吉林鑫城房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司與湯東鵬

房屋買賣合同糾紛案

【裁判摘要】

人民法院依職權(quán)審查合同效力并予以釋明，是引導(dǎo)當(dāng)事人正確訴訟的基礎(chǔ)。債務(wù)人到期未能清償債務(wù)，重新與債權(quán)人達(dá)成合意以房抵債，雙方簽訂的《房屋買賣合同》應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。

最高人民法院民事裁定書

（2018）最高法民申1774號(hào)

再審申請人（一審原告、二審上訴人）：吉林鑫城房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：吉林省長春市綠園區(qū)萬福街33號(hào)。

法定代表人：張旭，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：方春光，吉林鐘言宇德律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：湯東鵬，男，漢族，1986年5月6日出生，住吉林省榆樹市。

委托訴訟代理人：陶傳彬，吉林法序律師事務(wù)所律師。

再審申請人吉林鑫城房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鑫城公司）因與被申請人湯東鵬房屋買賣合同糾紛一案，不服吉林省高級人民法院（2017）吉民終297號(hào)民事判決，向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

鑫城公司申請?jiān)賹彿Q，1.一審判決程序違法。鑫城公司一審起訴請求解除《商品房買賣合同》，后根據(jù)一審法院的釋明變更訴訟請求為撤銷《商品房買賣合同》，但一審判決駁回鑫城公司的訴訟請求，剝奪了鑫城公司主張?jiān)V訟請求的權(quán)利。鑫城公司并未要求法院確認(rèn)雙方《商品房買賣合同》的有效性，一審判決認(rèn)定《商品房買賣合同》有效，明顯超出鑫城公司訴訟請求的范圍。2.一審、二審法院對主要事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，缺乏證據(jù)證明。雙方當(dāng)事人之間僅有借款協(xié)議書，并不能由此確定湯東鵬支付了案涉借款。一審、二審法院在未查明借貸關(guān)系是否屬實(shí)的情況下，即判定案涉《商品房買賣合同》有效并駁回鑫城公司的訴訟請求，沒有事實(shí)依據(jù)。3.鑫城公司并非借貸關(guān)系中的借款人，而是擔(dān)保人。鑫城公司與湯東鵬簽訂的《商品房買賣合同》是重新設(shè)定擔(dān)保的行為，該合同約定將抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，系法律明確規(guī)定禁止的流質(zhì)條款。且案涉房屋已經(jīng)出賣給第三人，《商品房買賣合同》因損害第三人利益，應(yīng)為無效合同。4.《商品房買賣合同》存在重大誤解，合同價(jià)款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際市場銷售價(jià)格，顯失公平，具備法定撤銷條件。5.《商品房買賣合同》簽訂之前，案涉房屋已經(jīng)出賣且交付第三人占有使用，合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)。且湯東鵬在明知此情況下，仍與鑫城公司簽訂《商品房買賣合同》并辦理備案登記，存在惡意。6.案涉房屋部分為拆遷補(bǔ)償安置房屋并簽有回遷協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，回遷協(xié)議當(dāng)然優(yōu)先于案涉《商品房買賣合同》。鑫城公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請?jiān)賹彙?/span>

湯東鵬提交意見稱，鑫城公司的再審申請缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，請求予以駁回。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是：鑫城公司主張撤銷案涉七份《商品房買賣合同》，人民法院應(yīng)否支持。

