上訴人（原審原告）：司某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鶴崗市南山區(qū)。
委托訴訟代理人：楊利斌，黑龍江人和律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：黑龍江省煙草公司鶴崗市公司。住所地，鶴崗市工農(nóng)區(qū)禾友路5號。
法定代表人：王強，職務經(jīng)理。
委托訴訟代理人：關鑫景，該公司法制科科長。
委托訴訟代理人：艾立鵬，該公司法律顧問。

上訴人司某某因與被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司房屋買賣合同糾紛一案，不服鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院（2016）黑0403民初61號民事判決，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭，開庭進行了審理。上訴人司某某及其委托訴訟代理人楊利斌，被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司的委托訴訟代理人關鑫景、艾立鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
司某某上訴請求：1、一審判決適用法律錯誤。適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條錯誤，該解釋適用開發(fā)商與購買人之間的房屋買賣合同糾紛，而不適用本案。房屋出賣方對違約后房屋價格隨市場波動變化出現(xiàn)價差應當預見到，各地法院判決均支持守約方的訴求，一審法院對《中華民共和國合同法》一百一十三條理解錯誤。2、判決違反公平原則。一審法院以完全支持上訴人訴訟請求有違公平為由，只判決賠償不足鑒定損失價格的十分之一，顯失公平。
黑龍江省煙草公司鶴崗市公司辯稱，接受一審判決結果，請求駁回上訴人的上訴請求。
司某某向一審法院起訴請求：退還購房款158,600.00元，賠償因購房受到的損失（具體數(shù)額以司法鑒定、評估為準）。
一審法院認定事實：2002年9月26日，案外人路俊華與被告簽訂房屋租賃合同，被告將其尚未辦理房屋產(chǎn)權證的房屋（位于鶴崗市南山區(qū)躍進街西段南側98號安居樓101室）出租給路俊華使用，租期為2002年10月1日至2003年10月1日，雙方按約履行了合同。2003年6月9日、10日，被告與路俊華約定將該房屋出售于路俊華。2003年6月9日，被告收取原告全部購房款158，600.00元，并于2003年6月16日與原告簽訂房屋買賣協(xié)議，約定被告將上述房屋出賣于原告，并約定房屋買賣生效后如有違約，應承擔房款總額10%的違約金。為此，路俊華于2003年6月訴至鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院，主張優(yōu)先購買權，法院判決結果以該房屋未辦理產(chǎn)權證為由而駁回路俊華的訴訟請求，路俊華上訴，二審維持一審判決。該房屋一直由路俊華占有。2008年1月，司某某就該房屋取得礦照。2009年3月，路俊華訴至鶴崗市南山區(qū)人民法院，并要求鶴崗市南山區(qū)人民法院回避，鶴崗市中級人民法院指定鶴崗市興安區(qū)人民法院審理，判決結果路俊華勝訴。司某某上訴，二審撤銷原審部分判項，判決該房屋應交由司某某。2010年10月，經(jīng)省高院裁定，路俊華再審申請獲準。2011年5月11日，鶴崗市中級人民法院作出（2010）鶴民再字第7號民事判決，判決路俊華與被告訂立的房屋買賣協(xié)議合法有效，雙方于判決生效后60日內履行完畢；司某某與被告訂立的房屋買賣協(xié)議合法有效；駁回司某某要求撤銷路俊華優(yōu)先購買權的訴訟請求。后原、被告均對該判決提出再審申請，2011年7月5日，黑龍江省高級人民法院作出（2011）黑高民申二字第363號民事裁定，駁回原、被告的再審申請。為此，原告于2012年12月12日訴至本院，要求被告退還購房款158，600.00元，并賠償原告的損失即房屋增值和租金損失，數(shù)額以司法評估鑒定為準。案件審理中原告提出鑒定申請，要求鑒定訴爭房屋在2013年1月市場價格及該房屋在2003年6月16日至2013年1月8日租金價格。經(jīng)雙方搖號選擇，本院依法委托鶴崗市價格認證中心進行上述鑒定。該鑒定中心于2013年10月21日作出鶴價鑒字（2013）第297號關于房屋價格及租金價格鑒定結論：鑒定標的在鑒定基準日鑒定總價格為人民幣1，767，319.00元。1、鑒定標的在鑒定基準日2013年1月8日房屋市場鑒定價格為人民幣1，566，040.00元；2、鑒定標的在鑒定基準日2003年6月16日至2013年1月8日房屋租金鑒定總價格為人民幣201，279.00元。原告支出鑒定費20，000.00元。被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司雖對鑒定有異議，但未提出相反證據(jù)予以證實，同時明確表示不重新鑒定。
一審法院認為，原、被告訂立的房屋買賣協(xié)議合法有效，被告收取了原告交付的全部購房款，但最終沒有將房屋交付原告，已構成違約，應承擔違約責任，賠償原告損失。因被告對其與原告及路俊華因訴爭房屋的訴訟過程及結果不能預見，故被告對原告因合同履行后的可得利益損失不能完全預見，如完全支持原告訴請有違公平。但被告畢竟存在一房二賣的過錯，本案為房屋買賣糾紛，參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規(guī)定，被告應返還原告已付購房款及利息，并承擔賠償原告已付購房款一倍的賠償責任。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決：一、被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司向原告司某某返還已付購房款158，600.00元，于判決生效后十日內付清，并按中國人民銀行同期同類貸款利率給付原告自2003年6月9日起至給付之日止的利息；二、被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司賠償原告司某某158，600.00元，于判決生效后十日內付清；三、駁回原告司某某的其他訴訟請求。案件受理費20，706.00元，由原告司某某承擔14，648.00元，被告黑龍江省煙草公司鶴崗市公司承擔6，058.00元。鑒定費20，000.00元，由原告司某某承擔。
本院二審期間，雙方當事人均沒有提交新證據(jù)。
二審經(jīng)審理查明事實與一審認定事實一致。

