徐某某
郭峰（湖北英達(dá)律師事務(wù)所）
王華斌（湖北英達(dá)律師事務(wù)所）
涂某某
田思斯
武漢盛唐商業(yè)管理有限公司
武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

原告（反訴被告）徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人郭峰、王華斌，湖北英達(dá)律師事務(wù)所律師。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）涂某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司。
法定代表人葉子生，董事長。
被告武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。
法定代表人葉子生，董事長。
上述三被告的委托代理人田思斯，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司職員。代理權(quán)限為特別授權(quán)。
原告（反訴被告）徐某某與被告（反訴原告）涂某某、被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司（以下簡稱盛唐商管公司）、武漢盛唐房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱盛唐集團(tuán)）商鋪?zhàn)赓U合同糾紛一案，本院于2012年12月25日立案受理后，依法適用簡易程序，由審判員張軍華獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。徐某某的委托代理人郭峰、王華斌，涂某某、盛唐商管公司以及盛唐集團(tuán)的共同委托代理人田思斯到庭參加訴訟。因本案需以其他案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而另案尚未審結(jié)，本院于2012年12月28日裁定本案中止訴訟。本案恢復(fù)審理后，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，《商鋪?zhàn)赓U合同》中的徐某某和涂某某分別系租賃商鋪的承租人和出租人，盛唐商管公司系接受涂某某委托后負(fù)責(zé)提供商鋪運(yùn)營服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的主體。盛唐集團(tuán)雖然收取了徐某某交納的商鋪?zhàn)饨鸩⒊鼍吡耸論?jù)，但該行為系盛唐集團(tuán)接受盛唐商管公司委托后實(shí)施的代理行為，且收取租金后即給付了涂某某。因此，盛唐集團(tuán)、盛唐商管公司不是本案租賃合同的當(dāng)事人，徐某某向盛唐集團(tuán)、盛唐商管公司主張租賃合同項(xiàng)下責(zé)任的理由不成立。《商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。徐某某、涂某某應(yīng)依照合同約定享有權(quán)利和履行義務(wù)。一、關(guān)于《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)否解除的問題。合同期間，租賃商鋪頂部出現(xiàn)一處漏水，但該漏水未影響原告正常經(jīng)營，徐某某以此為由主張解除合同無事實(shí)和法律依據(jù)。徐某某于2012年4月18日向盛唐商管公司送達(dá)解除合同通知的事實(shí)可以確認(rèn)，但徐某某主張此后即退出租賃商鋪的事實(shí)缺乏證據(jù)證明。徐某某提交的2012年11月16日拍攝的商鋪照片證明除商鋪內(nèi)三面墻的貨柜未搬走外，商鋪已處于空置狀態(tài)，可以認(rèn)定徐某某此時(shí)已經(jīng)退出租賃商鋪的事實(shí)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方當(dāng)事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；……”的規(guī)定，在徐某某已退出租賃商鋪，租賃合同已事實(shí)上不能履行的情況下，雙方簽訂的租賃合同應(yīng)予解除。二、關(guān)于徐某某主張返還租金的訴訟請(qǐng)求以及涂某某提出的反訴請(qǐng)求是否成立問題。徐某某單方終止租賃合同，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。根據(jù)租賃合同約定，徐某某第二年占用商鋪期間（2012年8月30日起至2012年11月16日期間）應(yīng)交納的商鋪?zhàn)饨馂?294元（2452.1元×2月＋2452.1元÷30日×17日），故涂某某主張徐某某繳納第二年租金的截止時(shí)間為2012年12月29日的訴訟請(qǐng)求缺乏證據(jù)證明，本院不予采納。雙方簽訂的租賃合同對(duì)違約金約定的標(biāo)準(zhǔn)中，6個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是任何一方無合法理由單方解除合同的情形，3個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是出租方違約或者出租方因承租方違約行使解除權(quán)的情形。