上訴人（原審被告）：遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司秦某某分公司，住所地：秦某某市海港區(qū)河北大街西段文壇路西側(cè)海悅公館14號樓。統(tǒng)一社會信用代碼：xxxx。
負責人：姜祥伍，總經(jīng)理。
上訴人（原審被告）：遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司，住所地：北京市懷柔區(qū)雁棲經(jīng)濟開發(fā)區(qū)雁棲大街31號。統(tǒng)一社會信用代碼：91110116700231563Q。
法定代表人：李建波，董事長。
二上訴人委托代理人：彭立松，上海市錦天城（北京）律師事務所律師。
二上訴人委托代理人：甘巍宏，該公司職工。
被上訴人（原審原告）：劉珊珊。
委托代理人：郭悅，河北港城律師事務所律師。

上訴人遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司秦某某分公司（以下簡稱遠洋億家秦分公司；變更前名稱為北京遠洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司秦某某分公司，以下簡稱遠洋基業(yè)秦分公司）、上訴人遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司（以下簡稱遠洋億家物業(yè)公司，變更前名稱為北京遠洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司，以下簡稱遠洋基業(yè)物業(yè)公司）為與被上訴人劉珊珊物業(yè)服務合同糾紛一案，不服河北省秦某某市海港區(qū)人民法院（2015）海民初字第3955號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人遠洋億家秦分公司、遠洋億家物業(yè)公司的委托代理人彭立松與被上訴人劉珊珊的委托代理人郭悅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理查明：劉珊珊系秦某某海悅公館小區(qū)15棟2單元2402室的業(yè)主，該房屋建筑面積為100.66平方米。2013年12月29日，劉珊珊（乙方）與遠洋基業(yè)秦分公司（甲方）簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議。合同約定，甲方對海悅公館小區(qū)進行物業(yè)管理服務，服務期限自本合同簽署之日起至本小區(qū)經(jīng)業(yè)主大會法定程序選聘的新物業(yè)管理企業(yè)正式進駐本小區(qū)及本協(xié)議委托期間業(yè)主所拖欠物業(yè)費及其它費用全部清繳結(jié)束之日止。物業(yè)管理服務費用的收取標準為按建筑面積每月每平方米2.9元，乙方交納物業(yè)費時間為：首期物業(yè)服務費按年度交納。首期交費期滿前一個月內(nèi)，預交下一年度物業(yè)服務費，以此類推。物業(yè)服務質(zhì)量為：執(zhí)行秦某某市物價局、市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的《秦某某市普通住宅小區(qū)五星級物業(yè)服務等級標準》。物業(yè)服務內(nèi)容包括對房屋共用部位的維護和管理、房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運行的維護和管理、公共設(shè)施和附屬建筑物的日常維修、養(yǎng)護和管理、公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護與管理、公共環(huán)境衛(wèi)生、維護公共秩序、維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類車輛停放及交通、公共區(qū)域消防設(shè)施的日常運行和維護、房屋裝飾裝修管理等。另外，協(xié)議還對甲乙雙方的權(quán)利義務等其他物業(yè)管理服務事項進行了約定。協(xié)議簽訂同日，劉珊珊交納自2014年1月1日起至2014年12月31日的物業(yè)費3502.97元。另查明，2009年3月23日，秦某某市物價局、秦某某市住房保障和房產(chǎn)管理局制定的物業(yè)管理辦法第六條規(guī)定，普通住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價。第八條規(guī)定，實行政府指導價的普通住宅物業(yè)服務收費標準，實行星級管理制度。根據(jù)住宅小區(qū)的物業(yè)服務標準分為六個等級，即五星級、四星級、三星級、二星級、一星級、星外級。第十一條規(guī)定，實行前期物業(yè)管理的小區(qū)，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)參照物業(yè)服務等級和相應的基準價及浮動幅度與物業(yè)買受人在購房合同或物業(yè)服務合同中約定，并將約定的收費標準報市或縣區(qū)價格主管部門備案確認。備注：物業(yè)服務超過四星級服務標準，且具有一級物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的為五星級服務等級。秦某某市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費標準高層住宅五星級標準為根據(jù)服務內(nèi)容確定；四星級標準為1元每建筑平方米每月，浮動幅度為正負10%。高層住宅物業(yè)收費標準不含電梯和二次供水電費。四星級服務標準中基本要求第8項為“每年兩次征求業(yè)主對物業(yè)服務的意見，基本滿意率按實際入住戶計算，達到90%以上”。秦某某市目前無明確的五星級物業(yè)服務等級標準。又查明，遠洋基業(yè)秦分公司系遠洋基業(yè)物業(yè)公司的分公司，不具有獨立法人資格。遠洋基業(yè)物業(yè)公司具有物業(yè)管理企業(yè)一級資質(zhì)證書。其制定的物業(yè)服務標準中基本要求有18項、房屋管理有6項、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護有19項、協(xié)助維護公共秩序有10項、保潔服務有8項、綠化景觀養(yǎng)護管理有9項。2014年，遠洋基業(yè)物業(yè)公司委托北京賽惟咨詢有限公司為該小區(qū)物業(yè)服務做滿意度調(diào)查，2015年7月29日，該公司出具證明：調(diào)查結(jié)果顯示，在接受抽樣調(diào)查的業(yè)主中，有75%的業(yè)主對該項目的物業(yè)服務滿意。遠洋基業(yè)秦分公司曾去秦某某市海港區(qū)物價局對物業(yè)服務收費標準2.9元進行備案，因該標準超過物業(yè)管理辦法規(guī)定秦某某市四星級標準最高1.1元的范圍，其備案申請未獲得海港區(qū)物價局的批準，未能進行備案。
原審法院認為：劉珊珊與遠洋基業(yè)秦分公司簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》是雙方真實意思表示，該物業(yè)收費應實行政府指導價，因秦某某市沒有明確規(guī)定具體的五星級物業(yè)服務標準與收費標準，故雙方約定物業(yè)收費標準不違反法律規(guī)定，該協(xié)議合法有效，對雙方都具有約束力。劉珊珊已依合同約定交納物業(yè)費，物業(yè)公司應該按照合同約定的服務事項及服務標準嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)管理服務。綜合雙方訴辯情況及雙方提交的證據(jù)，可以認定遠洋基業(yè)秦分公司2014年度物業(yè)管理服務存在瑕疵，應承擔相應的違約責任，根據(jù)物業(yè)服務收費標準與服務水平相適應原則，對照雙方約定的收費標準，參照本地區(qū)物價行政部門對物業(yè)服務標準方面出具的政府指導價及浮動幅度的辦法精神，酌情予以扣減30%物業(yè)費較為合理。劉珊珊主張物業(yè)公司返還50%物業(yè)費無事實及法律依據(jù)，原審法院不予支持。遠洋基業(yè)秦分公司作為協(xié)議簽訂和實際履行合同的相對方，應承擔返還30%物業(yè)費的責任，遠洋基業(yè)物業(yè)公司作為總公司，應承擔補充給付責任。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、《物業(yè)管理條例》第二十一條、第四十一條之規(guī)定，判決：（一）遠洋基業(yè)秦分公司返還劉珊珊2014年度物業(yè)費1051元，于判決生效后五日內(nèi)履行完畢；（二）遠洋基業(yè)物業(yè)公司對以上款項承擔補充給付責任；（三）駁回劉珊珊其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費50元，由遠洋基業(yè)秦分公司負擔，于判決生效后五日內(nèi)交納。
二審期間，雙方當事人均未提交新證據(jù)。本院二審查明，2015年11月30日，北京遠洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司變更名稱為遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司；2016年1月22日，北京遠洋基業(yè)物業(yè)管理有限公司秦某某分公司變更名稱為遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司秦某某分公司。本院審理查明的其他事實與原審法院查明的事實一致。

