原告：中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
負(fù)責(zé)人：王海燕，行長。
委托訴訟代理人：潘世學(xué)，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。
被告：于某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
被告：雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：石福亭，董事長。
委托訴訟代理人：路濱，男，該公司法律顧問。

原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行（以下簡稱建行雞西分行）與被告于某某、雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華晨房地產(chǎn)公司）借款合同糾紛一案，本院于2017年8月22日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告建行雞西分行的委托訴訟代理人潘世學(xué)，被告于某某，被告華晨房地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人路濱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
建行雞西分行向本院提出訴訟請求：一、要求于某某償還借款本金189777.97元，支付利息7129.45元（計(jì)算至2017年9月25日），2017年9月26日至借款清償之日止的利息以未償還借款本金為基數(shù)，按年利率8.085%計(jì)算；給付律師代理費(fèi)5950元；二、建行雞西分行有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償；三、華晨房地產(chǎn)公司對上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶償還責(zé)任；四、二被告承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：2013年12月16日，于某某因購房向建行雞西分行申請個(gè)人商用房按揭貸款21萬元，雙方簽訂了借款合同，建行雞西分行于2013年12月18日發(fā)放了貸款21萬元，到期日為2033年11月16日，貸款利率7.205%，還款方式為按月等額還款。于某某用其購買的X家苑X#樓X房屋提供借款擔(dān)保并辦理了按揭抵押登記手續(xù)。華晨房地產(chǎn)公司為于某某向建行雞西分行貸款提供連帶責(zé)任保證。貸款發(fā)放后，截至2017年7月6日拖欠借款本金193003.53元、利息5314.48元。按照合同約定，被告未按約定償還借款，構(gòu)成違約，故訴至法院。
于某某辯稱，房屋已經(jīng)退給華晨房地產(chǎn)公司，華晨房地產(chǎn)公司同意償還借款本息，于某某不應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任。
華晨房地產(chǎn)公司辯稱，對于某某在華晨房地產(chǎn)公司購房并在建行雞西分行貸款的事實(shí)予以認(rèn)可。于某某違約后，建行雞西分行向法院提起訴訟，說明于某某違約的具體數(shù)額已經(jīng)確定，訴訟中建行雞西分行又從于某某的賬戶中扣款3000余元，說明建行雞西分行同意繼續(xù)履行借款合同。抵押未辦理他項(xiàng)權(quán)利證書，建行雞西分行對抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。華晨房地產(chǎn)公司只對于某某截至目前所欠借款承擔(dān)連帶責(zé)任，對其他無異議。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。二被告對建行雞西分行提供的證據(jù)三中國建設(shè)銀行個(gè)人貸款對賬單、證據(jù)四委托代理協(xié)議一份均無異議，予以確認(rèn)。于某某對建行雞西分行提交證據(jù)一中國建設(shè)銀行個(gè)人住房借款申請及貸款調(diào)查申報(bào)審批表、個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同、個(gè)人貸款支付憑證、按揭抵押通知單各一份無異議，華晨房地產(chǎn)公司對證據(jù)一的真實(shí)性無異議，但提出因抵押房屋未辦理抵押登記，建行雞西分行不享有抵押權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。因二被告對證據(jù)一的真實(shí)性無異議，對證據(jù)本身予以確認(rèn)。因抵押房屋系在雞西市商品房預(yù)售管理處商品房預(yù)售管理辦公室進(jìn)行按揭抵押登記，該登記系預(yù)告登記，并未登記到不動產(chǎn)登記簿，不發(fā)生抵押權(quán)效力，故對建行雞西分行證實(shí)其有抵押權(quán)及優(yōu)先受償權(quán)的證明目的不予確認(rèn)。