上訴人（原審被告、反訴原告）：北京德某國際物業(yè)管理有限公司。住所地：北京市豐臺(tái)區(qū)翠庭園1號(hào)樓1層南側(cè)104室。
法定代表人：孫連玉，董事長。
委托訴訟代理人：尚素欣，該公司法律顧問。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：河北金島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司肅寧分公司。住所地：河北省滄州市肅寧縣肅寧鎮(zhèn)武垣路南側(cè)。
負(fù)責(zé)人：蘭進(jìn)，經(jīng)理。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：河北金島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：滄州市開發(fā)區(qū)渤海路98號(hào)。
法定代表人：單永德，總經(jīng)理。
以上二被上訴人委托訴訟代理人：張微，河北浮陽律師事務(wù)所律師。

上訴人北京德某國際物業(yè)管理有限公司（以下簡稱德某公司）因與被上訴人河北金島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司肅寧分公司（以下簡稱金島肅寧分公司）、河北金島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金島公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服河北省肅寧縣人民法院（2016）冀0926民初134號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月30日立案后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
德某公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審法院判決，改判被上訴人給付上訴人206442元；二、一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。二審?fù)徶械履彻菊?qǐng)求改判駁回被上訴人對(duì)于上訴人的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、一審判令上訴人給付被上訴人164446元沒有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)駁回被上訴人對(duì)上訴人的訴訟請(qǐng)求。1.上訴人與被上訴人簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》第17條“甲方保證交付使用的物業(yè)符合國家規(guī)定的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任”，說明上訴人入駐金島小區(qū)之前被上訴人承諾小區(qū)符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，具備交房條件。上訴人基于被上訴人的承諾簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，2012年12月8日上訴人入駐小區(qū)后才發(fā)現(xiàn)根本不具備交房條件，一審判決認(rèn)為上訴人對(duì)小區(qū)不具備入住條件是知情的，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。2.由于小區(qū)不具備交房條件，水電燃?xì)獠荒?、道路沒有硬化、電梯不能運(yùn)行等等情況，導(dǎo)致上訴人無法收取物業(yè)費(fèi)，在與被上訴人協(xié)商后決定從2013年5月1日起作為正式物業(yè)費(fèi)計(jì)收日。自2012年12月8日至2013年5月1日，上訴人投入大量人力物力為小區(qū)提供了143天服務(wù)，但由于被上訴人交付的小區(qū)不符合入住條件，導(dǎo)致上訴人無法收取物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》第29條“甲方違反約定，致使乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，由于甲方賠償由此給業(yè)主和物業(yè)使用人造成的損失”，正因如此2014年1月15日上訴人撤出小區(qū)時(shí)，雙方簽訂的《情況說明》中沒有約定上訴人退還被上訴人訴請(qǐng)的三個(gè)半月的物業(yè)費(fèi)，以此作為對(duì)上訴人免費(fèi)提供143天服務(wù)的賠償。3.被上訴人提供的業(yè)主入住登記表系其單方制作，上訴人并不認(rèn)可，該登記表內(nèi)容存在虛假，與實(shí)際入住業(yè)主情況不符，無法證實(shí)入住業(yè)主的房屋面積和樓層，也就無法計(jì)算物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)數(shù)額。而一審判決根據(jù)登記表認(rèn)定上訴人返還被上訴人物業(yè)費(fèi)144324元，電梯費(fèi)數(shù)額20122元明顯錯(cuò)誤，且認(rèn)定的數(shù)額明顯超出被上訴人請(qǐng)求的物業(yè)費(fèi)數(shù)額142437元，電梯費(fèi)是19005元的訴訟請(qǐng)求。二、一審判決判令被上訴人給付上訴人46477元沒有事實(shí)和法律依據(jù)，被上訴人應(yīng)當(dāng)給付上訴人206442元。1.2014年1月15日上訴人受到被上訴人恐嚇、威脅迫不得已撤出小區(qū)，從雙方簽訂的《情況說明》也能夠證實(shí)協(xié)商退出，并非提前撤出，更不夠構(gòu)成違約。2.