承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會
李向國（河北匯林律師事務所）
承某百安物業(yè)服務有限公司
孫永年
郭立中

原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會，住所地承某市雙橋區(qū)帝景園大廈20樓。
負責人王學義，職務主任。
委托代理人李向國，河北匯林律師事務所律師。
被告承某百安物業(yè)服務有限公司，住所地承某雙橋區(qū)佟溫小區(qū)2號樓2162號，統(tǒng)一社會信用代碼xxxx。
法定代表人王瑋，職務總經(jīng)理。
委托代理人孫永年，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住承某市雙橋區(qū)糧食東街藥材公司家屬樓102號。
委托代理人郭立中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住承某市雙橋區(qū)廣電路祥業(yè)小區(qū)2號樓1單元602號。
原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會與被告承某百安物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2016年10月21日立案后，依法組成合議庭，于2016年11月18日公開開庭進行了審理。
原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會的負責人王學義及其委托代理人李向國、被告承某百安物業(yè)服務有限公司的法定代表人王瑋及其委托代理人孫永年、郭立中到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:承某市帝景園大廈2001年開始業(yè)主陸續(xù)入住，被告承某百安物業(yè)服務有限公司一直為帝景園大廈的物業(yè)服務企業(yè)。
承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會于2015年12月正式由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并在雙橋區(qū)住建局依法備案。
業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會收到帝景園大廈大多數(shù)業(yè)主投訴，投訴事項包括服務質(zhì)量不達標，對影響業(yè)主正常生活的商業(yè)用戶不加管理、擅自收取個別業(yè)主電梯使用費和廣告費以及其他應屬業(yè)主共同所有的費用。
原告發(fā)函通知被告對專項維修資金的使用情況和擅自收取費用的問題對廣大業(yè)主公示，被告拒絕公示，后原告召集業(yè)主大會并以書面征求意見的方式進行了表決，要求解除與被告的物業(yè)服務關(guān)系。
一、被告物業(yè)服務期間，服務質(zhì)量嚴重不合格，違約、違規(guī)問題嚴重、具體事實如下:被告一直沒有履行物業(yè)服務公司應盡的義務，最基本的保障業(yè)主正常生活的服務水平都不能達到。
依據(jù)物業(yè)服務合同，被告已經(jīng)違約在先，被告對帝景園大廈業(yè)主公共部分的維護和管理明顯不合格，很多地方基本無人維護和管理，很多公共部分已讓被告違法出租和使用，并對該所得違法占有，衛(wèi)生亦不合格；二、被告對整個帝景園大廈按照城市大供熱收費標準收取取暖費，于法無據(jù)。
帝景園大廈因為開發(fā)商原因，沒有接入大供熱系統(tǒng)，而是本大廈自己的地源熱泵供暖。
該熱泵屬于全體業(yè)主共有并和大廈配套使用，并非被告所有，被告只是代為管理該設備并沒有實際出資，因此被告無權(quán)按照承某大供熱的價格收取供熱費。
故請求法院判令1、解除原告與被告之間的物業(yè)服務關(guān)系，并要求被告退出帝景園大廈，移交物業(yè)服務用房；2、被告向原告移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；移交物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料，包括水、電、暖、通訊、網(wǎng)絡寬帶、視頻監(jiān)控等；移交物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件、電梯的相關(guān)技術(shù)資料和其他物業(yè)服務必須的相關(guān)資料；3、要求被告向全體業(yè)主公布2001年至今的專項維修資金的使用情況并移交其代管的部分專項維修資金；4、要求被告將其服務期間擅自收取的廣告費、業(yè)主公共面積的出租費和電梯附加費約20000.00元歸還到專項維修資金賬戶；5、責令被告明確取暖費收費依據(jù)并對帝景園大廈相關(guān)業(yè)主出具正規(guī)的取暖費發(fā)票。
原告提交如下證據(jù):證據(jù)一、承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會備案表一份，證明原告具有民事行為能力和訴訟主體資格；證據(jù)二、承某市帝景園大廈業(yè)主決議一份及該決議業(yè)主同意簽字表，證明2016年8月19日召開了帝景園大廈業(yè)主大會，大會的內(nèi)容為解除與被告承某百安物業(yè)服務有限公司物業(yè)服務關(guān)系及委托業(yè)主委員會對解除與被告之間的物業(yè)服務關(guān)系進行表決，表決符合《物權(quán)法》第七十六條第一款第四項的法律規(guī)定，決議有效，因此原告訴訟請求成立；證據(jù)三、承某市雙橋區(qū)桃李街社區(qū)居民委員會情況核實證明1份，證明目的同證據(jù)二一致；證據(jù)四、帝景園大廈物業(yè)管理區(qū)域照片8張，證明被告未盡到管理服務之責，嚴重違反法律規(guī)定；證據(jù)五、物業(yè)費和電梯費收據(jù)2張，證明被告向業(yè)主收取物業(yè)費和電梯費；證據(jù)六、住房維修基金維修之用一覽表，證明自2009年至2016年6月份，被告未經(jīng)業(yè)主委員會同意或未經(jīng)合法程序，用了維修基金，總金額為2357808.00元，其中兩次修理地溫機組，金額為359340.00元。
被告辯稱，被告屬于前期物業(yè)服務企業(yè)，為帝景園大廈提供物業(yè)服務有合同依據(jù)。
原告與被告之間沒有合同關(guān)系，原告訴訟主體資格不合適；被告同意退出帝景園大廈；前期物業(yè)服務合同尚未終止，原告要求移交資料無法律依據(jù)；大廈歷年專項維修資金的使用、公示均符合法律法規(guī)的表決程序；被告不存在擅自收取廣告費、業(yè)主公共面積出租費等情況；被告收取取暖費是嚴格按照標準執(zhí)行，為業(yè)主出具了發(fā)票。
被告提交如下證據(jù):證據(jù)一、承某市物價局文件及收取取暖費依據(jù)；證據(jù)二、承某市物業(yè)管理收費辦法；證據(jù)三、承某市無線電管理局關(guān)于樓頂設置鐵塔證據(jù)；證據(jù)四、關(guān)于帝景園大廈業(yè)主的質(zhì)疑和訴求；證據(jù)五、關(guān)于撤出帝景園大廈的會議紀要。
被告對原告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見為，對原告提交的證據(jù)一真實性認可；證據(jù)二中沒有具體的時間，并不是業(yè)主真實性意思表達；對證據(jù)三不認可；證據(jù)四不是被告公共管理區(qū)域；證據(jù)五、六真實性認可。
原告對被告提交的證據(jù)的質(zhì)證意見為，對被告提交的證據(jù)真實性均不認可。
經(jīng)本院審核，原告提交的證據(jù)一、五、六被告在質(zhì)證時予以認可，本院予以確認；證據(jù)二、三具備真實性，本院予以確認；證據(jù)四不具備證明力，本院不予確認。
被告提交的證據(jù)一、二、三具備真實性，本院予以確認；證據(jù)四、五不具備證明力，本院不予確認。
本院認為，原告與被告承某百安物業(yè)服務有限公司之間雖然沒有簽訂書面物業(yè)服務合同，但是被告承某百安物業(yè)服務有限公司自2001年起一直為承某市帝景園大廈進行物業(yè)服務，已經(jīng)形成事實的物業(yè)服務關(guān)系，故本院依法認定雙方之間的物業(yè)服務合同關(guān)系合法、有效。
現(xiàn)原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會代表業(yè)主請求解除與承某百安物業(yè)服務有限公司之間的物業(yè)服務合同關(guān)系，因被告在庭審中也明確表明同意退出承某市帝景園大廈，故雙方對解除合同已經(jīng)達成一致，因此對原告請求解除雙方之間的物業(yè)服務合同關(guān)系的請求，本院予以支持。
因建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，而建設單位現(xiàn)并未為承某百安物業(yè)服務有限公司配備物業(yè)管理用房，故對原告請求被告承某百安物業(yè)服務有限公司移交物業(yè)服務用房的請求，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、《物業(yè)管理條例》第六條 ?、第二十九條 ?、第三十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會與被告承某百安物業(yè)服務有限公司之間的物業(yè)服務合同，被告承某百安物業(yè)服務有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)退出承某市帝景園大廈；
二、被告承某百安物業(yè)服務有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件及物業(yè)管理所必需的其他資料；
三、被告承某百安物業(yè)服務有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會公布物業(yè)服務期間專項維修基金的使用情況；
四、被告承某百安物業(yè)服務有限公司向2016年已經(jīng)交取暖費而未向其開具發(fā)票的業(yè)主開具正規(guī)的取暖費發(fā)票；
五、被告對于上述二至四項均于本判決生效之日起十日內(nèi)完成；
六、駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費80.00元，由被告承某百安物業(yè)服務有限公司承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于河北省承某市中級人民法院。