于某某對建行雞西分行提交證據(jù)二個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款合作協(xié)議、個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款最高額保證合同各一份均無異議，華晨房地產(chǎn)公司對證據(jù)二的真實(shí)性無異議，但對證明目的有異議，提出雙方的借款合同正在履行，華晨房地產(chǎn)公司不承擔(dān)建行雞西分行主張的提前還款的責(zé)任。本院認(rèn)為，因于某某與建行雞西分行簽訂的個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同第十六條、第十七條約定借款人不按本合同約定按時(shí)足額償還借款本息或其他應(yīng)付款項(xiàng)屬于違約情形，出現(xiàn)違約情形，貸款人可以宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。從建行雞西分行提交的中國建設(shè)銀行個(gè)人貸款對賬單顯示，截至2017年7月6日，于某某自2017年1月18日起連續(xù)六期未足額償還借款，按照借款合同約定，構(gòu)成違約，建行雞西分行有權(quán)要求借款人立即清償借款本息。同時(shí)，根據(jù)建行雞西分行提交的與華晨房地產(chǎn)公司簽訂的個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款最高額保證合同中第十一條約定，“保證期間，乙方（建行雞西分行）根據(jù)主合同的約定，宣布債務(wù)提前到期的，乙方有權(quán)要求甲方（華晨房地產(chǎn)公司）在該提前到期日起5個(gè)銀行工作日內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。甲方同意按乙方要求承擔(dān)保證責(zé)任?！苯ㄐ须u西分行有權(quán)要求于某某償還借款本息并要求華晨房地產(chǎn)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，故對華晨房地產(chǎn)公司的質(zhì)證意見不予采信，對建行雞西分行提交的證據(jù)二予以確認(rèn)。于某某提交證據(jù)為退房協(xié)議一份，證實(shí)華晨房地產(chǎn)公司同意給于某某退還房屋，銀行貸款由華晨房地產(chǎn)公司償還。建行雞西分行對該證據(jù)的真實(shí)性無異議，但提出該協(xié)議是二被告之間的協(xié)議，建行雞西分行對其約定不認(rèn)可，原因是于某某與建行雞西分行形成了借款合同關(guān)系，貸款沒有還清，于某某應(yīng)承擔(dān)還款責(zé)任。華晨房地產(chǎn)公司對該證據(jù)無異議。因建行雞西分行對該證據(jù)真實(shí)性無異議，華晨房地產(chǎn)公司對該證據(jù)無異議，對證據(jù)本身予以確認(rèn)，因該退房協(xié)議系于某某與華晨房地產(chǎn)公司達(dá)成的協(xié)議，對建行雞西分行沒有約束力，故對其證明目的不予確認(rèn)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定案件事實(shí)如下：
2013年12月16日，于某某因購買華晨房地產(chǎn)公司開發(fā)的X家苑小區(qū)X號樓X房屋向建行雞西分行申請貸款21萬元，雙方簽訂了個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同（以下簡稱借款合同），借款期限240個(gè)月（2013年12月16日至2033年12月16日），貸款年利率5.39%，如遇中國人民銀行調(diào)整貸款基準(zhǔn)利率，每年1月1日執(zhí)行新的利率標(biāo)準(zhǔn)。借款合同特別簽訂條款第三條約定，借款合同項(xiàng)下借款逾期的，罰息利率為本合同所執(zhí)行貸款利率的水平上上浮50%。還款方式為等額本息還款，每月歸還本息1654.07元。借款合同第十六條、第十七條約定借款人不按本合同約定按時(shí)足額償還借款本息或其他應(yīng)付款項(xiàng)屬于違約情形，出現(xiàn)違約情形，貸款人可以宣布貸款立即到期，要求借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。于某某用其購買的該處房屋作為借款的抵押擔(dān)保，約定保證期間為借款合同保證條款生效之日起至本合同項(xiàng)下借款人的債務(wù)履行期限屆滿之后兩年止。如合同項(xiàng)下債務(wù)分期履行的，則每期債務(wù)的保證期間均至合同項(xiàng)下最后一期債務(wù)履行期限屆滿之日后兩年止。2013年12月17日，雞西市商品房預(yù)售管理辦公室出具按揭抵押通知單，抵押人于某某的坐落于雞冠區(qū)X路、X隊(duì)以南X家苑小區(qū)X#樓X，建筑面積101.90平方米的住宅已在雞西市商品房預(yù)售管理處商品房預(yù)售管理辦公室進(jìn)行按揭抵押登記。2013年12月18日，建行雞西分行向于某某發(fā)放貸款21萬元。
