原告：劉某兵，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人：胡守強(qiáng)，湖北仁輝律師事務(wù)所律師。
被告：曾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人：曾平，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住宜昌市夷陵區(qū)，系曾某某之女。
被告：王賢良，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住宜昌市夷陵區(qū)，系曾平丈夫。
被告：陳幫蘭，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住宜昌市夷陵區(qū)。
委托訴訟代理人：曾敏，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住宜昌市夷陵區(qū)。

原告劉某兵與被告曾某某、王賢良房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年10月22日立案受理后，于2016年5月6日作出（2015）鄂夷陵民初字第02026號(hào)民事判決，判決后，被告曾某某不服判決，上訴于宜昌市中級(jí)人民法院，宜昌市中級(jí)人民法院于2016年8月28日作出（2016）鄂05民終1932號(hào)民事裁定書(shū)，裁定撤銷(xiāo)本院（2015）鄂夷陵民初字第02026號(hào)民事判決，發(fā)回本院重審。在重審訴訟中，本院依法追加陳幫蘭為本案被告參加訴訟。本院另行組成合議庭，于2017年3月10日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告劉某兵及委托訴訟代理人胡守強(qiáng)、被告曾某某的委托訴訟代理人曾平、被告王賢良、被告陳幫蘭的委托訴訟代理人曾敏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某兵向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，被告履行合同義務(wù)，交付房屋并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)；2.本案訴訟費(fèi)用由被告負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年10月26日，我和被告曾某某協(xié)商一致，被告將坐落在宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)金和村四組土木結(jié)構(gòu)房屋二間（建筑面積84.84平方米，使用面積109.25平方米）出售給我，并經(jīng)當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)簽字蓋章同意，后經(jīng)司法部門(mén)公證?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)協(xié)議》簽訂后，我嚴(yán)格按照約定履行了義務(wù)，而被告遲遲不履行義務(wù)?，F(xiàn)要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，被告履行合同義務(wù)，交付房屋，辦理房屋過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)。訴至法院，判如所請(qǐng)。
經(jīng)審理查明，被告王賢良系被告曾某某的女婿，曾某某與女兒曾平、女婿王賢良共同生活。2011年9月，原告劉某兵經(jīng)人介紹欲購(gòu)買(mǎi)曾某某的坐落于宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)金和村四組的房屋。2011年9月22日，原告劉某兵與被告王賢良簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份，協(xié)議約定：“一、甲方（王賢良）將坐落于金和村四組土木結(jié)構(gòu)房屋二間賣(mài)給乙方（劉某兵），作為生活用房，價(jià)格為陸萬(wàn)叁仟捌佰元整；二、甲方將水田兩塊（1.4畝），旱地六塊（2.4畝），園地一塊自愿轉(zhuǎn)讓給乙方經(jīng)營(yíng)，作為乙方生產(chǎn)資料；三、甲方將本人經(jīng)營(yíng)山林的一半轉(zhuǎn)讓給乙方經(jīng)營(yíng)；四、付款方式：分三次付清，第一次付押金壹萬(wàn)元，第二次待所有證件辦齊付肆萬(wàn)叁仟捌佰元，第三次交房付清余下壹萬(wàn)元整；五、甲、乙雙方應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信，若一方違約，應(yīng)支付對(duì)方違約金貳萬(wàn)元整?！兵f鵲嶺鎮(zhèn)金和村民委員會(huì)干部當(dāng)時(shí)在場(chǎng)，事后于2015年10月8日在該協(xié)議書(shū)上簽字“同意雙方協(xié)議”，并加蓋村委會(huì)的公章。合同簽訂后，原告向被告王賢良支付押金1萬(wàn)元，被告依合同將土地及山林交付原告使用，但是沒(méi)有到農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
2011年10月26日，被告曾某某（甲方）與原告劉某兵（乙方）為少繳納買(mǎi)賣(mài)房屋的稅款再次簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》及《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》約定：“一、甲方自愿將金和村四組房屋驗(yàn)收合格面積84.84平方米及相應(yīng)的土地使用面積109.25平方米轉(zhuǎn)讓給乙方，四至界限詳見(jiàn)宗地圖；二、甲、乙雙方議定房屋成交價(jià)格為3000元人民幣，乙方在簽訂合同之日一次性付清所有款項(xiàng)；三、房屋買(mǎi)賣(mài)交易所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)均由乙方負(fù)擔(dān)，甲方負(fù)責(zé)協(xié)助辦理；四、以上條款甲、乙雙方均應(yīng)共同遵守，若一方違約，應(yīng)付另一方違約金500元。”《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》約定：“甲方將“農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”水田二塊1.4畝、旱田六塊2.4畝，合計(jì)3.8畝轉(zhuǎn)讓乙方經(jīng)營(yíng)，轉(zhuǎn)讓時(shí)間2011年9月22日至2028年12月31日止，甲乙雙方必須到農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)?！碑?dāng)日，原告到稅務(wù)部門(mén)繳納稅款130元（按3000元購(gòu)房款），2014年8月25日，原告到稅務(wù)部門(mén)繳納稅款470元（按46000元購(gòu)房款）。
同時(shí)查明：1.該房屋的宅基地登記在被告曾某某的名下，曾某某和陳幫蘭系夫妻關(guān)系，該房屋屬于他們共同財(cái)產(chǎn)。山林及土地的使用權(quán)登記在被告王賢良名下，王賢良是家庭承包方的代表，土地承包方式是家庭承包。2.被告王賢良將土地及山林交付原告使用，已于2015年年底收回。3.雙方訴爭(zhēng)的房屋，沒(méi)有辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。該房屋也沒(méi)有交付，仍由被告曾某某居住，原告只有少許的農(nóng)具等放在房屋內(nèi)。4.原告劉某兵戶口原在重慶市××××萬(wàn)家村，在簽訂購(gòu)買(mǎi)房屋協(xié)議以后，才將戶籍轉(zhuǎn)宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)金和村四組。其本人一直在廣州務(wù)工，落戶鴉鵲嶺鎮(zhèn)金和村四組以后，集體沒(méi)有給其安排宅基地，沒(méi)有承包農(nóng)村土地生產(chǎn)資料。
