原告：十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：湖北省十堰市天津路**號(hào)。
訴訟代表人：十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人，該管理人負(fù)責(zé)人董哲。
委托訴訟代理人：鄭華強(qiáng)，十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司管理人成員。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：吳蘭，湖北瑞通天元（十堰）律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
被告：余琢成，男，1996年12月5日出生，漢族，住湖北省十堰市茅箭區(qū)。
委托訴訟代理人：萬(wàn)海云（系余琢成母親），住湖北省十堰市茅箭區(qū)。代理權(quán)限：特別授權(quán)，包括代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，代為和解、調(diào)解，提起上訴、反訴等。
委托訴訟代理人：葉直根，湖北車城律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限：一般代理。
第三人：中國(guó)工商銀行股份有限公司十堰城中支行。住所地：湖北省十堰市茅箭區(qū)北京南路**號(hào)。統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：914203007146391993。
負(fù)責(zé)人：陳妍，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：羅勝利，男，該行工作人員。代理權(quán)限：一般代理。
委托訴訟代理人：吳杰，男，該行工作人員。代理權(quán)限：一般代理。

原告十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昌發(fā)公司）訴被告余琢成、第三人中國(guó)工商銀行股份有限公司十堰城中支行（以下簡(jiǎn)稱工商銀行十堰城中支行）確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案，湖北省十堰市中級(jí)人民法院于2018年4月19日立案受理，經(jīng)湖北省高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，作出（2018）鄂03民初70號(hào)民事裁定，裁定本案由湖北省十堰市鄖陽(yáng)區(qū)人民法院審理。本院依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告昌發(fā)公司的委托訴訟代理人鄭華強(qiáng)，被告余琢成的委托訴訟代理人萬(wàn)海云、葉直根，第三人工商銀行十堰城中支行的委托訴訟代理人吳杰到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告昌發(fā)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求法院確認(rèn)原、被告于2015年2月2日就坐落于十堰市××箭區(qū)××街辦××大廈××4-6-1房屋簽訂的《商品房預(yù)售合同》無(wú)效；2、判令被告余琢成配合原告昌發(fā)公司辦理位于十堰市××箭區(qū)××街辦××大廈××4-6-1房屋預(yù)告登記撤銷手續(xù)；3、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：原告昌發(fā)公司因開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)資金的需要，希望能通過(guò)銀行貸款解決資金緊缺，但基于貸款政策的制約，原告無(wú)法直接獲得銀行貸款，為此，原告采取假買賣真借款的形式，于2015年2月2日與被告余琢成簽訂《商品房預(yù)售合同》，將原告開(kāi)發(fā)的位于十堰市××箭區(qū)××街辦××大廈××室房屋以假買賣方式預(yù)告登記在被告名下，從而從第三人工商銀行十堰城中支行處獲得“一手房按揭貸款資金”。由于原告與被告間沒(méi)有商品房買賣的真實(shí)意思表示，原告并沒(méi)有向被告交付合同約定的商品房，被告也未向原告交付過(guò)房款、維修基金、契稅等，房屋按揭貸款均是原告按借款合同的約定按月償還，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》應(yīng)為無(wú)效合同。2017年10月9日，湖北省十堰市中級(jí)人民法院受理了原告的重整申請(qǐng)，為維護(hù)原告及全體債權(quán)人的合法權(quán)益，故而起訴。
被告余琢成辯稱：1、原告訴請(qǐng)涉案商品房買賣合同無(wú)效在程序上缺乏依據(jù)，原告經(jīng)人民法院裁定破產(chǎn)重整，應(yīng)當(dāng)適用特殊程序即企業(yè)破產(chǎn)法以及企業(yè)破產(chǎn)法司法解釋規(guī)定的程序，企業(yè)破產(chǎn)法及司法解釋沒(méi)有規(guī)定債務(wù)人有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，故原告訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效系濫用訴權(quán)，在程序上于法無(wú)據(jù)；2、原告訴稱其為解決資金緊缺，采取變通方式假買賣真借款，簽訂商品房預(yù)售合同，將涉案房屋預(yù)告登記在被告名下，與事實(shí)嚴(yán)重不符。本案真實(shí)情況是2012年至2014年，整個(gè)十堰市房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，為了促銷，經(jīng)原告公司會(huì)議商議研究，倡議在原告處有借款債權(quán)的員工及親戚朋友積極響應(yīng)購(gòu)買原告開(kāi)發(fā)的房屋，首付及月供暫由原告代付，交房時(shí)再和購(gòu)房人結(jié)算，多退少補(bǔ)，被告基于此才與原告簽訂商品房預(yù)售合同；3、原告訴稱其未向被告交付房屋并非是因?yàn)闊o(wú)商品房買賣的真實(shí)意思，而是因涉案房屋至今不具備交房條件，原告違約所致，原告訴稱被告至今未交付過(guò)房款、維修基金、稅費(fèi)，按揭貸款由原告償還與事實(shí)不符，被告是以萬(wàn)海云在原告處借款債權(quán)結(jié)算房款等費(fèi)用，而房款尚未結(jié)算，房屋未交，故維修基金和契稅暫未支付；4、原告訴請(qǐng)確認(rèn)商品房合同無(wú)效在實(shí)體上缺乏法律依據(jù)，案涉商品房買賣合同的雙方均系完全民事行為能力主體，購(gòu)買案涉房屋、簽訂買賣合同、辦理預(yù)告登記均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在無(wú)效的情形，案涉商品房預(yù)售合同合法有效。