劉某
宋可（黑龍江庚辰律師事務(wù)所）
喬亞男（黑龍江庚辰律師事務(wù)所）
黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
趙智（黑龍江龍升律師事務(wù)所）

原告劉某，個(gè)體業(yè)主，住大慶市。
委托代理人宋可，黑龍江庚辰律師事務(wù)所律師。
委托代理人喬亞男，黑龍江庚辰律師事務(wù)所律師。
被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人梁建民，職務(wù)總經(jīng)理。
委托代理人趙智，黑龍江龍升律師事務(wù)所律師。
原告劉某與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2014年9月24日受理后，依法組成合議庭。分別于2014年11月14日、2015年1月21日、2015年2月12日、2015年3月26日四次公開開庭審理了本案。原告劉某及其委托代理人宋可、喬亞男、被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人趙智到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
證據(jù)二、綏化市中級(jí)人民法院（2014）綏中法民二商初字第13號(hào)民事案件庭審筆錄。證實(shí)原、被告之間是欠款關(guān)系不是商品房買賣合同關(guān)系。佟華訴寶某公司欠款糾紛，最初是鄭德權(quán)（佟華的丈夫）欠寶某公司法人梁建民個(gè)人三十多萬元，梁建民開發(fā)沒有資金向鄭德權(quán)要錢，鄭德權(quán)說沒有錢但能幫助梁建民借錢。所以通過鄭德權(quán)與劉某相識(shí)，當(dāng)時(shí)以寶某公司名義向劉某借了一筆錢，并開具了房票作為抵押。在約定的時(shí)間之內(nèi)這筆款寶某公司沒有還上，按照劉某和鄭德權(quán)的利息計(jì)算方式，抵押房產(chǎn)數(shù)額不夠，由于開到劉某名下數(shù)額過大，于是又以鄭德權(quán)名義開了房票作為抵押。后來鄭德權(quán)與劉某多次到公司要款，鄭德權(quán)把銷售處的大門也鎖上了。鄭德權(quán)提出再給他開一張欠佟華192萬元的欠條，以后劉某就不向你要錢了，所有費(fèi)用跟他結(jié)算，所以就出具了欠據(jù)。當(dāng)時(shí)寶某公司要求鄭德權(quán)返還給劉某的原欠據(jù)和房票子，但鄭德權(quán)沒有返還。于是劉某訴至法院，13號(hào)案件審理的是192萬元欠款的事，本案是商品房買賣關(guān)系。
本院圍繞雙方當(dāng)事人爭議的事實(shí)焦點(diǎn)組織了質(zhì)證。
被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對原告劉某提供證據(jù)的質(zhì)證意見:對原告提供的證據(jù)一的真實(shí)性沒有異議，但對證明的問題有異議，認(rèn)為雙方之間不存在房屋買賣的事實(shí)，也沒有收到任何購房款；對原告提供的證據(jù)二、證據(jù)三的真實(shí)性均有異議，認(rèn)為證據(jù)是復(fù)印件，但對證明的問題沒有異議。對原告提供的證據(jù)四沒有異議。對原告提供的證據(jù)五，被告稱現(xiàn)在無法聯(lián)系到梁建民本人，是否是梁建民本人出具的不確定。
原告劉某對被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供證據(jù)的質(zhì)證意見:對被告提供的證據(jù)一的真實(shí)性沒有異議。但對證明的問題有異議，認(rèn)為該份判決涉及的訴訟與原告沒有任何關(guān)系。判決書中已明確是本案被告向案外人借款并出具了借據(jù)。而且借據(jù)上載明:今借佟華現(xiàn)金192萬元整。法院認(rèn)定的本金是124萬元。從借款人及數(shù)額看判決涉及的訴訟與本案無關(guān)。該訴訟明確債權(quán)人是佟華，并且數(shù)額無論是192萬元還是124萬元都與被告陳述的所謂欠劉某129萬元不符。將該份判決所涉訴訟與劉某購房款糾紛認(rèn)定為一筆缺乏證據(jù)。該份證據(jù)證明不了被告欲證明的事實(shí)。對被告提供的證據(jù)二真實(shí)性無異議。但對證明的問題有異議。認(rèn)為該筆錄是另案中佟華與本案被告間的民間借貸糾紛。佟華及其代理人與本案毫無關(guān)系。無論是佟華或者其代理人均不是本案的當(dāng)事人。不完全了解本案中劉某與被告的往來。另案中他人的陳述與本案事實(shí)不符。劉某確實(shí)借錢給梁建民，但僅是對梁建民個(gè)人之間的借貸關(guān)系。劉某從本案被告處購買房產(chǎn)是事實(shí)。當(dāng)時(shí)購買房產(chǎn)時(shí)開發(fā)商是百興原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，工程項(xiàng)目并未轉(zhuǎn)給本案的被告。梁建民是本案被告的法人，故借款和買賣房產(chǎn)是兩碼事。另據(jù)劉某所知另案佟華也確實(shí)借過錢給本案的被告，但與劉某無關(guān)。
根據(jù)雙方當(dāng)事人的質(zhì)證意見，本院綜合審查認(rèn)證如下:對原告提供的證據(jù)一、二、四雙方當(dāng)事人均無異議，本院予以采信；對原告提供的證據(jù)三是復(fù)印件，被告對真實(shí)性有異議。因原件在被告處，且被告對所證明的問題沒有異議，而被告在法庭規(guī)定的期限內(nèi)拒不提供證據(jù)原件，故應(yīng)推定原告所提供的證據(jù)真實(shí)、有效。對于原告提供的證據(jù)五，被告有異議，稱無法聯(lián)系到梁建民本人，對該欠據(jù)是否是梁建民本人出具的不能確定。但在法庭規(guī)定的期限內(nèi)，其仍不能作出明確的答復(fù)，故本院認(rèn)定該證據(jù)真實(shí)、有效。對被告提供的證據(jù)一、二原告均無異議，本院予以采信。
