原告：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，哈爾濱市南崗區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營物業(yè)管理有限責任公司第五分公司經(jīng)理，住黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。
委托訴訟代理人：張偉，黑龍江拓行律師事務(wù)所律師。
被告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，住黑龍江省訥河市。
委托訴訟代理人:肖義良,黑龍江肖義良律師事務(wù)所律師。
被告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無職業(yè)，下落不明。

原告劉某某與被告王某、王某某執(zhí)行異議之訴糾紛一案，本院于2016年3月11日立案受理后，于2016年10月8日作出（2016）黑0281民初974號民事裁定書：駁回原告劉某某的起訴。齊齊哈爾市中級人民法院于2016年3月24日作出（2017）黑02民終908號民事裁定書：一、撤銷黑龍江省訥河市人民法院（2016）黑0281民初974號民事裁定；二、指令黑龍江省訥河市人民法院對本案進行審理。本院于2017年5月22日重新立案受理后，依法適用普通程序，公開開庭進行了審理，原告劉某某委托訴訟代理人張偉,被告王某委托訴訟代理人肖義良到庭參加訴訟,被告王某某經(jīng)本院合法傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某某向本院提出訴訟請求：一、立即停止對劉某某購買的位于哈爾濱市××大街××單元××號（房屋產(chǎn)權(quán)證號：哈房權(quán)外二字第××號）房屋的強制執(zhí)行，并解除對上述房產(chǎn)的查封；二、確認房屋歸劉某某所有；三、王某某協(xié)助辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記；四、由被告承擔訴訟費用。事實和理由：2014年6月份，劉某某通過哈爾濱市南崗區(qū)億安房屋信息咨詢服務(wù)部（簡稱億安服務(wù)部）張久陽，以105萬元的價格（含過戶費用）購買案涉房屋。為此，劉某某查詢了該房產(chǎn)檔案信息情況、房屋所有權(quán)人王某某及妻子ＸＸ為張久陽出具的公證委托書、房產(chǎn)證、身份證等情況后，簽訂了二手房買賣合同，劉某某向其支付房款105萬元，因有他項權(quán)利抵押登記100萬元，約定在兩個月內(nèi)解除抵押登記并辦理過戶。王某與王某某因民間借貸糾紛一案起訴，訥河市人民法院作出（2014）訥民保字第13號民事裁定書，將案涉房屋予以查封。2014年9月15日，劉某某依法向訥河市人民法院提出書面執(zhí)行異議。2015年9月11日，訥河市人民法院作出（2015）訥法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定，駁回執(zhí)行異議。劉某某購買涉案房屋，支付全部價款并已實際占有使用房屋。劉某某與王某某的買賣協(xié)議是雙方真實意思的表示，經(jīng)人民法院生效判決認定該協(xié)議合法有效，應(yīng)協(xié)助劉某某辦理產(chǎn)權(quán)過戶。
被告王某辯稱，物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立變更等事宜，應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理相應(yīng)的登記手續(xù)，而該買賣協(xié)議并沒有辦理過戶手續(xù)，買賣行為未發(fā)生法律效力，應(yīng)駁回劉某某的訴訟請求。
被告王某某未作答辯。
當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的（2015）訥法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定書、房屋所有權(quán)證、公證書、房屋買賣居間服務(wù)合同、社區(qū)證明、公告、（2014）外民二初字第1024號民事判決書等證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的二手房買賣合同及收據(jù)、三方協(xié)議書等證據(jù)，王某認為合同時間寫明2014年6月26日，但無法確定時間的真實性，本院對該證據(jù)予以采信。通過對證據(jù)的質(zhì)證、認證，本院查明的事實如下：
2014年8月8日,案涉樓房因王某申請訴前財產(chǎn)保全被本院作出（2014）訥民保字第13號民事裁定書予以查封。2014年8月14日，本院立案受理王某訴王某某民間借貸糾紛一案，于2014年9月9日作出（2014）訥商初字第335號民事判決：被告王某某于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告王某借款本金650,000.00元人民幣。案件受理費10,300.00元，減半收取5,150.00元，財產(chǎn)保全費3,770.00元，合計8,920.00元，由被告王某某負擔。王某于2014年10月8日申請執(zhí)行，劉某某提出執(zhí)行異議，本院于2015年9月11日作出（2015）訥法執(zhí)異字第9號執(zhí)行裁定：駁回案外人劉某某的異議。本院于2016年2月29日向劉某某送達，劉某某不服，提起本案訴訟。