一審時(shí)上訴人提交的《關(guān)于物業(yè)服務(wù)正式收費(fèi)的函》，上面有蘭進(jìn)的簽名，函中能夠證實(shí)上訴人自2012年12月8日進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，至2013年5月1日小區(qū)基本具備裝修、入駐條件，說明5月1日之前小區(qū)根本不具備入駐條件，由于被上訴人違約導(dǎo)致上訴人不能收取物業(yè)費(fèi)，雙方協(xié)商從2013年5月1日作為正式收取物業(yè)費(fèi)日期，但在之前上訴人提供的143天服務(wù)應(yīng)由被上訴人支付物業(yè)費(fèi)243751.03元，而一審判決沒有支持顯然錯(cuò)誤。3.根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》第7條“因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由甲方全額交納”。在上訴人撤出小區(qū)時(shí)，該小區(qū)尚有80戶業(yè)主沒有領(lǐng)取鑰匙，那么根據(jù)合同約定，應(yīng)由被上訴人支付80戶業(yè)主自2013年5月1日至2014年1月15日撤出時(shí)的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)107741.24元。而一審判決僅判令被上訴人從2013年5月1日至2013年8月20日共110天的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)46477元顯然是錯(cuò)誤的。4、一審判決認(rèn)為上訴人撤出小區(qū)后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)由被上訴人自行管理或由重新選聘物業(yè)公司提供服務(wù)，被上訴人有權(quán)主張3.5月物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)。但同理，上訴人為沒有入住的80戶業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)直到2014年1月15日，雖然約定2013年5月1日以后入住的業(yè)主物業(yè)費(fèi)也從此日繳納，但由于上訴人已經(jīng)撤出小區(qū)，以后入住的業(yè)主所繳納的物業(yè)費(fèi)由被上訴人或由其選聘的物業(yè)公司收取，那么被上訴人應(yīng)當(dāng)給付80戶未入住業(yè)主直到2014年1月15日上訴人撤出時(shí)的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)。而一審判決僅支持被上訴人的訴求卻沒有支持上訴人的反訴請(qǐng)求，有明顯偏袒被上訴人嫌疑。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤，為此，特請(qǐng)二審法院重新審理此案，依法作出改判。
金島公司和金島肅寧分公司答辯稱：本案各方當(dāng)事人，尤其是上訴人德某公司對(duì)于多收取3.5個(gè)月物業(yè)費(fèi)沒有返還給被上訴人這一事實(shí)是認(rèn)可的，上訴人主張不予返還的理由是站不住腳的。請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
金島公司、金島肅寧分公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院判令被告德某公司退還各項(xiàng)費(fèi)用206442元；2.請(qǐng)求判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
德某公司一審辯稱：原告訴狀與事實(shí)嚴(yán)重不符。2013年12月3日因答辯人未按原告意圖對(duì)金島小區(qū)業(yè)主違章裝修進(jìn)行強(qiáng)制管理，原告對(duì)此表示不滿，并對(duì)答辯人進(jìn)行恐嚇、威脅，單方毀約提前要求答辯人撤離小區(qū)，答辯人在人身受到威脅的情況下，被迫同意撤出小區(qū)。原告訴狀稱“被告沒有同原告協(xié)商，單方撤出服務(wù)小區(qū)”純屬謊言。2014年1月5日答辯人與原告就撤離小區(qū)達(dá)成協(xié)議后，答辯人已經(jīng)按照協(xié)議將物業(yè)費(fèi)、裝修保證金、車庫管理費(fèi)等清單及費(fèi)用全部移交給原告。原告稱“被告沒有履行雙方協(xié)議約定的退還移交義務(wù)，也沒有退回收取業(yè)主的其他費(fèi)用”根本不是事實(shí)。原告至今尚欠答辯人物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)351492.27元沒有給付，為此答辯人已提起反訴。綜上，原告的起訴沒有事實(shí)和法律依據(jù)，因此應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
德某公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院判令被反訴人給付反訴人物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)351492.27元；2.反訴費(fèi)用由被反訴人承擔(dān)。
金島公司、金島肅寧分公司針對(duì)德某公司的反訴辯稱：反訴人（德某）在反訴狀所稱小區(qū)不具備裝修入住條件,致使反訴人一直無法收取物業(yè)費(fèi)顯然與事實(shí)不符,反訴人與被反訴人之間簽訂的是物業(yè)委托管理合同也就是我們所稱的前期物業(yè)的法律關(guān)系,雙方之間是開發(fā)商委托物業(yè)公司從事前期物業(yè)，將房屋交付給業(yè)主，換句話說是房產(chǎn)公司對(duì)外出售的房屋交由物業(yè)公司，(委托)物業(yè)公司將房屋交給相應(yīng)的業(yè)主,將交付的物業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)合同的委托范圍進(jìn)行物業(yè)管理,作為物業(yè)公司以收取物業(yè)管理費(fèi)的形式作為委托合同的報(bào)酬，結(jié)合本案金島公司將7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓交付給反訴人委托物業(yè)管理,上述交付的房屋已經(jīng)經(jīng)過了建設(shè)工程竣工的驗(yàn)收,同樣也具備了裝修的入住條件,竣工是2012年12月30日,根本不存在反訴人所稱的2013年5月1號(hào)才達(dá)到所謂的裝修入住條件,所以說被反訴人將房屋的交付和管理委托給反訴人。