原告:雞西市祥光物業(yè)管理有限公司，住所地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
法定代表人：遲鳳文，董事長。
委托訴訟代理人：王惠，女，該公司房管員。
委托訴訟代理人：于戰(zhàn)波，女，該公司法律顧問。
被告：李某蔓，女，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地黑龍江省雞西市雞冠區(qū)，現(xiàn)住黑龍江省雞西市雞冠區(qū)。
委托訴訟代理人：馬忠貴，黑龍江雪原律師事務(wù)所律師。

原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與被告李某蔓物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年4月10日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人王惠、于戰(zhàn)波，被告李某蔓的委托訴訟代理人馬忠貴到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
雞西市祥光物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1.要求被告李某蔓交納X期X號樓X單元X室物業(yè)費(fèi)3963元，電梯費(fèi)1200元及滯納金7924元；X期X號至X號樓群房門市物業(yè)費(fèi)18983元及滯納金5125元，共計37195元；2.被告李某蔓承擔(dān)訴訟費(fèi)用。審理中，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司變更第1項訴訟請求為：要求被告李某蔓交納X期X號樓X單元X室物業(yè)費(fèi)3963元，電梯費(fèi)1200元及違約金1032.60元；X期X號至X號樓群房門市物業(yè)費(fèi)18983元及違約金3796.60元，共計28975.20元。后雞西市祥光物業(yè)管理有限公司放棄要求被告李某蔓交納2013年電梯費(fèi)300元的訴訟請求。事實和理由：李某蔓系雞西市雞冠區(qū)X期X號樓X單元X室和X號至X號樓群房門市業(yè)主，兩戶房屋建筑面積分別為91.75平方米和878.82平方米。根據(jù)某業(yè)主委員會與雞西市祥光物業(yè)管理有限公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司一直積極履行相關(guān)權(quán)利義務(wù)，依法、依約對李某蔓居住的小區(qū)實施規(guī)范的物業(yè)管理，并提供了完善的物業(yè)管理服務(wù)。因李某蔓拖欠物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)及滯納金共計28975.20元，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司催交未果，訴至法院。
李某蔓辯稱，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司所述與事實不符，其主張的物業(yè)費(fèi)和滯納金沒有事實和法律依據(jù)。一、根據(jù)《黑龍江省定價目錄》黑價字[2004]132號文件規(guī)定，第13項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價格及浮動幅度由市政府價格主管部門會同建設(shè)部門提出調(diào)定價方案，報市政府批準(zhǔn)。根據(jù)雞政發(fā)[2008]14號文件規(guī)定，住宅物業(yè)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價的“五級物業(yè)”最高收費(fèi)0.8元，可上浮10%，而雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定為1.2元，高出政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)50%。李某蔓的房屋為X樓X室，不使用電梯，要求收取電梯費(fèi)1000元不合理。二、因雞冠房產(chǎn)物管中心、雞冠區(qū)紅軍街道辦事處無X小區(qū)首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立檔案及《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》等相關(guān)備案材料，說明X小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會未成立，《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂主體不存在，無效。三、李某蔓的門市房未向小區(qū)開門，未享受物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比住宅高很多。根據(jù)《雞西市人民政府印發(fā)雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》（雞政發(fā)[2008]14號）第三條、第五條規(guī)定實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。但本案最根本的問題是“業(yè)主委員會”淪為雞西市祥光物業(yè)管理有限公司斂財工具，李某蔓根本不知道有“業(yè)主委員會”存在，業(yè)主委員會更無權(quán)代表“業(yè)主”簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：被告李某蔓系雞西市雞冠區(qū)X期X號樓X單元X室和X號至X號樓群房門市及地下車位X業(yè)主，其中住宅房屋建筑面積為91.75平方米（起始層為地下一層，地下一層為車庫），門市房屋建筑面積為878.82平方米（其中X樓門市建筑面積為653.82平方米，地下室建筑面積為225平方米，且地下室無上下水）。2014年1月1日、2014年12月2日及2015年12月2日原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與X區(qū)所在的某業(yè)主委員會先后簽訂四份《物業(yè)服務(wù)合同》，雙方約定由雞西市祥光物業(yè)管理有限公司為X區(qū)實行物業(yè)管理和有償服務(wù)，期限自2011年1月1日零時起至2016年12月31日零時止；住宅房屋按建筑面積每月每平方米1.2元收取，門市房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米1.80元收??；電梯費(fèi)包括電梯運(yùn)行費(fèi)和電梯基礎(chǔ)費(fèi)（維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、年檢費(fèi)、材料費(fèi)、公共設(shè)施責(zé)任險、人工維護(hù)費(fèi)），一梯三戶的，以11層為基準(zhǔn)，每月每戶45元，11層以上或以下的每增加或遞減一層，增加（減少）2元。業(yè)主及使用人不能按催繳日期交納物業(yè)費(fèi)的，從逾期之日物業(yè)公司按每天千分之三收取滯納金。李某蔓未向雞西市祥光物業(yè)管理有限公司交納2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋、2016年1月1日至2016年12月31日門市房屋物業(yè)費(fèi)及2013年至2016年住宅房屋電梯費(fèi)。雞西市雞冠區(qū)X小區(qū)分為X區(qū)和X區(qū)，X區(qū)共24棟于2007年12月入住，X區(qū)共15棟于2011年4月入住，某業(yè)主委員會于2012年7月31日完成選舉，并于2012年8月6日在雞西市房產(chǎn)管理局備案。
另查，一、雞西市祥光物業(yè)管理有限公司于2008年取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。二、《雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（雞政發(fā)[2008]14號）中規(guī)定非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中約定。三、2014年7月18日，雞西市物價監(jiān)督管局和雞西市房產(chǎn)管理局下發(fā)雞價聯(lián)字[2014]17號文件，確定將X小區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為每月每平方米建筑面積1.2元；住宅電梯收費(fèi)：1.一梯兩戶的11層每戶每月60元，11層以上每戶每月逐層加收3元；11層以下每戶每月逐層減收3元。2.一梯三戶的11層每戶每月為45元，11層以上每戶每月逐層加收2元；3.11層以下每戶每月逐層減收2元。電梯起始層為地面一層的住房，原則上不收電梯費(fèi)，其余情況，可由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)根據(jù)具體情況協(xié)商確定。

