原告：中國建設銀行股份有限公司雞西分行,住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)，統(tǒng)一社會信用代碼X。
負責人：劉曉波，行長。
委托訴訟代理人：潘世學，黑龍江雪原律師事務所律師。
被告：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，戶籍地黑龍江省雞東縣，現住黑龍江省雞東縣。
被告：被告牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省牡丹江市寧安市，統(tǒng)一社會信用代碼X。
法定代表人：李功波，董事長。
委托訴訟代理人：楊靜昕，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，該公司法律事務部主管，住黑龍江省牡丹江市東安區(qū)。

原告中國建設銀行股份有限公司雞西分行（以下簡稱“建設銀行雞西分行”）與被告張某某、牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“牡丹江天福利亨公司”）借款合同糾紛一案，本院于2016年7月26日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告建設銀行雞西分行的委托訴訟代理人潘世學，被告牡丹江天福利亨公司的委托訴訟代理人楊靜昕到庭參加訴訟。被告張某某經本院合法傳喚，無正當理由拒不到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
建設銀行雞西分行向本院提出訴訟請求：請求法院判令被告張某某償還拖欠原告貸款本金261867.50元，截止2016年6月27日止的利息2132.54元，本息合計264000.04元以及從2016年6月28日起至實際履行日止的利息（計算方式是以拖欠的貸款本金為基數，按合同約定的貸款年利率6.55%上浮50%計算逾期利息，即自2016年6月28日起至實際履行日止按9.825%計算的利息）、律師代理費用7920元，總計271920.04元；2.請求判令被告張某某以抵押財產折價或者拍賣、變賣該抵押財產所得價款優(yōu)先償還原告的全部債權本息及律師代理費用等；3.請求判令被告牡丹江天福利亨公司承擔連帶償還責任；4.請求判令被告承擔本案訴訟費用等實現債權的費用。事實和理由：借款人張某某于2014年7月16日向原告申請按揭貸款用于購買坐落于雞冠區(qū)X公館X號樓X-X室房屋。經原告審查同意，雙方簽訂個人住房（商業(yè)用房）借款合同，借款276000元，期限為216個月，貸款用途購房，年貸款利率實行浮動利率，即在基準利率水平上浮10%即6.55%，貸款逾期的，在合同所執(zhí)行貸款利率的基礎上水平上浮50%。該筆貸款被告張某某用其所有的X公館X號樓X-X室房屋做抵押擔保，并在雞西房產部門辦理了按揭抵押登記手續(xù)。原告與被告牡丹江天福利亨公司簽訂了個人住房/商用房貸款合作協(xié)議和個人住房/商用房貸款最高額保證合同，合同約定如借款人不能按期還款由被告牡丹江天福利亨公司承擔連帶償還責任。貸款發(fā)放后，被告多次違約，截止2016年6月27日拖欠貸款余額261867.50元、利息2132.54元。
張某某未答辯。
牡丹江天福利亨公司辯稱，被告張某某于2014年7月16日在原告處按揭貸款276000元，被告牡丹江天福利亨公司與原告簽訂個人住房/商業(yè)用房貸款合作協(xié)議及最高額保證合同，為借款人提供擔保，承擔連帶責任。因借款人及擔保人財務出現嚴重困難，未及時償還當期借款本息。但該貸款時間長達18年，如因短期未及時償還，原告主張解除貸款協(xié)議，被告天福利亨公司不予同意，但承諾近期內及時將拖欠的借款本息清償，以后按月足額償還借款本息至清償完畢。
本院經審理認定事實如下：2014年1月24日，被告牡丹江天福利亨公司（甲方）與原告建設銀行雞西分行（乙方）簽訂一份個人住房/商業(yè)用房貸款合作協(xié)議，協(xié)議約定乙方同意對符合條件的購房人在2014年1月24日至2016年12月30日期間購買甲方開發(fā)建設并依法銷售的坐落于雞西市X路南、X街東地段的經批準命名為X住房/商業(yè)用房發(fā)放貸款。提供總計最高額為人民幣叁億萬元的個人住房/商業(yè)用房貸款，每一單筆貸款最高不超過申請該筆貸款的借款人所購住房（商業(yè)用房）應支付價款或評估價格的70%，最長貸款期限不超過30年。雙方同時簽訂一份個人住房/商業(yè)用房貸款最高額保證合同。約定被保證的債權是指自2014年1月24日至2016年12月30日期間因乙方向債務人發(fā)放個人住房/商業(yè)用房發(fā)放貸款而形成的一系列債權，其最高額為債權本金人民幣叁億萬元及利息（包括復利和罰息）、違約金、賠償金、乙方墊付的有關費用以及乙方為實現債權而發(fā)生的一切費用（包括但不限于訴訟費、仲裁費、財產保全費、差旅費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費等）。如甲方根據本合同履行保證義務的，按履行的金額在最高范圍內作相應扣減。甲方提供連帶責任保證。2014年7月，被告張某某以395710元的價款購買牡丹江天福利亨公司開發(fā)的X公館X號樓X-X室，建筑面積107.53平方米住宅樓房一套，同年7月15日，張某某向建設銀行雞西分行申請按揭貸款，雙方簽訂一份個人住房（商業(yè)用房）借款合同，約定借款276000元，期限216個月，年貸款利率實行浮動利率，借款逾期的，罰息利率為在本合同所執(zhí)行貸款利率的水平上上浮50%。還款方式為等額本息還款法，每月還款額為2178.83元。借款人不按本合同約定按時足額償還借款本息或者其他應付款項，出借人有權宣布貸款立即到期，借款人立即清償借款本息及相關費用。該筆貸款張某某用其購買的X公館X號樓X-X室，建筑面積107.53平方米住宅樓房抵押擔保，并在雞西市房產局辦理了按揭抵押登記手續(xù)。之后，建設銀行雞西分行向賬戶名：牡丹江天福利亨公司賬號：X劃款253920元，向保證金帳戶名牡丹江天福利亨公司保證金賬號劃款22080元。因被告張某某沒有按期償還貸款截止到2016年10月10日，被告張某某屬違約七期，欠本金261867.50元、利息11809.89元。建設銀行為實現債權與黑龍江雪原律師事務所簽訂委托代理協(xié)議一份，約定單筆訴訟金額不超過叁拾萬元的，代理費最高不超過9000元，但建設銀行雞西分行尚未向黑龍江雪原律師事務所交納本案代理費用。