事實(shí)上是由于反訴人不能正常收取小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)而非被反訴人的責(zé)任,同樣作為物業(yè)公司的反訴人在接到委托交付的房屋的時(shí)候,在2013年5月1日之前,陸續(xù)的接受了各位業(yè)主的交付物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi),并與各業(yè)主簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，所以說是反訴人根據(jù)雙方的物業(yè)服務(wù)合同,事實(shí)上接受了和認(rèn)可了對(duì)金島小區(qū)物業(yè)管理的接受行為,談不上索要2012年12月8日-2013年4月30日的20余萬的物業(yè)費(fèi),同樣反訴人在訴狀上所稱未入住80戶業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)10余萬元也沒有任何事實(shí)依據(jù),既然反訴人是被反訴人委托的物業(yè)公司，收取未入住80戶業(yè)主物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)的義務(wù)是應(yīng)當(dāng)歸結(jié)于反訴人,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)的向所謂的未入住80戶業(yè)主索要費(fèi)用,不應(yīng)當(dāng)向被反訴人要,作為本案的被反訴人將合法的物業(yè)形態(tài)及整個(gè)小區(qū)委托交付給物業(yè)公司，物業(yè)公司沒有及時(shí)的收取物業(yè)費(fèi),收取一年的物業(yè)費(fèi)之后只履行了八個(gè)半月的物業(yè)管理,顯然責(zé)任在反訴人，所以說反訴人要求兩個(gè)方面的費(fèi)用沒有任何事實(shí)和法律基礎(chǔ),至少責(zé)任在物業(yè)公司和部分沒有入住的業(yè)主，而非被反訴人,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容和權(quán)利義務(wù)來看雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)公司正式對(duì)金島的管理是同各業(yè)主簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同開始,按照這項(xiàng)規(guī)定沒有管理的開始,索要管理之前的費(fèi)用也無任何的事實(shí)和法律依據(jù),綜上反訴人的反訴請(qǐng)求無事實(shí)和法律依據(jù),收取一年的物業(yè)費(fèi)用只服務(wù)了八個(gè)半月剩余三個(gè)半月的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還,必須返還。另外，第一，中院的裁定中已經(jīng)確認(rèn)反訴原告多收取了反訴被告三個(gè)半月的物業(yè)費(fèi)沒有退還，反訴原告同時(shí)應(yīng)將反訴被告為其墊付的4.5萬元賠償款返還給反訴被告；第二，反訴原告的反訴缺乏法律依據(jù)，沒有相應(yīng)證據(jù)的支持，應(yīng)依法駁回其請(qǐng)求。
為了證實(shí)自己的本訴主張及反訴抗辯，二原告提交的證據(jù)有：一、雙方簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同。證明目的：合同約定了被告以收取業(yè)主相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)作為報(bào)酬，且接受房地產(chǎn)公司的委托負(fù)責(zé)對(duì)房屋交付前期的管理、通知、接收等服務(wù)；二、2014年1月15日德某公司肅寧分公司退出物業(yè)管理雙方達(dá)成的協(xié)議，名頭為情況說明。證明目的：2014年1月15日物業(yè)公司正式退出了金島的管理，而其收取的物業(yè)費(fèi)的截至?xí)r間是2014年的5月1日，還有3個(gè)半月，物業(yè)公司自愿不服務(wù)了，僅是將收取的裝修保證金、車庫管理費(fèi)、5號(hào)及14號(hào)樓的物業(yè)費(fèi)在本協(xié)議簽訂時(shí)交付給了原告，剩余的7.8.10.11.13.15.16.17號(hào)樓的沒有服務(wù)的3個(gè)半月的物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)沒有退給原告。且本協(xié)議的第3條內(nèi)容證實(shí)原告為物業(yè)公司員工的摔傷墊付了4.5萬，協(xié)議約定是暫不支付而并非不支付，所以一并索要；三、2014年1月16日孫連玉書寫的4.5萬元的收條一份。證明目的：原告為物業(yè)公司員工的摔傷墊付了4.5萬元；四、7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告各一份。證明目的：2012年底該8棟樓達(dá)到了交付條件；五、7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓業(yè)主入住登記表（共24頁）。證明目的：物業(yè)公司與入住業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)間，收取物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)等數(shù)額的數(shù)據(jù)，以此來證明要求退回3個(gè)半月物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)的事實(shí)基礎(chǔ)；六、滄州中院二審的詢問筆錄復(fù)印件（蓋有中院紅章）。