上訴人（原審原告）：十堰市交通運(yùn)輸局。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)香港街*號。法定代表人：沈明云，該局局長。委托訴訟代理人：龔成國，湖北經(jīng)立律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：閔強(qiáng)，該局法規(guī)科科長。被上訴人（原審被告）：十堰億豐源置業(yè)有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)香港街**號。法定代表人：饒豫，該公司董事長。委托訴訟代理人：龔衛(wèi)華，該公司法律顧問。委托訴訟代理人：華松，湖北君迪律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：胡浩，男，1988年2月21日生，漢族，個體工商戶，住湖北省十堰市張灣區(qū)。委托訴訟代理人：胡愛明（系胡浩父親），住湖北省十堰市張灣區(qū)。委托訴訟代理人：胡東忠，湖北舉燭律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：華金枝，女，1967年12月28日生，漢族，個體工商戶，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。委托訴訟代理人：胡東忠，湖北舉燭律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告）：陳義均（曾用名陳義軍），男，1974年10月30日生，漢族，住湖北省隨州市曾都區(qū)。

上訴人十堰市交通運(yùn)輸局（以下簡稱“市交通局”）與被上訴人胡浩、華金枝、陳義均、十堰億豐源置業(yè)有限公司（以下簡稱“億豐源公司”）所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案，不服湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2016）鄂0302民初4436號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月2日立案后，依法組成合議庭，經(jīng)過閱卷和調(diào)查，詢問當(dāng)事人，合議庭認(rèn)為事實已核對清楚，決定不開庭審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。市交通局上訴請求：撤銷一審判決，改判確定被上訴人之間簽訂的十堰市茅箭區(qū)香港街38號l幢1-2號、1幢1-3號房屋《商品房預(yù)售合同》無效，確定上訴人對位于十堰市茅箭區(qū)香港街38號l幢1-2號、1幢1-3號房屋享有所有權(quán)；一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。其理由如下：一、一審法院對涉案房屋系億豐源公司對上訴人補(bǔ)償?shù)牟疬w安置房的事實不予認(rèn)定屬實事實不清。2006年7月5日，上訴人與被上訴人億豐源公司就柳林路交通局辦公樓改造開發(fā)事宜簽訂《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)合同》，約定：上訴人將舊辦公樓交與被上訴人億豐源公司開發(fā)，土地由億豐源公司與國土部門簽訂《土地出讓合同》并繳納出讓金，拆除上訴人的房屋在項目建成后將該項目地下負(fù)一層以及地上一層、二層產(chǎn)權(quán)還建（補(bǔ)償）給上訴人，地上三層產(chǎn)權(quán)還建給上訴人直屬二級單位十堰市港航管理局。上訴人既不參與項目的開發(fā)，又不參與開發(fā)利潤的分配。還建房超出上訴人原辦公樓房屋部分，上訴人另向億豐源公司支付補(bǔ)償還建款。所以，該合同雖名為“改造聯(lián)合開發(fā)合同”，但根據(jù)合同的內(nèi)容及履行，雙方系“拆遷安置協(xié)議”關(guān)系。合同中明確了還建（補(bǔ)償）房的樓層、面積以及上訴人向億豐源公司支付還建款的數(shù)額。因此，該房屋屬于作為開發(fā)商的被上訴人億豐源公司向上訴人的指向性的（特定標(biāo)的）補(bǔ)償安置房，上訴人對該房屋享有優(yōu)先權(quán)。二、一審法院以涉案房屋登記在被上訴人億豐源公司名下為由判決駁回上訴人主張房屋所有權(quán)的請求屬適用法律錯誤。