本院根據(jù)以上確認(rèn)的證據(jù)及雙方當(dāng)事人的陳述，查明案件事實(shí)如下:2011年，劉某欲購買黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的位于安達(dá)市三、四道街的御景豪庭二期房屋。并于同年2月1日，與朋友鄭德權(quán)一同從大慶趕到黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處找到梁建民，由梁建民領(lǐng)著到財(cái)務(wù)室。劉某共計(jì)購買了御景豪庭二期房屋六套。雙方簽訂了購房合同，劉某交付購房款1，368，960.00元，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)公司為其出具了購房收據(jù)。該六套房屋分別為:G3棟1單元3層304號(hào)，購房款223，560.00元；G3棟1單元4層404號(hào)，購房款224，940.00元；G棟1單元5層504號(hào)購房款227，010.00元；G3棟1單元6層604號(hào)，購房款229，080.00元；G3棟1單元7層704號(hào)，購房款231，150.00元；G3棟1單元8層804號(hào)，購房款233，220.00元。因御景豪庭二期工程至今尚未建成，也未辦理預(yù)售房屋許可證。故原告劉某訴至法院，要求確認(rèn)原、被告之間簽訂的六套房屋認(rèn)購協(xié)議無效，黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告購房款1，378，960.00元，并支付自2011年2月1日起至給付之日止的利息。
本院認(rèn)為，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的位于安達(dá)市三、四道街御景豪庭二期項(xiàng)目土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并由黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行項(xiàng)目內(nèi)黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽署的所有合同及債權(quán)、債務(wù)。但被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓取得的御景豪庭二期工程項(xiàng)目至今尚未建成，也沒有辦理預(yù)售房屋許可證。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。本案中，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明知其沒有取得“御景豪庭二期”商品房預(yù)售許可，在未告知原告的情況下，與原告簽訂《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》，且在轉(zhuǎn)讓后至起訴前，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍未取得商品房預(yù)售許可證明，原告劉某所認(rèn)購的房屋至今也未建成。故原告劉某請求確認(rèn)其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》無效的訴訟請求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息。本案中，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)至今未取得商品房預(yù)售許可證，其與原告簽訂《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》存在明顯過錯(cuò)，故原告請求返還已付購房款1，378，960.00元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付自付款之日起至給付時(shí)止的利息符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，雙方之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，而是借款關(guān)系。并提供另一起案件的判決書和庭審筆錄予以證實(shí)。因原告劉某對其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人梁建民之間存在借款關(guān)系的事實(shí)并不否認(rèn)。但認(rèn)為借款與房屋買賣事實(shí)無關(guān)，并提供認(rèn)購協(xié)議及購房收據(jù)相互印證。而從被告提供的另一起案件的庭審筆錄看，另一起案件的借款數(shù)額與本案劉某提供的借據(jù)中的借款數(shù)額不符，同時(shí)，在劉某所提供的借據(jù)及認(rèn)購協(xié)議中均未體現(xiàn)用六套房屋作抵押的相關(guān)約定，故僅憑另一起案件代理人在庭審筆錄中的陳述不能有效認(rèn)定本案被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所主張的事實(shí)成立。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所辯稱的事實(shí)依據(jù)不足，本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:
