趙某
趙某
董文勝（湖北瑞通天元律師事務(wù)所）
皮某某
葉鵬（湖北諾亞律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
原告（反訴被告）趙某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人董文勝，湖北瑞通天元律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告（反訴原告）皮某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
委托代理人葉鵬，湖北諾亞律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
原告（反訴被告）趙某、趙某與被告（反訴原告）皮某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年1月4日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，由審判員張軍華獨(dú)任審判。被告（反訴原告）皮某某在舉證期間提起反訴，本院受理后依法與本訴合并審理。本案于2012年3月23日、同年8月30日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告（反訴被告）趙某、趙某的委托代理人董文勝、被告（反訴原告）皮某某的委托代理人葉鵬到庭參加訴訟。案件審理期間，被告（反訴原告）皮某某向本院提出鑒定申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)租賃房屋內(nèi)裝飾、裝修物及廚房設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行鑒定，本院依法準(zhǔn)予，并委托鑒定部門(mén)于2012年3月23日至同年8月23日進(jìn)行了鑒定。該鑒定期間不應(yīng)計(jì)入本案審理期限。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，坐落武漢市江漢區(qū)新華西路菱角湖“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”S4棟1-2層110、111號(hào)商業(yè)用房（合計(jì)建筑面積為230.02平方米），分別系趙某、趙某出資購(gòu)買(mǎi)。2011年1月15日，趙某、趙某（甲方）與皮某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，該合同約定:甲方將上述110、111號(hào)商鋪出租乙方經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限三年，自2011年3月28日起至2014年3月27日止；月租金為23002元，房屋租賃為先付租金再用房，免租期71日，從2011年3月28日起開(kāi)始計(jì)算租金；為保證合同的全面履行，乙方支付甲方押金23002元，合同終止時(shí)返還乙方；若乙方不履行合同，則押金不予返還；乙方拖欠租金和其他應(yīng)付甲方債務(wù)超過(guò)一個(gè)月的，甲方有權(quán)解除本合同；因甲方造成的使乙方無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)的，乙方可以解除本合同，對(duì)乙方造成損失的，除雙倍返還乙方押金外，甲方還應(yīng)承擔(dān)賠償經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任。
合同訂立后，皮某某向趙某、趙某支付商鋪?zhàn)饨?9006元（2011年3月28日至2011年6月27日期間租金）、押金23002元，趙某、趙某同時(shí)將租賃商鋪交付皮某某。皮某某接受商鋪后，開(kāi)始對(duì)商鋪進(jìn)行裝飾、裝修，用于餐飲經(jīng)營(yíng)。此期間，經(jīng)雙方協(xié)商一致，趙某、趙某將上述《房屋租賃合同》約定的商鋪起租時(shí)間延期至同年5月1日。2011年5月中旬，租賃商鋪裝飾、裝修完畢，皮某某于同年5月底開(kāi)始從事餐館經(jīng)營(yíng)。因皮某某經(jīng)營(yíng)餐飲使用燃油作為廚房燃料，2011年8月8日，商鋪所在物業(yè)公司向皮某某發(fā)出《裝修違規(guī)整改通知書(shū)》、告知皮某某使用燃油作為廚房燃料不符合消防安全規(guī)定，并限期皮某某拆除油箱進(jìn)行整改。由此導(dǎo)致餐館于2011年8月9日停止經(jīng)營(yíng)。皮某某遂與趙某、趙某協(xié)商安裝天然氣燃?xì)庀到y(tǒng)事宜，趙某、趙某主張安裝天然氣系統(tǒng)與自己無(wú)關(guān)，應(yīng)由皮某某自行報(bào)裝，并承擔(dān)報(bào)裝相關(guān)費(fèi)用，導(dǎo)致雙方協(xié)商未果。自2011年8月1日起，皮某某未向趙某、趙某支付商鋪?zhàn)饨稹?012年9月5日，皮某某將商鋪和鑰匙返還趙某、趙某。
審理期間，皮某某向本院提出鑒定申請(qǐng)，請(qǐng)求對(duì)租賃房屋內(nèi)的裝飾、裝修物的價(jià)值以及廚房中不能拆除設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，本院委托湖北中誠(chéng)工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司、武漢宏信資產(chǎn)評(píng)估公司分別對(duì)上述鑒定事項(xiàng)進(jìn)行鑒定，湖北中誠(chéng)工程造價(jià)咨詢(xún)有限公司出具的《司法鑒定報(bào)告》的結(jié)論為:武漢市江漢區(qū)新華西路菱角湖“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”S4棟1-2層110、111號(hào)商鋪的裝飾、裝修物工程造價(jià)為253093.69元。鑒定期間，皮某某拆除了租賃商鋪廚房中相關(guān)設(shè)備，也未向武漢宏信資產(chǎn)評(píng)估公司提交所需評(píng)估資料和繳納評(píng)估費(fèi)用，武漢宏信資產(chǎn)評(píng)估公司將所涉廚房設(shè)備的評(píng)估申請(qǐng)退回本院。