本院認為：被上訴人劉珊珊與遠洋基業(yè)秦分公司簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議》，由遠洋基業(yè)秦分公司實際履行物業(yè)服務合同的事實清楚。關(guān)于雙方爭議的物業(yè)費收費標準的問題，《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。為貫徹執(zhí)行法律、法規(guī)，國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務收費管理辦法》，該辦法確定物業(yè)服務收費應區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。河北省物價局、河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定，物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。秦某某市物價局、秦某某市住房保障和房產(chǎn)管理局根據(jù)國家和省有關(guān)物業(yè)管理服務收費的規(guī)定，結(jié)合實際情況制定的《秦某某市物業(yè)服務收費分等定級管理辦法（試行）》應作為在秦某某市從事物業(yè)服務的企業(yè)遵照執(zhí)行的規(guī)范性文件。根據(jù)上述規(guī)定及雙方合同相關(guān)約定，涉案小區(qū)為實行政府指導價的進行前期物業(yè)服務的住宅小區(qū)，具體收費標準應報市或縣區(qū)價格主管部門備案確認，并按規(guī)定申領(lǐng)《收費許可證》，亮證收費。本案中雙方爭議的2014年度物業(yè)服務費，系被上訴人于房屋交付前交納，上訴人至今未得到物價部門的備案確認，也未獲得《收費許可證》。本案與小區(qū)其他業(yè)主起訴上訴人的案件為系列案件，雙方當事人在《前期物業(yè)服務協(xié)議》履行的過程中產(chǎn)生糾紛，根據(jù)雙方的陳述及舉證、質(zhì)證，上訴人提供的物業(yè)服務確實存在瑕疵，根據(jù)相關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，對照雙方約定的收費標準，參照本地區(qū)物價行政部門對物業(yè)服務標準方面出具的政府指導價及浮動幅度的辦法精神，原判決對上訴人2014年度收取的物業(yè)費酌情扣減30%并無不當。另外，上訴人主張原判決嚴重違反法定程序，并無事實依據(jù)；本案亦不存在民事訴訟法規(guī)定的嚴重違反法定程序的情形。綜上，原審判決認定事實清楚，判決結(jié)果并無不妥，應予維持；上訴人上訴理據(jù)不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費50元，由上訴人遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司秦某某分公司、遠洋億家物業(yè)服務股份有限公司共同負擔。
本判決為終審判決。

審 判 長　　王　巍 審 判 員　　張躍文 審 判 員　　劉　京 審 判 員　　劉興亮 代審判員　　武學敏

書 記 員　　王秀蘭