原告：劉某某，女，生于1966年4月23日，漢族，湖北省來鳳縣人，住湖北省來鳳縣。委托代理人：張華，湖北震邦華廣律師事務(wù)所律師。被告：易某，女，生于1972年2月26日，漢族，湖北省來鳳縣人，住來鳳縣。委托代理人：彭鋮珍，湖北鵬恩律師事務(wù)所律師。

原告劉某某向本院提出訴訟請求：1.要求解除原、被告雙方于2011年3月10日簽訂的《租房合同》；2.要求被告補(bǔ)償依據(jù)司法鑒定結(jié)論確定的房屋裝修價格及設(shè)備折舊后的損失225618.75元，（鑒定后，變更的訴訟請求）鑒定費1萬元由被告承擔(dān)；3.要求被告給付原告違約金5萬元；4.本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實與理由：原告因經(jīng)營需要，于2011年3月10日與被告簽訂《租房合同》，約定被告將建筑面積約1100平方米的自有房屋[3門面、地下室、1-5樓]租給原告，租金每年35000元，租期為八年，甲乙雙方如有違約，違約方按照伍萬元違約金支付給守約方。合同簽訂后，原告支付了一年的租金，并對被告房屋進(jìn)行裝修，經(jīng)營餐館和足浴館。2011年8月18日，原告與案外人向濤簽訂《合伙協(xié)議書》，約定二人共同出資在原告所租賃的房屋內(nèi)經(jīng)營洗腳城項目，協(xié)議期限為五年，2011年8月18日至2016年8月18日，雙方各占50%股份。2012年2月9日，原告與向濤及向濤之兄向輝簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，原告將與向濤共同經(jīng)營的“黃金海岸”洗腳城50%股份轉(zhuǎn)讓給向濤、向輝二人，合同約定轉(zhuǎn)讓價款22.7萬元。轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)形態(tài)包括該房屋四樓的賓館、五樓的一間賓館客房的經(jīng)營權(quán)，三樓及五樓其他房間的經(jīng)營權(quán)、一樓一間門面的經(jīng)營權(quán)。向輝、向濤又于2015年12月26日與李燕簽訂《黃金海岸洗腳城轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將經(jīng)營的洗腳城100%的股份全部轉(zhuǎn)讓給李燕，轉(zhuǎn)讓款30萬元。2016年5月24日，被告易某與案外人陳延齡（李燕丈夫）簽訂《個人租房協(xié)議》，被告將租給原告的房屋出租給案外人陳延齡。租期從2016年4月9日至2021年4月9日止，租金2016年5萬元，之后每年7萬元，現(xiàn)租賃物由案外人陳延齡實際使用，原告與被告的《租房合同》尚未解除，被告一房二租的行為損害了原告的利益，致使原告花費巨資投入的裝修費用損失，被告應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，故向人民法院起訴。原告劉某某為支持自己的訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)，原告的身份證復(fù)印件；原被告簽訂的《租房合同》復(fù)印件；原告交納第一年租金的收條；原告與案外人向濤、向輝簽訂的《合伙協(xié)議書》復(fù)印件；《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》復(fù)印件；《房屋租賃協(xié)議》；（2016）鄂2827民初361號民事判決書；《證明》一份；稅務(wù)部門的注銷通知書；（2016）鄂2827民初896號民事判決書；湘西自治州眾信資產(chǎn)評估有限公司出具的《資產(chǎn)評估報告書》。被告易某辯稱，1.原、被告租房合同已于原告轉(zhuǎn)讓全部經(jīng)營權(quán)之日起已經(jīng)終止，不存在再解除的說法。2.原告不存在可向被告主張損失的法益，因為原告原來的投入已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給了案外人向輝、向濤，向輝、向濤又全部轉(zhuǎn)讓給了陳延齡、李燕。