售人要求買受人一次性支付出售人壓房款25萬(wàn)元和4萬(wàn)元電商，另有14萬(wàn)元增值款一起支付給出售人，共計(jì)43萬(wàn)元，買受人以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給出售人?！?017年3月13日，原告向被告轉(zhuǎn)賬4萬(wàn)元，2017年3月27日分8筆共計(jì)轉(zhuǎn)款39萬(wàn)元給被告，被告分別于2017年3月13日和2017年3月27日向原告出具《收條》，被告收到原告43萬(wàn)元（含定金4萬(wàn)元）。永清鑫海商貿(mào)城住宅項(xiàng)目至今未開工建設(shè)，2017年5月《河北省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，2017年6月2日廊坊市人民政府出臺(tái)《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》[(2017)61號(hào)],其第二條規(guī)定，從嚴(yán)調(diào)整住房限購(gòu)措施，“實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域?yàn)槔确皇兄鞒菂^(qū)（含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開發(fā)區(qū)）、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在?dāng)?shù)刭?gòu)買住房。補(bǔ)繳的社會(huì)保險(xiǎn)或納稅證明不得作為購(gòu)房的有效憑證?！痹娣钱?dāng)?shù)鼐用?，也沒(méi)有3年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明和納稅證明，并且原告與妻子X(jué)X在婚后以其妻子X(jué)X的名義已經(jīng)在三河市××開發(fā)區(qū)購(gòu)買了一套房屋，并于2017年7月22日取得該套房屋的房產(chǎn)證，根據(jù)該實(shí)施意見(jiàn)的政策要求，原告沒(méi)有資格購(gòu)買本案涉訴房屋。綜上，鑒于上述事實(shí)和理由，原告達(dá)不到合同目的，故提起訴訟。韓理響辯稱，原告所述與事實(shí)不符，理由不能成立，本案實(shí)際是商品房預(yù)約銷售合同糾紛，該合同的履行到目前為止并沒(méi)有受到政府政策的影響，故請(qǐng)求法庭駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。鑫福海公司未作答辯。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年3月27日，被告韓理響與原告劉平平簽訂《廊坊市存量房屋買賣合同》一份，該合同第一條為房屋基本情況，約定出賣人所售房屋為樓房，坐落為廊坊市××××與東光線交匯處C5號(hào)樓1單元2303室，該房屋建筑面積共80.57平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)用途為住宅。合同第四條為成交價(jià)格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式，約定經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，該房屋成交價(jià)格為人民幣1043189元含4萬(wàn)電商，買受人在簽訂本合同的同時(shí)向出賣人直接支付定金4萬(wàn)元。合同第六條為房屋的交付，約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年3月27日前將該房屋交付給買受人，該房屋交付時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行下列第4項(xiàng)手續(xù)即出售人將壓房（認(rèn)購(gòu)書、收據(jù)、刷卡小票交付給買受人。該合同的附件包含《補(bǔ)充協(xié)議》和《承諾書》，《補(bǔ)充協(xié)議》約定：1.出售人韓理響，買受人劉平平，雙方經(jīng)何X協(xié)商公平交易位于廊坊市××××與東光線交匯處的一處房屋；項(xiàng)目名稱為永清鑫海商貿(mào)城住宅，房屋樓號(hào)為C5號(hào)樓1單元2303室，面積約80.57平方米，售價(jià)為1043189元；出售人要求買受人一次性支付出售人壓房款25萬(wàn)元和4萬(wàn)元電商，另有14萬(wàn)元增值款一起支付給出售人，共計(jì)為43萬(wàn)元，買受人以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給出售人。2.出售人收到房款后，將原購(gòu)房收據(jù)、刷卡小票、開發(fā)商認(rèn)購(gòu)書一并交到買受人保存；出售人承諾在開發(fā)商正式開盤銷售此項(xiàng)目住宅前無(wú)條件配合買受人辦理此套房所有更名手續(xù)；在此套房開發(fā)商要求更名前所產(chǎn)生的增值利益與出售人無(wú)任何關(guān)系，出售人不得反悔無(wú)故違約，如有反悔違約，出售人將雙倍賠償買受人已付購(gòu)房款；增值部分全部歸買受人所有。3.買受人不得無(wú)故違約反悔，如有違約反悔，視為買受人自動(dòng)放棄此套房的所有權(quán)利。4.如因雙方某一方發(fā)生意外情況由雙方親屬第一繼承人協(xié)助辦理此套房的所有相關(guān)手續(xù)，不得拖延。5.此補(bǔ)充協(xié)議與買賣雙方簽署的《廊坊市存量房屋買賣合同》視為一體，有同等法律約束作用；雙方簽字認(rèn)可生效?！冻鍪廴顺兄Z書》中載明：此套房屋的出售人為韓理響，其為單身未婚，此套房的所有權(quán)和處置權(quán)歸其所有，其承諾沒(méi)有將此套房抵押、出售給其他人，此套房和他人也沒(méi)有債務(wù)關(guān)系，承諾如有不實(shí)其承擔(dān)與此套房相關(guān)的一切法律責(zé)任；承諾書與雙方簽署的《廊坊市存量房屋買賣合同》視為一體，有同等法律責(zé)任。以上《廊坊市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》和《出售人承諾書》簽署的當(dāng)日，原告通過(guò)手機(jī)銀行轉(zhuǎn)賬方式向被告轉(zhuǎn)款39萬(wàn)元，被告同時(shí)向原告出具了“收到購(gòu)房款43萬(wàn)元含定金4萬(wàn)元”的收條一份（其中該定金系原告于2017年3月13日向被告支付，被告曾給原告出具收條）。