原告：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行,住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼X。
負(fù)責(zé)人：劉曉波，行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：潘世學(xué)，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。
被告：林某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
被告：雞西市華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼X。
法定代表人：石福亭，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：路濱，男，該公司法律顧問(wèn)。

原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行（以下簡(jiǎn)稱“建設(shè)銀行雞西分行”）與被告林某、雞西市華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雞西華晨公司”）借款合同糾紛一案，本院于2016年7月26日立案后。依法適用簡(jiǎn)易程序公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告建設(shè)銀行雞西分行委托訴訟代理人潘世學(xué)、被告林某、被告雞西華晨公司的委托訴訟代理人路濱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
建設(shè)銀行雞西分行向本院提出訴訟請(qǐng)求：請(qǐng)求法院判令二被告償還拖欠原告貸款本金230744.77元，截止2016年6月27日止的利息3651.10元，本息合計(jì)234395.87元以及從2016年6月28日起至實(shí)際履行日止的利息（計(jì)算方式以拖欠的貸款本金為基數(shù)，按合同約定的貸款年利率7.205%上浮50%計(jì)算逾期利息即按108075%計(jì)算自2016年6月28日起至實(shí)際履行日止的利息）、律師代理費(fèi)用7032元，總計(jì)241427.87元；2.請(qǐng)求判令二被告以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先償還原告的全部債權(quán)本息及律師代理費(fèi)用等；3.請(qǐng)求判令二被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。事實(shí)和理由：2013年11月15日，借款人林某向原告申請(qǐng)按揭貸款用于購(gòu)買坐落于雞冠區(qū)X路西、X隊(duì)以南X小區(qū)X樓X室房屋，雙方簽訂一份個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同，借款248000元，期限為2013年11月15日至2033年11月15日，共計(jì)240個(gè)月，貸款用途購(gòu)房，年貸款利率實(shí)行浮動(dòng)利率，即在基準(zhǔn)利率水平上浮10%即7.205%，貸款逾期的，在合同所執(zhí)行貸款利率的基礎(chǔ)上水平上浮50%。該筆貸款被告用其所有的X小區(qū)X樓X室房屋做抵押擔(dān)保，并在雞西房產(chǎn)部門辦理了按揭抵押登記手續(xù)。原告與被告雞西華晨公司簽訂了個(gè)人住房/商用房貸款合作協(xié)議和個(gè)人住房/商用房貸款最高額保證合同，合同約定如借款人不能按期還款由被告雞西華晨公司承擔(dān)連帶償還責(zé)任。貸款發(fā)放后，被告多次違約，截止2016年6月27日連續(xù)違約4期。為此，原告訴至法院。
林某辯稱，因?yàn)榉课葙|(zhì)量存在問(wèn)題，被告林某已經(jīng)將房屋退給雞西華晨公司，貸款應(yīng)當(dāng)由雞西華晨公司承擔(dān)。
雞西華晨公司辯稱，被告林某所購(gòu)買的房屋因質(zhì)量存在問(wèn)題，于2015年10月23日與雞西華晨公司簽訂了退房合同，約定銀行貸款由雞西華晨公司按月償還。雖然林某是借款人，但該筆借款實(shí)際支付到雞西華晨公司名下，二被告解除合同后應(yīng)由雞西華晨公司返還該筆借款。如原告主張的被告拖欠本息計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)符合法律規(guī)定并有證據(jù)支持，雞西華晨公司同意償還。同一債權(quán)即有保證又有物的擔(dān)保，保證人對(duì)物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任，依據(jù)該規(guī)定首先應(yīng)當(dāng)由該房屋拍賣受償所得款項(xiàng)進(jìn)行償還，因此，被告雞西華晨公司同意原告的第二訴求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2013年7月16日，被告雞西華晨公司（甲方）與原告建設(shè)銀行雞西分行（乙方）簽訂一份個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款合作協(xié)議，協(xié)議約定乙方同意對(duì)符合條件的購(gòu)房人在2013年7月20日至2016年12月31日期間購(gòu)買甲方開(kāi)發(fā)建筑并依法銷售的坐落于雞西市雞冠區(qū)X鄉(xiāng)X路西地段的經(jīng)批準(zhǔn)命名為“×期”樓盤項(xiàng)目的住房/商業(yè)用房發(fā)放貸款。最高額為人民幣伍仟萬(wàn)元，每一單筆貸款最高不超過(guò)申請(qǐng)?jiān)摴P貸款的借款人所購(gòu)住房應(yīng)支付價(jià)款或評(píng)估價(jià)格的80%，最長(zhǎng)貸款期限不超過(guò)30年。雙方同時(shí)簽訂一份個(gè)人住房/商業(yè)用房貸款最高額保證合同。約定甲方在該最高額內(nèi)對(duì)乙方因發(fā)放貸款而形成的債權(quán)均提供連帶責(zé)任保證。尚未收回的債權(quán)余額包括借款本金、利息（包括復(fù)利和罰息）、違約金、賠償金、乙方墊付的有關(guān)費(fèi)用以及乙方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)而發(fā)生的一切費(fèi)用（包括但不限于訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、差旅費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣費(fèi)等）。如甲方根據(jù)本合同履行保證義務(wù)的，按履行的金額在最高范圍內(nèi)作相應(yīng)扣減。2013年11月12日，被告林某以444106.08元的價(jià)款購(gòu)買雞西華晨公司開(kāi)發(fā)的X小區(qū)X樓X室，建筑面積126.96平方米住宅樓房一套，同年11月15日，林某向建設(shè)銀行雞西分行申請(qǐng)按揭貸款，雙方簽訂一份個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同，約定借款248000元，期限240個(gè)月，自2013年11月15日至2033年11月15日，年貸款利率實(shí)行浮動(dòng)利率，即在基準(zhǔn)利率水平上上浮10%。借款逾期的，罰息利率為在本合同所執(zhí)行貸款利率的水平上上浮50%。還款方式為等額本息還款法，借款人不按本合同約定按時(shí)足額償還借款本息或者其他應(yīng)付款項(xiàng)，出借人有權(quán)宣布貸款立即到期，借款人立即清償借款本息及相關(guān)費(fèi)用。該筆貸款林某用其購(gòu)買的X小區(qū)X樓X室，建筑面積126.96平方米住宅樓房抵押擔(dān)保，并在雞西市房產(chǎn)局辦理了按揭抵押登記手續(xù)。之后，建設(shè)銀行雞西分行將借款劃入雞西華晨公司X賬號(hào)內(nèi)235600元，劃入雞西華晨公司保證金X賬號(hào)內(nèi)12400元。對(duì)于以上事實(shí)雙方當(dāng)事人無(wú)異議，本院予以認(rèn)定。另查明，因林某購(gòu)買的X小區(qū)X樓X室房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，2015年10月23日，林某（甲方）與雞西華晨公司（乙方）在建設(shè)銀行雞西分行不知情的情況下，簽訂一份退房合同，雙方約定房屋歸乙方后與甲方?jīng)]有任何關(guān)系，甲方在銀行所貸的房款由乙方按月償還。乙方如果到日期還不上銀行貸款與甲方?jīng)]有任何關(guān)系。因被告林某沒(méi)有按期償還貸款，拖欠原告借款本息多期，截2016年6月27日尚欠借款本金230744.77元，利息3651.10元。原告建設(shè)銀行雞西分行于2016年7月25日向本院起訴。案件審理期間，建設(shè)銀行雞西分行在雞西華晨公司保證金帳戶扣劃本金1349.35元、利息3651.10元，截止到2016年9月28日，被告林某尚欠建設(shè)銀行雞西分行借款本金229395.42元。建設(shè)銀行為實(shí)現(xiàn)債權(quán)與黑龍江雪原律師事務(wù)所簽訂委托代理協(xié)議一份，約定單筆訴訟金額不超過(guò)叁拾萬(wàn)元的，代理費(fèi)最高不超過(guò)9000元，但建設(shè)銀行雞西分行尚未向黑龍江雪原律師事務(wù)所交納本案代理費(fèi)用。