3、被告與李燕、陳延齡簽訂房屋租賃合同是基于原被告雙方之間的租賃關(guān)系已經(jīng)終止，且案外人李燕、陳延齡已經(jīng)取得涉案房屋的使用權(quán)，同時，原告對李燕、陳延齡使用房屋的權(quán)利不持異議，因此原告訴求無據(jù)、無理，應(yīng)予全部駁回。其陳述的事實和理由答辯如下，原告所訴因經(jīng)營需要而租賃被告房屋，這是事實，但原告退出經(jīng)營后不繼續(xù)存在租屋和使用房屋的前提條件。原告陳述租賃合同尚未解除與事實不符，因為原告的行為已實際終止了合同，原告主張賠償裝修費損失，因其權(quán)益已經(jīng)轉(zhuǎn)移給案外人，喪失了所有權(quán)人的資格。另外，鑒定所依據(jù)的條件不成立。該鑒定結(jié)論不能作為損失的依據(jù)，同時也不能作為本案的證據(jù)采用。被告易某為支持其抗辯觀點，向本院提交了如下證據(jù)：原告劉某某向陳延齡、向濤、向輝出具的《擔(dān)保協(xié)議》原件一份；原告劉某某向陳延齡、李燕夫妻出具的《承諾書》原件一份，（2017）鄂28民終1146號民事判決書一份。本院經(jīng)過對雙方當(dāng)事人各自提供的證據(jù)進(jìn)行了質(zhì)證、認(rèn)證，對雙方當(dāng)事人無爭議的證據(jù)，依法予以采信并記錄在卷予以佐證。經(jīng)審理查明：原告劉某某因經(jīng)營需要，與被告易某聯(lián)系，雙方協(xié)商租賃易某的房屋。2011年3月10日被告易某將自己位于來鳳縣翔鳳鎮(zhèn)鳳儀大道268號的一棟房屋租賃給原告劉某某，雙方簽訂《租房合同》，其中合同的第一條約定：“乙方（劉某某）租用甲方（易某）的房屋，整棟房屋（3個門面、地下室），面積為1100平方米每年租金人民幣叁萬伍仟元整。乙方負(fù)責(zé)投資對所租房屋進(jìn)行裝修，裝修時乙方不得損壞甲方房屋的主體工程及梁柱。乙方在租賃期內(nèi)使用，協(xié)議終止時，裝修后房屋的所有權(quán)歸甲方”。第四條約定：“租金一次性付清”。第六條約定：“租賃期為八年，六年內(nèi)租金不變，如有轉(zhuǎn)租他人須經(jīng)甲方同意，租賃期限從22011年4月10日起計算”。合同簽訂后，劉某某支付了一年的租金，并對被告的房屋進(jìn)行了裝修，經(jīng)營餐館和足浴館。2011年8月18日，原告與案外人向濤簽訂《合伙協(xié)議書》，合同約定二人共同出資在原告所租賃的房屋內(nèi)經(jīng)營洗腳城項目，協(xié)議期限為五年，從2011年8月18日至2016年8月18日，雙方各占50%的股份。2012年2月9日，劉某某與向濤及向濤之兄簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，劉某某將與向濤共同經(jīng)營的“黃金海岸”洗腳城屬于自己的50%的股份轉(zhuǎn)讓給向濤、向輝二人，合同約定轉(zhuǎn)讓價款22.7萬元。轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)形態(tài)包括：該房屋四樓的賓館、五樓的一間賓館客房的經(jīng)營權(quán)、三樓及五樓其他房間的經(jīng)營權(quán)、一樓一間門面的經(jīng)營權(quán)。其中該合同第四條第4.3約定：“變更登記后甲方即脫離與黃金海岸洗腳城的一切關(guān)系，不再是該企業(yè)的法定代表人”。該股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，湖北雄震律師事務(wù)所所作出了鄂雄震律見字（2012）第01號律師見證書。后向濤、向輝陸陸續(xù)續(xù)支付了劉某某大部分轉(zhuǎn)讓價款，對余款32000元，原告向濤及陳延齡簽訂擔(dān)保協(xié)議，向濤定于2017年10月1日至7日之間償還，由陳延齡提供擔(dān)保。2012年2月9日，原告劉某某與向濤簽訂《房屋租賃協(xié)議》。該協(xié)議第一條約定：“并經(jīng)2012年2月9日2：45分甲方與易某通話，征得易某同意，甲方將上述房屋中一個門面（一至五樓）轉(zhuǎn)租給乙方”（該協(xié)議簽訂時易某未到場，且庭審中易某對電話征得其同意之事予以否認(rèn)）。租賃期限為7年，從2012年2月10日至2019年2月9日，約定租金每年2.8萬元。