再查明，2016年10月24日，韓理響與鑫福海公司之間簽訂《內(nèi)部員工選房確認(rèn)書》一份，載明認(rèn)購(gòu)方為韓理響，出售方為鑫福海公司，定購(gòu)房號(hào)為C5號(hào)樓1單元2303室，建筑面積約80.57平方米，定購(gòu)單價(jià)11210元/平方米，定購(gòu)總價(jià)903190元；雙方約定本次交款為25萬(wàn)元。同日，韓理響向鑫福海公司交納該套定購(gòu)房屋的首付款25萬(wàn)元，并由鑫福海公司為韓理響出具了收據(jù)。另查明，原告劉平平的妻子名XX，雙方于2016年12月登記結(jié)婚；在XX名下登記有一套住宅房屋，坐落于三河市××開發(fā)區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)登記時(shí)間為2017年7月22日。本院認(rèn)為，關(guān)于存量房的概念，是相對(duì)于增量房而言的。增量房是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房，而存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，因此存量房一般是指二手房。存量房買賣是指通過(guò)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記取得房屋所有權(quán)證的房屋的再次買賣。存量房的買賣程序是由買賣雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同，合同生效后的30日內(nèi)向房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理轉(zhuǎn)移登記。本案中，被告韓理響與第三人鑫福海公司之間簽訂的《內(nèi)部員工選房確認(rèn)書》，并不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，因此根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定，該協(xié)議不能認(rèn)定為商品房買賣合同，而是屬于預(yù)約合同。被告基于該預(yù)約合同關(guān)系，將所涉房屋的相關(guān)權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給原告劉平平，原告與被告所簽訂的雖然名義為《廊坊市存量房屋買賣合同》，但是該合同中所涉房屋并非存量房。結(jié)合原告與被告之間訂立的《廊坊市存量房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》以及被告出具的《出售人承諾書》來(lái)看，該合同的訂立雖是出于當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，但是雙方對(duì)于簽訂合同之時(shí)所涉房屋尚未實(shí)際建設(shè)的情況均是明知的，在所涉房屋根本不具備交易條件的情形下而進(jìn)行的相關(guān)交易行為，屬于一種炒房行為，該合同的簽訂和履行損害了社會(huì)公共利益，故依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。同時(shí)本案的原告非永清縣當(dāng)?shù)鼐用?，也沒(méi)有3年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明和納稅證明，并且原告在婚后以其妻子X(jué)X的名義已經(jīng)在三河市××開發(fā)區(qū)購(gòu)買了一套房屋，即使現(xiàn)在原告與被告之間所簽訂合同中的涉訴房屋具備了交易條件，原告仍不符合廊坊市人民政府出臺(tái)的住房限購(gòu)措施。地方政府實(shí)施住房限購(gòu)政策，亦是維護(hù)社會(huì)公共利益，當(dāng)事人在進(jìn)行住房交易時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。關(guān)于原告主張解除合同的訴訟請(qǐng)求，與本院認(rèn)定事實(shí)不符，故對(duì)原告該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。根據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，在該合同被確認(rèn)無(wú)效后，被告應(yīng)當(dāng)向原告返還全部購(gòu)房款，同時(shí)鑒于原告本身也有過(guò)錯(cuò)，故對(duì)其主張由被告支付利息的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。被告關(guān)于該合同的履行到目前為止并沒(méi)有受到政府政策的影響，故請(qǐng)求駁回原告全部訴訟請(qǐng)求的答辯意見(jiàn)，與事實(shí)不符，本院不予采納。第三人鑫福海公司經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，視為其放棄陳述、舉證、質(zhì)證和辯論的訴訟權(quán)利，不影響本院對(duì)案件的審理和依法作出裁判。綜上所述，原告與被告之間簽訂的《廊坊市存量房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效，被告依法應(yīng)當(dāng)向原告返還全部購(gòu)房款。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)、第五十八條規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告劉平平與被告韓理響之間簽訂的《廊坊市存量房屋買賣合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》無(wú)效；二、被告韓理響于本判決生效后十日內(nèi)返還原告劉平平購(gòu)房款43萬(wàn)元；三、駁回原告劉平平的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)7961元，減半收取計(jì)3980元，由原告劉平平負(fù)擔(dān)127元，由被告韓理響負(fù)擔(dān)3853元。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員　　袁宏軍

書記員：王思萌