本院認為，原告建設銀行雞西分行系金融機構，依法享有發(fā)放貸款資格，其與被告張某某、牡丹江天福利亨公司分別簽訂的借款合同、最高額保證合同均系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均為有效合同。建設銀行雞西分行按約發(fā)放貸款，被告張某某在借款期限內多次未按期償還當期借款，構成違約，按合同約定，建設銀行雞西分行有權提前要求償還全部借款利息。張某某借款時以其購買的X公館X號樓X-X室，建筑面積107.53平方米住宅樓房做抵押擔保，并辦理了房屋抵押登記，抵押權已設立。原告建設銀行雞西分行作為抵押權人，對被告張某某抵押的房產拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償權。牡丹江天福利亨公司自愿為張某某借款提供擔保，應承擔連帶清償責任。牡丹江天福利亨公司承擔保證責任后，有權向張某某追償。在沒有約定的情況下，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權。因建設銀行雞西分行與張某某、牡丹江天福利亨公司簽訂的借款合同及保證合同中均未約定代理費由借款人或擔保人承擔，且建設銀行在本起案件中尚未支付代理費用，故其要求二被告給付代理費用沒有事實根據，本院不予支持。
綜上所述，原告建設銀行雞西分行的訴訟請求符合法律規(guī)定，本院應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第一款第三項、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第三十一條、第三十三條，《中華人民共和國物權法》第一百七十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條規(guī)定，判決如下：

一、被告張某某于本判決生效后十日內償還原告中國建設銀行股份有限公司雞西分行借款本金261867.50元，截止到2016年10月10日貸款利息11809.89元（以未還本金261867.50元為基數，按年利率9.825%計算），合計273677.39元；從2016年10月11日起至實際償還之日止的利息，以未還本金261867.50元為基數，按年利率9.825%計算。
二、原告中國建設銀行股份有限公司雞西分行對張某某提供抵押登記的坐落于雞西市雞冠區(qū)X公館X號樓X-X室，建筑面積107.53平方米住宅樓房的折價、拍賣、變賣價款在上述款項范圍內享有優(yōu)先受償權。
三、被告牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司對上述第一項債務經原告中國建設銀行股份有限公司雞西分行實現本判決第二項抵押權后仍不能清償的部分承擔連帶償還責任；
四、駁回原告中國建設銀行股份有限公司雞西分行要求二被告給付代理費的訴訟請求。
如果被告張某某、牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費5405元，減半收取2702.50元，由被告張某某、牡丹江天福利亨房地產開發(fā)有限公司負擔，此款原告中國建設銀行股份有限公司雞西分行已預付，二被告在給付上款時將此款一并給付原告。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判員　　褚連英

書記員：張靜