本院認(rèn)為，趙某、趙某與皮某某經(jīng)自愿協(xié)商后簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)。合同訂立時(shí)，皮某某對(duì)租賃商鋪未安裝天然氣系統(tǒng)的現(xiàn)狀是知曉的，且其經(jīng)營(yíng)餐館使用的燃料種類(lèi)是燃油，與天然氣無(wú)關(guān)聯(lián)，據(jù)此可以認(rèn)定趙某、趙某交付的租賃物與雙方合同約定相符。皮某某對(duì)商鋪裝修完畢后，已開(kāi)始從事餐飲經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期間，因餐館使用的燃油燃料違反消防安全規(guī)定，導(dǎo)致皮某某自2011年8月9日起停止餐館經(jīng)營(yíng)，對(duì)商鋪停止經(jīng)營(yíng)前的商鋪?zhàn)饨?，皮某某?yīng)承擔(dān)清償責(zé)任。餐館停業(yè)后，皮某某一直占有租賃商鋪至2012年9月5日止，已造成趙某、趙某遭受商鋪?zhàn)饨饟p失，皮某某也應(yīng)依照雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，向趙某、趙某承擔(dān)該占有商鋪期間的租金清償責(zé)任。因此，趙某、趙某要求皮某某償付2011年8月1日起至2012年9月5日期間商鋪?zhàn)饨鸬恼?qǐng)求具有合同和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。皮某某已于2012年9月5日將租賃商鋪返還趙某、趙某，兩人要求皮某某支付此后商鋪?zhàn)饨鸬恼?qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款 ?、第九十四條 ?的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除?！北景钢?，因雙方對(duì)天然氣系統(tǒng)安裝事宜未能協(xié)商一致，導(dǎo)致皮某某經(jīng)營(yíng)餐館于2011年8月9日起處于停業(yè)狀態(tài)?，F(xiàn)皮某某主張租賃合同于2011年8月9日解除，則應(yīng)對(duì)其當(dāng)時(shí)已通知趙某、趙某解除合同的事實(shí)負(fù)舉證責(zé)任，因皮某某對(duì)此未提供證據(jù)證明，且租賃商鋪此后也一直由皮某某實(shí)際占有，故皮某某關(guān)于雙方合同于2011年8月9日解除的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其主張此后不應(yīng)承擔(dān)商鋪?zhàn)饨鸾桓读x務(wù)的理由也不成立，本院均不予采納。
關(guān)于雙方對(duì)租賃合同解除的過(guò)錯(cuò)責(zé)任問(wèn)題，本院認(rèn)為，合同訂立時(shí)，雙方對(duì)管理部門(mén)禁止租賃商鋪中使用燃油燃料的規(guī)定并不知曉，但皮某某作為商鋪承租人，在商鋪從事餐館經(jīng)營(yíng)前，應(yīng)當(dāng)就租賃商鋪能否使用燃油燃料問(wèn)題，向相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行了解咨詢(xún)，以盡到一般的注意義務(wù)，皮某某在未核實(shí)相關(guān)情況下草率開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，是導(dǎo)致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的主要原因，皮某某對(duì)雙方合同解除后果的發(fā)生負(fù)有主要過(guò)錯(cuò)。同時(shí)，趙某、趙某在知曉皮某某將商鋪從事餐館情況下，未向相關(guān)管理部門(mén)核實(shí)有關(guān)消防管理方面的規(guī)定，其主觀上也存在一定的疏忽過(guò)錯(cuò)，對(duì)雙方合同解除后果的發(fā)生存在次要過(guò)錯(cuò)。皮某某向趙某、趙某支付的23002元押金，系當(dāng)事人約定違約金性質(zhì)，結(jié)合上述雙方對(duì)合同解除存在的過(guò)錯(cuò)程度，可酌情由皮某某向趙某、趙某承擔(dān)13801元（23002元×60％）違約金責(zé)任，下余9201元違約金，趙某、趙某應(yīng)返還皮某某。皮某某要求退還全部違約金的請(qǐng)求沒(méi)有合同和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于皮某某主張的裝飾裝修物損失問(wèn)題。本院認(rèn)為，皮某某因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)租賃商鋪進(jìn)行了裝飾裝修，其工程造價(jià)經(jīng)司法鑒定確定為253093.69元。雙方租賃合同的期限為三年，截止商鋪返還日時(shí)，皮某某已占有商鋪期限為16個(gè)月。現(xiàn)皮某某提出裝飾裝修物損失主張，由于雙方合同對(duì)此未約定處理方式，故按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條 ?:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:……（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。”