本院認為，原告與被告承某百安物業(yè)服務有限公司之間雖然沒有簽訂書面物業(yè)服務合同，但是被告承某百安物業(yè)服務有限公司自2001年起一直為承某市帝景園大廈進行物業(yè)服務，已經(jīng)形成事實的物業(yè)服務關(guān)系，故本院依法認定雙方之間的物業(yè)服務合同關(guān)系合法、有效。
現(xiàn)原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會代表業(yè)主請求解除與承某百安物業(yè)服務有限公司之間的物業(yè)服務合同關(guān)系，因被告在庭審中也明確表明同意退出承某市帝景園大廈，故雙方對解除合同已經(jīng)達成一致，因此對原告請求解除雙方之間的物業(yè)服務合同關(guān)系的請求，本院予以支持。
因建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，而建設單位現(xiàn)并未為承某百安物業(yè)服務有限公司配備物業(yè)管理用房，故對原告請求被告承某百安物業(yè)服務有限公司移交物業(yè)服務用房的請求，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十一條 ?、第九十二條 ?、第九十三條 ?、第九十七條 ?、《物業(yè)管理條例》第六條 ?、第二十九條 ?、第三十條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、解除原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會與被告承某百安物業(yè)服務有限公司之間的物業(yè)服務合同，被告承某百安物業(yè)服務有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)退出承某市帝景園大廈；
二、被告承某百安物業(yè)服務有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會移交竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件及物業(yè)管理所必需的其他資料；
三、被告承某百安物業(yè)服務有限公司向原告承某市帝景園大廈第一屆業(yè)主委員會公布物業(yè)服務期間專項維修基金的使用情況；
四、被告承某百安物業(yè)服務有限公司向2016年已經(jīng)交取暖費而未向其開具發(fā)票的業(yè)主開具正規(guī)的取暖費發(fā)票；
五、被告對于上述二至四項均于本判決生效之日起十日內(nèi)完成；
六、駁回原告的其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費80.00元，由被告承某百安物業(yè)服務有限公司承擔。

審判長：馬一月

書記員：李坤