本院認(rèn)為，原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與某業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害國家和社會公共利益，合法有效。被告李某蔓稱某業(yè)主委員會未成立，合同無效的主張，因無證據(jù)證實，故其辯解理由不成立，本院不予采信。依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條“業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力”規(guī)定，雞西市祥光物業(yè)管理有限公司與某業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》效力及于全體業(yè)主，即該合同效力及于被告李某蔓。雞西市祥光物業(yè)管理有限公司按照約定提供了物業(yè)服務(wù)，李某蔓應(yīng)按約定交納物業(yè)費(fèi)，依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”規(guī)定，李某蔓主張未享受雞西市祥光物業(yè)管理有限公司提供的任何服務(wù)的理由不成立，本院不予采信。雖《雞西市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定住宅實行政府指導(dǎo)價，一級基準(zhǔn)價為月/平方米建筑面積0.80元，但雞西市祥光物業(yè)管理有限公司依據(jù)雞價聯(lián)字[2014]17號文件確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.20元月/平方米收取物業(yè)費(fèi)，未違反相關(guān)規(guī)定，故對雞西市祥光物業(yè)管理有限公司要求李某蔓交納物業(yè)費(fèi)主張，本院予以支持。雖李某蔓所有的住宅房屋位于X樓，但該樓起始層為地下一層車庫，且李某蔓正在使用，不符合雞價聯(lián)字[2014]文件關(guān)于“電梯起始層為地面一層的住房，原則上不收電梯費(fèi)，其余情況，可由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)根據(jù)具體情況協(xié)商確定?！币?guī)定，故李某蔓的抗辯理由不成立，本院不予支持。本案中，李某蔓未按約定交納物業(yè)費(fèi)，又未能提供證據(jù)證實雞西市祥光物業(yè)管理有限公司所提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向雞西市祥光物業(yè)管理有限公司承擔(dān)自逾期之日起的違約責(zé)任。因合同約定守約方按日3‰收取違約方滯納金過高，雖雞西市祥光物業(yè)管理有限公司自愿降低滯納金標(biāo)準(zhǔn)，主張李某蔓按照拖欠物業(yè)費(fèi)總額20%計算違約金，但違約金仍然過高，應(yīng)酌情參照中國人民銀行同期貸款年利率6%以拖欠物業(yè)費(fèi)總額為標(biāo)準(zhǔn)計算支付違約金，即自2017年1月1日起算，計算至判決之日止。
綜上所述，被告李某蔓應(yīng)向原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司交納2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋物業(yè)費(fèi)3963元、2016年1月1日至2016年12月31日門市房屋物業(yè)費(fèi)18983元、2014年至2016年住宅房屋電梯費(fèi)900元及違約金715.38元，共計24561.38元。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十八條第一款，《物業(yè)管理條例》第七條第一款第三項、第五項，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第九十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決如下：

被告李某蔓在本判決生效之日起五日內(nèi)交納原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2014年1月1日至2016年12月31日住宅房屋物業(yè)費(fèi)3963元、2016年1月1日至2016年12月31日門市房屋物業(yè)費(fèi)18983元、2014年至2016年住宅房屋電梯費(fèi)900元及違約金715.38元，共計24561.38元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)730元，減半收取計365元，原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司已預(yù)交，由原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)158元，被告李某蔓負(fù)擔(dān)207元同上款一并給付原告雞西市祥光物業(yè)管理有限公司。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省雞西市中級人民法院。

審判員 龐學(xué)勤

書記員： 夏萍