關(guān)于案涉七份《商品房買賣合同》的效力問題。對合同效力的認(rèn)定，屬于人民法院依職權(quán)應(yīng)當(dāng)審查的范疇，并不局限于當(dāng)事人的訴訟請求。本案系鑫城公司與湯東鵬基于此前的借款未受清償，進(jìn)而簽訂《商品房買賣合同》達(dá)成以房抵債的合意，案涉《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。鑫城公司主張一審法院認(rèn)定《商品房買賣合同》有效超出其訴訟請求范圍，沒有法律依據(jù)。《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！北景敢粚徶校纬枪局鲝埰湟蚴軠珫|鵬脅迫簽訂案涉七份《商品房買賣合同》并辦理備案登記，案涉七套房屋的市場價(jià)格明顯高于《商品房買賣合同》中約定的價(jià)格，雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同顯失公平，請求解除案涉七份《商品房買賣合同》。鑫城公司以顯失公平、受脅迫為由主張權(quán)利，而合同顯失公平的法律救濟(jì)渠道是僅能請求人民法院予以變更或撤銷，而非解除合同。因此，一審法院向鑫城公司釋明應(yīng)變更其解除合同的訴訟請求為撤銷合同，程序并不違法。顯失公平系指一方利用對方處于危困狀態(tài)，缺乏判斷能力等情形，致使雙方在從事民事法律行為時(shí)權(quán)利義務(wù)明顯有違公平的情形。認(rèn)定合同是否構(gòu)成顯失公平時(shí)，應(yīng)采用主觀要件和客觀要件相結(jié)合。鑫城公司作為獨(dú)立的商事主體，與自然人湯東鵬相比，并不明顯處于劣勢地位，且鑫城公司并無相關(guān)證據(jù)證明其與湯東鵬簽訂《商品房買賣合同》，系因受湯東鵬欺詐、脅迫，而在違背其真實(shí)意思的情況下作出，雖然案涉七套房屋的評估價(jià)值高于抵債價(jià)格，但也不宜認(rèn)定《商品房買賣合同》顯失公平。一審、二審判決認(rèn)定《商品房買賣合同》不存在可撤銷的法定情形，未支持鑫城公司的訴訟請求，并無不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于鑫城公司主張借貸關(guān)系不真實(shí)的問題。禁止反言原則蘊(yùn)含于我國民法的基本原則誠信原則之中。即，若一方當(dāng)事人因另一方當(dāng)事人的陳述產(chǎn)生依賴，則另一方當(dāng)事人不得否定其先前的陳述。鑫城公司一審起訴稱，其通過案外人宋彥波向湯東鵬借款，鑫城公司使用200萬元并向湯東鵬償還本金30萬元及按照雙方約定支付了利息。鑫城公司向本院申請?jiān)賹徶?，又主張湯東鵬并未支付借款，雙方借貸關(guān)系不真實(shí)，與其在一審中陳述的事實(shí)相矛盾，明顯違背誠信訴訟原則，本院不予采信。鑫城公司在未清償案涉借款的情況下，與湯東鵬簽訂《商品房買賣合同》，屬于債務(wù)到期后雙方達(dá)成以房抵債合意，而非鑫城公司主張的雙方系再次簽訂了擔(dān)保合同。此時(shí)，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十七條規(guī)定的禁止流質(zhì)條款。案涉《商品房買賣合同》依法成立并生效，對雙方當(dāng)事人均具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除。

關(guān)于鑫城公司主張案涉《商品房買賣合同》損害拆遷戶和第三人利益應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效的問題。本院在組織雙方詢問中了解到：經(jīng)吉林省榆樹市人民法院（2016）吉0182民初1253號(hào)民事判決和吉林省長春市中級人民法院（2018）吉01民終244號(hào)民事判決確認(rèn)，案外人對案涉七套房屋享有優(yōu)先權(quán)；湯東鵬已另案起訴鑫城公司，要求解除案涉《商品房買賣合同》、雙倍返還購房款并賠償損失共計(jì)1000余萬元。本案一審、二審判決確認(rèn)案涉《商品房買賣合同》合法有效，并未損害案外人的權(quán)益，且案外人的利益已經(jīng)上述生效民事判決優(yōu)先予以保護(hù)。鑫城公司作為房地產(chǎn)開發(fā)商，對自己手中的房屋信息應(yīng)當(dāng)是清楚的，其就案涉7套房屋通過“一房二賣”獲取不當(dāng)利益的故意顯而易見，也是產(chǎn)生包括本案訴訟在內(nèi)一系列訴訟的根源。鑫城公司主張湯東鵬明知案涉房屋已經(jīng)出賣給第三人，仍愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)放棄此前14套房屋的抵押擔(dān)保與其簽訂《商品房買賣合同》，明顯不符合常理，其主張湯東鵬存有惡意不合邏輯。鑒于湯東鵬以合同目的已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)而提起了新的訴訟，鑫城公司與湯東鵬之間的民間借貸、房屋買賣合同糾紛可以通過另案處理。鑫城公司繼續(xù)對本案申請?jiān)賹彛瑹o益于化解雙方之間的矛盾糾紛，也不利于節(jié)約司法資源。鑫城公司主張《商品房買賣合同》因損害第三人利益應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，鑫城公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

駁回吉林鑫城房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司的再審申請。

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審 判 長 武建華

審 判 員 董 華

審 判 員 萬 挺

二〇一八年五月八日

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法 官 助 理 馬赫寧

書? 記 員 隋欣

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