本院認為，上訴人司某某與被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司簽訂的房屋買賣協(xié)議合法有效，合同簽訂后，被上訴人未依約將合同標的物交付上訴人，構成違約，應承擔相應違約責任，原審判決被上訴人返還購房款并無不當。關于違約責任問題，雙方簽訂買賣協(xié)議對違約金進行了約定，“如有一方違約，應承擔房款總額10%違約金”，因此應遵從約定，被上訴人應給付上訴人購房款總額10%的違約金。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條的規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院予以適當減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定，當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調整違約金的，人民法院應予支持。現(xiàn)上訴人要求被上訴人賠償其因購房受到的損失，因所主張損失高于違約金，其請求實質為調高違約金，因此可在約定違約金數(shù)額基礎上另行給付房屋租金損失。本案由于被上訴人違約，上訴人未購買到協(xié)議約定房屋，致其租房經(jīng)營，使上訴人遭受損失，其所付租金即為實際損失。原審法院已經(jīng)鑒定，確認了租金損失數(shù)額，因此，租金損失可參照鑒定數(shù)額計算。2003年6月16日至2013年1月8日115個月房屋租金鑒定總價格為201,279.00元，因此，月租金為1,750.00元，年租金為21,000.00元，租金給付時間應從雙方簽訂合同之日即2003年6月16日，給付至2011年5月11日鶴崗市中級人民法院作出駁回上訴人要求撤銷路俊華優(yōu)先購買權訴訟請求的再審判決之日，共計8年合計租金數(shù)額為168,000.00元。依據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十八條規(guī)定，增加違約金以后，當事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。因此，上訴人要求給房屋差價損失的請求不予支持。
綜上所述，司某某的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十七條、第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

維持鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院（2016）黑0403民初61號民事判決第一項、第三項；
撤銷鶴崗市工農(nóng)區(qū)人民法院（2016）黑0403民初61號民事判決第二項；
被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司給付上訴人司某某合同約定違約金15,860.00元，于法律文書生效之日起十日內履行完畢。
被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司給付上訴人司某某房屋租金損失168,000.00元，于法律文書生效之日起十日內履行完畢。
一審案件受理費20,706.00元，由上訴人司某某負擔14,216.00元，被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司負擔6,490.00元。二審案件受理費17,851.00元，由上訴人司某某負擔17,419.00元；被上訴人黑龍江省煙草公司鶴崗市公司負擔432.00元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　任　重 審　判　員　　顧立宏 代理審判員　　李文杰

書記員：陳靜