的規(guī)定，結(jié)合商鋪裝飾裝修物在合同剩余期限的殘值以及雙方對(duì)合同解除存在的過(guò)錯(cuò)程度等因素，可酌情由趙某、趙某賠償皮某某裝飾裝修殘值損失55680元（253093.2元×（20÷36）×40％）。皮某某關(guān)于要求全額賠償裝飾裝修價(jià)值的主張以及趙某、趙某不承擔(dān)裝飾裝修殘值賠償責(zé)任的抗辯理由，均不能成立，本院不予支持。皮某某主張的餐飲軟件費(fèi)5000元、電信安裝費(fèi)1499元和垃圾清運(yùn)費(fèi)和電費(fèi)等3040元，均是皮某某因經(jīng)營(yíng)所需支付的費(fèi)用，雙方合同終止后，趙某、趙某也未因此實(shí)際受益，故皮某某向趙某、趙某提出上述費(fèi)用賠償請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條 ?以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告（反訴原告）皮某某償付原告（反訴被告）趙某、趙某房屋欠租322028元（自2011年8月1日起至2012年9月5日止，按月租金23002元計(jì)算。）；
二、原告（反訴被告）趙某、趙某返還被告（反訴原告）皮某某違約金9201元；
三、原告（反訴被告）趙某、趙某賠償被告（反訴原告）皮某某商鋪裝飾裝修殘值損失56242元；
四、駁回原告（反訴被告）趙某、趙某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回被告（反訴原告）皮某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清，如未按本判決指定的期間履行付款義務(wù)，則按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
本訴受理費(fèi)763元、其他訴訟費(fèi)46元，合計(jì)809元，由被告（反訴原告）皮某某負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)827元、鑒定費(fèi)15000元，合計(jì)15827元，由原告（反訴被告）趙某、趙某負(fù)擔(dān)200元，被告（反訴原告）皮某某負(fù)擔(dān)15627元（雙方應(yīng)負(fù)款項(xiàng)沖抵后，皮某某應(yīng)支付趙某、趙某627元，此款應(yīng)隨同上述判決款項(xiàng)一并支付。）
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀二份，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)應(yīng)預(yù)交案件受理費(fèi)1590元，款匯武漢市中級(jí)人民法院；戶(hù)名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專(zhuān)戶(hù)-市中院訴訟費(fèi)分戶(hù)；帳戶(hù):079501040000393；開(kāi)戶(hù)行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào):832886；上訴人在上訴期滿(mǎn)后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

本院認(rèn)為，趙某、趙某與皮某某經(jīng)自愿協(xié)商后簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照合同約定全面履行自己的義務(wù)。合同訂立時(shí)，皮某某對(duì)租賃商鋪未安裝天然氣系統(tǒng)的現(xiàn)狀是知曉的，且其經(jīng)營(yíng)餐館使用的燃料種類(lèi)是燃油，與天然氣無(wú)關(guān)聯(lián)，據(jù)此可以認(rèn)定趙某、趙某交付的租賃物與雙方合同約定相符。皮某某對(duì)商鋪裝修完畢后，已開(kāi)始從事餐飲經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期間，因餐館使用的燃油燃料違反消防安全規(guī)定，導(dǎo)致皮某某自2011年8月9日起停止餐館經(jīng)營(yíng)，對(duì)商鋪停止經(jīng)營(yíng)前的商鋪?zhàn)饨?，皮某某?yīng)承擔(dān)清償責(zé)任。餐館停業(yè)后，皮某某一直占有租賃商鋪至2012年9月5日止，已造成趙某、趙某遭受商鋪?zhàn)饨饟p失，皮某某也應(yīng)依照雙方合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，向趙某、趙某承擔(dān)該占有商鋪期間的租金清償責(zé)任。因此，趙某、趙某要求皮某某償付2011年8月1日起至2012年9月5日期間商鋪?zhàn)饨鸬恼?qǐng)求具有合同和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。皮某某已于2012年9月5日將租賃商鋪返還趙某、趙某，兩人要求皮某某支付此后商鋪?zhàn)饨鸬恼?qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條 ?規(guī)定:“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款 ?、第九十四條 ?的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。”本案中，因雙方對(duì)天然氣系統(tǒng)安裝事宜未能協(xié)商一致，導(dǎo)致皮某某經(jīng)營(yíng)餐館于2011年8月9日起處于停業(yè)狀態(tài)?，F(xiàn)皮某某主張租賃合同于2011年8月9日解除，則應(yīng)對(duì)其當(dāng)時(shí)已通知趙某、趙某解除合同的事實(shí)負(fù)舉證責(zé)任，因皮某某對(duì)此未提供證據(jù)證明，且租賃商鋪此后也一直由皮某某實(shí)際占有，故皮某某關(guān)于雙方合同于2011年8月9日解除的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，其主張此后不應(yīng)承擔(dān)商鋪?zhàn)饨鸾桓读x務(wù)的理由也不成立，本院均不予采納。