l、根據(jù)涉案房屋屬于被上訴人億豐源公司對上訴人的拆遷安置房的性質(zhì)，依據(jù)法律規(guī)定，被上訴人億豐源公司無處分權(quán)。2、被上訴人之間簽訂的《商品當(dāng)買賣合同》系虛假合同，依法屬無效合同。涉案房屋上訴人已于2009年12月29日實際取得并占有使用。上訴人取得房屋后，己將地下一層及地上一、二層整體出租給了壽康永樂公司經(jīng)營超市。而被上訴人胡浩、陳義均、華金枝與被上訴人億豐源公司簽訂《商品房預(yù)售合同》的時間是2015年4月14日。按照被上訴人之間的合同約定，該房屋的交易價格為600萬元，如此大的交易，作為買受人不可能不到現(xiàn)場看房，只要到現(xiàn)場看房，此時該房屋已經(jīng)被壽康永樂公司經(jīng)營超市所用的事實客觀存在，難道作為買受人此時就不產(chǎn)生懷疑？在這種情況下仍然“慷慨”的一次性付款600萬不符常理。被上訴人之間之所以違背常理的交易，只能是明知故為、相互串通。一審法院庭審中查明，被上訴人之間是民間借貸的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并非以房屋交易為目的的“房屋買賣關(guān)系”。而被上訴人億豐源公司與胡浩、陳義均、華金枝為了達(dá)到其非法占有上訴人已經(jīng)實際占有和使用的拆遷安置房的目的，相互串通故意將“民間借貸”的債務(wù)關(guān)系以“房屋買賣合同”的形式虛構(gòu)房屋交易事實。這種虛構(gòu)交易事實的行為，屬于《合同法》第五十二條“惡意串通，損害第三人利益和以合法形式掩蓋非法目的”的行為，依法無效。被上訴人胡浩、華金枝、陳義均及億豐源公司辯稱一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。市交通局向一審法院提出訴訟請求：1、確認(rèn)億豐源公司與胡浩、華金枝、陳義均之間簽訂的關(guān)于十堰市茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1幢1-3號房屋的《商品房預(yù)售合同》無效；2、確認(rèn)市交通局對位于十堰市茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1幢1-3號房屋享有所有權(quán)；3、案件訴訟費(fèi)由被告方負(fù)擔(dān)。一審法院認(rèn)定：2005年9月30日，市交通局與億豐源公司簽訂《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》，約定市交通局提供位于柳林路的現(xiàn)有辦公、住宅土地用于億豐源公司開發(fā)、建設(shè)，協(xié)助億豐源公司完成項目土地轉(zhuǎn)讓、房屋拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工管理的開發(fā)建設(shè)、驗收等工作，費(fèi)用由億豐源公司負(fù)責(zé)。拆遷、拆遷安置補(bǔ)償及辦理新建房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)由億豐源公司負(fù)責(zé)。雙方約定房屋建成后，億豐源公司還建給市交通局住宅27套面積為2800平方米。另6戶住公房無個人產(chǎn)權(quán)證的搬遷補(bǔ)償、過渡費(fèi)由億豐源公司承擔(dān)。新建樓的地下層、一、二、三層產(chǎn)權(quán)屬市交通局所有，面積按現(xiàn)規(guī)劃圖所示面積。如實際建筑面積少于規(guī)劃方案所示面積，減少部分按每平方米4291元從市交通局投資的850萬元中扣減。其他房屋歸億豐源公司所有。協(xié)議約定市交通局投資850萬元作為地下層至三層（含三層）還建補(bǔ)差款。政府給予的舊城改造優(yōu)惠政策由億豐源公司享受，市交通局爭取到舊城改造優(yōu)惠政策以外的減免部分，由市交通局享有并抵減市交通局的還建補(bǔ)差款。億豐源公司向市交通局交保證金800萬元，在本協(xié)議簽訂后10日內(nèi)轉(zhuǎn)200萬元到雙方設(shè)定的專項資金賬戶，剩余600萬元在正式合同簽訂后10日內(nèi)轉(zhuǎn)入雙方設(shè)定的專項資金賬戶，以便市交通局對該項目監(jiān)督和用于本項目建設(shè)。該保證金須按工程進(jìn)度經(jīng)雙方共同審批后支付本項目建設(shè)。雙方還對其他事項進(jìn)行了約定。