上述事實(shí)，有2011年9月22日《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》、2011年10月26日《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》、農(nóng)村宅基地登記申請(qǐng)書(shū)、界址調(diào)查表、林權(quán)證、農(nóng)村土地承包權(quán)證、繳稅單、宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)金和村治安保衛(wèi)委員會(huì)出具的證明及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等證據(jù)在卷佐證，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為2011年9月22日《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》、2011年10月26日《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》合同效力問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條規(guī)定：民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》第五十八條規(guī)定：惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的為無(wú)效的民事行為?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，合同無(wú)效。結(jié)合本案的事實(shí)，2011年10月26日，原告劉某兵與被告曾某某所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，并不是對(duì)原簽訂合同房屋價(jià)款的調(diào)整，而是雙方為了逃避部分國(guó)家稅款，而簽訂的一份合同書(shū)，顯然此合同既不是雙方房屋買(mǎi)賣(mài)內(nèi)容的真實(shí)意思，更主要的是損害了國(guó)家利益，是一份無(wú)效的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》。2011年9月22日，原告劉某兵與被告王賢良所簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，因?yàn)樯婕笆寝r(nóng)村房屋的，故既要符合《中華人民共和國(guó)合同法》合同有效的條件，也要符合中華人民共和國(guó)土地管理法的相關(guān)規(guī)定。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有?！鞭r(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！痹鎰⒛潮谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)非宜昌市夷陵區(qū)鴉鵲嶺鎮(zhèn)金和村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無(wú)權(quán)受讓該宅基地。所以，購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)所簽訂的此買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，應(yīng)該是效力待定合同。結(jié)合本案事實(shí)，在簽訂該買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)原告雖然不是金和村村民，但在本案訴訟時(shí)已經(jīng)入戶該村，其購(gòu)買(mǎi)該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的房屋行為效力已經(jīng)得到補(bǔ)正，且村委會(huì)也同意雙方的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。從原告身份角度，不影響合同的效力。從賣(mài)方主體來(lái)看，該房屋所有權(quán)是被告曾某某、陳幫蘭所有的。王賢良簽訂協(xié)議時(shí)候，沒(méi)有曾某某、陳幫蘭的授權(quán)，就沒(méi)有財(cái)產(chǎn)處分權(quán)；王賢良代為處分財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該取得被告曾某某、陳幫蘭追認(rèn)。《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條規(guī)定：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任?！钡谖迨粭l規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”從這個(gè)方面來(lái)看，本案曾某某、陳幫蘭是否追認(rèn)，是該協(xié)議是否有效的關(guān)鍵。曾某某在2011年10月26日《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》簽字，雖然該合同書(shū)是因逃稅而為的，但是可以印證曾某某對(duì)房屋出賣(mài)沒(méi)有提出異議，也就是對(duì)王賢良2011年9月22日買(mǎi)賣(mài)房屋的行為予以了追認(rèn)。但是根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共有不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)共同共有人同意，故本案雖然王賢良因事后的追認(rèn)同意出賣(mài)該房屋，但陳幫蘭作為該房屋的共有人，沒(méi)有對(duì)王賢良所簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》予以追認(rèn)，不同意出賣(mài)該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。故此協(xié)議因王賢良沒(méi)有取得陳幫蘭的授權(quán)和追認(rèn)，應(yīng)為無(wú)效協(xié)議。因該協(xié)議無(wú)效，依合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該返還。原告劉某兵已經(jīng)返還了原告土地、山林，被告王賢良亦應(yīng)該返還原告購(gòu)房款10000元。
綜上所述，當(dāng)事人訂立、履行合同應(yīng)該遵守法律、行政法規(guī)和國(guó)家有關(guān)政策。行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則，不得損壞國(guó)家、集體或者第三人利益。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份有關(guān)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得。原告劉某兵與王賢良所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議時(shí)，原告雖然不是金和村村民，但在本案訴訟時(shí)已經(jīng)入戶該村，其購(gòu)買(mǎi)該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的房屋行為效力已經(jīng)得到補(bǔ)正。房屋買(mǎi)賣(mài)主體身份，不影響合同的效力。但是王賢良沒(méi)有房屋所有權(quán)人授權(quán)，事后沒(méi)有得到財(cái)產(chǎn)共有人陳幫蘭的追認(rèn)，無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，該房屋原告沒(méi)有支付合理的對(duì)價(jià)，沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，且被告沒(méi)有交付，一直由被告曾某某、陳幫蘭居住。原告所主張要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，被告履行合同義務(wù)，交付房屋并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶等相關(guān)手續(xù)于法無(wú)據(jù)，不予支持。
依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十五條、第五十八條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條、《中華人民共和國(guó)合同法》第四十八條、第五十二條、第五十八條規(guī)定，判決如下：

一、駁回原告劉某兵要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，被告交付房屋并協(xié)助辦理房屋過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求。
二、由被告王賢良在本判決生效后一個(gè)月內(nèi)被返還原告劉某兵購(gòu)房款10000元。
案件受理費(fèi)1395元，由原告劉某兵負(fù)擔(dān)697.50元、被告王賢良負(fù)擔(dān)697.50元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提交副本，上訴于湖北省宜昌市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　蔣少鋒 人民陪審員　　李懷兵 人民陪審員　　李先伸

書(shū)記員：李南萱