但實際上原告將房屋轉(zhuǎn)租給向濤后，每年由向濤、向輝給易某支付房租35000元，給原告支付租金15000元。2015年12月16日，向濤、向輝又與李燕簽訂《黃金海岸洗腳城轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，二人將自己經(jīng)營的洗腳城100%的股份全部轉(zhuǎn)讓給李燕，轉(zhuǎn)讓價款30萬元整。原告劉某某認(rèn)為向濤、向輝在未給其付清轉(zhuǎn)讓款之前，將洗腳城在未征得原告同意的情況下私自轉(zhuǎn)租給他人，侵犯了原告的房屋租賃權(quán)，特于2016年4月8日向本院起訴要求法院解除原告劉某某與向濤簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。本院于2016年6月20日作出（2016）鄂2827民初361號民事判決書，解除劉某某與向濤于2012年2月9日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。2017年10月5日，在向濤支付完畢劉某某32000元轉(zhuǎn)讓款后，劉某某書面承諾，不再干預(yù)涉足黃金海岸洗腳城的一切事務(wù)。2016年5月24日，被告易某與陳延齡簽訂《個人租房協(xié)議》，易某將位于鳳儀大道中北房屋（即黃金海岸足浴城）出租給陳延齡作營業(yè)場所，租期從2016年4月9日至2021年4月9日止，租金2016年5萬元，之后每年7萬元。原告認(rèn)為被告易某的行為是在原被告間的《租房合同》尚未解除，被告一房二租的行為損害了原告的利益，并于2016年8月4日，劉某某以原告身份，以易某、陳延齡、李燕為被告，以占有物返還糾紛為案由，起訴三被告。本院依法受理后，作出一審判決駁回了原告劉某某的訴訟請求，劉某某不服提起上訴，恩施州中級人民法院于2017年7月13日對該案進(jìn)行了二審，并作出終審判決“駁回上訴，維持原判”。2017年10月27日原告再次向本院提起訴訟，要求與被告解除租賃合同，并對其財產(chǎn)設(shè)備損失、鑒定費及違約金進(jìn)行賠償。另查明：原告劉某某在與被告易某2011年3月10日簽訂租賃其為八年的房屋租賃合同后除對其租賃物的大部分房屋從事足浴館（洗腳城項目）經(jīng)營外，余下部分經(jīng)營餐館，截止2016年8月11日止，不論是原告自己，還是租賃給他人經(jīng)營的餐館，都已申請相關(guān)職能部門注銷，現(xiàn)已終止經(jīng)營。又查明：訴訟中，原告劉某某申請對其投資的財產(chǎn)及設(shè)備價值進(jìn)行評估，征得被告同意，雙方選定湘西自治州眾倍資產(chǎn)評估有限公司進(jìn)行了評估。2018年8月7日，該公司出具了資產(chǎn)評估報告書，認(rèn)定其評估價值為60.19萬元。根據(jù)折舊后價值為22.7萬元（60.19÷8×3年/元），并繳納了1萬元評估費用。
原告劉某某與被告易某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年10月27日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某某及其委托代理人張華、被告易某及委托代理人彭鋮珍到庭參加訴訟。后因案情復(fù)雜，本院依法將該案轉(zhuǎn)為普通程序，組成由審判員董延平擔(dān)任審判長，審判員尤珍春、人民陪審員徐中賦的合議庭，于2018年9月20日再次對該案進(jìn)行了公開審理。原告劉某某及其委托代理人張華、被告易某及其委托代理人彭鋮珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案中，原告劉某某與被告易某簽訂的《租房合同》合法有效，原告劉某某在租賃期內(nèi)，在租賃標(biāo)的物上從事餐館和洗腳城項目的經(jīng)營活動享有使用和收益的合法權(quán)益?，F(xiàn)原告要求與被告解除租房合同的訴訟請求，本院經(jīng)審查認(rèn)為：原告在租賃期內(nèi)將其在租賃物上所經(jīng)營的項目通過轉(zhuǎn)讓或停止?fàn)I業(yè)的行為，已表明不再對租賃標(biāo)的物享有實際占有、使用和收益的權(quán)益。