關(guān)于雙方對(duì)租賃合同解除的過(guò)錯(cuò)責(zé)任問(wèn)題，本院認(rèn)為，合同訂立時(shí)，雙方對(duì)管理部門(mén)禁止租賃商鋪中使用燃油燃料的規(guī)定并不知曉，但皮某某作為商鋪承租人，在商鋪從事餐館經(jīng)營(yíng)前，應(yīng)當(dāng)就租賃商鋪能否使用燃油燃料問(wèn)題，向相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行了解咨詢(xún)，以盡到一般的注意義務(wù)，皮某某在未核實(shí)相關(guān)情況下草率開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，是導(dǎo)致租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的主要原因，皮某某對(duì)雙方合同解除后果的發(fā)生負(fù)有主要過(guò)錯(cuò)。同時(shí)，趙某、趙某在知曉皮某某將商鋪從事餐館情況下，未向相關(guān)管理部門(mén)核實(shí)有關(guān)消防管理方面的規(guī)定，其主觀上也存在一定的疏忽過(guò)錯(cuò)，對(duì)雙方合同解除后果的發(fā)生存在次要過(guò)錯(cuò)。皮某某向趙某、趙某支付的23002元押金，系當(dāng)事人約定違約金性質(zhì)，結(jié)合上述雙方對(duì)合同解除存在的過(guò)錯(cuò)程度，可酌情由皮某某向趙某、趙某承擔(dān)13801元（23002元×60％）違約金責(zé)任，下余9201元違約金，趙某、趙某應(yīng)返還皮某某。皮某某要求退還全部違約金的請(qǐng)求沒(méi)有合同和法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于皮某某主張的裝飾裝修物損失問(wèn)題。本院認(rèn)為，皮某某因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)租賃商鋪進(jìn)行了裝飾裝修，其工程造價(jià)經(jīng)司法鑒定確定為253093.69元。雙方租賃合同的期限為三年，截止商鋪返還日時(shí)，皮某某已占有商鋪期限為16個(gè)月?，F(xiàn)皮某某提出裝飾裝修物損失主張，由于雙方合同對(duì)此未約定處理方式，故按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條 ?:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:……（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！钡囊?guī)定，結(jié)合商鋪裝飾裝修物在合同剩余期限的殘值以及雙方對(duì)合同解除存在的過(guò)錯(cuò)程度等因素，可酌情由趙某、趙某賠償皮某某裝飾裝修殘值損失55680元（253093.2元×（20÷36）×40％）。皮某某關(guān)于要求全額賠償裝飾裝修價(jià)值的主張以及趙某、趙某不承擔(dān)裝飾裝修殘值賠償責(zé)任的抗辯理由，均不能成立，本院不予支持。皮某某主張的餐飲軟件費(fèi)5000元、電信安裝費(fèi)1499元和垃圾清運(yùn)費(fèi)和電費(fèi)等3040元，均是皮某某因經(jīng)營(yíng)所需支付的費(fèi)用，雙方合同終止后，趙某、趙某也未因此實(shí)際受益，故皮某某向趙某、趙某提出上述費(fèi)用賠償請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?第一款 ?、第九十六條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、第二百一十二條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條 ?以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?、第一百二十八條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告（反訴原告）皮某某償付原告（反訴被告）趙某、趙某房屋欠租322028元（自2011年8月1日起至2012年9月5日止，按月租金23002元計(jì)算。）；
二、原告（反訴被告）趙某、趙某返還被告（反訴原告）皮某某違約金9201元；
三、原告（反訴被告）趙某、趙某賠償被告（反訴原告）皮某某商鋪裝飾裝修殘值損失56242元；
四、駁回原告（反訴被告）趙某、趙某的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回被告（反訴原告）皮某某的其他訴訟請(qǐng)求。
上述應(yīng)付款項(xiàng)，于本判決生效之日起十日內(nèi)付清，如未按本判決指定的期間履行付款義務(wù)，則按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條 ?的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
本訴受理費(fèi)763元、其他訴訟費(fèi)46元，合計(jì)809元，由被告（反訴原告）皮某某負(fù)擔(dān)；反訴受理費(fèi)827元、鑒定費(fèi)15000元，合計(jì)15827元，由原告（反訴被告）趙某、趙某負(fù)擔(dān)200元，被告（反訴原告）皮某某負(fù)擔(dān)15627元（雙方應(yīng)負(fù)款項(xiàng)沖抵后，皮某某應(yīng)支付趙某、趙某627元，此款應(yīng)隨同上述判決款項(xiàng)一并支付。）

審判長(zhǎng)：張軍華

書(shū)記員：陳芳