一、原告劉某與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的六套《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》無效；
二、被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)返還原告劉某購房款1，368，960.00元、利息367，787.00元（按照中國人民銀行同期貸款利率自2011年2月1日起至2015年5月16日止），本息合計(jì)1，736，747.00元。
案件受理費(fèi)20，481.00元，由被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交
上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的位于安達(dá)市三、四道街御景豪庭二期項(xiàng)目土地使用權(quán)及與之相關(guān)的項(xiàng)目開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓給黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并由黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼續(xù)履行項(xiàng)目內(nèi)黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽署的所有合同及債權(quán)、債務(wù)。但被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過轉(zhuǎn)讓取得的御景豪庭二期工程項(xiàng)目至今尚未建成，也沒有辦理預(yù)售房屋許可證。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。本案中，黑龍江百興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司明知其沒有取得“御景豪庭二期”商品房預(yù)售許可，在未告知原告的情況下，與原告簽訂《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》，且在轉(zhuǎn)讓后至起訴前，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司仍未取得商品房預(yù)售許可證明，原告劉某所認(rèn)購的房屋至今也未建成。故原告劉某請求確認(rèn)其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》無效的訴訟請求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息。本案中，被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)至今未取得商品房預(yù)售許可證，其與原告簽訂《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》存在明顯過錯(cuò)，故原告請求返還已付購房款1，378，960.00元，并按中國人民銀行同期貸款利率支付自付款之日起至給付時(shí)止的利息符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，雙方之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，而是借款關(guān)系。并提供另一起案件的判決書和庭審筆錄予以證實(shí)。因原告劉某對其與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人梁建民之間存在借款關(guān)系的事實(shí)并不否認(rèn)。但認(rèn)為借款與房屋買賣事實(shí)無關(guān)，并提供認(rèn)購協(xié)議及購房收據(jù)相互印證。而從被告提供的另一起案件的庭審筆錄看，另一起案件的借款數(shù)額與本案劉某提供的借據(jù)中的借款數(shù)額不符，同時(shí)，在劉某所提供的借據(jù)及認(rèn)購協(xié)議中均未體現(xiàn)用六套房屋作抵押的相關(guān)約定，故僅憑另一起案件代理人在庭審筆錄中的陳述不能有效認(rèn)定本案被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所主張的事實(shí)成立。被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所辯稱的事實(shí)依據(jù)不足，本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條、第九條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下:

一、原告劉某與被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的六套《御景豪庭二期項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》無效；
二、被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)返還原告劉某購房款1，368，960.00元、利息367，787.00元（按照中國人民銀行同期貸款利率自2011年2月1日起至2015年5月16日止），本息合計(jì)1，736，747.00元。
案件受理費(fèi)20，481.00元，由被告黑龍江省寶某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：張敏
審判員：杜雪紅
審判員：付振鐸

書記員：李美紅