證明目的：被告收取了原告主張的樓號(hào)的全年的物業(yè)費(fèi)用以及雙方在二審期間的質(zhì)證及陳述意見；七、2014年10月8日原告與肅寧縣永安物業(yè)有限公司移交匯總的數(shù)據(jù)表格（1頁）及5、14、7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓業(yè)主入住登記表（共16頁）。證明目的：自2014年1月16日到2014年4月30日期間的物業(yè)費(fèi)用，由原告方予以支付，以及具體的業(yè)主名單、費(fèi)用明細(xì)等；八、提交2015年10月15日被告方向二審法院提交的關(guān)于該案的說明，該說明來源于滄州市中級(jí)人民法院的卷宗，加蓋有法院的印章。證明目的：該說明威脅原審法院及二審法院法官，說明被告方訴訟目的及手段（詳見說明）。
被告德某公司質(zhì)證稱：一、對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同真實(shí)性沒有意見，該合同僅是對(duì)交付的小區(qū)如何提供物業(yè)服務(wù)包括物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)費(fèi)、經(jīng)營管理等內(nèi)容進(jìn)行約定，并未約定被告有義務(wù)通知業(yè)主進(jìn)行收房及辦理入住手續(xù)，也就是說該義務(wù)應(yīng)由原告承擔(dān)，事實(shí)上業(yè)主都是在接到原告電話通知后在原告處開具結(jié)清售樓款及大修基金后才到物業(yè)公司領(lǐng)取鑰匙，并交付物業(yè)費(fèi)，該合同不能證實(shí)被告負(fù)有通知業(yè)主交付房屋的義務(wù)，因此與本案沒有關(guān)聯(lián)性；二、對(duì)該協(xié)議（情況說明）的真實(shí)性沒有意見。2014.1.15日情況說明第一條雙方對(duì)已收取的裝修押金、車庫管理費(fèi)以及5號(hào)樓、14號(hào)樓部分入住業(yè)主物業(yè)費(fèi)移交進(jìn)行了約定，對(duì)原告訴請(qǐng)的其他7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓三個(gè)半月的物業(yè)費(fèi)并未做出約定，因?yàn)楸桓孀?012年12月8日進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)至2014年1月15日退出小區(qū)，服務(wù)時(shí)間已超一年，收取一年的物業(yè)費(fèi)雙方已經(jīng)結(jié)清，所以雙方對(duì)原告訴請(qǐng)的三個(gè)半月的物業(yè)費(fèi)并未作出約定；三、對(duì)2014年1月16日被告出具的收條，該收條明確寫明原告為14號(hào)樓施工單位墊付的摔傷物業(yè)員工賠償費(fèi)4.5萬元，說明該4.5萬元是原告自愿為施工單位所墊付，那么原告應(yīng)向施工單位進(jìn)行追償，而不應(yīng)要求被告返還，因此該收條與本案無關(guān)聯(lián)性；四、對(duì)該竣工報(bào)告的真實(shí)性不予認(rèn)可；五、業(yè)主入住登記表是原告單方制作而成，業(yè)主姓名、面積、樓號(hào)與實(shí)際情況是否相符不能確定。被告自2012年12月8日正式進(jìn)入金島小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，由于原告原因小區(qū)水電不通，電梯不能運(yùn)行，道路沒有硬化，導(dǎo)致業(yè)主不具備裝修入住條件，被告無法收取物業(yè)費(fèi)，直到2013年4月30日止，被告提供物業(yè)服務(wù)共143天，卻沒有收取物業(yè)費(fèi)，根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》第七條第二款約定“因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方全額交納”，因此，應(yīng)由原告承擔(dān)自2012年12月8日至2013年4月30日143天的物業(yè)費(fèi)。2013年5月1日小區(qū)開始收取物業(yè)費(fèi)，直到2014年1月15日被告退出，仍有80套房屋未交付給業(yè)主，這80戶未入住的業(yè)主從2013年5月1日至2014年1月15日8.5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)應(yīng)由原告承擔(dān)。因此不能證實(shí)被告欠原告物業(yè)費(fèi)及其他費(fèi)用，該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性；六、二審詢問筆錄中被告僅是認(rèn)可收取了金島小區(qū)7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓的全年物業(yè)費(fèi)，但不是收取的該8棟樓的全部業(yè)主的費(fèi)用，僅是入住業(yè)主全年的費(fèi)用，至于哪些業(yè)主入住哪些沒有入住，原告應(yīng)提供我方撤出小區(qū)時(shí)移交給永安物業(yè)公司的登記表，僅憑二審詢問筆錄不能證實(shí)原告提交的業(yè)主入住登記表內(nèi)容屬實(shí)，因此詢問筆錄與本案沒有關(guān)聯(lián)性；七、2014年10月8日移交匯總數(shù)據(jù)即明細(xì)表，該表顯示時(shí)間是2014年10月8日，上面是原告和肅寧縣永安物業(yè)公司加蓋的公章，而被告撤出小區(qū)并移交材料的時(shí)間是2014年1月15日，移交的材料中有被告方加蓋的公章，而原告提交的材料中時(shí)間與我方移交的時(shí)間不一致，也沒有被告方加蓋的公章，對(duì)該材料的真實(shí)性、客觀性不予認(rèn)可；八、2015年10月15日關(guān)于該案的說明確實(shí)是被告方提交的，是開發(fā)商和被告的法定代表人說的這些話。