原告訴請(qǐng)確認(rèn)商品房預(yù)售合同無(wú)效、解除預(yù)告登記的真實(shí)目的在于商品房?jī)r(jià)格上漲的情況下通過(guò)毀約手段的方式牟取不正當(dāng)暴利，嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則，不應(yīng)當(dāng)支持。若原告的訴訟請(qǐng)求成立，必將導(dǎo)致原告已經(jīng)獲得出售房屋對(duì)價(jià)、卻要收回房屋，而被告失去房屋，卻背負(fù)巨額銀行債務(wù)的嚴(yán)重不公平后果，產(chǎn)生一系列影響社會(huì)穩(wěn)定的嚴(yán)重問(wèn)題。原告作為破產(chǎn)企業(yè)，破產(chǎn)重整的直接目的在于公平保護(hù)債權(quán)人的利益，在宏觀上實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義，如果原告任意而為傷害一個(gè)群體正當(dāng)合法利益，會(huì)產(chǎn)生新的嚴(yán)重不公后果，請(qǐng)求法院公正判決。
第三人工商銀行十堰城中支行述稱：本案商品房買賣合同是原、被告真實(shí)意思表示，我行也對(duì)雙方進(jìn)行了詢問(wèn)，并辦理了登記備案手續(xù)，完全符合相關(guān)法律法規(guī)，不能以原、被告雙方有其他經(jīng)濟(jì)往來(lái)來(lái)確認(rèn)合同無(wú)效；我行作為第三人在本案中沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，按照合同約定履行了相關(guān)的義務(wù)，原告要求撤銷預(yù)告登記手續(xù)會(huì)嚴(yán)重?fù)p害我行預(yù)告抵押登記權(quán)利，我行作為不知情的第三人應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年2月2日，原、被告雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，合同約定：被告余琢成向原告昌發(fā)公司購(gòu)買位于十××市××號(hào)××4-6-1的房屋，預(yù)測(cè)建筑面積97.52平方米，商品房單價(jià)為5713.7元每平方米，總價(jià)557200元，簽訂合同當(dāng)日支付首付款167200元，剩余房款390000元由被告用銀行貸款、公積金貸款方式一次性付清。合同第九條約定原告應(yīng)當(dāng)于2015年3月31日前將符合條件的商品房交付給被告使用。合同第十條約定，逾期交房不超過(guò)60日，自合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房款的萬(wàn)分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過(guò)60日后，買受人有權(quán)解除合同，買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1.5%向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人向買受人支付已付房款萬(wàn)分之二的違約金。合同落款處蓋有原告公章及其法定代表人楊光才私章，被告余琢成簽字確認(rèn)。合同簽訂后，余琢成并未實(shí)際向昌發(fā)公司交納首付款，在辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記時(shí)，余琢成亦沒(méi)有繳納任何稅費(fèi)，而是由昌發(fā)公司開(kāi)具虛假的首付款收據(jù)和發(fā)票，且該首付款收據(jù)和發(fā)票沒(méi)有交付給余琢成，而是由昌發(fā)公司自己保管。之后，被告余琢成、萬(wàn)海云（共同借款人）與第三人工商銀行十堰城中支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》一份約定余琢成向工商銀行十堰城中支行借款390000元用于購(gòu)案涉房屋，貸款期限為30年。2015年2月15日，余琢成與第三人工商銀行十堰城中支行簽訂《房地產(chǎn)抵押合同》一份，以本案案涉房屋為前述貸款設(shè)定抵押。2015年2月15日，涉案房屋辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，權(quán)利人為余琢成，義務(wù)人為昌發(fā)公司。同年3月9日，涉案房屋辦理預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，權(quán)利人為工商銀行十堰城中支行，義務(wù)人為余琢成。工商銀行十堰城中支行將購(gòu)房貸款發(fā)放至昌發(fā)公司賬戶后，貸款人余琢成自己沒(méi)有償還過(guò)購(gòu)房貸款的月供，亦沒(méi)有掌控還款銀行卡及銀行卡密碼，還款銀行卡及密碼由昌發(fā)公司掌控，昌發(fā)公司每月通過(guò)其公司員工雷鳴、趙學(xué)文的賬戶轉(zhuǎn)款或現(xiàn)金存入至余琢成還款銀行卡，再由工商銀行十堰城中支行完成扣款。2016年7月后因昌發(fā)公司無(wú)力償還而中止。
另查明，2017年10月9日，湖北省十堰市中級(jí)人民法院裁定受理昌發(fā)公司重整申請(qǐng)，并指定湖北瑞元清算事務(wù)有限公司為管理人。在昌發(fā)公司被裁定受理重整后，余琢成未向昌發(fā)公司管理人申報(bào)過(guò)債權(quán)。余琢成母親萬(wàn)海云系原昌發(fā)公司銷售人員，與昌發(fā)公司存在過(guò)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，但其對(duì)昌發(fā)公司的債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了梁東印，在昌發(fā)公司被裁定受理重整后，梁東印申報(bào)了全部債權(quán)，昌發(fā)公司管理人也予以了審查確認(rèn)。
還查明，本案案涉房屋早已完工，至今未交付給余琢成，而是由昌發(fā)公司實(shí)際控制。自買賣雙方約定的交房時(shí)間即2015年3月31日至今，余琢成未向昌發(fā)公司要求過(guò)交付房屋，亦未向昌發(fā)公司主張逾期交房的違約責(zé)任。

