上訴人（原審被告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住懷來縣。委托訴訟代理人：楊蘊(yùn)華，河北經(jīng)華律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：侯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住懷來縣。委托訴訟代理人：李少軍，河北博遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師。原審第三人：石勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住懷來縣。原審第三人：張冬梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住懷來縣。

上訴人劉某某因與被上訴人侯某某及原審第三人石勇、張冬梅執(zhí)行異議之訴一案，不服河北省懷來縣人民法院（2017）冀0730民初36號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。

本院認(rèn)為，案外人執(zhí)行異議之訴的關(guān)鍵是審查案外人對(duì)訴爭標(biāo)的是否享有某種實(shí)體權(quán)益以及所享有的實(shí)體權(quán)益是否足以阻卻執(zhí)行措施。首先，應(yīng)核實(shí)侯某某對(duì)涉案房屋是否享有物權(quán)。我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，采取登記設(shè)立的形式。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案中，侯某某與張冬梅、石勇簽訂房屋買賣合同時(shí)，以低于原購房價(jià)214557元（544557元-330000元）的價(jià)格購買了涉案房屋，且對(duì)剩余貸款的償還未進(jìn)行任何約定。一審法院應(yīng)結(jié)合簽訂合同時(shí)的房屋市場價(jià)格、交易習(xí)慣等因素對(duì)合同約定的房屋價(jià)格是否屬于合理對(duì)價(jià)、雙方簽訂合同時(shí)的真實(shí)意思表示重新進(jìn)行核實(shí)，進(jìn)而確定該房屋買賣合同是否真實(shí)有效。但假定經(jīng)法院依法確認(rèn)該房屋買賣合同真實(shí)有效，也僅僅確認(rèn)了房屋買賣合同的效力，在相關(guān)當(dāng)事人之間并未發(fā)生房屋物權(quán)變動(dòng)，侯某某享有的是合同權(quán)利而不是物權(quán)權(quán)利，侯某某并未直接取得涉案房屋的任何物權(quán)權(quán)利。其次，應(yīng)審查侯某某對(duì)涉案房屋享有的合同權(quán)利是否足以阻卻執(zhí)行措施。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，必須符合以上四個(gè)條件且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院才應(yīng)支持。一審法院應(yīng)對(duì)侯某某是否全部滿足以上情形重新進(jìn)行認(rèn)定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷河北省懷來縣人民法院（2017）冀0730民初36號(hào)民事判決；二、本案發(fā)回河北省懷來縣人民法院重審。上訴人預(yù)交的二審案件受理費(fèi)100元予以退回。