本院認(rèn)為，原告建設(shè)銀行雞西分行系金融機(jī)構(gòu)，依法享有發(fā)放貸款資格，其與被告林某、雞西華晨公司分別簽訂的借款合同、最高額保證合同均系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效合同。建設(shè)銀行雞西分行按約發(fā)放貸款，林某未按約還本付息，已經(jīng)構(gòu)成違約。原告建設(shè)銀行雞西分行要求林某歸還貸款本金229395.42元應(yīng)予支持。林某借款時(shí)以其購(gòu)買的X小區(qū)X樓X室房屋做抵押擔(dān)保，并辦理了房屋抵押登記，抵押擔(dān)保合法有效。原告建設(shè)銀行雞西分行作為抵押權(quán)人，對(duì)被告林某抵押的房產(chǎn)拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。雞西華晨公司自愿為林某借款提供最高額保證擔(dān)保，應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。被告林某與被告雞西華晨公司簽訂的退房合同，在二被告之間具有約束力，對(duì)原告建設(shè)銀行雞西分行不發(fā)生法律效力。因被告雞西華晨公司已同意林某退房，銀行貸款由雞西華晨公司負(fù)責(zé)償還，故雞西華晨公司承擔(dān)保證責(zé)任后，無(wú)權(quán)向林某追償。因建設(shè)銀行雞西分行與雞西華晨公司在借款合同及保證合同中均未約定代理費(fèi)由借款人或擔(dān)保人承擔(dān)，且建設(shè)銀行在本起案件中尚未支付代理費(fèi)用，故其要求二被告給付代理費(fèi)用沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，原告建設(shè)銀行雞西分行的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第三項(xiàng)、第一百九十六條、第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第三十三條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百七十六條規(guī)定，判決如下：

一、被告林某于本判決生效后十日內(nèi)償還原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行借款本金229395.42元；從2016年9月29日起至實(shí)際償還之日止的利息，以未還本金229395.42元為基數(shù)，按年利率7.205%計(jì)算。
二、原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行享有對(duì)林某提供抵押登記的坐落于雞西市雞冠區(qū)X小區(qū)X樓X室，建筑面積126.96平方米住宅樓房折價(jià)或者拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)利。
三、被告雞西市華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)上述第一項(xiàng)債務(wù)經(jīng)原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行實(shí)現(xiàn)本判決第二項(xiàng)抵押權(quán)后仍不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)連帶償還責(zé)任。
四、駁回原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行要求二被告給付代理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4921元，減半收取2460.50元，原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行負(fù)擔(dān)90.50元，被告林某、雞西華晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)2370元，此款原告中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司雞西分行已預(yù)付，二被告在給付上款時(shí)將應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額一并給付原告。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級(jí)人民法院。

審判員　　褚連英

書(shū)記員：張靜