被告易某在雙方租賃期尚未屆滿時，又將涉案標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓他人，應(yīng)當(dāng)視為雙方的租賃合同已無法履行，雙方均有解除的合意，僅是形式上的解除手續(xù)沒有成就，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第（二）項“有下列情形之一的當(dāng)事人可以解除合同：（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”之規(guī)定，本院確認(rèn)原、被告雙方解除租房合同的行為有效,解除之日為原告起訴被告,被告簽收起訴狀副本之日,即2017年11月8日。本院對原告的該項訴訟請求予以支持。關(guān)于原告要求被告補(bǔ)償房屋裝修及設(shè)備損失費、鑒定費的訴訟請求，經(jīng)審查：原被告所簽訂的《租房合同》第一條“乙方租用房屋，整棟房屋（3個門面、地下室）、面積為1100平方米，每年租金人民幣叁萬伍仟元整。協(xié)議期內(nèi)乙方不得經(jīng)營違法項目。乙方負(fù)責(zé)投資對所租房屋進(jìn)行裝修，裝修時，乙方不得損壞甲方房屋的所有主體工程及梁柱。乙方在租賃期內(nèi)使用，協(xié)議終止時，裝修后房屋的所有權(quán)歸甲方”及第三條“無論任何原因，乙方提前終止協(xié)議，乙方所交房屋租金甲方不得退給乙方。經(jīng)甲方同意達(dá)成一致，方可終止協(xié)議。合同終止時，乙方對房屋裝修部分，無條件歸甲方所有，乙方只可搬走（如空調(diào)、辦公桌椅、電視機(jī)、音響、茶幾、床、沙發(fā)）自然可移動設(shè)施”，雙方對裝修后的房屋歸屬及設(shè)備處置均有明確約定，且原告劉某某房屋裝修及設(shè)備的投入，因與案外人向輝、向濤的合伙經(jīng)營，以及全部股份后來的轉(zhuǎn)讓，已經(jīng)得到全部補(bǔ)償。因此原告的該項訴訟請求無事實及法律依據(jù)，本院對原告劉某某該項請求不予支持。關(guān)于原告要求被告給付違約金的訴求，經(jīng)審查原、被告簽訂的租賃合同雖未到期，形式上也未予解除，其間被告易某又將該標(biāo)的物租與他人的行為是否存在違約的問題?本院認(rèn)為：原告劉某某租房屋主要目的和用途是用來經(jīng)營，但其經(jīng)營的項目已通過轉(zhuǎn)讓或終止經(jīng)營的形式而放棄了對租賃標(biāo)的物的使用和占有,作為出租人的房主易某，基于原、被告間所簽訂的合同客觀上已不再履行，在原告不再行使對該標(biāo)的物享有使用、收益及管理的前提下，將涉案房屋另行出租他人,原告并不存在違約，況且劉某某曾以此為由起訴易某及陳延齡、李燕,該案已經(jīng)來鳳、恩施兩級人民法院依法進(jìn)行了審理，并駁回了劉某某的訴訟請求。因此，原告要求給付違約金的訴訟請求，本院依法予以駁回。綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條第一款、第二百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告劉某某解除與被告易某簽訂的《租房合同》的行為有效，該合同于2017年11月8日解除。二、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。案件受理費3300元，由原告劉某某負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于恩施土家族苗族自治州中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第（一）款的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中級人民法院，開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行恩施開發(fā)區(qū)支行，賬號17×××044（特別提示：用途欄務(wù)必注明系某某上訴案訴訟費并將匯款憑證及聯(lián)系電話提交本院或郵寄至恩施州中級人民法院立案一庭）。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。