本院認(rèn)為，關(guān)于本案原、被告雙方是否存在真實(shí)的房屋買賣關(guān)系的問(wèn)題。行為人與相對(duì)人以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。本案中，原、被告雙方雖然簽訂《商品房預(yù)售合同》，繼而被告余琢成與第三人工商銀行十堰城中支行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同》，由第三人發(fā)放購(gòu)房貸款，但買受人余琢成既沒(méi)有實(shí)際支付購(gòu)房首付款，又沒(méi)有按月償還房貸或承擔(dān)購(gòu)房及預(yù)告登記、預(yù)告抵押登記中的任何稅費(fèi)，而是由昌發(fā)公司開(kāi)具虛假的首付款收據(jù)和發(fā)票并由其自己保管，買受人余琢成應(yīng)當(dāng)償還的購(gòu)房貸款也是由出賣人昌發(fā)公司按月支付，這顯然不符合房產(chǎn)交易的正常規(guī)則。雙方簽訂《商品房預(yù)售合同》后并沒(méi)有使買受人余琢成獲得房屋，余琢成在約定的交房期滿后亦沒(méi)有向出賣人昌發(fā)公司主張過(guò)交付房屋或承擔(dān)違約責(zé)任，反而使昌發(fā)公司獲得了銀行購(gòu)房貸款并繼續(xù)實(shí)際控制房屋。綜合雙方簽訂及履行合同的過(guò)程中不符合房地產(chǎn)交易正常規(guī)則的情況，可以認(rèn)定，原、被告雙方并沒(méi)有真實(shí)的房屋買賣關(guān)系，簽訂《商品房預(yù)售合同》目的不在于買賣房屋，而是幫助昌發(fā)公司獲得銀行貸款，是虛假的意思表示行為，該民事法律行為無(wú)效。故原告主張確認(rèn)原、被告簽訂的《商品房預(yù)售合同》無(wú)效，符合法律的規(guī)定，本院予以支持。被告余琢成辯稱企業(yè)破產(chǎn)法及司法解釋沒(méi)有規(guī)定債務(wù)人有權(quán)請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，原告訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效系濫用訴權(quán)，該主張于法無(wú)據(jù)，本院不予采信；余琢成辯稱以其母親萬(wàn)海云在昌發(fā)公司的債權(quán)抵償房款及月供，但沒(méi)有充分提交相關(guān)證據(jù)予以證明，且其母親萬(wàn)海云的債權(quán)已全部轉(zhuǎn)讓給了梁東印，在昌發(fā)公司被受理重整后梁東印也向昌發(fā)公司管理人進(jìn)行了全額申報(bào)，可見(jiàn)余琢成辯稱以其母親萬(wàn)海云在原告處的債權(quán)抵償首付款及月供，與事實(shí)不符，故該主張不成立，本院不予采信。審理中，昌發(fā)公司向本院申請(qǐng)撤回要求余琢成配合辦理位于十堰市××箭區(qū)××街辦××大廈××4-6-1房屋預(yù)告登記撤銷手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，本院已口頭裁定予以準(zhǔn)許，并記入筆錄，故本院對(duì)原告的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不作實(shí)體處理。第三人工商銀行十堰城中支行提出的本案《商品房預(yù)售合同》是原、被告真實(shí)意思表示，不能認(rèn)定該合同無(wú)效的意見(jiàn)，與本院查明的事實(shí)不符，本院不予采納。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百四十三條、第一百四十六條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百條之規(guī)定，判決如下：

確認(rèn)原告十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被告余琢成于2015年2月2日就坐落于十堰市茅箭區(qū)五堰街辦山西路8A號(hào)3幢4-6-1房屋簽訂的《商品房預(yù)售合同》無(wú)效。
案件受理費(fèi)9372元，減半收取4686元，由原告十堰市昌發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2343元，被告余琢成負(fù)擔(dān)2343元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省十堰市中級(jí)人民法院。

審判員 衛(wèi)偉

書記員： 吳迪