為了證實(shí)自己的反訴主張及本訴抗辯，被告德某公司提交的證據(jù)有：一、移交清單匯總表（1頁）及移交清單（共7頁）。證明目的：2014年1月15日原、雙方就“情況說明”中內(nèi)容達(dá)成一致后，被告向原告移交的清單，上面加蓋了原、被告的公章，說明雙方認(rèn)可清單內(nèi)容。清單匯總表總金額622056元，因物業(yè)員工摔傷需賠償4.5萬元，“情況說明”第三項(xiàng)約定“賠償費(fèi)用4.5萬元暫不支付給甲方”，所以被告于1月16日通過兩次轉(zhuǎn)賬將577056元轉(zhuǎn)到原告負(fù)責(zé)人蘭進(jìn)的賬戶，被告已按協(xié)議將裝修保證金、車庫管理費(fèi)及部分物業(yè)費(fèi)名單全部移交給原告；二、2013年關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的函。證明目的：函上面有蘭進(jìn)的簽字并表示同意，該函第一句話證實(shí)通知業(yè)主收樓辦理相關(guān)入住手續(xù)是原告（反訴被告）的義務(wù)和職責(zé)，同時(shí)證實(shí)被告（反訴原告）自2012年12月18日對(duì)業(yè)主提供服務(wù)，之所以2013年5月1日收取物業(yè)費(fèi)是因?yàn)樾^(qū)水、電、燃?xì)獠煌?，道路沒有硬化，電梯不能運(yùn)行，不具備入住條件，由于原告（反訴被告）的原因?qū)е聵I(yè)主不能入住，物業(yè)費(fèi)不能收取，原告（反訴被告）應(yīng)支付被告（反訴原告）自2012年12月8日至2013年5月1日的物業(yè)費(fèi)，另外由于原告（反訴被告）沒有履行通知的義務(wù)導(dǎo)致80套房屋沒有交付業(yè)主，那么原告（反訴被告）應(yīng)承擔(dān)80套房屋自2013年5月1日至2014年1月15日8.5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)；三、(2016)冀0926民初578號(hào)民事判決書一份。證明目的：該判決書第九頁第三段證實(shí)金島小區(qū)自2013年8月20日驗(yàn)收合格，說明由于原告（反訴被告）的原因交付的房屋不具備交房條件導(dǎo)致業(yè)主不能入住，物業(yè)費(fèi)不能收取，原告（反訴被告）應(yīng)支付被告方自2012年12月8日至2013年5月1日的物業(yè)費(fèi)；四、前期物業(yè)服務(wù)合同第七條。證明目的：該合同第七條約定：“因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由甲方全額交納”，根據(jù)雙方的約定原告也應(yīng)支付被告上述費(fèi)用；五、中國銀行股份有限公司肅寧支行交易明細(xì)清單兩份和結(jié)算業(yè)務(wù)申請(qǐng)書兩份。證明目的：被告（反訴原告）于2014年1月16日分兩次將50萬元和77056元打入蘭進(jìn)的個(gè)人賬戶；六、7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓建筑面積及物業(yè)收費(fèi)明細(xì)表（共14頁）。證明目的：證實(shí)被告提供服務(wù)的8棟樓的建筑面積、電梯費(fèi)及每月應(yīng)收物業(yè)費(fèi)數(shù)額；七、尚未入住業(yè)主登記表（共4頁）。證明目的：證實(shí)7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓尚未入住的業(yè)主姓名、建筑面積、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)數(shù)額。
金島公司、金島肅寧分公司質(zhì)證稱：（按上述順序）一、移送清單匯總表真實(shí)性沒意見，但與本案無關(guān)聯(lián)性；二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的函的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，該函是復(fù)印件，在原審中被告確認(rèn)沒有原件。該函中沒有具體的生成年月日并且該函也是被告方所謂的向金島肅寧分公司征求意見函，也說明被告自己認(rèn)可從2013年5月1日開始正式收取業(yè)主費(fèi)用，并不能證明被告所謂的正式入住管理小區(qū)時(shí)間是2012年12月8日，通過復(fù)印件也不能看出是否是蘭進(jìn)的簽字。鑒于被告當(dāng)庭提交函的原件，對(duì)真實(shí)性、合法性和來源提出異議，因在原審中被告確認(rèn)原件找不到了，退一步講假如該函是原件也不能說明被告方自2012年12月8日入住或者管理本小區(qū)，履行物業(yè)管理服務(wù)，而更加能說明雙方確定的時(shí)間為2013年5月1日；三、關(guān)于被告提交的民事判決書，真實(shí)性沒有意見，但與本案沒有關(guān)聯(lián)性，不能證明被告的證明目的，況且該判決書的效力應(yīng)當(dāng)屬于待定狀態(tài)；四、對(duì)于被告根據(jù)前期服務(wù)合同第七條的約定，由原告方承擔(dān)2013年5月1日之前的所謂物業(yè)費(fèi)用，函中被告方也沒有提及，并且其自愿從2013年5月1日開始收取業(yè)主物業(yè)費(fèi)，因此其反訴主張不能成立；五、銀行明細(xì)單，與本案爭議沒有關(guān)聯(lián)性；六、七組證據(jù)即7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓建筑面積及物業(yè)收費(fèi)明細(xì)表（共14頁）及尚未入住業(yè)主登記表（共4頁），系被告提供的單方制作的明細(xì)表、原告方不認(rèn)可，被告（反訴原告）應(yīng)當(dāng)提供入住和未入住業(yè)主的物業(yè)合同和交接手續(xù)來證明服務(wù)的具體范圍和沒有服務(wù)的具體范圍。被告提交的該清單，不符合證據(jù)要件，不能證明其來源的合法性、真實(shí)性。