結(jié)合本案事實(shí)，違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為6個(gè)月租金，即徐某某應(yīng)承擔(dān)6個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金，同時(shí)，徐某某還應(yīng)向涂某某補(bǔ)繳[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:110Article1Paragraph|第一年免租期間的商鋪?zhàn)饨稹Ｔ撗a(bǔ)償款]]和違約金分別為30826元（46239.6元÷18月×12月）和15413元（46239.6元÷18月×6月），合計(jì)46239元。綜上，徐某某應(yīng)負(fù)擔(dān)的商鋪?zhàn)饨稹⒀a(bǔ)償款和違約金總額為52533元，扣除徐某某已付租金46239.6元后，徐某某還應(yīng)支付涂某某12587.4元。故徐某某主張涂某某返還商鋪?zhàn)饨鸬脑V訟請(qǐng)求理由不成立，本院不予支持。因涂某某提出的部分反訴請(qǐng)求成立，故本院對(duì)成立部分予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十條 ?第（一）項(xiàng) ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、解除原告（反訴被告）徐某某與被告（反訴原告）涂某某、被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
二、駁回原告（反訴被告）徐某某的其他訴訟請(qǐng)求；
三、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2012年8月30日起至2012年11月16日期間的商鋪?zhàn)饨?294元；
四、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2011年8月30日至2012年8月29日期間的租金補(bǔ)償金30826元；
五、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某違約金15413元；
上述判決第三、四、五項(xiàng)確定的款項(xiàng)共計(jì)52533元，扣除徐某某已付46239.6元租金后，徐某某還應(yīng)支付涂某某款項(xiàng)12587.4元；
六、駁回被告（反訴原告）涂某某的其他反訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的本訴案件受理費(fèi)600元、其他訴訟費(fèi)92元，合計(jì)692元由原告（反訴被告）徐某某負(fù)擔(dān)（已預(yù)付本院）；減半收取的反訴案件受理費(fèi)500元，分別由被告（反訴原告）涂某某負(fù)擔(dān)50元，原告（反訴被告）徐某某負(fù)擔(dān)450元［此款被告（反訴原告）涂某某已預(yù)付本院，原告（反訴被告）徐某某負(fù)擔(dān)部分應(yīng)隨上述判決款項(xiàng)一并支付被告（反訴原告）涂某某］。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀二份，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)應(yīng)預(yù)交案件受理費(fèi)
1100元，款匯武漢市中級(jí)人民法院；戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費(fèi)分戶；賬戶:079501040000393；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào):832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，《商鋪?zhàn)赓U合同》中的徐某某和涂某某分別系租賃商鋪的承租人和出租人，盛唐商管公司系接受涂某某委托后負(fù)責(zé)提供商鋪運(yùn)營服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的主體。盛唐集團(tuán)雖然收取了徐某某交納的商鋪?zhàn)饨鸩⒊鼍吡耸論?jù)，但該行為系盛唐集團(tuán)接受盛唐商管公司委托后實(shí)施的代理行為，且收取租金后即給付了涂某某。因此，盛唐集團(tuán)、盛唐商管公司不是本案租賃合同的當(dāng)事人，徐某某向盛唐集團(tuán)、盛唐商管公司主張租賃合同項(xiàng)下責(zé)任的理由不成立?！渡啼?zhàn)赓U合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。徐某某、涂某某應(yīng)依照合同約定享有權(quán)利和履行義務(wù)。一、關(guān)于《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)否解除的問題。合同期間，租賃商鋪頂部出現(xiàn)一處漏水，但該漏水未影響原告正常經(jīng)營，徐某某以此為由主張解除合同無事實(shí)和法律依據(jù)。徐某某于2012年4月18日向盛唐商管公司送達(dá)解除合同通知的事實(shí)可以確認(rèn)，但徐某某主張此后即退出租賃商鋪的事實(shí)缺乏證據(jù)證明。