2013年7月16日，建行雞西分行與華晨房地產(chǎn)公司簽訂個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款合作協(xié)議（以下簡稱合作協(xié)議）及個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款最高額保證合同（以下簡稱保證合同），合作協(xié)議第一條約定乙方（建行雞西分行）同意對符合條件的購房人在2013年7月20日至2016年12月31日期間購買甲方（華晨房地產(chǎn)公司）開發(fā)建設(shè)并依法銷售的坐落于雞西市雞冠區(qū)X鄉(xiāng)X路西地段、經(jīng)批準(zhǔn)命名的X家苑樓盤項(xiàng)目的住房/商業(yè)用房發(fā)放貸款。第九條約定華晨房地產(chǎn)公司同意為購買本協(xié)議第一條所確認(rèn)的開發(fā)項(xiàng)目的借款人提供無條件、不可撤銷、效力獨(dú)立的最高額連帶責(zé)任保證。對保證擔(dān)保的具體內(nèi)容由甲乙雙方簽訂的保證合同約定。保證合同約定保證范圍為本金5000萬元及利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、乙方墊付的有關(guān)費(fèi)用以及乙方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評估費(fèi)、拍賣費(fèi)等）。保證方式為連帶責(zé)任保證，當(dāng)債務(wù)人未按主合同約定履行其債務(wù)時(shí)，無論乙方對主合同項(xiàng)下的債權(quán)是否擁有其它擔(dān)保(包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押等擔(dān)保方式)，乙方均有權(quán)直接要求甲方在其保證范圍內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。保證期間自每筆借款乙方與債務(wù)人簽訂借款合同之日起至抵押權(quán)人辦妥抵押物的房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)權(quán)屬證書并將抵押物的他項(xiàng)權(quán)利證書、抵押登記證明文件正本及其他權(quán)利證書交乙方核對無誤、收執(zhí)之日。若發(fā)生法律規(guī)定或主合同約定的事項(xiàng)，乙方宣布債務(wù)提前到期的，保證期間至債務(wù)提前到期之日后兩年止。保證合同第十一條約定，保證期間，乙方（建行雞西分行）根據(jù)主合同的約定，宣布債務(wù)提前到期的，乙方有權(quán)要求甲方（華晨房地產(chǎn)公司）在該提前到期日起5個(gè)銀行工作日內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。甲方同意按乙方要求承擔(dān)保證責(zé)任。
于某某償還了建行雞西分行部分借款本息。2014年12月18日，于某某與華晨房地產(chǎn)公司簽訂退房協(xié)議一份，華晨房地產(chǎn)公司同意于某某將其購買的X家苑小區(qū)X#樓X退房，交還華晨房地產(chǎn)公司，于某某的銀行貸款由華晨房地產(chǎn)公司按月償還。但建行雞西分行不認(rèn)可該協(xié)議。截至2017年9月25日，于某某自2017年1月18日至2017年9月18日均未足額償還借款本息。建行雞西分行將于某某、華晨房地產(chǎn)公司起訴至本院。建行雞西分行分別于2017年7月21日、2017年9月21日自動扣款2455.56元、770元。截至2017年9月25日，于某某尚欠建行雞西分行借款本金189777.97元、利息7129.45元?，F(xiàn)用于抵押的房屋未辦理房屋所有權(quán)登記及房屋他項(xiàng)權(quán)證。
2016年6月17日，建行雞西分行與黑龍江雪原律師事務(wù)所簽訂委托代理協(xié)議，建行雞西分行委托黑龍江雪原律師事務(wù)所處理建行雞西分行與于某某、錢某某等10筆借款合同糾紛案的訴訟和執(zhí)行。建行雞西分行按照法律規(guī)定及標(biāo)的數(shù)額計(jì)算本案的律師代理費(fèi)為5950元。于某某、華晨房地產(chǎn)公司對律師代理費(fèi)無異議。

本院認(rèn)為，建行雞西分行與于某某簽訂的借款合同、建行雞西分行與華晨房地產(chǎn)公司簽訂的合作協(xié)議、保證合同均系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，故合法有效。建行雞西分行已經(jīng)向于某某提供貸款，但于某某未按約定還款，依據(jù)合同和法律規(guī)定，應(yīng)向建行雞西分行承擔(dān)償還借款本息的義務(wù)。對建行雞西分行主張的律師代理費(fèi)5950元，因該費(fèi)用屬于建行雞西分行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用，且于某某、華晨房地產(chǎn)公司對該費(fèi)用均無異議，于某某應(yīng)承擔(dān)該費(fèi)用。于某某辯稱所購房屋已經(jīng)退還華晨房地產(chǎn)公司，由華晨房地產(chǎn)公司償還建行雞西分行貸款，因建行雞西分行未同意該約定，故對其該項(xiàng)抗辯意見不予支持。