上述原告提交的前期物業(yè)服務(wù)合同、2014年1月15日雙方達(dá)成的名頭為情況說明的協(xié)議、2014年1月16日孫連玉書寫的4.5萬元的收條、滄州中院二審的詢問筆錄復(fù)印件（蓋有中院紅章）及被告提交的移交清單匯總表（1頁）及移交清單（共7頁）、中國銀行股份有限公司肅寧支行交易明細(xì)清單兩份和結(jié)算業(yè)務(wù)申請(qǐng)書兩份、前期物業(yè)服務(wù)合同（第七條）的真實(shí)性，雙方當(dāng)事人無異議。
對(duì)雙方當(dāng)事人有異議的證據(jù)，分析認(rèn)定如下：原告提交的7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，與已發(fā)生法律效力的滄州市中級(jí)人民法院（2015）滄民終字第1944號(hào)民事判決書認(rèn)定的竣工驗(yàn)收合格時(shí)間（2013年8月20日）不一致，對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可；原告提交的7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓業(yè)主入住登記表（共24頁）與被告提交的尚未入住業(yè)主登記表（共4頁）、該8棟樓建筑面積及物業(yè)收費(fèi)明細(xì)表（共14頁）信息情況相容，能夠反應(yīng)客觀事實(shí)，應(yīng)予采信；原告提交的2014年10月8日原告與肅寧縣永安物業(yè)有限公司移交匯總的數(shù)據(jù)表格（1頁）及5、14、7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓業(yè)主入住登記表（共16頁），沒有其他證據(jù)佐證，不能證實(shí)自2014年1月16日到2014年4月30日期間的3.5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)用系由原告方予以支付，該組證據(jù)不予采納；原告提供的2015年10月15日被告方向二審法院提交的關(guān)于“該案的說明”，其內(nèi)容與本案審理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛不屬同一法律關(guān)系，本案不予采納；被告提交的2013年關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的函，是被告出具且有原告金島肅寧分公司法定代表人蘭進(jìn)的簽字，證明該函的內(nèi)容是經(jīng)雙方認(rèn)可的，該證據(jù)予以采納；被告提交的(2016)冀0926民初578號(hào)民事判決書，對(duì)其真實(shí)性雙方無異議，但該判決書尚未生效，本案不作參考。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年7月2日，原告（反訴被告）金島肅寧分公司與被告（反訴原告）的肅寧分公司簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，由德某肅寧分公司為原告開發(fā)的金島狀元城小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務(wù)，合同期限為2011年7月15日起至業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)止。2012年12月8日德某肅寧分公司正式入駐金島小區(qū)為業(yè)主提供服務(wù)。德某肅寧分公司入駐時(shí)由于小區(qū)尚未竣工驗(yàn)收合格，經(jīng)原、被告同意，從2013年5月1日起為正式計(jì)征物業(yè)費(fèi)收費(fèi)日期，2013年5月1日以后入住的業(yè)主，也從此日起計(jì)費(fèi)、電梯費(fèi)。德某肅寧分公司收取了入住業(yè)主一年的物業(yè)費(fèi)，服務(wù)日期自2013年5月1日至2014年4月30日。2014年1月15日，被告德某肅寧分公司撤出金島小區(qū)，不再對(duì)該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，其向開發(fā)商即原告金島肅寧分公司移交577056元，該費(fèi)用中不包括7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓入住業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)及原告為摔傷物業(yè)員工墊付的4.5萬元，對(duì)移交費(fèi)用的數(shù)額及項(xiàng)目原告未提出異議。被告撤出小區(qū)時(shí)7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓尚有80戶業(yè)主沒有入住。
一審法院認(rèn)為，雙方爭議的焦點(diǎn)為以下四部分款項(xiàng)：一、原告主張被告僅提供8.5個(gè)月物業(yè)服務(wù)，應(yīng)返還多收取的7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓2014年1月15日至2014年5月1日三個(gè)半月的物業(yè)費(fèi)142437元、電梯費(fèi)為總額68160元÷12個(gè)月×3.5個(gè)月=19005元；二、原告主張其為14號(hào)樓施工單位墊付的摔傷物業(yè)員工的賠償款4.5萬元，被告應(yīng)返還；三、被告主張因原告原因，導(dǎo)致其2012年12月8日至2013年4月30日共143天沒有收取物業(yè)費(fèi)用，被告應(yīng)向其支付143天的物業(yè)費(fèi)51846.81平米×1元÷30天×143天=247136.46元；四、被告主張2014年1月15日其撤出金島小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，仍有80戶業(yè)主沒有入住，應(yīng)由原告向其支付該80戶業(yè)主2013年5月1日至2014年1月15日8.5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)（11000.44平米×1元+月電梯費(fèi)1675元）×8.5月=107741.24元。