2006年7月5日，市交通局作為甲方分別與乙方億豐源公司、十堰市金佳物資貿(mào)易有限責(zé)任公司（以下簡稱“金佳公司”）簽訂了《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)合同》，兩份協(xié)議的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容一致（億豐源公司的股東為饒豫，金佳公司的股東為付金龍和饒豫，市交通局稱金佳公司與億豐源公司系關(guān)聯(lián)合同，但億豐源公司予以否認(rèn)）。金佳公司簽署的協(xié)議明確其委托億豐源公司具體實施房屋開發(fā)。前述兩份協(xié)議的內(nèi)容均與2005年9月30日聯(lián)合開發(fā)協(xié)議內(nèi)容基本一致，只是在2005年9月30日聯(lián)合開發(fā)協(xié)議基礎(chǔ)上明確：甲方支付乙方850萬元還建補(bǔ)差款，新建商住樓的地下層、一、二層產(chǎn)權(quán)屬甲方，三層產(chǎn)權(quán)屬甲方下屬十堰市港航局。如因甲方做工作超出2006年5月9日規(guī)劃方案圖所示4032平方米，甲方則按2000元/平方米支付乙方。如規(guī)劃審批面積少于4032平方米，則從甲方支付乙方的還建補(bǔ)差款中按2000元/平方米扣減。前述兩份協(xié)議確認(rèn)乙方已按2005年9月30日協(xié)議轉(zhuǎn)200萬元至雙方?？刭~戶，剩余600萬元在本合同簽訂后30日內(nèi)轉(zhuǎn)至雙控賬戶。雙方亦約定本項目舊城改造優(yōu)惠政策由乙方享受，甲方如爭取到舊城改造優(yōu)惠政策以外的減免部分，由甲方享有并抵減支付乙方的還建補(bǔ)差款。協(xié)議還約定：在新建項目工程建設(shè)到第三層封頂后30日內(nèi)，甲方支付乙方425萬元，同時乙方在確保土建施工安全的情況下同意甲方進(jìn)行商業(yè)、辦公房屋裝修使用。本項目建設(shè)全部竣工驗收并辦理交付手續(xù)后30日內(nèi)，甲方一次性支付乙方剩余的425萬元。協(xié)議對拆遷安置補(bǔ)償約定，乙方還建被拆遷戶房屋面積和其他約定，按乙方與被拆遷戶簽訂的協(xié)議和乙方與航務(wù)局簽訂的協(xié)議實施。涉訴工程以億豐源公司的名義辦理了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等手續(xù)。億豐源公司于2009年5月11日以出讓方式取得了相應(yīng)的《國有土地使用權(quán)證》，于2009年8月19日辦理了《商品房預(yù)售許可證書》。涉訴工程于2013年5月21日辦理竣工驗收備案。2009年12月29日，金佳公司與市交通局簽訂《房產(chǎn)移交協(xié)議》，金佳公司在本協(xié)議簽訂后3日內(nèi)將其承建的香港旺角地下室、一、二、三層（除雙方認(rèn)可的公共面積外，約4200㎡）全部移交給市交通局。市交通局在本協(xié)議簽訂時將還建補(bǔ)差款425萬元，保證金100萬元，共計525萬元支付給金佳公司。2009年12月29日、2009年12月30日，市交通局支付了金佳公司還建補(bǔ)差款425萬元（其中25萬元由市港航局支付）、保證金100萬元。2010年9月30日，市交通局再次支付金佳公司還建補(bǔ)差款200萬元。另外，經(jīng)市交通局申請后，市財政局、審計局于2008年10月21日，以市交通局屬全額撥款的行政單位，其回購辦公用房資金壓力較大為由，批準(zhǔn)對涉案項目除港務(wù)局辦公用房外17884.54平方米應(yīng)繳的城市配套費(fèi)894227元給予免收，免繳的資金用于交通局回購辦公用房。2010年11月12日，市交通局、億豐源公司等簽訂會議紀(jì)要，將所建房屋負(fù)一樓、一樓、二樓、三樓實物整體移交給市交通局。其中負(fù)一樓、一樓、二樓歸市交通局所有，由市交通局租賃給十堰市壽康永有限公司使用。三樓所有權(quán)及使用權(quán)歸市交通局所屬的市港航局，由市港航局使用。涉訴工程竣工驗收后，2011年1月17日，億豐源公司向十堰市房管局、市交通局出具承諾書，承諾按約定為市交通局、港航局辦理房產(chǎn)證。2012年1月10日，市交通局向十堰市房管局申請對新開發(fā)的交通局商住樓地下負(fù)一層、一層、二層、三層進(jìn)行預(yù)告登記，市房屋管理局在市交通局的前述申請上批注：“經(jīng)查億豐源公司開發(fā)此項目，還建給市交通局，房屋未預(yù)售給他人，若辦理預(yù)告登記須開發(fā)公司網(wǎng)上簽約。