對于華晨房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)保證責(zé)任的問題，因保證合同第十一條約定，“保證期間，乙方（建行雞西分行）根據(jù)主合同的約定，宣布債務(wù)提前到期的，乙方有權(quán)要求甲方（華晨房地產(chǎn)公司）在該提前到期日起5個(gè)銀行工作日內(nèi)承擔(dān)保證責(zé)任。甲方同意按乙方要求承擔(dān)保證責(zé)任?！币蛴谀衬澄窗唇杩罴s定按時(shí)償還借款，其行為已經(jīng)構(gòu)成違約，建行雞西分行有權(quán)宣布借款提前到期，根據(jù)建行雞西分行與華晨房地產(chǎn)公司簽訂保證合同第十一條的約定，華晨房地產(chǎn)公司應(yīng)對于某某所欠建行雞西分行的借款本息及律師代理費(fèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，期限至X家苑小區(qū)X#樓X住宅辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證并將該證交付建行雞西分行前。
對建行雞西分行主張對于某某提供的房屋折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)恼埱?，房屋雖已在商品房預(yù)售管理部門辦理了抵押登記，該登記系預(yù)告登記，并未登記到不動產(chǎn)登記簿，不發(fā)生抵押權(quán)效力，雙方可依合同主張債權(quán)請求權(quán)，故建行雞西分行行使抵押物優(yōu)先權(quán)的請求，本院不予支持。
綜上所述，對建行雞西分行要求于某某償還借款本息、給付律師代理費(fèi)的訴訟請求予以支持，對華晨房地產(chǎn)公司對于某某所欠建行雞西分行借款本息、律師代理費(fèi)在房屋取得房屋他項(xiàng)權(quán)證書并交付建行雞西分行前承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟請求予以支持；對建行雞西分行要求對擔(dān)保房屋折價(jià)或者拍賣、變賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)恼埱?，不予支持。保證人承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百九十六條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第一百七十條、第一百八十條、第一百八十七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、第三十一條，《中華人民共和國擔(dān)保法解釋》第四十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決如下：

一、被告于某某于本判決生效之日起七日內(nèi)向原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行償還借款本金189777.97元、利息7129.45元（計(jì)算至2017年9月25日），2017年9月26日至借款實(shí)際清償之日止的利息，以未償還借款本金為基數(shù)，按年利率8.085%計(jì)算，如遇中國人民銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率，按調(diào)整后的執(zhí)行利率計(jì)算；
二、被告于某某于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行律師代理費(fèi)5950元；
三、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在坐落于雞冠區(qū)X路、X隊(duì)以南X家苑小區(qū)X#樓X，建筑面積101.90平方米的住宅辦理房屋他項(xiàng)權(quán)證并將該證交付原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行前，對被告于某某所欠原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行上述借款本息、律師代理費(fèi)承擔(dān)連帶償還責(zé)任；
四、駁回原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4364元，減半收取計(jì)2182元，由原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行負(fù)擔(dān)11元，被告于某某、雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司連帶負(fù)擔(dān)2171元。此款原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行已預(yù)付，被告于某某、雞西市華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起七日內(nèi)將此款連帶給付原告中國建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判員　　亓百錄

書記員：邵永秋