2014年9月1日，因劉某某與王某某、ＸＸ、張立東房屋買賣合同糾紛一案，劉某某向黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)人民法院提起訴訟。2015年6月1日，（2014）外民二初字第1024號民事判決：2014年6月26日原告劉某某與被告王某某、ＸＸ的代理人億安服務(wù)部張久陽簽訂的位于哈爾濱市××大街××單元××號房屋（房屋所有權(quán)證號：哈房權(quán)證外二字第××號，建筑面積：118.84平方米）買賣合同有效。該判決書認定：張立東是億安服務(wù)部個體經(jīng)營者。2014年5月12日，王某某、ＸＸ委托億安服務(wù)部員工張久陽，并經(jīng)哈爾濱公證處公證，委托內(nèi)容為“委托人王某某與ＸＸ系夫妻關(guān)系，王某某名下有一處坐落于哈爾濱市××大街××單元××號的房產(chǎn)（建筑面積：118.84平方米，房屋所有權(quán)證號：哈房權(quán)證外二字第××號），委托人充分信任受托人，現(xiàn)全權(quán)委托張久陽作為代理人，全權(quán)負責辦理如下事宜，包括：1、查詢檔案、歸還銀行或信用社貸款、領(lǐng)取銀行開具的貸款結(jié)清證明、取他項權(quán)利證書、到房地局注銷抵押登記、取房屋所有權(quán)證；2、到金融機構(gòu)簽訂借款合同、抵押合同、領(lǐng)取貨款等相關(guān)事宜；3、到房地產(chǎn)部門重新辦理上述房產(chǎn)的登記抵押、出現(xiàn)場、評估、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和他項權(quán)利證書；4、解除抵押后，在符合相關(guān)法律法規(guī)及在上述房產(chǎn)沒有抵押、擔保、查封、扣押等情況下，到房地產(chǎn)管理部門辦理交易、更名過戶、代為申請或放棄資金監(jiān)管、代出現(xiàn)場、協(xié)助買房人辦理銀行貸款、代收房款、代繳稅務(wù)、代為登記、簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議、領(lǐng)取房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證等相關(guān)事宜。委托人在授權(quán)范圍內(nèi)簽署的相關(guān)文件，委托人均予以承認。委托人保證上述委托內(nèi)容屬實，不侵犯他人權(quán)益，否則愿承擔全部法律責任及法律后果。委托期限：自2014年5月12日至2016年5月11日止。委托權(quán)限：受托人在授權(quán)范圍內(nèi)有轉(zhuǎn)委托權(quán)”。2014年6月26日，劉某某（乙方）與王某某（甲方）、ＸＸ的代理人張久陽簽訂二手房買賣協(xié)議，王某某、ＸＸ在該協(xié)議上簽名。協(xié)議約定：甲方將位于哈爾濱市××大街××單元××號房產(chǎn)賣給乙方，交易價款105萬元；合同簽訂之日，乙方向甲方支付20萬元定金；甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起三日內(nèi)將交易房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房之前將物業(yè)費、水電費、包燒費、有線電視等相關(guān)費用結(jié)清；交易稅費由甲方承擔、中介費及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費由甲方承擔；本合同簽訂后，因該房產(chǎn)有他項權(quán)利抵押登記100萬元，在甲方向乙方交付住房及房屋所有權(quán)證后，乙方同意支付剩余全部房款人民幣85萬元整，由甲方及中介方負責撤銷他項權(quán)利抵押，在兩個月內(nèi)辦理完畢房屋更名過戶手續(xù)……。協(xié)議簽訂之日劉某某向億安服務(wù)部支付定金20萬元。2014年7月3日億安服務(wù)部將房屋交付給劉某某，劉某某開始在該房屋內(nèi)居住至今。2014年7月26日劉某某將房款付清，億安服務(wù)部將房屋所有權(quán)證書交付給劉某某，之后，王某某表示拒絕辦理房屋更名過戶手續(xù)。
該案件另體現(xiàn)：1、張立東答辯“在一個月的時間內(nèi)劉某某將剩余房款打到哈爾濱市南崗區(qū)億安房屋信息咨詢服務(wù)部賬戶上”，與劉某某以現(xiàn)金方式支付105萬元房款，即在房款的支付方式上存在矛盾。2、二手房買賣合同加蓋哈爾濱市南崗區(qū)億安房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的公章，張立東自認2010年該公司注銷，成立了億安服務(wù)部，該公章一直保留使用。3、2014年7月26日，付清余款時由億安服務(wù)部出具的收據(jù)，二手房買賣合同和收據(jù)上王某某、ＸＸ的簽名和手印，是王某某、ＸＸ預(yù)先簽訂、按的手印。4、樓房交付以后，王某某打電話不同意以105萬元的價格賣給劉某某，與ＸＸ反悔表示拒絕辦理房屋更名過戶手續(xù)。5、劉某某所付余款在億安服務(wù)部保管。6、案涉房屋登記為王某某單獨所有。