據(jù)交通局稱現(xiàn)無法聯(lián)系開發(fā)公司，建議將上述房屋做行政限制”。2014年7月11日，億豐源公司取得含涉訴房屋在內(nèi)的房屋所有權(quán)證（證號為：十堰房權(quán)證茅箭區(qū)第202001**號）。2015年4月14日，億豐源公司分別向華金枝、胡浩、陳義均借款220萬、280萬元、100萬元，用位于十堰市××箭區(qū)××街辦××街××、××號房屋提供擔(dān)保。雙方約定：如億豐源公司按期償還了借款本息就算了，如不還就以房抵債。當(dāng)日，億豐源公司與華金枝、胡浩、陳義均以簽訂《商品房買賣合同》的形式，到十堰市房屋管理部門辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記。該《商品房買賣合同》載明：華金枝、胡浩、陳義均共同購買香港街38號1棟1-2號商業(yè)用房37.02平方米、1棟1-3號商業(yè)用房246.24平方米，總金額6000013元。2016年10月8日，市交通局得知此情形后，向十堰市房管局對前述預(yù)告登記進(jìn)行了異議登記。2016年6月28日，華金枝、胡浩向十堰市茅箭區(qū)人民法院起訴要求億豐源公司償還華金枝借款220萬元及利息，償還胡浩借款280萬元及利息，并要求判決拍賣億豐源公司位于茅箭區(qū)××、××號房屋，以拍賣款優(yōu)先償還華金枝、胡浩的借款及利息。十堰市茅箭區(qū)人民法院審理后于2016年10月26日做出（2016）鄂0302民初2658號、2710號民事調(diào)解書，協(xié)議內(nèi)容為：1、億豐源公司欠華金枝本金220萬元及利息、欠胡浩280萬元及利息（對利息的計算方式有明確約定），雙方按本調(diào)解意見2、3、4條款項全部履行到位，華金枝、胡浩自愿放棄利息；2、華金枝、胡浩與億豐源公司雙方自愿以億豐源公司香港街38號1棟1-3號房產(chǎn)（建筑面積246.24平方米，以39000元單價計算）抵償借款；3、億豐源公司在調(diào)解生效后60日內(nèi)將香港街38號1棟1-3號房產(chǎn)交付給華金枝、胡浩，華金枝、胡浩收到房屋后支付億豐源公司200萬元；4、億豐源公司在調(diào)解生效后90日內(nèi)給華金枝、胡浩辦理房屋相關(guān)產(chǎn)權(quán)證及土地證書。華金枝、胡浩收到相關(guān)產(chǎn)權(quán)及土地證書后再支付億豐源公司尾款2603360元；5、億豐源公司不能按期交付房屋并給華金枝、胡浩辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證書，華金枝、胡浩不放棄上述利息。億豐源公司需將預(yù)告登記在華金枝、胡浩處的房產(chǎn)抵償給華金枝、胡浩，用以償還華金枝、胡浩的上述本金及利息，不夠部分由億豐源公司另行用現(xiàn)金支付；華金枝、胡浩不按約定支付億豐源公司200萬元或尾款2603360元，自愿放棄全部利息。一審法院認(rèn)為：億豐源公司與胡浩、華金枝、陳義均簽訂關(guān)于茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1-3號房屋的《商品房預(yù)售合同》，其實質(zhì)是億豐源公司以前述房屋向胡浩、華金枝、陳義均借款提供擔(dān)保。市交通局認(rèn)為前述合同系億豐源公司與胡浩、華金枝、陳義均相互串通侵害了其合法權(quán)益，造成國有資產(chǎn)損失應(yīng)屬無效，但并未提供充足證據(jù)。市交通局要求確認(rèn)億豐源公司與胡浩、華金枝、陳義均簽訂的關(guān)于茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1-3號房屋的《商品房預(yù)售合同》無效依據(jù)不足，不予支持?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。未經(jīng)登記不發(fā)生法律效力。市交通局與億豐源公司簽訂的《市交通局柳林路房屋改造聯(lián)合開發(fā)合同》，雖然規(guī)定了新建房屋的地下負(fù)一層、一層、二層、三層歸市交通局所有或市交通局所屬的市港航局所有，由億豐源公司為其辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證件，但涉訴房屋現(xiàn)仍登記在億豐源公司名下，未變更登記至市交通局名下。市交通局可以向億豐源公司主張相應(yīng)的合同權(quán)利，但其要求確認(rèn)對涉訴房屋享有所有權(quán)不符合法律規(guī)定，不予支持。