徐某某提交的2012年11月16日拍攝的商鋪照片證明除商鋪內(nèi)三面墻的貨柜未搬走外，商鋪已處于空置狀態(tài)，可以認(rèn)定徐某某此時(shí)已經(jīng)退出租賃商鋪的事實(shí)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十條 ?“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對(duì)方當(dāng)事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；……”的規(guī)定，在徐某某已退出租賃商鋪，租賃合同已事實(shí)上不能履行的情況下，雙方簽訂的租賃合同應(yīng)予解除。二、關(guān)于徐某某主張返還租金的訴訟請(qǐng)求以及涂某某提出的反訴請(qǐng)求是否成立問題。徐某某單方終止租賃合同，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。根據(jù)租賃合同約定，徐某某第二年占用商鋪期間（2012年8月30日起至2012年11月16日期間）應(yīng)交納的商鋪?zhàn)饨馂?294元（2452.1元×2月＋2452.1元÷30日×17日），故涂某某主張徐某某繳納第二年租金的截止時(shí)間為2012年12月29日的訴訟請(qǐng)求缺乏證據(jù)證明，本院不予采納。雙方簽訂的租賃合同對(duì)違約金約定的標(biāo)準(zhǔn)中，6個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是任何一方無合法理由單方解除合同的情形，3個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是出租方違約或者出租方因承租方違約行使解除權(quán)的情形。結(jié)合本案事實(shí)，違約金的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為6個(gè)月租金，即徐某某應(yīng)承擔(dān)6個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金，同時(shí)，徐某某還應(yīng)向涂某某補(bǔ)繳[[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:110Article1Paragraph|第一年免租期間的商鋪?zhàn)饨?。該補(bǔ)償款]]和違約金分別為30826元（46239.6元÷18月×12月）和15413元（46239.6元÷18月×6月），合計(jì)46239元。綜上，徐某某應(yīng)負(fù)擔(dān)的商鋪?zhàn)饨?、補(bǔ)償款和違約金總額為52533元，扣除徐某某已付租金46239.6元后，徐某某還應(yīng)支付涂某某12587.4元。故徐某某主張涂某某返還商鋪?zhàn)饨鸬脑V訟請(qǐng)求理由不成立，本院不予支持。因涂某某提出的部分反訴請(qǐng)求成立，故本院對(duì)成立部分予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十三條 ?第二款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十條 ?第（一）項(xiàng) ?及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、解除原告（反訴被告）徐某某與被告（反訴原告）涂某某、被告武漢盛唐商業(yè)管理有限公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》；
二、駁回原告（反訴被告）徐某某的其他訴訟請(qǐng)求；
三、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2012年8月30日起至2012年11月16日期間的商鋪?zhàn)饨?294元；
四、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某2011年8月30日至2012年8月29日期間的租金補(bǔ)償金30826元；
五、原告（反訴被告）徐某某支付被告（反訴原告）涂某某違約金15413元；
上述判決第三、四、五項(xiàng)確定的款項(xiàng)共計(jì)52533元，扣除徐某某已付46239.6元租金后，徐某某還應(yīng)支付涂某某款項(xiàng)12587.4元；
六、駁回被告（反訴原告）涂某某的其他反訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付，如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
減半收取的本訴案件受理費(fèi)600元、其他訴訟費(fèi)92元，合計(jì)692元由原告（反訴被告）徐某某負(fù)擔(dān)（已預(yù)付本院）；減半收取的反訴案件受理費(fèi)500元，分別由被告（反訴原告）涂某某負(fù)擔(dān)50元，原告（反訴被告）徐某某負(fù)擔(dān)450元［此款被告（反訴原告）涂某某已預(yù)付本院，原告（反訴被告）徐某某負(fù)擔(dān)部分應(yīng)隨上述判決款項(xiàng)一并支付被告（反訴原告）涂某某］。

審判長：張軍華

書記員：陳莎