本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。第十五條規(guī)定：當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?？梢姡粍赢a(chǎn)所有權(quán)的取得，除了法律另有規(guī)定的情形外，只有在不動產(chǎn)登記簿上記載之后，其方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的所有不動產(chǎn)物權(quán)。
本案作為案外人執(zhí)行異議之訴，審理的是案外人劉某某對涉案房屋提出的排除執(zhí)行的理由是否能夠成立，即案外人能否對于執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。劉某某依法應(yīng)當承擔舉證責任。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱異議、復(fù)議規(guī)定）第二十八條規(guī)定：“對于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。以上四個要件必須全部具備，缺一不可。因此，在執(zhí)行異議之訴的審理程序中，人民法院在判斷案外人的物權(quán)期待權(quán)能否排除執(zhí)行時，亦應(yīng)遵照此標準。
對不動產(chǎn)無過錯買受人，物權(quán)期待權(quán)保護設(shè)定條件之一是：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，審查該權(quán)利的合法性。物權(quán)期待權(quán)的性質(zhì)還是債權(quán)。我國法律雖承認物權(quán)行為，但并不承認物權(quán)行為的獨立性，物權(quán)的變動實行“債權(quán)合意加登記”。物權(quán)能夠合法變動的前提是以物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)合同成立并有效。不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)從權(quán)利性質(zhì)上雖非物權(quán)，但由于其正在接近物權(quán)，對其保護的前提和基礎(chǔ)在于其未來將過渡為物權(quán)，因此，作為基礎(chǔ)權(quán)利的債權(quán)必須合法有效，本條表述的是“受讓人與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同。”之所以要求必須在查封前簽訂書面買賣合同，是基于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第41條的規(guī)定：“房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式”。這也是為人民法院執(zhí)行機構(gòu)甄別真實的買受人提供了證據(jù)。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
本院經(jīng)審查，綜合分析理由如下：
第一、關(guān)于在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同問題。
在人民法院查封之前劉某某與張久陽確已簽訂書面房屋買賣合同，且已被第1024號民事判決確認有效。但是，王某某、ＸＸ在公證處公證書中委托代理人為張久陽，并沒有委托億安服務(wù)部。二手房買賣合同加蓋哈爾濱市南崗區(qū)億安房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的公章，與張久陽是億安服務(wù)部員工身份相矛盾。王某某、ＸＸ沒有參加簽訂買賣合同，是王某某、ＸＸ預(yù)先簽訂、按的手印。且王某某、ＸＸ已明確表示不同意以105萬元出賣房屋，拒絕辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，已不能達成房屋買賣的合意，得不到王某某、ＸＸ的追認。該買賣合同僅具有物權(quán)期待權(quán)，享有的是債權(quán)，在未辦理產(chǎn)權(quán)過戶不發(fā)生物權(quán)效力。
第二、關(guān)于在法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)問題。
道外區(qū)法院判決書認定，億安服務(wù)部于2014年7月3日將案涉房屋交付劉某某，但劉某某沒有提供王某某、ＸＸ認可已交付房屋的證據(jù)。
第三、關(guān)于已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行問題。
道外區(qū)法院1024號民事判決記載，張立東辨稱“在一個月的時間內(nèi)劉某某將剩余房款打到哈爾濱市南崗區(qū)億安房屋信息咨詢服務(wù)部賬戶上與劉某某以現(xiàn)金方式支付105萬元房款……。前期劉某某交納的定金經(jīng)王某某同意支付給吳祥君，剩余價款85萬元在億安服務(wù)部的賬戶上。”即在約定房款支付方式與實際現(xiàn)金支付房款存在矛盾，收據(jù)是付清余款時由億安服務(wù)部出具的，收據(jù)上王某某、ＸＸ的簽名和手印是王某某、ＸＸ預(yù)先簽訂、按的手印。該收據(jù)無收款日期，王某某、ＸＸ本人沒有實際收取房款，房款85萬元未交付法院執(zhí)行。
第四、關(guān)于非因買受人自身原因未辦理過戶登記問題。
該房屋交易價格大，存在他項權(quán)利抵押、是否能夠及時辦理過戶手續(xù)等，劉某某作為具有完全民事行為能力的購房人，應(yīng)當在簽訂合同之前了解知悉。對購買該房屋后，是否存在無法辦理過戶手續(xù)的風險，亦應(yīng)明知。王某某、ＸＸ沒有委托億安服務(wù)部，且億安服務(wù)部為個體工商戶，經(jīng)營范圍僅是房屋信息咨詢服務(wù)，并不能代為辦理房屋過戶手續(xù)。二手房買賣合同加蓋哈爾濱市南崗區(qū)億安房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的公章，張立東自認于2010年該公司已注銷。在此情況下，劉某某仍然與張久陽簽訂房屋買賣合同，購買無法辦理過戶手續(xù)的房屋，應(yīng)當認為具有過錯，存在因買受人自身原因未辦理過戶登記。
劉某某主張王某某協(xié)助辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記，因本案為案外人執(zhí)行異議之訴，不屬于本案調(diào)整范圍。
綜合上述，劉某某不具備涉案房屋的所有權(quán)，也不具備在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)，支付王某某、ＸＸ全部價款，非因買受人自身原因未辦理過戶登記，不符合《異議、復(fù)議規(guī)定》可排除執(zhí)行的情形，其享有的權(quán)利不足以排除人民法院對涉案樓房的執(zhí)行，其提出的排除執(zhí)行的異議，理由不能成立，訴訟請求不予支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十四條、第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用
的解釋》第三百一十二條第一款第（二）項規(guī)定，判決如下：

駁回原告劉某某的訴訟請求。
案件受理費10,300元，公告費300元，由原告劉某某負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于齊齊哈爾市中級人民法院。

審判長 高永騫
人民審判員 李國財
人民陪審員 常龍

書記員： 劉爽