前期物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定:“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”。前期物業(yè)服務(wù)是業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前出現(xiàn)的物業(yè)管理形式，其明確前期物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任主體，規(guī)范前期物業(yè)的管理活動(dòng)。前期物業(yè)管理服務(wù)由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
原告（反訴被告）金島肅寧分公司與被告（反訴原告）簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同不違反法律規(guī)定，是雙方的真實(shí)意思表示，依法成立并生效，雙方應(yīng)按約全面履行自己的義務(wù)。分公司屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定的“其他組織”，根據(jù)《民事訴訟法》第四十九條的規(guī)定，公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。說明分公司具備可以作為民事訴訟當(dāng)事人的能力或資格。根據(jù)《公司法》第十四條規(guī)定，分公司不具有法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。分公司與總公司乃同一公司，并非是獨(dú)立的主體，不具有民事權(quán)利能力和行為能力，其訂立合同即為總公司訂立合同，故民事責(zé)任由總公司予以承擔(dān)。
原、被告作為開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)前期物業(yè)入駐時(shí)金島小區(qū)不具備入住條件均是知情的，原、被告簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同第六條規(guī)定：“本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下包干方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：……”說明被告對(duì)其獲取物業(yè)費(fèi)的方式也是知情的，而被告仍入駐提供服務(wù)，且被告向原告發(fā)函，要求從2013年5月1日起為正式計(jì)征物業(yè)費(fèi)收費(fèi)日期，2013年5月1日以后入住的業(yè)主，也從此日起計(jì)費(fèi)、電梯費(fèi)。居于上述，被告2012年12月8日入駐金島小區(qū)至2013年5月1日計(jì)征物業(yè)費(fèi)用，這期間（共143天）不能向原告主張物業(yè)費(fèi)用。
金島小區(qū)7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓入住的業(yè)主給被告交付了2013年5月1日至2014年4月30日一年的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)，而被告于2014年1月15日撤出小區(qū)，停止物業(yè)服務(wù)，多收取了業(yè)主3.5個(gè)月的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)，應(yīng)予返還。其提前撤出小區(qū)，對(duì)原告及入住業(yè)主均構(gòu)成違約。因被告是前期物業(yè)服務(wù)公司，系接受開發(fā)商即原告的選聘為業(yè)主提供服務(wù)，被告撤出小區(qū)后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)由開發(fā)商即原告自行管理或由重新選聘物業(yè)公司提供服務(wù)。該3.5個(gè)月（2014年1月15日至2014年4月30日）物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)，應(yīng)區(qū)分提供物業(yè)服務(wù)的主體和時(shí)間情況由原告部分或全部自行受償或移交新選聘的物業(yè)公司。因此，原告作為主張被告返還物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)的主體并無不當(dāng)。
參照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條規(guī)定：“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納”?？梢?，2013年8月20日金島小區(qū)7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓驗(yàn)收合格，80戶未入住的業(yè)主應(yīng)從此日起向被告交納物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)。2013年5月1日至2013年8月20日期間（共110天）的80戶未入住業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)應(yīng)由原告支付給被告。
雙方約定14號(hào)樓施工單位給物業(yè)員工的摔傷賠償費(fèi)用4.5萬元暫不支付給原告，從原告提交的4.5萬元證明內(nèi)容來看，該4.5萬元系原告自愿為施工單位墊付的賠償款，該賠償款理應(yīng)由原告向施工單位索要，不應(yīng)向被告方主張。該4.5萬元應(yīng)另案處理。