綜上，經(jīng)合議庭評議，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第七條、第九條、第十五條、《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，判決駁回十堰市交通運(yùn)輸局的訴訟請求。案件受理費(fèi)200元，由原告十堰市交通運(yùn)輸局負(fù)擔(dān)。二審中雙方均沒有提交新證據(jù)，一審法院查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。上訴人稱“一審法院對涉案房屋系億豐源公司對其補(bǔ)償?shù)牟疬w安置房的事實不予認(rèn)定，屬事實不清”，但該認(rèn)定不屬事實問題。經(jīng)詢問雙方當(dāng)事人并結(jié)合已查明的事實，本院將本案的爭議焦點歸納為：涉案合同是否無效及上訴人是否對涉案房屋享有所有權(quán)。關(guān)于爭議焦點一涉案合同是否無效的問題。上訴人認(rèn)為，涉案合同被上訴人之間惡意串通，損害上訴人利益，應(yīng)為無效。被上訴人認(rèn)為，億豐源公司對自己享有權(quán)利的房屋進(jìn)行處分，不違法法律規(guī)定，雙方不存在惡意串通，涉案合同有效。本院認(rèn)為，億豐源公司與胡浩、華金枝、陳義均簽訂購房合同的本意系為億豐源公司向胡浩、華金枝、陳義均簽訂借款合同提供擔(dān)保，故胡浩、華金枝、陳義均與億豐源公司之間的真實意思表示并非房屋買賣，雙方在簽訂房屋買賣合同時并不具有買賣房屋的意思表示，只是為防止借款不能清償而提供的擔(dān)保行為，故該房屋買賣合同因不是雙方真實意思表示而不成立，故不存在合同是否有效無效的問題，即該確認(rèn)涉案合同無效的訴請因合同不成立而不具有提起的前提，該上訴理由不能成立。關(guān)于爭議焦點二上訴人是否對涉案房屋享有所有權(quán)的問題。上訴人認(rèn)為，涉案房屋系拆遷安置房屋，故享有所有權(quán)。被上訴人認(rèn)為，涉案房屋登記在億豐源公司名下，億豐源公司已將涉案房屋出賣給胡浩、華金枝、陳義均，故上訴人對涉案房屋并不享有所有權(quán)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”。而本案中，上訴人將舊辦公、住宅樓及土地交與被上訴人億豐源公司開發(fā)，雖合同名稱為聯(lián)合開發(fā)合同，但合同內(nèi)容是約定上訴人提供舊辦公、住宅樓及土地并出資850萬元作為地下層至三層共計4032平方米的還建補(bǔ)差，除地下層至三層和還建拆遷戶住宅產(chǎn)權(quán)面積以外的其他房屋所有權(quán)歸億豐源公司所有，故該情形屬于雙方按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立協(xié)議，且明確約定了補(bǔ)償給上訴人的房屋位置，故上訴人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋，應(yīng)予支持，且本案中胡浩、華金枝、陳義均與億豐源公司之間的房屋買賣合同不成立，故上訴人對涉案房屋享有所有權(quán)。綜上，上訴人上訴理由部分成立，對成立的部分予以采納。一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律錯誤。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省十堰市茅箭區(qū)人民法院（2016）鄂0302民初4436號民事判決；二、駁回十堰市交通運(yùn)輸局確認(rèn)十堰億豐源置業(yè)有限公司與胡浩、華金枝、陳義均之間簽訂的關(guān)于十堰市茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1幢1-3號房屋的《商品房預(yù)售合同》無效的訴訟請求；三、確認(rèn)十堰市交通運(yùn)輸局對位于十堰市茅箭區(qū)香港街38號1幢1-2號、1幢1-3號房屋享有所有權(quán)。一審案件受理費(fèi)200元，由十堰市交通運(yùn)輸局承擔(dān)100元，由十堰億豐源置業(yè)有限公司承擔(dān)100元；二審案件受理費(fèi)200元，由十堰市交通運(yùn)輸局承擔(dān)100元，由十堰億豐源置業(yè)有限公司承擔(dān)100元。本判決為終審判決。