根據(jù)原、被告提供的數(shù)據(jù)信息，可確定被告2013年5月1日至2013年8月20日為前期7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓未入住80戶業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)共110天，應(yīng)由原告支付其物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)共計(jì)（11000.44平米×1元+月電梯費(fèi)1675元）÷30天×110天=46477元；被告應(yīng)返還給原告多收取的7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓入住業(yè)主2014年1月15日至2014年5月1日三個(gè)半月共106天的物業(yè)費(fèi)（51846.81平米-11000.44平米）×1元÷30天×106天=144324元、電梯費(fèi)（7370元-1675元）÷30天×106天=20122元。因此，被告應(yīng)返還給原告的費(fèi)用為144324元+20122元=164446元，原告應(yīng)支付給被告的費(fèi)用為46477元。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國公司法》第十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條之規(guī)定，判決：一、被告（反訴原告）北京德某國際物業(yè)管理有限責(zé)任公司給付原告（反訴被告）河北金島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司164446元；二、原告（反訴被告）河北金島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司給付被告（反訴原告）北京德某國際物業(yè)管理有限責(zé)任公司46477元。上述判決事項(xiàng)于判決書生效之日起十日內(nèi)履行清。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)4396元，由被告（反訴原告）負(fù)擔(dān)3516元，由原告自擔(dān)880元；反訴案件受理費(fèi)3286元，由原告金島公司負(fù)擔(dān)434元，由被告（反訴原告）自擔(dān)2852元。
本院二審期間，爭議雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)，均是圍繞其上訴主張及答辯意見進(jìn)行事實(shí)陳述和觀點(diǎn)闡述。二審查明事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致，不再贅述。

本院認(rèn)為，上訴人德某公司主張一審法院認(rèn)定上訴人在2012年12月8日進(jìn)駐金島小區(qū)時(shí)對(duì)于小區(qū)不具備入住條件知情是錯(cuò)誤的，在該日至2013年5月1日的143天物業(yè)服務(wù)，被上訴人金島公司應(yīng)當(dāng)依約賠償。本院認(rèn)為，根據(jù)上訴人給被上訴人發(fā)函內(nèi)容，能夠證明上訴人同意以2013年5月1日為物業(yè)費(fèi)正式計(jì)征收費(fèi)日期，且上訴人對(duì)于在2012年12月8日之時(shí)金島小區(qū)不具備入住條件是知情的，其在發(fā)函時(shí)認(rèn)為小區(qū)才具備了入住條件，因此才建議在2013年5月1日開始收費(fèi)。鑒于上述，上訴人主張2012年12月8日至2013年5月1日的物業(yè)費(fèi)缺乏事實(shí)依據(jù)，亦有違雙方在函件中約定。
上訴人主張其是在受到被上訴人的恐嚇、威脅的情況下才撤離的小區(qū)，對(duì)此應(yīng)當(dāng)提交證據(jù)證明，但是上訴人卻未能就此舉證；上訴人又主張?jiān)?014年1月15日的“情況說明”（協(xié)議）中能夠說明其是與被上訴人協(xié)商后退出的，并非自行提前退出，因此被上訴人應(yīng)當(dāng)支付未入住80戶業(yè)主2013年5月1日至2014年1月15日的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)107741.24元，本院認(rèn)為，2013年8月20日金島小區(qū)7、8、10、11、13、15、16、17號(hào)樓經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條的規(guī)定，在此之前至2013年5月1日的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)應(yīng)當(dāng)由作為開發(fā)商的被上訴人承擔(dān)，上訴人主張2013年8月20日至其撤離時(shí)的物業(yè)費(fèi)也應(yīng)由被上訴人承擔(dān)，沒有事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)，本院不予支持。
上訴人已經(jīng)收取了2013年5月1日至2014年4月30日全年的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)，但是其卻在2014年1月15日撤離小區(qū)，在此之后的物業(yè)管理由被上訴人或者其聘用的物業(yè)公司行使，因此被上訴人有權(quán)主張返還2014年1月15日至2014年4月30日的物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)。
在雙方2014年1月15日達(dá)成“情況說明”（協(xié)議）中并未表明上訴人撤出金島小區(qū)后雙方之間不再有任何糾紛，雙方有權(quán)就“情況說明”（協(xié)議）中未解決的問題主張權(quán)利。
綜上，上訴人的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)6166元，由上訴人北京德某國際物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　冉　旭 審判員　劉俊蓉 審判員　張　梅

書記員：馮金平